物业客服个人工作计划

1、物业客服个人工作计划物业客服个人工作计划1一、建立客户服务中心网上沟通渠道现在，越来越多的客户喜欢在网上查询和交流信息。在xx总公司的网页下面设立客户服务中心的电话和邮箱，有利于便捷与客户联系沟通，满足顾客需要，提升服务质量。二、建立客服平台1.成立客户监督委员会。由监事会、业主委员会成立客户监督委员会。行使或者义务行使对xx服务监督职能；2.建立质量检查制度。改变物业内部质量内审为各个中心交叉内审（这项工作也可以有人力资源部行使）；3.搞好客服前台服务；4.协调处理顾客投诉；5.搞好客户接待日活动，主动收集和处理客户意见；6.建立客户档案；7.搞好意见箱、板报及黑板报、温馨提示等服务交流。三

2、、继续做好物管中心的xx管理、xxx部分工作和xx继续做好与xx中心的有效维修客户服务。四、机构建设1.成立xx总公司客户服务中心：目前客户服务部隶属于xx中心，办公室在物业管理中心，主要为物业系统服务工作的职能可以延伸，行之有效。然而，客服的外延可以扩大到总公司范围，为我单位xx服务业做大做强提供机构上的支持。成立总公司下属的客服中心，便于全面协调服务。2.人员编制至少x人：要搞好客户服务，只有xx一人是不行的，要改变以前客户服务部只有一人的不正常状态，大学生来了又走。人力资源不低于x人的编制，工作人员最好具有xx学历，有利于客服机构框架的建立和稳健运行，改变顾此失彼的现状，便于逐步建立规范

3、和完善客服工作。五、经费预算往年客户服务部一般办公费开支在物管中心，黑板报等大一点的开支由动力部支付。根据目前情况，有些基础工作还要进行，日常工作也有所开支，不造预算可能没有经费，按照节约的原则，编造经费预算xxx元第一篇：云县大寨物业管理公司水电维修工程部工作计划云县大寨物业管理公司云县大寨物业管理公司水电维修工程部2014年度工作计划在新的一年，为实现公司长远发展，现结合公司和我部门的实际情况，我们水电维修工程部2014年工作的重点，着力于水电维修工程部各项工作的落实，并在原来工程部工作的基础上，不断提高服务质量，主动配合公司各部门完成各项维修任务，特拟定工作计划如下：一、人员安排按照运作

4、模式及岗位管理的要求，工程部的人员维持目前的的人数，保证水电系统及维修工作的正常运行。为保证应急事件得以及时有效的处理，在现有人员编制中，夜间实行值班制度。二、工作计划（1）加强水电维修工程部的服务意识。目前在服务上，工程部需进一步提高服务水平，特别是在方式和质量上，更需进一步提高。本部门将不定期的开展服务意识和方式的学习，提高部门人员的服务质量和服务效率。（2）完善制度，明确责任，保障水电维修部门良性运作。为发挥水电维修工程部作为物业和业主之间的良好沟通关心的纽带作用，针对服务的形态，完善和改进工作制度，从而更适合目前工作的开展。从设备管理和人员安排制度，真正实现工作有章可循，制度规范工作。

5、通过落实制度，明确责任，保证了部门工作的良性开展。（3）加强设备的监管、加强成本意识。水电维修工程部负责所有的设施设备的维护管理，直接关系物业成本的控制。熟悉设备的运行、性能，保证设备的正常运行，按照规范操作，水电维修工程部将按照相关工作的需要进行落实，做到有设备，有维护，出成效；并将设施设备维护侧重点规划具体到个人。（4）开展强化学习，提高维修技能水平。就目前水电维修工程部服务的范围，还比较有限，特别是局限于自身知识的结构，为进一步提高工作技能，适当开展理论学习，取长补短，提高整体维修队伍的服务水平。（5）针对设施设备维护保养的特点，拟定相应的维护保养计划，将工作目标细化。三、做好能源控制管

6、理能耗成本通常占公司日常成本支出的很大比例，节能降耗是提高公司效益的有效手段之一，能源管理的关键是：（1）提高所有员工的节能意识。（2）制定必要的规章制度。（3）采取必要的技术措施，比如进行路灯的照明设施设备的改造，大路灯已经实现节能，根据季节及时调节开关灯的时间，将能耗降到最低；将楼道灯改造为节能灯或是耗能低的灯具，控制开关改为节能延时开关。（4）在设备运行和维修成本上进行内部考核控制，避免和减少不必要的浪费。（5）每月定时对公司所使用的水电表并进行汇总,为做好节能降耗的工作提供依据。四、公共设备设施维修保养及管理1、加大与公司各部门的协调力度，争取在1月底完成对屋面水管太阳能的检查及处理。

