080512秦淮项目江宁房地产定价报告(初稿)2

1、南京恒成置业有限公司秦淮国际风情街项目市场报告南京恒成置业有限公司秦淮国际风情街项目市场报告专业为本快乐无限 PAGE 3专业为本快乐无限 PAGE 3目 录一、 区域宏观背景一)二)三)四)五)六)七)区域地理位置5土地资源5人口与行政划分5交通运输7基础建设及景观特色9教育及医疗10小结11二、 区域经济发展状况3一)二)三)四)五)六)国民生产总值13财政收入14固定资产投资15人均可支配收入15社会消费品零售16小结17三、 江宁区城市规划9一)二)三)四)城市总体规划19江宁楼市的板块划分：22江宁房地产发展规划24小结25四、 江宁房地产市场7一)二)江宁房地产投资27江宁土地出让

2、28三)四)江宁商品房供销状况32小结33五、 项目市场研判5一)二)三)四)区域宏观层面35城市规划层面36宏观房地产市场层面36微观房地产市场层面37六、 江宁项目问卷分析9(一)二)三)四)五)问卷说明39被访者背景分析41被访者目前居住现状分析44被访者置业需求分析47问卷分析总结54七、 项目住宅SWOT 分析6一)二)三)四)五)优势（Strengh）56劣势57机会点（Opportunity）58威胁点（Treat）59项目核心优劣势分析60八、 项目价值研判2(一)(二)(三)显性价值62隐性价值62项目住宅部分价格制定63九、 附件：4(一)(二)21世纪现代城74百家湖西花

3、园76(三)(四)(五)(六)(七)(八)(九)(十)(十一(十二(十三(十四(十五(十六东渡国际青年城78国信秦淮绿洲81合家春天84嘉顺时代广场86康桥水岸88蓝岸亲水湾花园90山水方舟92天元吉第城94天泽苑97托乐嘉花园98武夷绿洲100新亭兰苑102左邻右里105东方龙湖湾107专业为本快乐无限 PAGE 4专业为本快乐无限 PAGE 4南京恒成置业有限公司秦淮国际风情街项目市场报告一、 区域宏观背景南京恒成置业有限公司秦淮国际风情街项目市场报告南京恒成置业有限公司秦淮国际风情街项目市场报告专业为本快乐无限 PAGE 8专业为本快乐无限 PAGE 8一、 区域宏观背景(一)区域地理位

4、置江宁区位于长江三角洲“江南佳丽地”的南京市南部，从东西11831 119041572.92与溧水县毗连，南与安徽省当涂县衔接，西南与安徽省马鞍ft市相邻，西与安徽省和县及南京市浦口区隔江相望。(二)土地资源15.7311.035.850.252.412.5万公顷3.65（居民点和独立工矿用0.31万公顷；未利用地1.05万公顷（未利用地0.350.70。（平方公里）(三)（平方公里）(三)人口与行政划分东ft街道1362001111918禄口镇68425144346村委会居委会江宁镇56578144.3183土桥镇3468169142丹阳镇江宁镇56578144.3183土桥镇3468169

5、142丹阳镇254126191麒麟镇2838361.5111东善桥街道2493374.481汤ft镇39268115.9143周岗镇2366641.7101铜井镇33166113.991陶吴镇2852378.1111上坊街道2455655.6101淳化街道4084782.4111谷里镇3604791.2121秣陵街道3362554.5124湖熟镇68519109.1265上峰镇2680069101横溪镇3060697.39174.70 万人。2007 29.72 万户，总人口为87.94 万人，比上年增长4. 43.89 万人，增加1.72 万人；女性人口44.05 万人，增加1.67 万人。

6、全年出生人口0.81 万人，出生率为9.38；全年死亡人口 0.50 万人，死亡率为 5.75；人口自然增长率为 3.63。全区计划生育率达 98%。(四)交通运输1. 与南京主要联系通道 13 个，交通方便快捷。江宁与城区的主要交通方式为公交1. 与南京主要联系通道 13 个，交通方便快捷。江宁与城区的主要交通方式为公交，路线主要有：路线101102103104105106起始站点箍桶巷-东ft镇箍桶巷开发区瑞金路文化名园箍桶巷天地新城江宁主城区内的主要交通方式为区间车，以及开发商的社区巴士。2. 轨道交通：地铁 1 号线（延伸线）安德门站-宁丹路-共青团路-花神庙-南京南站-岔路口-河定桥

7、-胜太路-百家湖-小龙湾（预留竹ft路-天印大道-17.120103具体规划尚未出台线建设“二横一纵”的快速干道系统：宏运大道，天元路、双龙大道。大道、规划建设京沪高速铁路、宁杭铁路等，对宁芜铁路进行改造与扩容，在岔路口片区建设南京铁路南站客运交通枢扭，拓宽改造绕城公路，建设公路二环，宁杭高速公路，改造104 国道。宁溧路二环以北改造为城市高速路；拓宽改造宁丹公路。结合南京铁路南站建设长途汽车客运站。公路：1800 1.2km/(km)27000 104 312 205 国道及沪宁高速公路、宁马高速公路、宁高高速公路。横跨江宁的南京二环路、宁杭高速公路也即将竣工通车。做为南京三环路重要组成部分

