某某年2月北京楼盘市场分析报告

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2009年2月北京楼盘市场分析报告从2月中下旬开始，北京楼市成交量开始出现增长，增长速度明显加快，这与2月初期的低成交量形成了明显反差。进入3月，随着一些楼市新盘入市，成交量的增长也会很明显，那些价低、地段优的项目会受到市场热捧。一、新开盘盘市场特特征1、热销老老项目后后期价格格只涨没没跌虽然北京现现阶段楼楼市还在在处于观观望阶段段，但是是不难发发现，很很多新楼楼盘的价价格与推推广期对对外发布布的价格格相比，有有回落的的现象。可可对于老老项目，分分期开盘盘，

2、价格格都是在在增长。如如远洋沁山水水，第一一期开盘盘108800元元/平方方米，二二期1118000元/平平方米，到到3月份份即将开开盘的三三期，价价格就增增长到1130000元/平方米米，增幅幅10%。首城城国际、悦悦溪、世世界名园园等项目目在后期期销售中中都有明明显增长长。2、朝阳区区新增开开盘量猛猛增3月份，项项目开盘盘速度明明显加快快，受春春节放假假影响，节节前、后后积压的的楼盘，在在本月的的放量明明显增加加。从项项目开盘盘区域看看，朝阳阳区的推推盘量是是最大的的，全月月16个个新盘项项目，就就有8个个项目在在朝阳，占占了500%，不不过纯新新盘项目目很少，主主要以老老项目后后期为主主

3、。虽然然一直以以来朝阳阳区的新新盘量都都是占据据前位，但但本月集集中开盘盘量与其其它区域域相比，优优势非常常明显。3、四五环环区间项项目居多多期房为为主1月份新开开盘项目目中二至至三环的的项目最最多，也也是20009年年开盘以以来地段段最有优优势的一一次，随随后两月月，这些些好位置置项目的的推盘量量相应减减少，特特别是在在3月份份的新盘盘项目中中，四、五五环区间间的楼盘盘最为集集中，占占了全月月推盘量量的433.755%，而而这些项项目中仅仅有珺峰峰和水郡郡长安两两个项目目为现房房，其余余都是在在20009年底底或20010年年中下旬旬交房入入住。二、本月新新盘整体体概况政策调整对对楼市成成交

4、影响响还是非非常大，北北京市政政府出台台的433号文件件，对限外令令的暂暂停，以以及近期期较火热热的990/770政政策松绑绑、购购房入户户等热热点话题题，对楼楼市成交交无疑都都是有很很大的推推动作用用。从房房地产交交易管理理网的成成交数据据看，从从2月99日开始始，楼盘盘项目成成交开始始出现大大幅增长长，特别别是期房房销售，成成交量和和成交面面积都超超过500%以上上增长，说说明置业业者的购购买信心心在逐渐渐增强，而而政策刺刺激的影影响也开开始显现现。本月月开盘项项目量虽虽增长明明显，但但是从物物业类型型看，都都主要集集中在住住宅和公公寓上，虽然本月也有别墅物业，但仅有1个项目，写字楼和商业

5、依旧没项目开盘。在新增供应中，除了首城国际的地理位置最有优势外，四环以外的项目占了新开盘总量的81%，随着入市项目的增多，四、五环外项目的推盘量会越来越多，这块区域会成为未来北京住宅市场的主要供应区域。三、本月新新开盘项项目区域域分布从本月新开开盘的项项目分布布情况看看，朝阳阳区的新新盘量所所占比例例最高，其其次丰台台、大兴兴各有22个项目目开盘，顺顺义、石石景山、房房山和通通州区域域只有11个项目目，由于于五、六六环外的的项目地地理位置置无法从从地图上上标注，因因此这部部分项目目没有在在地图上上显示。朝朝阳区开开盘的88个项目目分别是是：润枫枫嘉尚、北北京华侨侨城、珺珺峰、悦悦溪、格格林莱雅

6、雅、水郡郡长安、天天鹅湾和和首城国国际，除除了润枫枫嘉尚、北北京华侨侨城价格格待定外外，其它它项目均均价从9900002880000元不等等，是区区域开盘盘项目中中价格最最高的。丰丰台区星星河城六六期（玺玺萌城市市间）和和鹤巢居居两个项项目，价价格已超超万元，星星河城大大规模社社区的优优势吸引引了不少少置业者者的观注注。大兴兴区两个个项目：恒盛波波尔多小小镇、绿绿城阳光光名苑，其其中绿城城阳光是是纯新盘盘项目，定定价90000元元/平米米，算区区域住宅宅中价格格较高的的项目之之一。而而石景山山区的远远洋沁沁山水，品品牌影响响力以及及置业者者购买热热情增长长，推高高了楼盘盘价格。房房山区的的世界