7、对生活水箱水位控制浮球阀的改良，公共设备设施保修遗留问题，提出解决方案，继续维修整改。加大安全系数，消除安全隐患，保障财产安全。2、对小区的供电、给排水、消防、电弱电系统及建筑装修项目进行检验和资料核实。3、编制详细的设备、设施维修保养计划、保养项目、保养标准，要求部门员工严格按计划按标准执行设施设备保养，使设施设备运行安全、可靠，延长其使用寿命，达到保值、增值的目的。五、户内维修服务1、首先重点抓公共设施设备巡查、保养、维修工作，确保设备处于良好的运行状态，同时重视户内维修服务工作，做到 两手抓，两手都要硬。结合目前人力不足的情况，还是要保证坚持每天向业主提供维修服务，主要解决影响业主正常生

8、活的报修项目。2、配合办公室做好对业主的报修范围记录，属保修范围的，配合办公室协调相关维修单位解决，减轻户内维修压力；报修范围已经超过保修期的，告知业主公司现在提供的服务是有偿服务，并告知业主相关费用的收取，公司实行明码标价，业主可以自行选择是否需要服务，六、对公司前景的展望和设想1、强化管理，把公司做强，通过强化管理，使公司的物业管理服务科学化、正规化、专业化、综合一体化，在一年至两年内把公司做强，储备管理人才，打造公司的诚信品牌。2、规模化运作，把公司做大，以兴泽园小区物业管理作基础，成立经营部，对外承接业务，扩大员工的发展空间，使公司运作规模化，创造更大的经济效益和社会效益。云县大寨物业

9、管理公司水电维修部李相平、赵建华二0一四年一月一日第二篇：工程维修部水电管理制度工程维修部水电管理制度一、目的加强对水电的管理，堵住管理漏洞。二、适用范围物业公司各管理处工程维修部。三、水电管理规定1.所有工程维修部人员都有责任和义务对本管理处所管水电进行认真管理。2.所有员工必须以身作则，凡与人串通偷水偷电者，一经查出将作出严肃处理。3.确保水电设备、设施正常运行，水电正常安全供给。4.随时巡查，所有公共用水、用电须装表并有完整记录资料，发现漏水、漏电现象，随时维修，节约用水、用电。5.定期检查各用户水电适用情况，防止偷水偷电现象发生。6.按时抄送水电表，并力求抄表正确、准时，每月将水电使用

10、情况汇总报公司领导。7.严禁私拉乱接、水电线路的更改。水电表的安装要经主任以上级别的领导同意方可进行。8.随时向各水电用户讲解水电使用要求、方法、注意事项，对出现的问1 / 6题多做解释工作。9.抄表人员实行轮换制，由副主任带队，最少有2人抄表，除副主任为固定外，协助人员每月更换，轮流抄表。四、停电（水）管理规定1.工程维修人员必须确保管辖范围内的水、电正常平稳供应。 2.正常的维修保养应尽量避免停电（水），必须停电（水）时，需按如下步骤操作：（1）填写停水停电通知单，注明原因、停电的时间等，报公司领导批准。（2）将停水停电的通知提前一天公告各相关部门和用户，以期做好相应准备。（3）准时开展工

11、作，按时完成任务，随时汇报工作进展。 （4）常规维保应尽量避开使用高峰期，且不超过半天。（5）正常停电（水）时（应急抢修），应迅速判明原因，将情况向领导汇报。及时通过办公室和其他公司方式向用户公告解释停电（水）原因，恢复供电（水）的大概时间等。（6）市政停电（水）时，如接获通知则应按照第二项第二条进行，如未接获通知，工程主任应迅速致电供电（水）部门查询原因，同时按第三项进行。（7）停电（水）超过8小时，工程维修部要组织人员尽量采取补救措施，内部系统应急抢修期间，工程人员须全部参加。恢复供电（水）按配电2 / 6房操作管理规程和水泵房操作管理规程进行。（8）停电（水）应由值班人员详细记录，故障（

12、内部系统）停电（水）分清责任人，将事故处理结果报告公司领导。五、公共用水管理规定1.公共用水以满足需求和节约用水为原则。2.公共用水包括办公用水、卫生清洁用水、绿化用水和其他工程维修用水。3.公共用水设备的维修由工程维修部门按日常维修和计划养护进行。公共用水的监管由工程维修部、治安保卫部巡查人员负责。4.各公共用水的部门负责人须对本部门强调节水意识，制定用水节水方案，掌握节水方法。对浪费水源的直接责任人和部门负责人处以10倍水费的处罚。5.凡非公共用水使用人偷用公共用水的，处以50倍水费的罚款。 6.公共用水点全部装设水表，由工程维修部每月低抄表统计一次，汇报公司领导。六、公共用电管理规定1.