8、的汤铜公路由东北向西南横跨江宁全区。航空：江宁境内有南京禄口国际机场。2004 年禄口机场年旅客吞吐量将超过 450 万人次，货物吞吐量将超过 13.5 万吨，位居全国第五，并进入快速发展期。铁路： 公里。水运：17 347 公里。南京港拥有万吨以16 个，年货物吞吐量已达5000 万吨以上，其中进出口货物达600 量已达 15 2.5 万吨级的远洋货轮，每月均有发往日本、香港、韩国、新加坡等地的航班。南京恒成置业有限公司秦淮国际风情街项目市场报告南京恒成置业有限公司秦淮国际风情街项目市场报告专业为本快乐无限 PAGE 10专业为本快乐无限 PAGE 10(五)基础建设及景观特色一是交通路网建

9、设加快推进。投资1600 50 ”50 公里；投资3500 37 ”目标；投资500 万元完成禄口机场东大门至铜ft5 条城市道路建设；完成天印大道、宏运大道、文靖东路交叉路口等主干道绿化改造，新增道路绿化面积近2 万平方米；长江引水二期工程管线全线贯通，完成开发区净水厂扩建工程，铺设城市供水管线18 公里；积极推进天然气置换工作，新铺设煤气管道70 8000 6.2 万户用上天然气。(六)教育及医疗2007415.180.381.140.1199.9%92.2%1.3156194.340.34万人；6周岁1199.9%581.49万人。民办中637所（331所。全区高中毕业参加高考学生419

10、833216.28个百分1421 379 33.8%，继续位居南京市前列。是年，全区共有22 所学校通过省级示范初中验收，占全区独立初中的88“江。20074729512913182413696745人，其中卫生系统卫生技术人1974 555 566 100%94.3%1.3 个百分点。加快改17 11.8150。专业为本快乐无限 PAGE 11专业为本快乐无限 PAGE 11南京恒成置业有限公司秦淮国际风情街项目市场报告(七)小结也表明了政府将进一步发力建设江宁新区的决心。诸多世界 500入消费阶层生活工作的集聚地区，而此类人群的消费档次及要求尚无法由江宁地区的现有商业提供有效满足，这一市场

11、现象为本案商业入市提供了良好契机。江宁作为南京的南大门，结合待建的南京南站，将进一步巩固南京对外交通的重要地位，有利于吸引外地人口来此观光旅游，为项目扩展了客源基础。南京恒成置业有限公司秦淮国际风情街项目市场报告南京恒成置业有限公司秦淮国际风情街项目市场报告专业为本快乐无限 PAGE 16专业为本快乐无限 PAGE 16二、 区域经济发展状况二、 区域经济发展状况(一)国民生产总值2007 年全区实现地区生产总值（市考核评价口径，下同）达到336.8 亿元，按可比价（下同）计算比上年同期增长1819.0 3.4209.7 亿元，同比增长18.2；第三产业增加值108.1 亿元（不含邮政通信、金

12、融保险以及爱立信，同比增长20.。多年来全区经济一直保持20显11.4 个百分点，对经济增长贡献份额为 63.1；第三产业拉动全区经济增长 6.4 个百分点，对经济增长贡献份额为 35.7。人均地区生产总值达到39050 万元（按公安户籍人口计算，折合美元达到5400 美元。三次产业结构进一步优化，地区生产总值中三次产业结构由上年的6.：62.2：31.3 调整到5.：62.3：32.。2003-20072003-2007年南京市江宁区GDP情况图40025.00%21.35%339.5335021.38%20.20%20.00%300279.72250230.515.00%13.94%200

13、168.3202.315010.00%1005.00%500GDP(亿元)增长率2003年168.32004年202.320.20%2005年230.513.94%年279.7221.35%年339.5321.38%0.00%（数据来源：南京统计局）2006年江宁区三大产业比例图7%31%2006年江宁区三大产业比例图7%31%62%第一产业第二产业第三产业2007年江宁区三大产业比例图6%32%62%第一产业第二产业第三产业（数据来源：南京统计局）(二)财政收入2007 年，全区全口径财政收入突破百亿元大关，实现111.1 亿元，完成年度预算的 107.9，同比增长 70.8。其中中央财政收

14、入 30.9 亿元，同比增长 14.7；地方财政收入 80.2 亿元，同比增长 110.5。地方财力进一步增强，全年地方一般预算收入实现45.1 亿元，同比增长 55.4。全区财政支出达到 76.6 亿元，同比增长 1.04 倍，财政收支继续保持平衡。金融形势稳定有序。2007 年底，全区金融机构存款余额 363.14 亿元，增长 30.1，其中居民储蓄余额 143.42 亿元，同比增长 13.7；金融机构贷款余额 266.28 亿元，同比增长 32.0。2003-20072003-2007年南京市江宁区财政收入情况图120.00100.0080.00111.0070.77%60.0040.0

15、020.000.0035.0245.0028.50%50.0265.0029.95%11.16%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%财政收入(亿元)增长率2003年35.022004年45.0028.50%2005年50.0211.16%2006年65.0029.95%2007年111.0070.77%（数据来源：南京统计局）(三)固定资产投资2007 370.5 70 23.2215.47 25.555.46 39.4； 99.53 11.5。投资结构继续改善。在全社会固定资产投资中：第一产业投资2.23 亿元，与上年基本