7、名名园、通通州区的的尚东庭庭因其地地段因素素影响，定定位在66000068880元元。顺义义区的智智地香香蜜湾990000元的均均价，算算得上区区域的高高价楼盘盘。四、新盘项项目热点点商圈分分析四方桥商圈圈四方桥是东东四环路路与京沈沈高速公公路的交交接点，该该商圈汇汇集了华华侨城、格格林莱雅雅、世纪纪东方城城、双龙龙小区、紫紫南家园园等项目目，特别别是华侨侨城进驻驻该区域域后，欢欢乐谷主主题公园园的落成成，极大大提升了了四方桥桥区域居居住环境境的改善善，而华华侨城品品牌开发发商的入入驻，已已形成一一个涵盖盖旅游、居居住、商商业、娱娱乐、休休闲、酒酒店、教教育等多多种形态态的服务务区，也也给周边

8、边居住者者的生活活配套带带来了诸诸多利好好。本月开盘项项目：北北京华侨侨城 格格林莱雅雅继深圳华侨侨城旅游游地产的的成功开开发，旅旅游地地产的配配套形式式已成为为华侨城城的销售售模式。在在北京，华华侨城投投资200亿开发发的大型型旅游主主题社区区-北京华华侨城，占地地约1.5平方方公里，是是北京首首个将旅旅游与地地产相结结合的大大型主题题社区，居居住环境境氛围非非常好。33月份即即将推出出的三期期四季季，主要要以1990平方方米的三三、四居居为主，虽虽然目前前在价格格方面还还未正式式对外公公布，但但从去年年华侨城城所推的的户型价价格看，价价格还是是有回落落的空间间。格林莱雅位位于北京京华侨城城

9、项目的的东边，与与华侨城城一期仅仅一街之之隔，周周边配套套有超市市乐购、有有欢乐谷谷，还有有菜市场场和学校校，同时时还可分分享华侨侨城品牌牌所带来来的配套套资源。目目前在售售的是BB座楼，户户型以1108-1488平米两两居为主主，均价价128800元元/平方方米，虽虽然华侨侨城的住住宅也超超过了万万元的价价格，但但是华侨侨城的品品牌影响响力是项项目增长长的最大大卖点，从从格林莱莱雅的定定价上看看，基本本和华侨侨城持平平，价格格确有些些过高。朝青商圈：进入20009年，已已连续三三个月朝朝青商圈圈都有新新盘推出出，说明明该区域域的供应应量在逐逐渐增多多。从朝朝青区域域的品牌牌价值发发展看，区区

10、域项目目品质加加强、居居住人群群以及周周边配套套的改善善，朝青青的地段段价值更更进一步步体现。随随着地铁铁6号线线的规划划修建，该该区域的的居住氛氛围和环环境会进进一步得得到提升升。本月开盘项项目：润润枫嘉尚尚 珺峰峰 天鹅鹅湾润枫嘉尚主主要以小小户型为为主，与与周边的的大社区区项目相相比，还还是有一一定优势势，酒店店公寓物物业，不不仅精装装修，且且还送全全套家具具家电，置置业者入入住非常常便利。销销售面积积主要在在39-62平平米之间间，价格格还没有有确定。不不过从项项目的交交房标准准以及地地段看，不不会低于于1万元元。珺峰是润枫枫水尚的的5-88号楼，目目前主要要销售66号楼，现现房交付付

11、，价格格145500元元/平方方米。与与前期销销售的88号楼特特价房1150000元的的价格相相比，还还低了5500元元/平方方米，在在楼市成交交低迷的的影响下下，一些些楼盘只能能通过降降价的方方式促进进成交，因因此，从从目前朝朝青区域域销售项项目情况况看，都都有不同同幅度回回落。天鹅湾与润润枫水尚尚仅一街街之隔，LLOFTT户型很很受年青青人的喜喜爱，买买一送一一的户型型赠送方方式，精精装修770年产产权，层高 55.8米米挑高都都是项目目的优势势所在，销销售价格格260000280000元元，成交交购买力力非常不不错，主主要购买买人群集集中在二二次置业业者。玉泉路商圈圈：玉泉路商圈圈位于石

12、石景山区区域，随随着政府府对两两轴两两带多多中心新规划划的出台台，玉泉泉路沿线线的区域域还会出出现更多多的住宅宅，因此此供应量量会增长长很快。区区域周边边的城市市雕塑公公园、松松林公园园、石景景山游乐乐园等休休闲娱乐乐场所，研研院所、大大学、医医院、国国家机关关等也分分布在周周围，原原有住宅宅的拆迁迁和市政政交通配配套的不不断完善善，吸引引了更多多置业者者来此购购房。本月开盘项项目：远远洋沁沁山水在20088年楼市市低迷期期，远洋洋地产推推出的沁沁山水项项目，可可谓创造造了北京京楼市的的销售奇奇迹，一一期开盘盘就创造造了8亿亿的销售售业绩，给给行业带带来了信信心。低低价带来来高成交交的销售售策