13、公共用电由工程维修部门综合各方面意见，根据不同季节制订适当的开关时间报公司领导批准后执行。2.公共用电的开关需明确责任人12名，责任人由有电工操作证或经过类似培训的人员担任。3 / 63.公共用电应装设准确的计量仪表，每月抄表统计一次向领导汇报。 4.临时性的公共用电（如节假日等）须经部门主任同意并向公司领导汇报，同时由值班人员做好记录。5.公共用电设备、设施应按维保计划进行维修保养，确保安全。七、生活用水管理规定1.生活用水由市政直供和二次加压两种形式供给。生活用水设管理负责人1名，该负责人应具备相应的专业知识和卫生知识。2.水电工应每周对加压水泵及管道系统检修一次，当日值班员每2小时巡查1

14、次，确保水源供应不停顿。市政停水或维修确需停水时须提前24还是以公告形式通知用户做好储水准备。3.整个系统应采取封闭式，以防受到污染，各水池清洗入口须加盖加锁，以确保安全，并防止非管理人员接近水源。各透气管口要采取倒口式并加网，整个系统外围应保持干净整洁，机房每星期清洁1次，水池外部每2星期1次。4.对各水池进行每年2次定期清洗消毒，并由水质检测单位对水质采样化验并出具化验单，资料应齐全并由工程主任妥善保存。5.生活水系统与排水系统及污水系统隔离。6.每年对管道系统进行除锈刷漆1次，在生活水系统管内的防锈除锈每年1次。7.二次供水由专门管理责任人定期巡查记录，每月底向上级汇报供水系统的水质状况

15、。4 / 6八、跑水事故应急处理规定1.水系统跑水事故的紧急事件，所有工程人员同为参与处理责任人，工程主任为事故现场负责人。2.发现跑水的第一责任人（工程维修部人员）应立即以最快的方式通知工程维修部其他人员，并迅速查明跑水原因。3.现场工程人员应在第一时间关闭跑水位置前的阀门，断绝水源。 4.如果跑水对机电设备设施造成危险时应将可转移的机电设备设施转移到安全位置，如果不能转移则应先采取堵截或疏导水流，使之不影响机电设备安全。5.如果水已进入强电系统，则应先断掉本系统电源，特别注意人身安全，防止触电事故发生。6.处理事件的负责人随时将现场情况向上级领导汇报，以便确定最佳处理方案。7.事故处理完毕

16、，事故责任人、负责人24小时内将整个时间写出总结备案，并上报公司领导。8跑水事件应急处理人员安排（待定）九、工程维修部停电应急处理规定1.值班人员或第一时间发现停电的人员应立即用对讲机或其他方式通知其他工程维修部人员和办公室前台及监控中心，工程维修部全体人员在得知停电后应立即赶往配电房。2.当日值班人员应迅速判断停电原因（市政停电或机房故障停电），启动5 / 6应急发电机并网工作，应急发电机在常规情况下应处于自动启动和并电位置，同时检查应急发电机各运行参数是否正常，各油水位等是否正常。3.值班人员以外的其他维修人员应首先启动电梯应急救人程序放出被困人员，然后协助值班人员检查配电房情况。4.工程

17、维修部主任接到停电通知后，应立即赶往现场，检查停电和发电情况。判明停电原因，证实电梯困人解救情况，通知监控中心向业主广播停电情况。如果是市政停电，致电供电部门了解停电原因和恢复供电时间；如果是配电房内故障停电，应立即组织人员抢修，同时将大体情况向领导汇报。5.应急发电机运行期间，值班人员应随时检查发电供电情况，并抄表记录。6.市政（或故障）恢复供电时，值班人员应按照配电房操作规程逐个合闸供电，同时检查应急发电机停机情况并记录停机时间。7.由工程维修部主任和值班人员同时确认恢复供电各处正常无误后离开现场，填写停电（或故障）处理记录。6 / 6第三篇：物业公司工程维修部管理制度工程维修部管理制度第

18、一章 总章：为提高工程部人员的安全认识，适应法制化，现代化，智能化管理的要求，而须拟定本制度1 本制度适应工程部全体员工； 2 值班人员安全制度； 3 值班人员责任制度； 4 值班人员交接班制度； 5 配电室管理制度； 6 区域管理制度；7 设备设施保养和维修制度； 8 工具的管理制度；9 图纸.资料和档案管理制度； 10 接报修、维修文明用语制度； 11 培训安排管理制度， 12 考核管理办法。第二章值班人员安全和责任制度第一条 值班人员安全制度一 配电室值班和小区日常工作值班都必须具备以下要求： 1 值班人员必须经过特种作业安全技术培训取得相关上岗资质方可上岗【复印件粘贴】； 2 值班人员

19、必须严格遵守国家法律法规、公司的规章制度，终于职责，做好本职工作； 3 值班人员必须对所值班区域的设备设施的位置、.功能.、用途、走向.熟练的掌握； 4 值班人员应具备必要的电气“应知”“应会”技能，有一定排除故障的能力，熟知电气的安全操作规程5 正确使用各种工具和劳动保护用品；安全地完成各项工作任务 二 值班人员必须遵守劳动纪律 1 值班人员不得疲劳上班； 2 严禁饮酒上班；3 上班期间严禁睡岗、擅自脱岗； 4 上班期间严禁做与工作无关的事情； 5 未经上级主管部门标准严禁擅自调班；6 未经上级主管部门标准严禁擅自整改和维修设备设施；7 应遵守各项安全操作规程，不得蛮干，认真作业、保证工程质

