土地价值评估报告模板

1、 # 号宗地土地价值评估报告公司#年年#月月#日日目 录1.0 研研究结论论 1.1宗地地基本情情况1.2地价价范围 1.3 地地块投资资价值2.0 研研究方法法 2.1 剩剩余法求求地价2.2 运运用建建设项目目投资经经济评价价方法与与参数进进行宗地地的财务务评价 2.3 研研究依据据 3.0 宗宗地最佳佳利用方方式构思思3.1 宗宗地总体体规划方方案设计计 3.2 最最佳开发发建设方方案设计计4.0 宗宗地地价价测算 4.1 地地价之外外的成本本测算 销售收入测测算地价成本测测算5.0 项项目财务务评价 5.1 项项目盈利利能力分分析 5.1.11 税金金计算 5.1.22 损益益表 5.

2、1.33 宗地地现金流流量表与与动态盈盈利分析析5.2 项目不不确定性性分析 5.2.11 项目目盈亏平平衡分析析 5.2.22 敏感感性分析析 5.2.33 概率率分析6.0 项目综综合经济济评价与与建议 6.1 项项目综合合经济评评价 6.2有关关说明及及建议 附表、附图图附表一 宗宗地地价价测算表表附图一 项项目概率率分析图图研究结论1.1 宗宗地基本本情况1.1.11宗地编编号为 # ，1.1.22地块地址址1.1.33土地用用途为1.1.44用地面积积1.1.55建筑容容积率11.1.6可建建设总建建筑面积积为:其中：住宅宅面积高层住宅：多层住宅低层住宅商业面积公建面积社区管理中中心

3、幼儿园垃圾站变电房1.1.77土地使使用年期期、起止止时间1.1.88地价结结算方式式1.1.99涉及物物权转让让税费及及承担方方式1.2 地地价范围围经测算，本本地块的的正常地地价范围围应在 元至 人人民币之之间，其其中市场场正常价价位点应应在 元，扣扣除土地地转让契契税 ，则则得竞标标报价范范围应在在 万万元人民民币之间间，市场场正常竞竞标价位位点在 万元元人民币币。对应市场价价位点万万元，则则得相应应楼面地地价为 元/平方米米.1.3 地地块投资资价值对应以上地地价范围围，测得得相应的的投资财财务效果果指标如如表11所示示。表11 宗地投投资财务务效果指指标项目地价为#万万元地价为#万万

4、元地价为#万万元投资利润率率（）税后利润（万万元）内部收益率率（IRRR）（%）财务净现值值（FNNPV）（万万元）投资回收期期（静态态）（年年）投资回收期期（动态态）（年年）综上，当地地价在万万元人民民币之间间时，属属于投资资安全区区；当地地价在 万元元人民币币之间时时，即进进入投资资风险区区；超过过 万万元后，将将进入高高风险区区,投资资者需慎慎重考虑虑。2.0 研研究方法法2.1 剩剩余法求求地价运用剩余法法来确定定宗地的的最高限限价，其其基本思思路为：地价= 房房地产建建成价格格（建建筑费专业费费租售售费用税费）利润研究待估宗地的基本情况该方法的操操作程序序如下：研究待估宗地的基本情况

5、选择最佳开发利用方式选择最佳开发利用方式估算开发后的房地产价格估算开发后的房地产价格估计建筑费、专业费、利息、税费、租售估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润求地价求地价2.2 运运用建建设项目目经济评评价方法法与参数数进行行宗地的的财务评评价建设项目的的财务评评价一般般分两个个层次，即即：全部部投资的的财务效效果评价价和自有有（权益益）资金金的财务务效果评评价。 全全部投资资的财务务效果评评价，即即排除财财务条件件的影响响，将全全部资金金（包括括全部借借贷资金金和权益益资金）作作为计算算基础，考考察项目目的盈利利能力。由由于它不不考虑投投资资金金的来源源构成，以以及借贷贷

6、还本付付息和所所得税的的问题，所所以它实实际上是是一种简简化了的的、投资资项目“息、税税前”的盈利利能力分分析，借借此可以以在各个个投资项项目或方方案间建建立相互互比较的的共同基基础，以以便考察察项目是是否有投投资的价价值，在在分析是是否可行行的同时时，进行行方案的的选优。 自自有（权权益）资资金的财财务效果果评价，即即从企业业的角度度出发，分分析包括括财务条条件在内内的两类类因素对对项目的的影响，以以企业投投入的权权益资金金为计算算基础，而而所谓考考察企业业投入所所投入的的权益资资金的盈盈利能力力，实际际上是对对项目息息、税后后的盈利利能力的的分析。同同时，还还考察企企业的生生存能力力、偿债