16、持平；第二产业投资241.16 亿元，比上年增长 17.3；第三产业投资 126.98 亿元，比上年增长 36.9。三次产业投资比例由上年的 0.8：68.3：30.9 调整为 0.6：65.1：34.3。全区私营个体经济完成投资 94.6 亿元，比上年增长 58.2，占全社会固定资产投资的比重达到 31.5，其比重上升了 10.3 个百分点。2003-20072003-2007年南京市江宁区固定资产投资情况图40037035077.90%90.00%80.00%300.730070.00%25060.00%225.2749.87%49.88%50.00%20033.48%40.00%1501

17、50.3100.2910030.00%23.05%20.00%500固定资产投资(亿元)增长率年100.2977.90%2004年150.349.87%年225.2749.88%2006年300.733.48%2007年37023.05%10.00%0.00%（数据来源：南京统计局）(四)人均可支配收入2007 年江宁区居民生活水平不断提高。据农村抽样调查，农民人均纯收入达8140 元，比上年增长13.9；人均生活消费支出6038 元，比上年增长15.2，其中食品支出占人均生活消费支出的比重为36.8；据城镇住户调查，城镇居民人均可支配收入达19580 元，比上年增长 16.54；人均生活消费

18、支出 11803 元，比上年增长 18.3；其中食品支出占人均生活消费支出的比重为31.7%；18.50%1958018.00%17.50%17.00%16.54%16.50%16.00%2005-2007年南京市江宁区人均可支配收入情况图2005-2007年南京市江宁区人均可支配收入情况图2500018.27%20000142061680115000100005000015.50%城镇居民人均可支配收入(元)增长率2005年142062006年1680118.27%2007年1958016.54%（数据来源：南京统计局）2007 年江宁区全年实现消费品零售额 104.78 亿元，同比增长35

19、.88。在各行业中，全区批发业实现零售额5.87 亿元，同比增长25.8；零售业实现零售额72.63 亿元，同比增长16.2；住宿业实现零售额 0.77 亿元，同比增长 66.9；餐饮业实现零售额 11.56 亿元，同比增长 24.4。2003-20072003-2007年南京市江宁区社会消费品零售总额情况图120104.78120.00%110.65%100100.00%8077.1166.4480.00%6060.00%402631.5435.88%40.00%2017.30%21.31%16.06%20.00%0社会消费品零售总额(亿元) 增长率2003年2617.30%2004年31.

20、5421.31%2005年66.44110.65%2006年77.1116.06%年104.7835.88%0.00%（数据来源：南京统计局）专业为本快乐无限 PAGE 17专业为本快乐无限 PAGE 17南京恒成置业有限公司秦淮国际风情街项目市场报告(六)小结23江宁区全区生产总值（市考核评价口径，下同）20%左右，经济发展势头良好。全区全口径财政收入已突破百亿元大关，增长速度明显加快，200770%多。20032007370.5814019580GDP江宁区社会消费品零售逐年增长，2007104.782005专业为本快乐无限 PAGE 18专业为本快乐无限 PAGE 18南京恒成置业有限公

21、司秦淮国际风情街项目市场报告三、 江宁城市规划南京恒成置业有限公司秦淮国际风情街项目市场报告南京恒成置业有限公司秦淮国际风情街项目市场报告专业为本快乐无限 PAGE 32专业为本快乐无限 PAGE 32三、 江宁区城市规划(一)城市总体规划【规划范围】：东ft新市区是南京中心城区内一个相对独立的组团，规划北抵绕城公路，南至公路二环，东起规划的宁杭高速，西至宁丹路及江宁区行政界线，面积约 107 平方公里。【功能定位和发展目标】: 东ft新市区是南京市南部地区次区域级综合服务中心；南京地区综合交通枢纽；重要的教育科研和知识创新基地；重要的高新技术产业基地；ft水城林融为一体的花园式新市区。发展目

22、标为努力建设成为重要的知识创新基地，南京都市圈内新兴的高科技花园式城区和最佳人居环境城区，成为率先实现信息化和生态化的示范城区。2008402010508520082010707587【城市总体布局结构】：“一轴六片”；“一轴”就是以秦淮新河和秦淮河为城市功能景观发展主轴，“六片”指以秦淮河、秦淮新河、牛首ft划分为岔路口、百家湖、九龙湖、机场、老城、科学园等六个片区。大定位，快速实施“西进南拓”战略，建成有高新技术产业支撑，有与主城配套完善的功能，有更加适宜生活居住的生态环境新城区。1、江宁城市未来规划为“南京新市区、高新技术产业密集区、都市农业集中区”60170圈的商业副中心。高新技术产业

23、密集区：充分利用江宁的区位优势，基础设施优势和南京科教人文优势，把江宁造就成为南京巨大人才资源释放能量的场地，造就成为吸纳全国科技资源产生集聚效应的热土。都市农业集中区：充分利用江宁独特的区位和ft功能于一体的都市型现代农业。2、在城市化建设中，将突出加快东ft地区的建设与对外交通顺畅衔接，进而成为南京都市圈大交通主干线的节点；以高校和科研单位为依托，形成江苏科研、教育的重要基地。70ft脚下，西至牛首ft1050保、新材料为重点的产业带。根据规划，未来东ft1072535实施错位发展；“两翼”就是依托新市区，将滨江地区和汤ft地区设置为两个侧翼，形成布局合理、功能互补、规模适度的城镇体系。东

