房地产投资决策：案例分析

1、投资决策:案例分析 设某房地产开发企业现有一开发项目，建筑面积4万m2，建设期3年，土地价款一次投入,建设成本投资进度为4：3：3，每年均衡投入。 方案A：建设住宅，地价为100元/m2（建筑面积，下同），建设成本为900元/m2，第2年预售20%，售价1600元/m2，第3年预售剩余部份，售价1700元/m2，销售收入均衡实现。 方案B：建设商业楼，地价为150元/m2，建设成本1650元/m2，第2年预售20%，售价2600元/m2，第3年预售剩余物业，售价2800元/m2，销售收入均衡实现。目前营业税金及附加5.7%，资金成本15%（年）。根据上述设定条件，可得出下列财务现金流量表。（表

2、1。为便于分析，没有设定土地增值税及所得税） FNPVFNPVR累计财务净现值(六)财务净现值(五)现值系数I=15%(四)净现值流量(三)小计税金及附加3建设成本2地价1现金流出(二)现金流入(一)合计3210合计3210BA 方案 年 份 项 目序号+1484.6524.49%+1215.8235.97%FNPVFNPVR1484.65-3076.85-3061.80-6001215.82-1639.78-1742.80-400累计财务净现值(六)1484.654561.50-15.05-2461.80-6002855.60103.02-1342.80-400财务净现值(五)0.70510

3、.81090.932510.70510.81090.93251现值系数I=15%(四)3210.726469.28-18.56-2640-6002336.964049.92127.04-1440-400净现金流量(三)7829.282490.722498.5626406004383.041390.081152.961440400小计629.28510.72510.72383.04310.0872.96税金及附加366001980198026403600108010801440建设成本2600600400400地价1现金流出(二)1104089602080672054401280现金流入(一)合

4、计3210合计3210BA 方案 年 份 项 目序号1215.82说明；1、该财务现金流量表中，由于建设成本投资及销售收入于年度内均衡实现，故现值系数近似取（1+i）-(n-1)+n2。Ip为投资现值。2、项目投资决策中，财务净值表明项目超过基准收益率的绝对额。多方案比较中财务净现值越大，说明方案投资效益越好。无疑，财务净现值是项目静态评价和选择的重要指标。但是，在对不同投资额的方案进行比较时，必须进行资金利用率分析，在资金短缺的情况下尤需如此。 根据财务现金流量表，从财务净现值分析，应选择方案，但从财务净现值率分析，应选择方案A。并且方案A只需筹集资金1840万元，并且第二年通过预售收入加以

5、解决，而方案B须筹资3140万元，并且第二年销售收入尚不足以充抵现金流出，所以当资金市场难以取得充足的资金支持时，房地产企业应慎重的选择方案A。结论；融资研究:案例分析 某房地产开发企业有一住宅开发项目，建设期3年，占地面积为10,000m2，容积率4，土地价款400元/m2（占地面积），建设成本900元/m2（建筑面积），土地价款一次投入，建设成本三年内均衡投入，开发产品于第三年内完全预售，收入均衡实现。企业自有资金2,500万，借入资金1500万，借入资金成本为年息12%，每年年末计息。行业基准收益率15%（年），土地增值税按增值额实行超率累进，按土地增值税暂行条例及其实施细则执行，营业税

6、金及附加为5.7%，所得税33%。根据上述条件，可得出下列开发项目筹资无差别点计算表。9筹资无差别点自有资金经营收益(现值)筹资无差别点经营收益（现值）负债融资成本率负债利息现值负债利息（年）筹资规模备注（计算说明）金额项目表1 开发项目筹资无差别点计算分析表 单位：万元表1 开发项目筹资无差别点计算分析表 单位：万元1096-41098685.02筹资无差别点自有资金经营收益(现值)2740%（2，500+1，500）1096筹资无差别点经营收益（现值）410981，50027.40%负债融资成本率410.98负债利息现值1,50012%180负债利息（年）自有资金2,500，借入资金1,5

7、004,000筹资规模备注（计算说明）金额项目从表1可见： （一）本开发项目筹资无差别点为1，096万元，当经营收益（现值）超过1，096万元，扩大负债融资比重会提高主权资本的收益率。（这里的经营收益指经营收入扣除地价和建设成本的部份，与会计核算上严格的经营利润、营业利润、利润总额或净利润的经济内容是不相同的）。 （二）由于主权资本投资者持有的是净利润，所以，从财务会计核算角度，考虑各阶段的扣除项目，即营业税金及附加、土地增值税、负债利息、所得税等，计算确定开发项目净利润、可得出下列动态（即考虑货币时间价值）的多式损益计算表（表2。设售价为x元/m2）。表2 开发项目损益表（动态） 单位：万元

8、项目金额备注（计算说明）一、经营收入2.8204x4x(1+15%)-2.5减：经营成本 1地 价400 2建设成本2，919243,600(1+15%)-1.5减：经营税金入附加 1营业税金及附加0.1608x4x5.7%(1+15%)-2.5 2土地增值税1.0588x-1,440.52(4x-4,000-4x5.7%-540) 40%-(4,000+4x5.7%+540)5%(1+15%)-2.5二、经营利润1.6008x-1878.72减、财务费用410.98三、营业利润1.6008x-2289.70四、利润总额减：所得税0.4935x-541.79五、净利润1.1103x-1,747

9、.914x-4,000-4x5.7%-(1.4974x-2,043)-54033%(1+15%)-3表1中经营收入于第三年内均衡实现，现值系数近似取值为（1+15%）-2.5。建设成本于建设期内均衡投入，故现值系数为（1+15%）-1.5。经营税金及附加和土地增值税等于经营收入实现时进行交纳，故选为经营收入的现值系数；土地增值税利用速算公式计算确定：增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%时，土地增值税税额=增值额40%扣除项目金额5%。所得税项目中，由于第三年销售收入实现进程中，当冲抵三年累计的开发成本等后并无利润，当销售完成后，抵销全部扣除项目后才实现利润，进行所得税解交，故时点选择为第三年末，即（