7、债能力、利利润及其其分配，以以及各方方投资者者的盈利利能力等等。 在在本宗地地评估报报告中，选选用全部部投资的的财务效效果评价价法，分分析该地地块的投投资盈利利能力通过过全部投投资的现现金流量量表，得得出项目目内部收收益率（FFIRRR）、投投资回收收期（PPt）、财财务内部部净现值值（FNNPV）以以及投资资利润率率等指标标。由此此来判断断该宗地地投资在在财务上上的可行行性。2.3 研研究依据据 # 宗宗地规划划指标河南省房地地产开发发各类管管理费用用标准中国人民银银行存、贷贷款利率率河南省建筑筑和安装装工程综综合基价价3.0 宗宗地最佳佳利用方方式构思思根据该宗地地位于 、建筑筑容积率率

8、，可可以确定定，该地地块要想想获得最最大收益益，就必必须按高高尚住宅宅区规划划，定位位于高端端客户，确确保以优优美的景景观环境境和国际际性的配配套设施施来赢得得市场。3.1 宗宗地总体体规划方方案设计计 总总基底面面积 ，用用地平衡衡表及项项目主要要经济指指标分别别见表331和和表32。3.1.11高层住住宅总建筑面积积 住宅规划为为 m2 /户，平平均每套套面积为为 m2 左右右,规划划户数 户。计计划规划划为 栋栋 层层住宅。3.1.22多层住住宅总建筑面积积 住宅规划为为 m2 /户，平平均每套套面积为为 m2 左右右,规划划户数 户。计计划规划划为 栋栋 层层住宅。3.1.33低层住住

9、宅总建筑面积积 住宅规划为为 m2 /户，平平均每套套面积为为 m2 左右右,规划划户数 户。计计划规划划为 栋栋 层层住宅。3.1.44沿街商商业总建筑面积积 商业规划为为 m2 /套，平均均每套面面积为 mm2 左右,规划铺铺位数 。3.1.55社区内内商业总建筑面积积 商业规划为为 m2 /套，平均均每套面面积为 mm2 左右,规划铺铺位数 。3.1.66公建配配套幼儿园 ，其其占地 社区管理中中心 ，其占占地 垃圾站 ，其占占地 变电房 ，其占占地 3.1.77停车位位基于该地块块未来将将规划，建建议车库库设置 ，规规划车位位设置 ，每个个车位按按 平平方米考考虑，车车库规划划面积位位

10、为 33.1.8园林林、绿化化及道路路建议该住宅宅区的绿绿地覆盖盖率不低低于 ，则 绿绿地面积积为 m2道路规划占占地面积积为 m2表31 用地平平衡表项目用地面积（mm2 ）所占比重(%)人均面积（mm2 /人）备注规划总用地地一、居住用用地高层住宅用用地多层住宅用用地低层住宅用用地沿街商业用用地社区内部商商业用地地公建用地道路用地公共绿地二、其他用用地表32 项项目主要要技术经经济指标标项目数量单位总户数户居住人口人总建筑面积积M2 1、住宅建建筑面积积M22、多层住住宅建筑筑面积M23、住宅建建筑面积积M24、商业建建筑面积积M25、社区内内商业建建筑面积积M2配套建筑面面积M2车库建筑

11、面面积M2车位数个人口密度人/公顷绿化率容积率3.2 最最佳开发发建设方方案设计计建议分期滚滚动开发发，首期期开发别别墅及整整个住宅宅区的配配套规划划建设，通通过别墅墅的市场场推广来来打造项项目的品品牌，提提升项目目的品位位，从而而带动其其后的高高层销售售。计划整个地地块的开开发建设设周期为为 个个月，销销售周期期为 个个月。其其中可行行性研究究及规划划报批等等前期准准备阶段段为 个月月，宗地地竞买后后 个个月时推推出首期期，分 期推推出，计计划至 个月月时完成成全部销销售。与此对应的的项目投投资与融融资计划划如下表表333所示.表33 项目投投资与融融资计划划表序号项目建设经营期期合计167

12、12131881924425300313661投资总额1.1建设投资1.1.11土地成本1.1.22前期工程费费1.1.33建安成本费费1.1.55基础设施费费1.1.66公建配套费费1.1.77不可预见费费1.1.88管理费1.1.99销售费用1.1.110利息费用1.2流动资金2资金筹措2.1自有资金2.2借款2.3销售收入再再投入说明：4.0 宗宗地地价价测算4.1 地地价之外外的成本本测算参考目前建建筑市场场及房地地产开发发市场的的基本行行情，估估算出该该宗地开开发项目目的总成成本费用用为 万元。具具体测算算详见附附表1。 4.2 销销售收入入测算参考目前 区区域的住住宅市场场行情，高