24、ft2007402010 508515803、交通通行能力将快速提升新近出台的南京主城与东ft新市区通道规划已通过专家论证。为了满足主城与东ft新市区之间的交通需求，南京市交通规划研究所初步拟定了“42442交通方案，其中：“4135“2“44104“44ft路北延线；4ft与主城相连。即轨道4ft与主城相连。即轨道173夫子庙向南，交宁溧路后至铁路南站；5ft路南下，至殷巷组团；机场轻轨线自铁路南站出发，向南通往禄口机场。另外，新市区内的道路也是四通八达。路网规划包括“二横一纵”的快速路系统，由宏运大道、天元路、双龙大道构成；“四横五纵”的主干道系统，由站南路、秦淮金箔路、诚信大道、吉印大道

25、、将军大道、利源路苏源大道、土ft竹ft路天印大道、城东路构成。根据该规划，今后东ft新市区内将由宏运大道和天元路诚信路西段，形成新市区内东西向的快速通道，与主城之间104主干道有土ft路北延线、利源路、新城路和将军路，次干道为双龙街东规划路、铁路南站西侧规划路。4、轨道交通拉近与主城的距离1然后穿秦淮新河，沿利源路南下，经过天元路向江宁大学城延伸。另外，3穿过诚信大道后兵分两路，一路继续南下，另一路沿着诚信大道向东，穿过九龙湖、秦淮河后沿竹ft路一直向北至纬七路。5、对外交通四通八达规划还建议公路二环从上坊镇区南侧沿十里长ft凹走线，在东ft蓉快速铁路、沪宁杭城际铁路、宁杭铁路、宁芜铁路等进

26、行技术改造和扩容。(二)江宁楼市的板块划分：根据目前市场房地产开发集中的区域，可以将江宁的房地产市场分为五大板块： 岔路口板块：位于主城区以南、秦淮新河以北，是江宁与南京主城连接的中心点，也是江宁与南京主城相邻最近的区域典型楼盘明月港湾天地新城等东ft镇板块：依托东ft镇，是江宁房产开发较早的区域，配套成熟，人气旺盛，江宁楼市占据了相当重要的地位。典型楼盘：汇景新苑、中国女人街等。将军路板块江宁几乎三分之二的别墅都落户在这里，是南京别墅最为集中区域，公寓类物业正逐ft美墅、翠屏国际、托乐嘉等。百家湖板块：湖滨路以南、天元路以北，该板块楼盘林立，是江宁楼市发展最早 的一个区域，配套较成熟，被江宁

27、区政府定位成“江宁地区名片现代城、百家湖花园等。大学城板块块，依托科技园和大学城的发展而逐渐发展，该区域人文环境较佳，但配套和交通有所欠缺。典型楼盘：天元吉地、市政天元城、书香名门等。片区市场形象片区市场形象产品特征市区普通中低收入经济实用型大众化物岔路口河定居民疏散居住区，入桥片区住率较高，第一居所流，普通公寓产品为特征明显主，有少量别墅前期价格较低后期价格上扬较快，目前普通住6200/。力区融合在售项目成为版块内的稀缺资源中高收入白领阶层前期为江宁高档住宅百家湖独特的自然环第二居所聚集地，随可开发用地少，周边湖百家湖片区着时间推进入住率型普通公寓跃层别 宁区域最高，目前在景住宅基本面市售出

28、，开始提高墅产品兼有的普通住宅项目的均达到了 7000 元/配套都欠佳板块开发已近尾声江宁本地居民生活价格相对适中，成为江宁本地居民置业安家的工作居家型大众化物首选，但供应量的减少 自然资源缺乏但公共板块内土地资源有限，东ft镇片区区业中等户型为市场主 促使价格上涨较快，目 交通便利生活配套设 板块开发已近尾声体，公寓为主前这个区域的普通住宅 施完善步向民营科技园延伸市场的均价达到了 5700元左右。前期项目以低质低价入江宁最具发展潜 公寓产品为主目前这 夷绿洲为代表的新一大学城板块力与活力的现代 一区域产品方面做逐 代项目推出，价格逐化中档公寓社区步向小高层和高层过步走高，目前普通住渡宅市场

29、的均价达到5300 元现阶段江宁市场高品质自然资源一般，但江 板块形象正在形成宁大学城轻轨等规 通生活配套等公建划使区域想象力丰 套匮乏但发展前景富好高档低密度休闲别墅 高价位的代表区域，别 将军ft翠屏ft韩府 逐步成为南京市最将军ft片区高档低密度景观休区以联排别墅双拼 墅的均价在10000云以 ft秦淮河良好的自然 门的高档景观休闲闲居住区别墅为主兼有少量公 上，普通住宅的均价也 环境独具魅力但生活 宅区市场发展潜力巨寓较高，个别项目达到了 配套设施缺乏大，竞争激6100元(三)江宁房地产发展规划“扎堆”效应，也为房地产业发展提供了到购房者青睐的重要原因。与其他板块相比，较高的性价比、日

30、趋完善的交通、丰富的自然环境和人文资源、产业集聚等是江宁板块的最大优势，这也是江宁房产民生属性的直接体现1、2008 年江宁新建商品住宅上市量预计高达 330 万平方米，较去年增加近 40 万平方米2008 年是江宁房源的供应“大年”，江宁今年新建商品住宅上市量预计达到 330 万平方米，较 2007 年增加近 40 万平方米主要上市区域将集中在科学园片区和九龙湖片区。2、国内知名品牌房企纷纷进入江宁，带来新的开发理念，全面提升开发水平段的需求。总体上来看，品牌开发企业进入将会提升江宁房地产业层次和楼盘品质，推动江宁房地产市场健康、快速发展。3、正在建设的房产诚信体系将使市场更加规范有序，进一