13、略，让让很多项项目纷纷纷效仿，因因此，008年下下半年，降降价成为为楼市的的主要销销售方式式。而沁沁山水临临近地铁铁1号线线的优势势地段，也也吸引了了置业者者的关注注，3月月份即将将开盘的的三期，价价格1330000元/平平方米，每每平米上上涨22200元元。五、新盘项项目价格格分析北京楼市已已走出春春节后低低迷市场场影响，楼楼市成交交量开始始逐渐攀攀升，从从3月份份的开盘盘项目情情况看，已已远超出出1、22月开盘盘量的总总和，说说明市场场供应量量开始回回暖，延延后开盘盘的项目目，也开开始进入入推盘期期。从本本月开盘盘项目价价格看，部部分项目目都出现现了价格格增长的的情况，反反映出市市场购买买

14、热情出出现回暖暖。本月月开盘项项目物业业主要以以住宅为主主，有少少量公寓寓和别墅物业业，其中中，住宅宅物业113个，公公寓物业业2个，别别墅物业业1个。除除了世界界名园660000元均价价，恒盛盛波尔多多小镇449000元均价价外，其其余项目目的价格格都在990000元/平平方米以以上，而而价格最最贵的应应该是天天鹅湾，22600002280000元/平方米米，在整整体住宅宅物业以以及区域域项目中中属于高高端住宅宅。公寓寓物业中中仅有悦悦溪和润润枫嘉尚尚两个项项目，其其中悦溪溪本月开开盘的价价格在992000元，与与前期888000元的价价格相比比，增长长了4000元/平方米米，而润润枫嘉尙尙

15、目前还还未对外外公开价价格，但但从周边边在售的的项目情情况，以以及交房房标准看看，肯定定不会低低于万元元的标准准，因此此，随着着小户型型供应量量的增多多，那些些地理位位置好的的项目，会会受到置置业者的的关注。别别墅物业业本月只只有尚东东庭一个个项目，主主要以叠叠拼为主主，户型型面积在在2088平方米米，从近近几个月月的开盘盘情况看看，别墅墅已经很很长时间间没有新新盘入市市了，虽虽然本月月开盘的的尚东庭庭是老项项目后期期，但是是从未来来几个月月的推盘盘情况看看，别墅墅类型的的项目在在限外外令的的影响下下，推盘盘量会逐逐渐回升升。从新盘价格格走势现现显，万万元以下下的住宅宅规模所所占的份份额最高高

16、，售价价在1000000元/平平方米以以下的项项目5个个，占新新盘项目目总数的的41.67%；1000000（含）150000元元/平方方米的项项目5个个，占新新盘总数数的411.677%；1150000（含含）2250000元/平方米米的项目目1个，占占新盘总总数的88.333%；2250000（含含）3300000元/平方米米以上的的项目11个，占占新盘总总数的88.333%。与与上月相相比，各各价格区区间的项项目都有有体现，但但100000元元以下的的项目由由于所占占比率最最高，因因此也占占据了本本月市场场的主要要份额。下下图反映映的是不不同价格格段新开开盘住宅宅项目的的面积规规模比较较

17、。根据不同区区域新盘盘住宅价价格的统统计显示示，朝阳阳区由于于开盘量量大，因因此整体体均价也也位居其其它几个个区之首首，如图图4所示示。从本本月整体体开盘情情况看，除除了朝阳阳、丰台台和石景景山区的的开盘价价格是高高于1万万元以上上，顺义义、大兴兴和房山山区域价价格都在在90000元以以下，不不过从这这三个区区域的位位置情况况看，66000090000元元的价格格区间在在该区域域也算高高位。除除了上述述六个区区域有住住宅项目目开盘外外，其它它区域都都没有新新盘入市市。因此此，我们们所统计计的价格格，只以以新盘价价格为依依据，但但不能完完全等同同于各方方位的真真实价格格水平。朝朝阳区本本月住宅宅

18、有6个个项目开开盘，价价格1555600元/平平方米；丰台区区住宅项项目有22个，价价格1445000元/平平方米；石景山山区住宅宅项目11个，价价格1330000元/平平方米；顺义区区住宅项项目有11个，价价格90000元元/平方方米；大大兴区住住宅项目目1个，价价格69950元元/平方方米；房房山区住住宅项目目1个，价价格60000元元/平方方米。六、总结虽然09年年的楼市市不像008年那那样有太太多的波波动，但但是从008年政政策调整整的力度度看，楼楼市的成成交量在在2月中中旬开始始出现回回暖，33月逐渐渐增多的的新开楼楼盘，给给市场非非常充足足的房源源供应。不不过，在在逐渐回回暖的楼楼市中，一一些老项项目后期期的价格格开始出出现增长长，这种种增长速速度不高高，都是是小比率率增长。虽虽然价