20、量； 8 必须按规定着装上岗。 第二条 值班人员责任制度1. 值班人员必须认真填写、.抄写有关报表并按时上报.，并将当日设备设施的运行情况、.检修及事故处理情况作好记录；如发生故障或异常现象，值班人员不能正确判断原因时，应立即报告部门负责人，报告前不得进行任何修理；3 不得乱抄、乱填虚假的设备设施运行情况和值班记录。第三章交接班制度第一条接班人员必须按规定时间提前15分钟到岗，交班人员应办理交班手续签字后方可离岗；第二条 交班人应当提前做好以下交班工作： 1 提前整理好抄、填及有关报表；2 核对电气、设备设施相关数据是否正常； 3 设备设施缺陷、异常情况记录；4 核对并整理好消防用具、工具、钥

21、匙仪表、公共工具及备用器材； 5 提前做好清洁卫生工作。 第三条 交班时应交清下列内容1 设备设施运行、变更、异常情况和处理经过； 2 设备设施检修、改造等工作情况及结果； 3 巡视 检查中的缺陷和处理情况；4 继电器保护自动装置的运行及动作情况 5 当班完成和未完成的工作及有关处理措施。 第四条 接班人员接班时应当做好下列工作 1 认真查阅各项记录；2 巡视检查设备设施、仪表等运行情况及检测安全措施布置情况； 3 核对所移交物品是否齐全；4 检查周围环境及室内卫生情况是否合格。 第五条 遇以下情况不准交接班1 接班人员接班前饮酒或者精神不正常； 2 发生故障或者正在处理故障时； 3 设备设施

22、发生异常尚未查清原因时； 4 物品不齐或者卫生不清洁时。第四章配电房管理制度第一条 建立完整的各项设备设施运行情况记录表； 第二条 健全以下制度： 1 值班人员岗位责任制度； 2 交接班制度； 3 倒闸操作票制度； 4 巡视检查制度； 5 检修工作票； 6 工作工具管理制度 7 设备缺陷管理制度； 8 安全保卫制度。第三条 建立合理安全的保养和检修计划第五章 值班设施保养、维修制度第一条 专人负责制度第二条 巡查、保养、维修记录制度 第三条 保养、维修计划制度。第六章 公用工具管理制度 1. 共用工具由值班人员保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，如有特别情况须由主管以上人员同

23、意，方能借出。2. 当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。3. 所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。 私用工具使用管理1.发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。2.个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。3.个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须提供旧件。第八章资料、图子和档案管理制度1、本小区工程图纸和设备设施技术资料由专人负第九章、工作流程一、工程部每天工作事项1、 每天按时交接班后，首先做好各自区域内的卫生，保

24、证所有办公区域、设备操作间的卫生整洁。2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查，并做好相关记录，对所发现的问题要及时处理，及时上报相关领导。3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度，对所操作的设备运行情况要认真填写清楚，并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。4、工程部配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度，并对所有设备的每日耗能、容量详细记录，保证正常供电。5、工程部每日必须保证有人接听报修电话，保证维修工及时维修率为100，保证整个小区的正常运行。6、工程部主管每日必须对所管辖的所有区域进行检查、督促各工种人员的工作，对所发现的问题，要及时给予纠正并帮其改正7、工

25、程部值夜班人员必须在十一点以前对所有设备、设施检查无误后，方可休息，运行工每日必须早上7点半开启公共所需机组，下午6点关闭运行设备。8、工程部各班组负责人必须在每日下午6点集中开碰头会，把每日所做的工作和发现的问题做出总结，并安排好第二天工作安排后方可下班。二、工程部礼貌用语规范1、接报维修电话服务用语：接到报修电话时，首先问“您好！工程部，您有什么需要帮助的吗？”在报修人员讲明需维修的事项时，做好记录（如：报修事项、报修地址、报修人姓名及电话），在记录做好后说“好的，我们会尽快派维修工赶到现场给您维修，您还有什么需要帮助的吗？”再问清没有其它事项后，说“再见”。2、维修工服务用语：在接到维修

26、通知单后，及时赶到维修现场，如进办公场所时，首先敲门，经同意后方可进入。进入后说“您好！我是工程部维修工，是您需要帮助吗？”在落实清楚说“好的，让我先帮您检查一下。”在检查完毕后，发现问题及时维修。维修完毕后说“您好！现在已修好了，您可以使用了，您还有什么需要帮助的吗？”在报修人员没有其它事情后说“再见”。3、操作工服务用语：设备操作运行工如在设备间遇到检查人员或参观人员说“您好！您有什么需要帮助的吗？”再问清来由后说“请您稍等一会儿，我通知我们工程部主管一下。” 再经主管领导同意后说“您好！请您登记一下。”在登记完毕后，迎领参观人员参观，并随时回答参观人员提出的问题。在参观人员参观完毕后，送

27、出门外说“您慢走，再见”。三、维修工服务流程1、 每天对管辖区域内的给排水系统、公共设备设施、消防系统进行巡回检查。2、对巡回检查中发现的问题要及时处理。3、 巡回检查完毕后要认真填写巡检记录。4、接到报修任务后，要及时完成维修任务，并如实填写报修单。5、维修时需进入办公场所必须穿鞋套，并使用礼貌用语，争得业主同意后方可进入维修。6、维修时要注意保护室内设施，维修完毕后要做到活完场清。7、维修完毕后使用礼貌用语，让业主在报修单上签字确认并询问业主是否还有其它需要帮助的事情。8、负责清扫地下室公共区域内的卫生，每周进行一次全面的卫生清洁。9、如发生溢水事故时应沉着冷静，迅速关闭阀门，切断水源，并

