物业管理项目负责人操作手册

1、管理项目负责人操作手册 71/71人力资源管理人力资源管理框架图定期面谈，处理好员工申诉员工月考核，职员工季度考核，年终考核根据业绩考核、等级考核，调整薪酬考勤，请假制度考核晋升员工转职工，职工转职员及职务晋升人力资源管理辞退不合格员工，末位淘汰率5%做好在职辅导和对下属的培养工作培训开发招聘录用根据能力，结合部门经营情况确定薪酬做好个人，帮助下属进行职业生涯规划签定劳动合同，购买社会保险培训计划的制订、实施和效果检查编制各岗位说明书组织架构招聘到合适的人员，合理安排岗位熟悉管理服务区域，合理设计组织架构和人员编制定期面谈，处理好员工申诉员工月考核，职员工季度考核，年终考核根据业绩考核、等级考

2、核，调整薪酬考勤，请假制度考核晋升员工转职工，职工转职员及职务晋升人力资源管理辞退不合格员工，末位淘汰率5%做好在职辅导和对下属的培养工作培训开发招聘录用根据能力，结合部门经营情况确定薪酬做好个人，帮助下属进行职业生涯规划签定劳动合同，购买社会保险培训计划的制订、实施和效果检查编制各岗位说明书组织架构招聘到合适的人员，合理安排岗位熟悉管理服务区域，合理设计组织架构和人员编制培养良好的员工关系，关心员工生活建设优秀的团队，培养合作精神根据员工满意度调查，采取措施定期开展有特色的员工活动员工关系培养良好的员工关系，关心员工生活建设优秀的团队，培养合作精神根据员工满意度调查，采取措施定期开展有特色的

3、员工活动员工关系管理项目负负责人人人力资源源工作的的权限和和程序序号工作内容部门经理权权限工作程序办理期限1部门组织架架构和职职务说明明书的制制订和调调整。承办根据本部门门情况编编制，主主送人力力资源部部经理，抄抄送分管管总助。变动后155日内2人员编制的的制订与与修改承办根据实际情情况制订订和更改改部门编编制，主主送人力力资源部部经理，抄抄送人力力资源部部招聘管管理员。根据实际情情况调整整3人员招聘与与录用审核部门根据岗岗位空缺缺情况，将将招聘条条件主送送人力资资源部招招聘管理理员，抄抄送人力力资源部部经理。所有人员由由人力资资源部统统一招聘聘、调配配。部门如有关关系需要要安排人人员就业业，

4、需通通过公司司统一考考核，同同等条件件下可照照顾优先先录用。根据岗位空空缺情况况4劳动合同审核所有员工到到岗一个个月内须须签定劳劳动合同同。审核签定定劳动合合同审批批表，主主送招聘聘管理员员。每月25日日前5职员入册承办职员到岗一一个月内内根据工工作表现现决定是是否填写写员工工登记表表（俗俗称大表表）。如如填写需需在员员工登记记表上上加签部部门经理理意见（不不签名字字），资资料统一一上交人人力资源源部薪酬酬福利管管理员。每月20日日前6职员转正承办新职员接受受公司强强化培训训与集团团NEOO培训后后具备转转正资格格。根据职员表表现确定定转正时时间，在在万科科企业股股份有限限公司职职员转正正审批

5、表表填写写意见后后（不签签名字），将将资料上上交薪酬酬福利管管理员。每月20日日前7职工转正审核部门人事管管理员填填写转转正审批批表，部部门经理理审核签签署意见见，主送送薪酬福福利管理理员。每月25日日前8员工转正审核员工主管上上级填写写转正正审批表表，部部门经理理审核签签署意见见，主送送人力资资源部。每月25日日前9部门月培训训计划审批主送内部培培训管理理员，抄抄送培训训组。每月3日前前10在职辅导承办按层阶培训训体系的的要求，针针对部门门基层员员工的状状况进行行在职辅辅导。11主管级人员员任免承办根据日常表表现，部部门经理理提出主主管任免免，主送送人力资资源部经经理。免职人员部部门提出出免