31、步提升购房满意度目前江宁的住宅价格基本与市场购买力相适应，随着居民收入水平的提高，住宅消费升级需求增加是发展的必然。但是在鼓励合理的改善型需求的同时，江宁今年将加大保障性住房的 20082008成建立房产主管部门、房地产经营开发企业、物业服务企业和房地产经纪机构四位一体的行业诚信体系。4备受瞩目的地铁一号线南延工程正在紧锣密鼓地施工，对于江宁房产的发展意义重大。地铁对于房地产市场的影响，具体表现在地铁对沿线远离市区一端（如科学园片区）的住宅需求有促进作用，但对沿线中心区一端（如南京主城）的住宅需求有缓解作用。远离市区的区域房价的上升幅度会快于主城房价的上升幅度。(四)小结都市农业集中区”这三大

32、定位，快速实施“西进南拓”战略，建成有高新技术产业支撑，有与主城配套完善的功能，有更加适宜生活居住的生态环境新城区， 区域发展潜力巨大。根据目前市场房地产开发集中的区域，可以将江宁的房地产市场分为五大板块：岔路口板块，东山镇板块，将军路板块，百家湖板块，大学城板块。规划建设“二横一纵”的快速干道系统，“四横五纵”主干道系统，京沪高速铁路、宁杭铁路等，对宁芜铁路进行改造与扩容，在岔路口片区建设南京铁路南站客运交通枢扭，拓宽改造绕城公路，建设公路二环，宁杭高速公路，改造 104南站建设长途汽车客运站。200833040道加大。南京市市区人口密集，急需发展新区，江宁作为未来新区的政治、经济、文化中心

33、，吸引了诸多房地产项目上马，新区房地产市场异常红火。四、 江宁房地产市场四、 江宁房地产市场(一)江宁房地产投资2007 年江宁区实现房地产总投资 91.33 亿元，同比增长 87.1；商品房开工面积 300 万平方米，同比增长 44；批准预售 289.76 万平方米，同比增长 42.9；商品房合同销售 308.87万平方米，同比增长 10；销售总额 150.16 亿元，同比增长 36；全年房地产业上缴税收已达 18 亿元。2007 年以来，江宁区积极贯彻各项宏观调控政策，采取有效应对措施化解发展中的矛盾和困难，房地产业持续健康发展，主要经济指标再创历史新纪录。在住房保障方面，房产部门拟200

34、7 5 20082010 年江宁区住房保障规划纲要和江宁区人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见2006-2008江宁房地产市场状况4003002001000目前，2008 年江宁的上市新盘已逐渐浮出水面。2008 年江宁区房地产业发展的主要目标是：实现房地产投资总额 65 2006-2008江宁房地产市场状况4003002001000房地产总投资(亿元)商品房开工(万平方米)批准销售(万平方米)实际销售(万平方米)销售总额(亿元)2006年48.31208.33202.77280.79110.412007年91.33300289.76308.87150.162008年目标65280

35、28000(二)江宁土地出让编号地块编号地块出让面积()用途容积率成交价摘牌单位项目名开发区同仁医2007G104院以东地块,双龙大道以西,金 72317.7马湖路以南2006G92科学园弘景大道以东,学十一 092006G91科学园弘景大08科学园学九路西 02 地块57179.6二类居住用 1.7 地2006G9059628.3二类居住用地2.02006G89科学园学九路以南,前进路以西 01 地块59469.7二类居住用 2.0 地2007G10科学园学九路以南,学四路以东地块198142.1二类居住用 1.5 地2007G09东ft街道秦淮河东侧地块114005.1二类居住用地商业办公

36、 1.2 用2007G20科学园学十一70849.1二类居住用 1.7 地二类居住用 1.5 地二类居住用 2.0 地17100万南京汉典恒大绿洲其它公共设南京新城施,商业办23600创置房地公二类居住万产有限公用地司江苏开元金陵科二类居住用1.77800 万国际集团技学院地置业有限教工宿公司舍路以南地块科学园学九路路以南地块科学园学九路2007G19以南,龙眠大道以东地块83379.7开发区前庄路2007G34以东,甫东街以27469.8南地块7800 万南京洪宇房地产开发公司南京药大方ft陶苑9700 万房地产有限公司南京民营9700 万科技园蓝天实业有文鼎雅苑限公司万裕房地29170产开

37、发有万限公司南京分公司26250万南京恒成置业有限公司十里秦淮11200万中国石化集团华东石油局南京金湖12250房地产开乐活时万发有限公尚街区司司司上海朗达二类居住用地2.0178500万2.020200万二类居住用地2.016400万商业办公用地二类居住用地2.224600万二类居住用地1.531800万二类居住用地1.36050商业办公酒店式公寓3.015000万商业办公酒店式公寓1.817500万商业办公酒店式公寓1.817600万商业办公酒店式公寓2.06100实业有限宝静置业有限公司南京华光房地产开发有限公司司司公司公司司司南京晨虹房地产开发有限公万科金域蓝湾二类居住用地2007G

38、33开发区内环路以北,牛首ft河272298.4以南地块2007G71开发区内环路以南,文华街以24025西(02 地块)2007G70开发区内环路以南,文华街以19783西(01 地块)2007G69开发区秦淮路以北,区国税局20619以西地块2007G68开发区金马湖路以南,同仁医47684.6院以北地块2007G67开发区太纬路以南,通淮街以15166.7东地块2007G66开发区天元路以北,晨光厂以12012.3东地块2007G65秣陵街道诚信大道以南,铺岗29814.9街以东地块2007G64秣陵街道诚信大道以南,文华30046.5街以东地块2007G63禄口街道来凤路东侧地块166

