8203估价师协会网站cms案例分析

1、湖北永业行评估咨询有限公余一项目概9055 号令（武汉市人民二八年三月十日1334082000（16 日，长江广场发展（武汉）有限公司取得了武汉市土地管理局颁发的国有D0（W-037图号 180，土地使用权类型为出让。3550%；建设要符合沿汉江的防洪要求。目前土地利用现状为16048.52二、 案例分析（一） 项目前期分析本人通过收集本次评估对象的资料并进行分析，评估对象的权利状况较为复杂：在 1993 年 4 月 10 日，原土地使用权人振华置业（武汉）有限公司与武汉市土地管理局签订了土地使用权批租合同，取得了该宗地的临时土地证（地号 WP-93-037，该单位于 199459 日将该地块

2、抵押给中国农业银行武汉武汉市分行房地产信贷部，在 1996 年 2 月 14 日办理了房屋他项权证（阳抵字第 05-94014 号， 1996 年 8 月 28 日原土地使用权人在没有通知抵押权人的情况下与振华投资（新加坡）私人有限公司和现土地使用权人签订土地使用权转让合同，将土地使用权转让给长江广场发展（武汉）有限公司，此次转让得到了武汉市土地管理局的批准和确认（武土籍字1996048 号，并于 1996 年 9 月 16 日取得了武汉市土地管理局颁发的国有土地使用证。（二）土地估价分析本项目首先对估价报告格式，对象描述、估价原则、估价依据、估价结果表述、附件完整情况等因素进行发简要分析，再

3、对影响估价结果的重点因素，如估价方法、技术路线、参数选则等方面进行详细分析，具体分析情况如下：估价报告内容符合城市土地估价技术规范的要求。报告内容完整，行文用词规范，符合技术要求。本案对估价对象描述清楚。报告中详细描述了宗地的登记状况、权利状况、利用状况等。本案对估价对象影响因素分析全面。报告中对估价对象影响因素分析全面，具体包括：一般因素（地理位置与自然环境、行政区划、经济发展和产业布局、城市性质及历史文化背景）区域因素（区域概况、交通条件、基础设施、环境条件、产业集聚状况个别因素等。估价依据选择充分，资料收集齐全。估价依据中包括：国家及有关部门的法律、法规文件（如：中华人民共和国土地管GB

4、/T18508-2001等；地方政府及有关部门颁布的法律、法规及通知文件（物价局、省财政厅关于武汉市城市基础设施配套收费标准的批复（房服2004118 号）等；委托方提供的其它评估资料（。估价原则表述清楚，无漏项。估价原则包括（1）（2） 预期收益原则、（3） 变动原则、（4）最有效使用原则、（5）供需原则 （6）贡献原则。估价对象地价确定的方法及最终结果表述清楚案例中选择基准地价系数修正法和剩余法分别测算出待估宗地的价值，最后采用算术平均法计算出待估宗地的最终评估值，符合估价规范要求。估价结果表述完整估价结果包括土地总价、土地单价及相应的大小写。附件完整本案例附件完整，不缺项。估价方法选择依

5、据充分，表述清楚。本案采用基准地价法和剩余法两种方法进行估算，对方法选择的主要依据如下： 根据城镇土地估价规程， 通行的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照城镇土地估价规程， 根据当地地产市场发育情况并结合估价对象具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。由于估价对象处于武汉市汉阳区月湖新街， 在武汉市基准地价界定范围之内， 有明确的土地等级，完整的基准地价和修正体系，故可选用基准地价系数修正法测算；根据委托方提供的资料，待估宗地拟进行房地产开发，且由规划管理部门确定了用途、占地面积、容积率等主要规划指标，符合估价的最有效使用原则，因

6、此适宜选用剩余法进行评估。估价方法概念表述清楚，公式应用准确。报告中对相关概念及公式的表述如下：A、剩余法剩余法又称假设开发法。从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。为了获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“ 剩余价格”。即地价等于土地与建筑物出售价格减去建筑物本身的价格。因此，剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。其计算公式为B、基准地价系数修正法所谓基准地价系数修正法