6、职理理由，主主送人力力资源部部经理。根据岗位空空缺情况况12主办、员工工班长级级人员任任免审批对拟升职人人员进行行培训、考考核及班班组内满满意度测测评，签签发人事事任命，同同时主送送薪酬福福利管理理员，抄抄送人力力资源部部全体。免职人员部部门经理理要进行行面谈，签签发免职职决定，主主送薪酬酬福利管管理员，抄抄送人力力资源部部全体。根据岗位空空缺情况况13加薪承办审核（员工工加薪）根据工作业业绩，确确定加薪薪后填写写薪金金调整表表，主主送人力力资源部部经理。每月25日日前14办理保险审核审批办理理社会保保险审批批表，主主送薪酬酬福利管管理员。所有员工转转正后须须办理社社会保险险和人身身意外保保险

7、。每月10日日前15加班汇总表表考核汇总表表审批根据实际情情况审批批后，部部门备案案。制订工资前前15工资审批审批工资表表签字。每月5日前前17暂住证审批审批办理理暂住证证审批表表，主主送招聘聘管理员员。办理月份115日前前18考勤汇总表表审批审批考勤勤汇总表表，主主送薪酬酬福利管管理员。职员每月330日前前，员工工、职工工每月55日前19岗位证书检查检查部门人人员的持持证上岗岗情况每月20请假审批员工15日日内病、事事假、探探亲假管理人员、技技术员77天内的的假主送薪酬福福利管理理员审核员工15日日以上的的病、事事假管理人员、技技术员77天以上上的假主送薪酬福福利管理理员21员工面谈承办每年

8、一次，面面谈内容容包括工工作生活活中的收收获及疑疑问、职职业生涯涯规划等等内容22处理员工申申述承办对员工申述述的问题题，三个个工作日日内给予予答复，答答复的内内容包括括事情调调查结果果、拟采采取的措措施等，鼓鼓励员工工提出中中肯意见见。23落实员工满满意度调调查需整整改的内内容承办按公司每年年两次的的员工满满意度调调查情况况进行整整改，监监督整改改计划的的落实情情况24监督部门各各人员直直属上级级的工作作方法与与状态监控定期了解部部门内部部班长、主主办、主主管的工工作方法法与工作作状态，并并进行必必要的指指导与改改进。25辞退各类人人员已转正并由由部门提提出辞退退的，必必须符合合以下条条件：

9、试工期内的的；严重违反劳劳动纪律律；（对于不属属于严重重违反劳劳动纪律律情况地地，一般般按先发发过失通通知书警告通通知书辞退流流程逐级级处理）劳动合同到到期。对于不符合合以上情情况的，部部门经理理在辞退退时必须须提前一一个月通通知员工工，否则则要发一一个月的的代通知知金及每每年司龄龄一个月月的补偿偿金。对已转正辞辞退的人人员填写写离职职手续表表，签签字后主主送薪酬酬福利管管理员。进行离职面面谈。26各类人员辞辞职审核审批离离职手续续表，进进行离职职面谈，主主送招聘聘管理员员，抄送送人力资资源部经经理。主主管人员员离职主主送人力力资源部部经理。职业生涯涯规划流流程确定发展途径和方向。与员工进行一

10、对一的面谈或有效的沟通，确定发展目标，寻找差距。根据个人及公司发展需求，发展途径，对员工的能力进行分析确定发展途径和方向。与员工进行一对一的面谈或有效的沟通，确定发展目标，寻找差距。根据个人及公司发展需求，发展途径，对员工的能力进行分析不断调整以达到目标，进入下一阶段的职业生涯规划。根据设计的方向，提供个性化的培训和锻炼机会，缩小差距。不断调整以达到目标，进入下一阶段的职业生涯规划。根据设计的方向，提供个性化的培训和锻炼机会，缩小差距。品质管理品质管理框框架图文件控制体系文件的培训文件的编制、更改、报废文件控制体系文件的培训文件的编制、更改、报废品质管理QCC活动品质改善预防其它潜在不合格顾客