39、59.7东ft街道秦淮内河以东,北沿二类居住商有限公司南京江宁2007G108路以西,河滨路以北,中宁路以南地块16167.3业办公混合用地2.08600 万建设发展有限公司东ft街道城东路以西,兴苑路二类居住商2007G107以东,兴苑中路73716.7业办公混合2.0以南科健路以用地北地块司2007G62科学园湖ft路以西,新亭路以南地块司2007G62科学园湖ft路以西,新亭路以南地块26558.7二类居住用地2.217100万南京江宁38600万江苏融侨融侨橄榄城其它公共设2007G104开发区同仁医院以东地块72317.7施商业办公二类居住用地23600万2007G112东ft街道东

40、至至上元大街56770商业办公用地二类居住用地3.443400万2007G114龙眠大道以西,学二路以北地块63488.1二类居住商业混合用地 2.032300万南京新城司南京江宁区国有资司司3、房地产销售量稳步增长、土地供应的可建面积增加较大3、房地产销售量稳步增长、土地供应的可建面积增加较大受宏观经济形势的利好影响，区域经济发展所带来的市场需求以及交通等硬件设施的不断改善，江宁地区房地产的销售数量不断增长，并且增长幅度平稳，在南京市的各大板块销售业绩中一直处于领先地位，良好的销售业绩一定程度上坚定了开发企业竞购土地的信心。从近年的土地出让与房地产销售量的对比来看，土地供应的变化幅度较大，后

41、期供应量仍将持续增加。与此同时，市场供应过剩所带来的压力必然会影响开发企业进行房地产开发的热情和力度，因此对江宁区域的土地出让应适当加大周期，促进存量土地的消化，才能建立商品房市场与土地市场合理共赢的局面。4、商业用地比例逐渐增大2007 7 块商业配套设施缺乏的现状短期内不能得到很大的改善。20083252、2007 年出让的住宅类用地与其它混合用地比例约提升2007261601132004690 万平方米左右。200741。20071411较高，但是由于江宁板块前期协议出让土地体量巨大，而且江宁区域整体商业环境不成熟，因而表现出板块整体商业配套设施的缺乏。江宁板块 2007 年土地成交明细

42、年度用地性质出让幅数实际出让面积（平方米）平均地价（元/）住宅用地14113284535372007 年商业用地4381067混合用地7178619.243305、2008 年江宁区土地市场供应2008 年市区经营性用地计划供应土地总面积 200 公顷，其中：居住用地 170 公顷、非居住用地 30 公顷。(三)江宁商品房供销状况2008 年江宁区房地产业发展的主要目标是：实现房地产投资总额 65 亿元，商品房开工 280 万平方米，销售 280 万平方米。2008 1-3 因素影响，市场逐步回暖。但是与其他板块相比，江宁市场也有一定的特殊性，一是成交稳健，基本保持在自 2007 年第四季度以

43、来的月均销售达 30 万左右的销售量，1-2 月份商品房销售面积比上年增长 33.9%，销售额同比增长 45.1%；二是价格总体平稳，1-2 月份全区商品房均价上涨 8.3%。对于房价问题，从供需对比来看，2008 年江宁住宅供应与需求相对平衡，大起大落的几率不高，房价走势可能先抑后扬、总体平稳。20022006年江宁住宅整体供销情况20022006年江宁住宅整体供销情况3004500282.56385840002503386220.22250229.4735403500209.7200182.36196.482003000182.3120128632500150200010021715001

44、00050500002002年2003年2004年年供应量（万平米）年销售量（万平米）2005年均价（元/平米）2006年专业为本快乐无限 PAGE 33专业为本快乐无限 PAGE 33南京恒成置业有限公司秦淮国际风情街项目市场报告(四)小结200865280280200820017030从供需对比来看，2008城市快速发展势必产生大量的住房需求，独特的人文和自然环境，必将吸引外来人口和流动人口聚集。2006200711结合政府规划及市场规律我们预计在今后几年江宁房地产市场将平稳增长。200833040200807控政策，让开发企业开始审时度势，控制了商品房的开发量.带来了机遇.专业为本快乐无

45、限 PAGE 34专业为本快乐无限 PAGE 34南京恒成置业有限公司秦淮国际风情街项目市场报告五、 项目市场研判南京恒成置业有限公司秦淮国际风情街项目市场报告南京恒成置业有限公司秦淮国际风情街项目市场报告专业为本快乐无限 PAGE 36专业为本快乐无限 PAGE 36五、 项目市场研判(一)区域宏观层面江宁经济快速发展，人均收入不断上涨，区域工业产业占主导地位，并逐步向服务型城市转化，城市经济的不断发展为整个区域的房地产发展提供了良好的基础人均收入不断上涨，江宁本地人的购买力进一步增强，成为江宁房产市场的主要购房群体近几年全市总体经济运行健康平稳，呈现持续平稳上升的良好态势，江宁开发区的龙头