28、及时维修处理和上报有关领导。争取把财产损失降到最低限度。10、对所有设备、设施按规定要求进行维修保养和消毒。11、每周对办公楼区域内所有用水量作一次统计，随时掌握室外管网是否有溢水现象。四、电工服务流程1、每天对管辖区域内各层强电井道母线、负荷开关、插座、普通照明、应急照明、庭院照明、景观照明以电气设备进行巡回检查。2、对巡回检查中发现的问题要及时处理。3、巡回检查完毕后要认真填写巡检记录。4、接到报修任务后，要及时完成维修任务，并如实填写报修单。5、维修时需进入办公场所必须穿鞋套，并使用礼貌用语，争得业主同意后方可进入维6、维修时要注意保护室内设施，维修完毕后要做到活完场清。7、 维修完毕后

29、使用礼貌用语，让业主在保修单上签字确认并询问业主是否还有其它需要帮助的事情。8、如发生停电事故时应沉着冷静，协助配电室值班电工查明停电原因，并及时维修处理，恢复正常供电和上报有关领导。五、配电室值班员服务流程1、值班人员每天认真查看交接班记录并检查设备，做好记录。2、值班人员每天必须认真巡查配电室从高压到低压供电系统运行情况，并做好记录。3、详细核查各控制柜的工作参数，并做好详细记录。4、每两小时对高低压变配电系统巡查，并做好各馈电柜运行记录，随时掌握用电高峰、低峰情况。5、对配电室存在的问题及时上报主管领导，做到及时解决处理，保证配电室正常安全运行。6、详细填写交接班记录、运行记录、巡回检查

30、记录。7、负责清扫配电室区域内、地下室男、女卫生间、发电机房、地下室西走廊卫生清扫，每周进行一次全面的卫生清洁。8、 每周、每月对所有设备用电量进行统计，随时掌握用电量。9、每15天对柴油发电机房设备试运行一次，并认真填写运行记录。10、如发生停电事故时应沉着冷静，查明停电原因，并及时维修处理，恢复正常供电。如遇外网停电，首先启用应急预案，开启发电机组，保证重要设备的正常运行，然后倒闸操作用第二路高压供电，恢复正常供电关闭发电机组第八章培训安排。1、工程技术部负责人于每年的12月15日前制定出下的员工培训计划，并上报公司审核批准。2、员工培训计划的内容应包括以下各方面：a） 不违反国家的有关法

31、律、法规；b） 有明确的培训内容；c） 有考核的标准；d） 有具体的培训时间；e） 有培训费用的预算。3 新入职员工的培训。新员工入职后上岗前需进行3天的培训，并经考核合格后方可正式上岗。41） 第一天上午培训内容为：介绍公司的基本情况，讲解公司的各种制度（考勤、奖惩、后勤等）；介绍本部门的工作性质、基本运作程序，讲解各岗位的职责、安全作业要求以及着装规定、礼貌礼仪、文明用语等。带领新员工熟悉小区的环境。2）第一天下午至第三天上午带领新员工试上岗，新员工在部门负责人或老员工的带领下处理本岗位具有代表性的事例，从而熟悉本岗位运作程序。3）第三天下午由负责人安排对新员工进行思想方面的小结及技术技能

32、方面的考试。 4 ） 新员工经考核合格后方可安排正式上岗，不合格者按辞退处； 5 服务培训。1）服务培训由公司安排授课人员讲授。2）服务培训每季度进行1次，每次不少于90分钟。 3 培训内容：1） 文明用语；2） 仪容仪表；3） 礼貌礼节；4） 服务技能；5） 服务要求；。 6 安全培训。1 ） 安全培训由工程技术部负责人具体负责。 2 ） 安全培训每季度进行1次，每次不少于60分钟。 3）培训内容：a） 操作安全；b） 日常生活安全c) 设备设施和工具的使用安全 4）培训形式为集中授课形式。 7 思想及文化方面的培训。1）思想及文化方面的培训由工程技术部负责人具体负责。 2 ） 思想及文化方

33、面的培训每半年进行1次，每次不少于90分钟。 3 ） 培训内容：a） 思想品德；b） 行为准则；c） 语言表达能力（重点加强普通话方面的培训）。8 特种培训。对于工程技术部的特殊工种（电梯、值班电工、制冷等）应有计划地选送员工出去培训或请专业人士来授课9 每次培训后，应由工程技术部负责人将培训时间、培训内容、评估成绩等清晰、完整、规范地记录在员工培训登记表内。10 培训记录应妥善保存，各类培训计划、培训记录表保存期为3年；员工培训登记表、新员工考核记录表保存期为长期。第四篇：物业管理工程维修部运行手册物业管理工程维修部运行手册工程部管理范围一、强电专业1 负责整个物业变配电系统的日常运行、管理