11、反映比较集中的需求顾客意见调查中急需解决的失效的检测仪器突发事件和质量事故供方的不合格产品和服务顾客有效投诉各类检查中的问题内外审不合格每年一次外审每半年一次（抽检）每半年一次内审质量记录的借阅和报废质量记录的归档现场质量记录的管理内外审纠正管理评审质量记录控制外来文件的控制体系文件的保管和保密财务和经营营管理品质管理QCC活动品质改善预防其它潜在不合格顾客反映比较集中的需求顾客意见调查中急需解决的失效的检测仪器突发事件和质量事故供方的不合格产品和服务顾客有效投诉各类检查中的问题内外审不合格每年一次外审每半年一次（抽检）每半年一次内审质量记录的借阅和报废质量记录的归档现场质量记录的管理内外审纠

12、正管理评审质量记录控制外来文件的控制体系文件的保管和保密财务和经营营管理流流程图争取收支平衡了解管理处各年度经营情况争取收支平衡了解管理处各年度经营情况N严格控制降低成本开展多种经营分析亏损原因盈？保证大项收入合理控制成本YN严格控制降低成本开展多种经营分析亏损原因盈？保证大项收入合理控制成本Y定期进行财务分析，采取措施 说说明：定期进行财务分析，采取措施 11、严格格控制成成本是管管理处经经营工作作的重心心，向全全员灌输输成本理理念。2、合理维维护各类类设备，降降低运行行成本。 33、考虑虑将客户户资源转转化成经经济效益益。管理项目目负责人人财务和和经营管管理的权权限和程程序序号项目内容权限

13、主送附件/备注注1付款单审核2停车场发票票使用情情况不定期抽查查3拖欠款减免免承办总经理4季度管理报报告财务务部分审批重大调整须须经财务务部同意意5日常经营性性费用2000元元以下审批2000-50000元审核相关职能部部门5000-100000元元承办相关职能部部门审核核，分管管总助审审批100000元以上上承办相关职能部部门，分分管总助助审核，总总经理审审批65000元元以下的的非经营营性费用用会务、培训训、员工工活动、员员工福利利费承办人力资源部部审批仪器仪表、品品质活动动费承办品质管理部部审批书报费、社社区文化化费用承办总经理办公公室审批批75000元元以上的的非经营营性费用用承办相关

14、职能部部门审核核，总经经理审批批8工程劳务合合同2000元元以下审批2000-50000元审核相关职能部部门审批批5000-100000元元承办相关职能部部门审核核，分管管总助审审批100000元以上上承办相关职能部部门、分分管总助助审核，总总经理审审批9交际费1000元元以内审批1000-20000元承办相关职能部部门审批批2000元元以上承办相关职能部部门审核核，总经经理审批批10差旅费承办总经理审批批 说说明： 11、监控控出纳建建立拖欠欠款明细细帐、预预收款明明细帐、现现金日记记帐，押押金备查查簿、停停车场发发票登记记簿、资资产手工工明细台台帐、交交际应酬酬费台帐帐。2、保管好好部门历

15、历任财务务人员交交接单。租售管理流流程租赁业务管理处独立操作转让业务管理处负责现场接待和委托书签定订金、房款、佣金及其他租售款项均须由财务人员经手，并出具公司正式收据发挥属地优势，控制和拓宽房源设立年度租售目标指定租售负责人安排其接受租赁中心的培训租赁业务管理处独立操作转让业务管理处负责现场接待和委托书签定订金、房款、佣金及其他租售款项均须由财务人员经手，并出具公司正式收据发挥属地优势，控制和拓宽房源设立年度租售目标指定租售负责人安排其接受租赁中心的培训佣金分配：出租业务租售中心提10%转让业务租售中心提50%减免佣金，报租赁中心提取佣金：租赁为月租的50%转让为交易价的1.5%，最低不低于5