7、，就是指在求取某估价对象价格时，根据当地基准地价水平，参照与估价对象相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域因素、个别因素、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的评估方法，其基本公式为：nn其中K3、剩余法计算过程确定估价对象最佳开发方式有土地使用证确定估价对象的最佳开发方式。开发周期和投资进度安排开发周期确定根据武汉市同类房地产项目的开发周期、估价对象项目的规模及开发项目的实际情况确定开发周期、销售进度等情况。投资进度安排根据武汉市同类房地产开发资金投入的一般情况及该项目的具体情况，确定在开发建设期内

8、，开发资金在整个开发周期中的投入情况。估价对象开发完成后房地产价格估价人员通过资料的搜集、分析和筛选，选取同一供求圈内类似的三宗房地产交易实例作为可比实例。根据交易案例的价格进行交易情况、交易期日、区域因素和个别因素修正，确定房地产销售单价。市场可比案例选择正确，可比因素选择恰当，确定房地产售价方法正确。根据武汉市销售单价和施工进度、销售进度、还原利率确定估价对象开发完成后房地产价格确定开发成本开发成本包括项目开发建设期间所发生的一切费用总和。根据本项目的实际情况，开发成本主要包括建筑工程费用（含地基处理、主体工程、一般水电安装等、室外附属工程的建设（ 含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路

9、、围墙等、专业费用、基础设施配套费、管理费用、投资利息、投资利润和销售税费。建筑费用a、建安费用和室外附属工程的建设费用b、基础设施配套费前期费用专业费用专业费用指项目的可行性研究、规划、勘察、设计、监理、造价咨询（ 标底编制、决算审核等） 等相关工程师的费用， 一般为建筑成本的5%-10%。管理费用管理费用指开发商为组织和管理房地产开发经济活动以及房地产开发提供各种服务而发生的费用。主要包括管理人员工资及附加费、办公费用、差旅费、固定资产使用费、业务招待费等。投资利息投资利息指房地产开发商在房地产开发过程中，为筹措短缺资金，而向金融机构贷款所支付的利息。投资利润投资利润指房地产开发商投资房地

10、产开发项目应取得资金报酬及承担风险的补偿。销售税费销售税费指房地产进入市场流通领域中发生的费用销售费用和应交纳的销售税金及附加等。地价确定最终计算出估价对象的地价。4. 基准地价系数修正法计算过程基准地价概况介绍了武汉市城区基准地价的情况及其价格内涵，计算公式等。确定估价对象的土地级别及基准地价根据估价对象所处位置，确定估价对象的土地级别及基准地价。区域因素和个别因素修正根据区域因素和个别因素修正系数说明表和区域因素和个别因素修正系数表，编制区域因素和个别因素修正系数表，确定区域因素和个别因素修正系数。其它因素修正确定期日修正系数（根据武汉市地价指数，确定期日修正系数确定土地使用权年期修正系数

11、（根据年期修正系数计算公式和估价对象的剩余土地使用年期， 确定土地使用权年期修正系数。确定容积率修正系数（根据武汉住宅用地容积率修正系数表，确定估价对象的容积率修正系数。确定朝向修正系数（根据朝向修正系数表，确定估价对象朝向修正系数。开发程度修正根据估价对象的开发程度和基准地价设定的土地开发程度进行必对，确定土地开发程度修正。宗地地价根据基准地价计算公式，最终确定基准地价系数修正法评估结果。三总1、该项目属于司法鉴定的土地评估项目，土地用途单一，规划设计条件明确，所采用的评估方法也很常规。该项目的亮点在于：评估对象土地权利关系较为复杂，由于委托方属于中级法院，本次评估又涉及到债权人与债务人之间错综复杂的关系，在项目操作过程中，就显得格外慎重。在项目的初期准备阶段，我们对评估对象背景进行了全面了解，其影响了委托方的判案结果。2、本次评