46、作用进一步加强，发展潜力和空间较大，后劲十足城市规模不断扩大，必然要求城市能提供大量的住宅房，新的人口迁移和来宁人员将会是未来的重要购房群体之一发展带来新的机遇。倾向越来越显现出区域性特征。(二)城市规划层面地铁一号南沿线的建设进一步缩短了南京主城区与江宁的区间距离，直接促进了江宁房产市场特别是地铁沿线项目的发展，也给本案带来了一定的利好江宁将建成商业服务配套齐全、交通便利、环境优美的新型住宅社区和南京都市圈的商业副中心；城市副中心地位的确立更加刺激了江宁房产市场的发展。江宁将按照“一轴、六片、两翼”的空间布局。东ft20074020105085354ft与主城相连，轨道交通拉近与主城的距离，

47、更加便捷的交通使得市区居民将注意力逐渐转向江宁(三)宏观房地产市场层面构性失衡的砝码，对于稳定南京房价增幅起到了举足轻重的作用。2008330200740龙湖片区。国内知名品牌房企纷纷进入江宁，带来新的开发理念，全面提升开发水平专业为本快乐无限 PAGE 37专业为本快乐无限 PAGE 37南京恒成置业有限公司秦淮国际风情街项目市场报告酝酿着新的腾飞。目前江宁的岔路口、百家湖板块已经基本开发完毕，后期可供开发的土地很少，未来江宁的土地供应主要集中在科学园板块和方ft九龙湖一带(四)微观房地产市场层面通过对个案的调研我们了解到，目前岔路口板块可供销售的房产项目非常热销，几个在售项目基本上都是内部

48、认购就完成全部的销售额在整个江宁的房产市场上，目前百家湖板块的房价较其它板块的房价都要高，平均水平达到了700060005500右目前江宁的房产市场从供应的产品类型来看，主要是小高层和高层，多层物业市场上几乎没有，因此本案的多层物业在市场极具竞争力半合理。从总体上分析，全区房地产开发市场走势今年将继续上扬。南京恒成置业有限公司秦淮国际风情街项目市场报告南京恒成置业有限公司秦淮国际风情街项目市场报告专业为本快乐无限 PAGE 53专业为本快乐无限 PAGE 53六、 江宁项目问卷分析六、 江宁项目问卷分析(一) 问卷说明一）研究背景1、为更好的了解市场环境及区域消费群体的置业特征，特进行相应的市

49、场问卷研究工作2、按照项目的特定条件并结合项目性质，提出该项目的市场研究执行方案3、依照执行方案进行实际操作与后期研究二）研究目的1、项目目标消费者目前居住状况与基本需求特征2、项目目标消费者购买行为与心理特征3、目标消费者对项目单价和总价的承受能力三）样本选取要求研究群体研究对象已购消费区域性住宅项目研究预购消费预购消费者抽样方法样本条件已在本项目所在区域购买住宅物业判断抽样准备在两年内在本项目所在区域购买住宅物准备在竞争性住宅项目买住宅物业访问方式售楼处甄别拦访街头甄别拦访有效问卷样本分布四）样本分布与抽样地点有效问卷样本分布样本分布地点有效样本数量（份）ft水方舟售楼处15同曦新贵之都售

50、楼处25百家湖国际花园售楼处12左邻右里售楼处25托乐嘉售楼处1021 世纪国际公寓售楼处6蓝岸亲水湾售楼处4五）问卷有效性本次问卷实际执行108份，实际有效问卷97份（统计不含前期试调研的10份问卷，总体问卷执行有效率为90(二)被访者背景分析1、被访者多以青壮年为主，近五成的被访者拥有大专、本科（含大专、本科）以上的学历水平分析：通过以上结论，可发现主力被访者的年龄层次处于事业上升阶段，对于新鲜事物具有较强的接受能力，属于主力商品房的主力购买人群，且该类被访者教育程度绝大部分都拥有大专、本科（含大专、本科）以上的高学历水平，置业观念较为成熟理性，而且这一部分人比较注重对生活的享受和舒适性的

51、追求。被访者年龄层次分布统计图9%被访者年龄层次分布统计图9%16%18%32%25%18-25岁26-30岁31-40岁41-50岁51-60岁被访者教育程度统计图5050%4040%3030%2020%1010%00%初中及以下高中、中专人数（人）所占比例）00%2223%大专4647%本科2122%硕士及以上88%2、被访者职业以个体户和企业单位为主，半数以上的被访者处于社会管理层被访者工作单位性质多以企事业单位与民企为主，这一部分被访者有一定的经济基础，经济收入比较稳定。被访者超过半数处于社会管理阶层，这一部分被访者对生活的品质要求较高。被访者职位统计图高层管理人员被访者职位统计图高层

52、管理人员2中层管理人员20个体老板15一般职员47其他1305101520253035404550被访者工作单位性质政府事业单位国企外企民企个体其他051015202530353、超过一半的被访者个人年收入在 5 万元以上，大部分被访者为家庭主力收入者超过一半的被访者个人年收入在 4 万元以上，分析可发现多数置业者为家庭收入的主要来源者，为家庭置业的主要购买者，该类被访者的置业需求对于本案的参考意义较高，值得关注。被访问者家庭年收入统计图30万以上被访问者家庭年收入统计图30万以上25-30万20-25万15-20万10-15万7-10万5-7万3-5万3万以下05101520被访问者年收入统