16、000元及时上报租赁信息保存租售资料至少2年组织实施佣金分配：出租业务租售中心提10%转让业务租售中心提50%减免佣金，报租赁中心提取佣金：租赁为月租的50%转让为交易价的1.5%，最低不低于5000元及时上报租赁信息保存租售资料至少2年组织实施信息管理管理项目信信息报送送方式和和时限序号信息类别内容描述经理职责主送抄送报送时限报送方式1信息半月报报部门主要工工作完成成情况及及计划描描述审批2日、177日PMM17：30前前上载内部网网2信息快报重要性较高高，部门门正面事事件审阅总经理办公公室分管领导1个工作日日内邮件3突发事件体系文件规规定的内内容审阅品质管理部部分管领导总经理办公公室1小时

17、内邮件电话4投诉信息各类服务、管管理投诉诉审阅品质管理部部分管领导总经理办公公室1小时邮件5入住信息统一入住楼楼盘审阅当天网上公告6租售信息租赁、转让让信息审阅租赁中心当天邮件7管理报告管理处季度度管理报报告或周周工作简简报审批分管领导总经理办公公室季度首月220日前前上载内部网网8会议纪要部门级重要要会议审批分管领导总经理办公公室会议结束33日内上载内部网网、邮件件9小区荣誉国优、省优优、市优优及其它它各种奖奖励、称称号审阅总经理办公公室分管领导获得荣誉当当日信息快报10工作计划月工作计划划审批分管领导每月1日前前信息网工作作计划管管理系统统11工作计划完成情况上月工作计计划完成成情况审批分

18、管领导每月1日前前信息网工作作计划管管理系统统12媒体采访采访要点、报报道全文文审阅总经理办公公室分管领导采访2个工工作日内内邮件13媒体曝光即将或已发发生的媒媒体负面面报道审阅总经理办公公室品质管理部部分管领导事发1小时时内邮件电话说明：1、部门经经理是本本部门信信息管理理第一责责任人，对对部门发发出的信信息负有有直接责责任。2、重要信信息必须须以邮件件形式按按限定级级别发送送，不得得通过信信息网络络发布；3、报送时时限如遇遇节假日日顺延，重重要信息息除外。行政后勤管管理资产管理资产报废资产调拔接受捐赠资产按照审批权限购置资产资产报废资产调拔接受捐赠资产按照审批权限购置资产更改资产管理台帐房

19、产后勤部办理登记手续报废总经理或授权人审批部门经理审批低值易耗品？NY填写资产情况审核单填写资产情况审核单工作服领用用权限更改资产管理台帐房产后勤部办理登记手续报废总经理或授权人审批部门经理审批低值易耗品？NY填写资产情况审核单填写资产情况审核单序号项目内容权限报送方式注意事项1各岗位服装装的领用用和换新新审批物资领（借借）用单单主送房管部部后勤主主办抄送房产部部主管和和金色家家园注明领取种种类数量量，工作作服穿着着人员；确保工作服服按规定定穿着满满2年2领用本岗位位以上的的工作服服审核申请物资领（借借）用单单主送分管总总助抄送房管部部后勤主主办和主主管，金金色家园园业务管理管理项目目负责人人

20、例行工工作表序号工作内容月季半年年1管理服务报报告首月20日日前2顾客恳谈会会半年一次3业委会会议议每季至少一一次4外包保洁巡巡查及评评估报告告5日前5保洁现场巡巡查和记记录每月一次6机电设备年年检计划划12月155日前7设备检查及及记录每月一次8职员工面谈谈半年一次9员工面谈每年一次10B级查岗计计划12月311日前11安全消防检检查及记记录每月一次设备设施管管理熟悉管理服务区域的设备设施情况熟悉管理服务区域的设备设施情况考核和公司检查设备图纸资料的保存了解设备设施维修及保养的要求，设备操作保养应编写作业指导书设备设施管理熟悉管理处技术人员的专业特长改造更新常见故障及排除办法程序文件维修保养