34、及维护、保养工作。2 负责空调、冷水机组等动力电源的供给。一般情况下电机、控制器由空调专业自行负责，但当对方技术力量不足或设备工具不全时，应给予支持配合。 3 负责给排水专业所有动力电源的维修保养。 4 负责物业公共区域的照明维修。 5 负责物业临时供电的安排和计划。 6 负责消防系统强电及卷帘门的维修、保养。 7 负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。 8对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。 9为客户提供有偿服务。二、空调、给排水专业1 负责整个物业空调制冷、采暖通风系统的日常运行、管理及维修、保养工作。2 改善空调、采暖、通风系统的设计，使物业有一个良好舒适环境，同时最大

35、限度节约能源。 3 负责整个物业的供水系统、排水系统、热水锅炉系统的运行、维修保养工作。 4 负责生活水水质报检工作。5 负责消防水系统（消火栓、喷洒）的维修、保养工作。 6 为业主、客户提供有偿服务。三、综合维修专业1 负责整个物业内所有卫生洁具、设备的维修、保养。2 负责物业内水箱、水池及污水井、雨水井等基础设施的维修整改。 3 负责物业内公共范围的天花、墙、门等项目的修理、调整。 4 负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等维修、整改。 5 负责公共范围内和物业公司的家具维修。 6 负责安排一些小五金件的维修和调整。 7 负责一些临时性的任务。 8 负责为业主、客户提供有偿服务。四、弱电

36、专业1 负责整个物业内保安监控系统、综合布线系统、电话系统、物业自控系统、消防自动报警及公共应急广播系统、有线电视的正常运行和维修、保养工作。 2 负责向业主、客户提供有偿服务。 工程部规章制度一、安全保卫制度1工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。 2各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，须立即上报领班、主管或工程部经理。3各班组领班须每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患，须立即上报主管或工程部经理。 4主管须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查

37、处理结果书面报告工程部主管。 5未经工程部主管批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），已经批准者，在进出变配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等重要部门时，必须办理登记手续，记录来宾姓名、证件号码、单位、进出日期及时间等。6所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。灯光调至合适程度，清理好现场。 7各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制。 8所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志。9所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置

38、围栏及警示标志。10所有水池、水箱箱盖随时上锁，钥匙专人管理，无关人员不得借用，打开水池或水箱必须经主管批准，并进行登记。11高空作业时，工作人员必须配带安全带，并进行其他有效保护措施，作业范围周边必须加设护网，防止意外坠物伤及人员或设备设施。12所有运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必须严格执行有关规程及规范，严禁违规操作，以保证人身及设备安全，凡违规操作者，一经发现，均扣除当月工资200元人民币，因违规操作造成严重后果者，均立即除名。13 各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后方可使 用。14所有工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本物业范围以

39、外，如因工作需要，须经主管书面批准，按规定办理放行手续，并做好记录。15工程部须每半年配合保安部一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等。所有消防设施、设备之全面测试，以保证其功能正常，无故障。二、工程验收制度 1所有工程系统验收均须由发展商筹建处或发展商工程部负责及牵头。2所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），尽量检查出存在之隐患后，方可进行验收。3在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题，须尽快以书面形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照。4所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格证书、使用许可证书

40、等相关文件为标准，并须以此做为验收合格之必要条件。5必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试检测报告及竣工图纸、竣工资料等全部有关工程资料，并建立档案，以备查用。6必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容以及保修责任人及其联系方式，并制定承建商、供货商保修联系表备查。7必须收齐所有由发展商、承建商、供货商等提供之备品、备件及专用工具等，清点入库，妥为保管并做出详细清单。三、设备维修制度 1预防性维护保养1.1所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应、季度、月度保养计划及保养项目。1.2相关工程人员必须认真执行保养计划

41、及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。1.3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由工程部建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。1.4各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由主管负责，并提交工程部经理审阅；保养检修及更换零配件之记录由领班负责，并提交主管审阅。1.5进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天通知管理处客户服务部，由客户服务部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客户之影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。 2紧急维修2.1必须进行紧急维修时，须立即通知经理，安排有关人员立即赴现场检查

42、情况，并按实际情况进行处理。 2.2如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知管理处客户服务部，并由客户服务部向受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。2.3如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对客户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责人。 2.4紧急维修结束后，须由领班填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将事故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向主管报告，并提交经理审阅。此报告由工程助理存入设备维修档案，备查。 3设备的更新及系统改造3.1出于技术更新、提高效率、安全运行、减少

43、污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。3.2 设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。3.3 由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。 设备正常维修程序 相关链接：(1)灭火器应设置在通风,干燥,清洁的地面,不得受剧烈的爆晒,不得接近热源或剧烈震动. (2)灭火器悬挂在相宜的温度条件下. (3)灭火器放置地点应位置明确,便于使用,并且不影响安全疏散,推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻. 2.灭火器检查及处置(1)灭火器喷筒是否畅通,如果堵塞要及时更换.