13、高层为 元/ m2，多层 元元/ mm2，低层层为 元元/ mm2, 沿街街商铺 元/ m2，社区内内商铺 元/ m2，停车车库（为便便于计算算，全部部按销售售考虑）为为 元/个，则则测算出出总销售售收入为为 万万元。具具体测算算详见附附表1。4.3 地地价成本本测算 根据目目前该地地区房地地产市场场投资回回报基本本现状，并并综合考考虑#房地地产市场场的竞争争程度，取取定开发发商投资资该宗地地的可承承受回报报率极限限为 ，正常常期望投投资回报报率为 ，市市场投资资回报率率的上限限为 。则该宗地的的地价范范围为 万元元，正常常市场期期望地价价为 万万元。扣除宗地转转让契税税 ，则则得该宗宗地的竞

14、竞投报价价范围为为 万元，正正常市场场水平竞竞投报价价为 万万元。具具体测算算详见附附表1。5.0项目目财务评评价5.1 项项目盈利利能力分分析总述5.1.11 税金金计算（见见表51）总结5.1.22 损益益表（见见表52）总结:5.1.33 宗地地现金流流量表与与动态盈盈利分析析（见表表533）总结 表表511 销售税税金及附附加表 （单单位：万万元）序号项目建设经营期期合计1671213188192442530031366374221销售收入2销售税金及及附加2.1营业税2.2城市维护建建设税2.3教育费附加加2.4防洪工程维维护费2.5交易管理费费2.6印花税3土地增值税税表 52 损

15、损益表 （单位：万元）序号项目合计1121324425366.1销售收入2总成本费用用3利润总额4所得税5税后利润6盈余公积金金7可分配利润润表53 宗地地现金流流量表与与动态盈盈利分析析 （单单位：万万元）序号项目建设经营期期1121324425366 1现金流入1.1销售收入1.2其他现金流流入2现金流出2.1建设投资2.2土地增值税税2.3销售税金及及附加3净现金流4累计净现金金流5折现现金流流6累计折现净净现金流流评价指标FNPV(I=88%)财务内部收收益率IIRR投资回收期期（静态态）投资回收期期（动态态）表54 财财务效果果指标比比较项目地价为 万时时地价为 万万时内部收益率率（

16、IRRR）（%）财务净现值值（FNNPV）（万万元）投资回收期期（静态态）（年年）投资回收期期（动态态）（年年）5.2 项项目不确确定性分分析5.2.11 盈亏亏平衡分分析总结5.2.22 敏感感性分析析影响本宗地地投资财财务效益益的主要要不确定定因素为为计算结果详详见敏感感性分析析表54。表54 项目敏敏感性分分析表全部投资基准方案地价变动售价变动FNPVFNPV升升降幅度度IRRIRR升降降幅度投资利润率率投资利润率率升降幅幅度由表中数据据可得：（1）地价价、售价价变动对对财务净净现值的的影响（2）地价价、售价价变动对对财务内内部收益益率的影影响（3）地价价、售价价变动对对投资收收益率的的

17、影响总结 5.2.3 概概率分析析为了更精确确地预测测该宗地地投资地地风险程程度，下下面用决决策树来来进行计计算，详详看附图图1。经计算，EE(FNNPV) = 风险标准偏偏差净现值变异异系数计算结果表表明6.0 项项目综合合经济评评价与建建议6.1 项项目综合合经济评评价 66.2 有关说说明及建建议本报告是在在未有投投资方具具体融资资方案的的前提下下进行测测算的，仅仅反映地地块本身身的投资资收益情情况，待待确定投投资方具具体的融融资方案案后，才才能测算算出投资资方的实实际投资资收益情情况。为便于计算算比较，本本报告中中的车库库全部按按销售处处理，不不考虑租租赁经营营。同时时，财务务年度以以受让到到该宗地地的第一一个月开开始，每每12个个月为一一财务年年度。本报告是基基于财务务分析的的角度来来思考问问题的，一一个项目目投资与与否，财财务指标标是很重重要的，但但却不是是唯一起起决定作作用的。如如果公司司是基于于战略方方面的考考虑，想想通过对对该地块块的竞买买与开发发来树立立公司品品牌，那那么财务务指标在在决策中中所占权权重将会会下