21、指导编制设备设施年度、季度检修计划并监督执行日常监督、指导，每月至少一次合理配置设备、设施责任人各类检查标准分布位置设备工作原理作业指导书了解对设备设施的维修及保养要求考核和公司检查设备图纸资料的保存了解设备设施维修及保养的要求，设备操作保养应编写作业指导书设备设施管理熟悉管理处技术人员的专业特长改造更新常见故障及排除办法程序文件维修保养指导编制设备设施年度、季度检修计划并监督执行日常监督、指导，每月至少一次合理配置设备、设施责任人各类检查标准分布位置设备工作原理作业指导书了解对设备设施的维修及保养要求安全管理理日常监督检查和指导、考核ABC级查岗紧急集合内务检查公司各类检查经理月检查主办周例

22、会班长日巡查岗位礼仪安全管理各类演习军事训练业务知识思想教育安全员的培训制定消防、治安和交通等紧急事件的处理预案完善安全管理相关制度和作业指导书合理配置安全岗位及布防明确安全管理的重点、难点熟悉管理服务区域安全管理状况人员进出管理停车场管理治安管理消防管理安全管理评估出租户管理安防设备管理装修管理物资放行管理日常监督检查和指导、考核ABC级查岗紧急集合内务检查公司各类检查经理月检查主办周例会班长日巡查岗位礼仪安全管理各类演习军事训练业务知识思想教育安全员的培训制定消防、治安和交通等紧急事件的处理预案完善安全管理相关制度和作业指导书合理配置安全岗位及布防明确安全管理的重点、难点熟悉管理服务区域安

23、全管理状况人员进出管理停车场管理治安管理消防管理安全管理评估出租户管理安防设备管理装修管理物资放行管理保洁管理四害消杀公共区域保洁四害消杀公共区域保洁保洁管理日常监控培训考核泳池消杀消杀日常保洁日常监督指导根据实际情况确定外包根据实际情况确配置保洁员了解公司对保洁程度的要求作业指导书程序文件各类检查标准泳池消杀熟悉管理服务区域的保洁状况保洁管理日常监控培训考核泳池消杀消杀日常保洁日常监督指导根据实际情况确定外包根据实际情况确配置保洁员了解公司对保洁程度的要求作业指导书程序文件各类检查标准泳池消杀熟悉管理服务区域的保洁状况绿化管理理植物分布的情况植物搭配的风格植物分布的情况植物搭配的风格绿化管理

24、日常监控培训考核绿化改造花木摆设日常养护日常监督指导根据实际情况确定包给绿化部根据实际情况确配置绿化员了解公司对绿化养护的要求作业指导书程序文件各类检查标准植物的生活习性熟悉管理服务区域的绿化状况绿化管理日常监控培训考核绿化改造花木摆设日常养护日常监督指导根据实际情况确定包给绿化部根据实际情况确配置绿化员了解公司对绿化养护的要求作业指导书程序文件各类检查标准植物的生活习性熟悉管理服务区域的绿化状况客户关系系管理客户服务流流程 根据客户群特征和硬件设备、客户反馈的信息等，确定客户服务方案根据客户群特征和硬件设备、客户反馈的信息等，确定客户服务方案不断提升客户满意度评估客户服务方案，并不断完善和调

25、整组织对客户服务项目进行回访，了解客户意见部门经理每月走访部分业主培训，动员，组织落实客户服务方案不断提升客户满意度评估客户服务方案，并不断完善和调整组织对客户服务项目进行回访，了解客户意见部门经理每月走访部分业主培训，动员，组织落实客户服务方案客户投诉处处理流程程能否处理？有效投诉？能否处理？有效投诉？顾客满意？N向顾客解释投诉关闭统计分析品质管理部抽查验证每月统计分析和上报品质部验证处理措施（含回访）回复顾客落实处理措施拟定处理措施品质管理部验证处理措施（含回访）顾客满意？回复顾客落实处理措施拟定处理措施有效投诉？能否处理？品质管理部客户服务中心、网络管理处顾客投诉YYNNYNYYYN相关