44、 (2)灭火器压力表指针是否在绿色区域,如在红色区域要检查原因,检查后要送到专业公司重新灌装. (3)灭火器零部件是否完整,有无变形,机动,锈蚀,损坏. (4)灭火器可见部位防腐层是否完好,轻度脱落要及时补好,明显腐蚀听送到专业公司维修及进行耐压试验. (5)灭火器铅封是否完好,如果开封,必须选好专业公司再行安装,并作密封试验,重新铅封. 3.灭火器定期检查及保养每半年检查一次喷嘴和喷射管有无堵塞,腐蚀损坏,钢性连接式喷筒是否能饶其轴线回转,并可在任意位置停留,推车式灭火器的停车是否灵活,有无检验标识. 二.消火栓的管理与养护 1.每月逐个检查消火栓一次(1)消火栓箱外观检查:消火栓门关闭是否

45、正常,锁,玻璃有无损坏,封条是否完好,如有脱落破坏应补贴封条. (2)消火栓箱内检查:消火栓内元件是否完好,有无脱落,丢失,水龙头有无渗漏. (3)随机抽取消火栓总数的10%测试,按消火栓报警按钮,消防监控室有无报警显示. 2.每年逐个打开消火栓检查一次 (1)完成月消火栓箱外观检查内容. (2)检查水龙带有无破损,发霉,如有应立即修补,替换,刷净晒干. (3)将水龙带交换拆边或翻动一次. (4)检查水枪与水龙带接头联接是否方便牢固,如有缺损立即修复.接口垫圈是否完好,如有缺损,老化立即更换,将阀杆上油. (5)检查修整全部支架,擦漆部位应重新补刷. (6)将消火栓箱内清扫干净,部件存放整齐后

46、锁上栓门,贴上封条. 物业管理公司设备的运行与维护管理设备的运行于维护管理包括很多内容。从物业管理的角度看主要有：消防设备的运行与维护管理、柴油发电机组的运行与维护管理、高压供电系统的运行与维护管理、低压供电系统的运行与维护管理、给排水系统的运行与维护管理、中央空调系统的运行与维护管理、电梯系统的运行与维护管理等等。一、物业设备技术运行管理设备运行管理要首先在技术上考虑安全性和可靠性，其次是在技术性能上应处于最佳运行状态，以发挥设备的最佳效力。设备技术运行管理的要点是：1、制定科学、严密的操作规程；2、对操作人员进行专业的培训教育，通过理论及实际操作的考核，取得专业设备的操作资格证书和等级证书

47、；3、加强维护保养工作，做到“正确使用，精心维护”，确保设备保持完好能用的状态；4、对事故的处理要严格执行“三不放过”的原则，即事故原因不查清不放过、对事故责任者不处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。二、物业设备经济运行管理物业设备管理工作中除了设备的技术性能管理外，还要重视设备的经济运行管理，即要重视设备运行时的经济性、维护检修和更新改造的经济等。在设备经济性运行管理中最主要的是设备运行成本管理，这在大厦设备管理中更能得到体现。设备运行成本管理主要包括能源消耗的经济核算、设备操作人员的配置、设备维修费用的管理和设备大修费的管理。能源消耗的经济核算工作有以下两个方面：（一）制定能源耗用量

48、计划和做好计量工作1、设备在运行过程中，需要消耗水、电、蒸汽、压缩空气、煤气、燃料油等各类能源。设备管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用计划，做出112个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。2、各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。在实际使用中，应坚持做到每天定时抄表记录，并计算出日耗量，每旬检查统计一次实际耗用量，每月统计一次实际耗用量及能源费用，并将每月出现的异常情况，应立即查清原因并报告负责人。（二）采用切实有效的节能技术措施1、在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配，优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运行状态和最

49、佳运行负荷之中。2、在节约用水方面，要做到清浊分流、一水多用、废水利用。设备冷却水应采用冷却塔循环利用。3、在节约用电方面优先选用节能型电机，在供配电设施上应有提高功率因素的措施。照明用电方面，尽量多利用自然采光，应选择合理的照明系统和照明灯具。照明灯具的开关控制应采用时间控制、日光控制或红外音频控制等节能控制方式。同时，防止管道、阀门及管道附件泄露和损坏，发现问题及时修理和调换。对使用热源和冷源管道和设备应加强保温绝热工作，减少散热损失。三、物业设备的维护保养管理设备在使用过程中会发生污染、松动、泄露、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。因此，

50、应经常对使用的设备加以检查、保养和调整，使设备处于最佳的技术状态。（一）维护保养的方式维护保养方式主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。1、清洁：大气中有灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和引起局部的堵塞，还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，致使设备的技术性能下降、噪音增加，所以设备的清洁工作看似简单，实际上是维护保养工作中很重要的一种方式。2、坚固：设备运转相当一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其它连接部分的坚固件可能会发生松动，随之导致设备的更大振动直到螺帽脱落、连接尺寸错位和设备的位移以及密封面接触不严形成泄露等故障，因此必须经常检查设备的坚固程度。在坚固

51、件调正时，应该用力均匀恰当，坚固顺序按规定进行，确保坚固有效。3、润滑：润滑管理是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、润滑方式、油压、油问及加油量等都有严格的规定。润滑管理要求做到“五定”，即定人、定质、定时、定点、定量，并制定相应的润滑管理制度，建立润滑站、润滑卡。此外，对设备的清洗、换油也应有合理的计划，确保润滑管理工作的正常开展。4、调整：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备的振动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪音、振动甚至破坏，因此必须对有关的位置、间隙尺寸作定量的管理，定时测量、调正，并