53、计图万以上-万.-万.-万.-万.-万.-万.-万-万05101520(三)被访者目前居住现状分析1、80%的被访者目前居住在南京市区经统计可以看出，有近 80%的被访者目前居住在南京市区，而江宁区的来访量只有 18%，说明由于市区房价的上涨，趋使市区居民关注城市周边居住区，前往江宁人群尤其以鼓楼区、玄武区及白下区这几个房价最为突出的地区为主。被访问者现居住区分布被访问者现居住区分布2525%2020%1515%1010%55%00%浦口区玄武区建邺区白下区鼓楼区下关区雨花台区22%秦淮区江宁区人数（人）所占比例（% ）11%2223%66%1819%1616%99%66%1718%22111

54、1211被访者目前居住现状统计图8%被访者目前居住现状统计图8%24%34%34%已购的商品房 租用/借用的住房 房改房其他被访者目前居住房型统计图35302520151050322117138303卫1卫1卫1卫1卫2卫2层跃他其121223232423、36的被访者明确表示对居住条件不满；其中面积太小、房屋结构不佳与朝向不好成为主要矛盾点经调研发现，36的被访者明确表示对居住条件不满，主要矛盾为面积太小、房屋结构不佳与朝向；可见，由于前期的房改房和单位集资建房导致客户满意度较低， 也越来越不能满足目前南京市民对生活品质的追求和对生活的享受，因此在后期的项目规划设计上应该注重面积太小、房屋结

55、构不佳与朝向不好等问题，使得项目的产品在市场上受到置业者的认可。被访者目前居住满意程度统计图2%被访者目前居住满意程度统计图2%11%36%51%满意基本满意不满意很不满意被访者目前居住不满意度统计图353025201510502915161484543225积面太小向朝不好不佳理想想况况况套套况境结构不不理套情情情乐配配状环房屋层楼套育教配物通购交娱疗安医治小休闲(四)被访者置业需求分析1、被访者对置业区域的选择上主要会选择在百家湖、岔路口、河定桥一带；40的被访者置业目的给子女或父母居住，其次为改善居住。的被访者置 33自然景观完全可以打造出优越的居住环境。购房者置业目的统计图休闲度假投购

56、房者置业目的统计图休闲度假投/出租7%10%改善居住33%/40%结婚新房10%出租 休闲度假被访者置业区域选择图河定桥一带22%百家湖一带12%将军大道沿线11%岔路口一带14%江宁大学城6%4%宏运大道一带15%天印大道一带16%百家湖一带将军大道沿线 江宁大学城天印大道一带 宏运大道一带 岔路口一带江宁科学园一带河定桥一带2、舒适型的房型为被访者置业房型主流101-13091-1002213212277.3290-120222120-14032 厅为主。被访者置业需求面积统计图35被访者置业需求面积统计图353025201510503321111089410及以下20上00以111102

57、被访者置业需求户型统计图302520151050252624121432卫卫卫卫卫卫层112121313242/错它其跃复3、被访者普遍认为武夷花园一带的区位非常好，会考虑在此购房，对单价的承受范围在为 6500 元左右。经调研，绝大多数的购房者对武夷花园一带的区位非常认同，被访群体中有 906500/6200/207000 元的房源，可见江宁的需求市场已有相当部分的中高端项目的购买能力。购房者对武夷花园一带的区位认知一般购房者对武夷花园一带的区位认知一般9%不好 非常好1%5%好38%47%非常好比较好好一般不好被访者对单价的承受能力80706050403020100人数5500元/6650

58、0元/727000元/19人数4、地段及交通、价格、建筑质量被访者较为关注鉴于本案的实际状况，本案在地段（岔路口河定桥一带）及交通（地铁一号线河定桥站、自然环境（秦淮河）制范围之内，可重点关注；价格则有市场决定，而且目前从调研上看，市民的购房的刚性需求增强，对价格的抗性逐渐减弱。被访者置业考虑最重要的因素统计图被访者置业考虑最重要的因素统计图7060504030201006452453029271213120水平交通配套面积品牌景观量景观水平形他价格及边及商然筑质外其地段周结构开发自建区内部业管理建筑户型小物5、众多被访者对中心花园、大片绿地，喷泉、雕塑及广场以及凉亭、漫步小径接受度较高被访者

59、置业景观统计图14%被访者置业景观统计图14%8%17%36%7%18%人造水景、溪流中心花园、大片绿地喷泉、雕塑、广场户外游泳池凉亭、漫步小径大树6、菜场、学校、大型购物中心和超市为被访者对区域配套的主要选择经调研，发现学校、大型购物中心、超市、菜场四者的选择比例较高，占总体的58.1，本案周边配套稍显欠缺；以及项目在后期的操作上会规划出的商业也将能满足置业者对周边配套的需求。被访者置业周边配套统计图被访者置业周边配套统计图60504030201005238363635251919145医院学校银行中心超市公园站菜场设施其他购物交车育大型公体文化7、健身房、便利店、幼儿园与篮球场成为社区配套

60、选择的主要配套被访者职业需求社区配套统计图篮被访者职业需求社区配套统计图篮球场球场球场牌 身室房室球池吧餐利店场室院园吧发心店 药羽毛网棋 健球桌泳 茶简菜览影 儿网 美中 商乒乓内 啡室 咖游 、便阅小 幼容美、保 文健 体403835302520151052713122110714174252292254122080南京恒成置业有限公司秦淮国际风情街项目市场报告南京恒成置业有限公司秦淮国际风情街项目市场报告专业为本快乐无限 PAGE 55专业为本快乐无限 PAGE 55(五)问卷分析总结1、被访者普遍都认为岔路口武夷花园一带区位比较好，尤其是本案的区位被购房者普遍看好2、被访者的置业区域选