26、部门或请示领导顾客满意？N向顾客解释投诉关闭统计分析品质管理部抽查验证每月统计分析和上报品质部验证处理措施（含回访）回复顾客落实处理措施拟定处理措施品质管理部验证处理措施（含回访）顾客满意？回复顾客落实处理措施拟定处理措施有效投诉？能否处理？品质管理部客户服务中心、网络管理处顾客投诉YYNNYNYYYN相关部门或请示领导CI标识识管理填写CI视觉识别产品制作申请表标识语言注意体现尊利思想，材料的选用应与小区风格一致并考虑成本因素填写CI视觉识别产品制作申请表标识语言注意体现尊利思想，材料的选用应与小区风格一致并考虑成本因素设计室联系制作和验收部门领取标识和签收，或拒收退回设计室入伙需要制订新标

27、识检查完善标识标识破损重新制作按费用审批权限报相关人员审批总办设计室图案设计报送品质部审核中英文设计室联系制作和验收部门领取标识和签收，或拒收退回设计室入伙需要制订新标识检查完善标识标识破损重新制作按费用审批权限报相关人员审批总办设计室图案设计报送品质部审核中英文装修管理装修施工图纸施工队有效的承建资格证营业执照装修施工图纸施工队有效的承建资格证营业执照装修队负责人身份证原件、联系电话填写装修申请表填写装修施工人员登记表交纳装修保证金及其它费用三方签定装修管理责任书办理装修许可证出入卡根据规划设计风格请万创确定或审批窗花、防盗网、防盗门、遮阳棚等的装修款式装修验收装修监控，安全员每天一次，装修

28、负责人每二天一次（装修重要时期每天一次）授权装修审批负责人或由部门经理审批装修按照款式和房屋安全使用要求审批装修装修验收装修监控，安全员每天一次，装修负责人每二天一次（装修重要时期每天一次）授权装修审批负责人或由部门经理审批装修按照款式和房屋安全使用要求审批装修退还装修押金，管理处应按户分业主和装修队设装修保证金登记簿 说说明：退还装修押金，管理处应按户分业主和装修队设装修保证金登记簿 11、改变变建筑物物主体或或承重结结构的，需需有建筑筑物原设设计单位位或有相相应资质质的设计计单位提提出的设设计方案案及政府府审批部部门的审审核证明明材料。 22、只铺铺木地板板、刷墙墙的装修修，可不不提供施施

29、工队的的承建资资格证。会所管理理准备从开发商处接管会所准备从开发商处接管会所根据会所实际情况和客户群的特征，初步拟订会所经营方案和计划，包括：入会方案、服务内容、收费标准和收支预算、设备添置、营业时间、人员配置、服装、培训方法等方面内容根据会所实际情况和客户群的特征，初步拟订会所经营方案和计划，包括：入会方案、服务内容、收费标准和收支预算、设备添置、营业时间、人员配置、服装、培训方法等方面内容将经营计划报相关职能部门审批将经营计划报相关职能部门审批根据审批后的计划实施根据审批后的计划实施从开发商处接管会所，办理交接手续从开发商处接管会所，办理交接手续制订会所管理规定和服务流程，并不断调整和完善