52、在调正以后再加以坚固。5、外观表面检查：指从设备的外观做目视或测量观察、检查。包括：设备得外表面有无损伤裂痕；磨损是否在允许的范围内；温度压力运行参数是否正常；电机有无超载或过热；传动皮带有无断裂或脱落；震动和噪音有无异常；设备密封面有无泄露；设备油漆有无脱落，外表面有无锈蚀；设备的防腐、保温层有无损坏。同时对不同类型的设备，应更具其使用特点，采取不同维护保养方式。如对空调设备应在季节变化之前进行检查保养；对水箱类设备需要定期清洗、换水等。（二）维护保养工作的实施维护保养工作主要分为日常维护保养和定期维护保养两种。1、日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操

53、作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、振动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。在冬天，如设备即将停用，应在下班后放尽设备内剩余水，以免冻裂设备。日常维护保养工作是设备维护管理的基础，应该坚持实施，并做到制度化，特别是周末或节假日前更应注意。2、定期维护保养工作是以操作人员为主、检查人员协助进行的。它是有计划的将设备停止运行，进行维护保养。根据设备的用途、结构复杂程度、维护工作量以及人员的技术水平等来决定维护的整个周期和维护停机时间。 定期维护保养工作需要对设备进行部分解体，用做好以下工作： 彻底内外清扫、擦洗、疏通；检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙

54、； 检查安全装置；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； 检查油箱，检查油位指示器，换油；检查电器线路和自动控制的元器件的动作是否正常。设备的定期维护保养能够消除事故隐患，减少磨损，延长寿命，发挥设备的技术功能和经济特性。（三）设备的点检设备的点检就是对设备有针对性地检查。一些主要的设备在出厂时，制造厂商会提供该设备的点检卡或者点检规程，其内容包括检查内容、检查方法、检查周期以及检查标准等。设备点检时可按制造厂商指定的点检点和点检方式进行工作，也可根据各自的经验补充增加一些点检。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。检查时可以通过听、看、摸、闻等方式，也可利用仪器仪表进行诊断。通过设备的点检，

55、可以掌握设备的性能、精度、磨损等情况，及时清除隐患，防止突发事故，不但保证了设备的正常运行，又为计划检修提供了正确的信息依据。 设备的点检包括日常点检和计划点检。设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检的内容主要包括： 运行状态及参数； 安全保护装置； 易磨损的零部件；易污染堵塞、需要经常清洗更换的部件； 在运行中经常要求调整的部位； 在运行中出现不正常现象的部位。设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检应该使用先进的仪器设备和手段，可以得到正确可靠的点检结果。计划点检的内容主要有： 记录设备的磨损情况，发现其他异常情况； 更换零部件；确定修理的部位、部件及修理时间；

56、 安排检修计划。四、物业设备的计划检修对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修。实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用的状态。根据设备检修的部位、修理工作量的大小及修理费用的高低，计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。1、小修：主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调整、紧固和润滑工作。小修一般由维修人员负责，操作人员协助。2、中修除包括小修内容之外，对设备的主要零部件进行局部修复和更换。3、大修对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或锈蚀的零

57、部件，力求使设备恢复到原有的技术特性。在修理时，也可结合技术进步的条件，对设备进行技术改造。中修、大修应由专业检修人员负责，操作人员只能做一些辅助性的协助工作。4、系统大修这种检修方式是一个系统或几个系统甚至整个物业设备系统的停机大检修。系统大修的范围很广，通常将所有设备和相应的管道、阀门、电器系统及控制系统都安排在系统大修中进行检修。在系统大修过程中，所有的相关专业检修人员以及操作人员、技术管理人员都应参加。设备的计划检修不能绝对消除计划外检修（偶然性的故障抢修和意外事故的恢复性检修），但如果认真贯彻各项操作规程和规章制度，认真完成设备的日常维修和计划检修工作，那么计划外的检修时可以减少或者

58、避免的。五、计划检修和维护保养的关系设备管理应建立“维护保养为主、计划检修为辅”的原则。如果维护保养工作做得好，发现问题后及时加以处理，则会大大减少设备检修工作量；反之，如果设备操作人员不爱护设备，不遵守设备的操作规程和规章制度，不对设备进行维护保养工作，就会加剧设备的损坏，使设备经常发生故障停机，则会大大增加设备检修工作量。因此，每位维护保养人员应该具有很强的工作责任心，认真执行各项工作标准，精心维护设备。第五篇：物业工程维修部草案物业公司工程维修部执行方案 本方案重点摘要： 成立物业公司工程维修部目的 物业公司工程维修部成员编制 物业公司工程维修部职责和物业公司维修范围 物业公司工程维修部具体操作流程 前言鉴于云南地产各自营小区、楼盘目前维修工程处于施工滞后，各审批执行环节复杂，涉及部门较多工作衔接易造成脱节