30、。会所营业制订会所管理规定和服务流程，并不断调整和完善。会所营业了解业主需求，不断提升服务品质，开发新服务项目了解业主需求，不断提升服务品质，开发新服务项目工程遗留问问题处理理N地产质量问题/业主强烈要求？保修期内？签定三方保修合同（物业、地产、施工单位）制订工程返修管理制度N地产质量问题/业主强烈要求？保修期内？签定三方保修合同（物业、地产、施工单位）制订工程返修管理制度做好记录，业主签字管理处专项报告报客户服务中心客户服务中心处理管理处开具工程遗留问题处理记录表Y管理处跟踪处理情况直至完毕业主提出返修做好记录，业主签字管理处专项报告报客户服务中心客户服务中心处理管理处开具工程遗留问题处理记

31、录表Y管理处跟踪处理情况直至完毕业主提出返修说明： 11、保修修期以发发出的入入伙通知知书上上的入伙伙日期开开始计算算。迎检工作流流程接到迎检通知或根据工作计划准备迎检接到迎检通知或根据工作计划准备迎检根据考评标准，结合部门的实际情况制定迎检计划，包括现场管理、环境管理、安全管理、设备管理、资料管理和财务管理方面需完成工作事项，落实相关责任人，确定完成时限等，需公司协助的事项要注明根据考评标准，结合部门的实际情况制定迎检计划，包括现场管理、环境管理、安全管理、设备管理、资料管理和财务管理方面需完成工作事项，落实相关责任人，确定完成时限等，需公司协助的事项要注明将迎检计划报品质部审批将迎检计划报

32、品质部审批品质部将审批后的计划下发，并协调相关部门配合品质部将审批后的计划下发，并协调相关部门配合迎检部门按计划组织人力、物力实施迎检部门按计划组织人力、物力实施迎检前一周，品质部组织人员检查并要求部门整改迎检前一周，品质部组织人员检查并要求部门整改部门实施整改措施部门实施整改措施部门安排迎检场地，并明确相应接待人部门安排迎检场地，并明确相应接待人品质部复查后等候检查组品质部复查后等候检查组陪同检查，灵活回答现场提问陪同检查，灵活回答现场提问对检查问题点实施纠正措施检查结束对检查问题点实施纠正措施检查结束业委会筹备备和选举举流程住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开

33、始筹备业主委员会住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开始筹备业主委员会以开发商的名义向区建设局提出委托委托物业公司筹备业主委员会的申请以开发商的名义向区建设局提出委托委托物业公司筹备业主委员会的申请向区建设局提出成立筹备小组的申请向区建设局提出成立筹备小组的申请筹备小组拟订业主委员会筹建计划和方案筹备小组拟订业主委员会筹建计划和方案将筹备计划报品质部审批将筹备计划报品质部审批品质部将审批后的计划下发，并协调相关部门配合品质部将审批后的计划下发，并协调相关部门配合部门实施筹备计划和方案，选出业主代表并在小区内公布（照片、简历）部门实施筹备计划和方案，选出业主代表并在小

34、区内公布（照片、简历）筹备第一次业主大会，发放和回收业委会选举选票筹备第一次业主大会，发放和回收业委会选举选票召开第一次业主大会，邀请区建设局领导参加业主大会并监票召开第一次业主大会，邀请区建设局领导参加业主大会并监票选举产生业主委员会委员，召开第一次委员会议，选举产生主任、秘书等职务选举产生业主委员会委员，召开第一次委员会议，选举产生主任、秘书等职务向区建设局提出成立业委会申请并公告全体业主向区建设局提出成立业委会申请并公告全体业主业委员会会和业主主恳谈会会会议工工作流程程拟定会议时间和主要议程拟定会议时间和主要议程客户事务组与业主委员会预约会议时间客户事务组与业主委员会预约会议时间确定会议

35、时间，发布会议通知，邀请有关领导参加确定会议时间，发布会议通知，邀请有关领导参加布置会场、安排接待布置会场、安排接待会议过程中灵活处理，避免发生言语冲突会议过程中灵活处理，避免发生言语冲突整理会议纪要整理会议纪要将会议纪要发有关领导审阅将会议纪要发有关领导审阅将会议纪要发业主委员会主任审阅，各委员签字将会议纪要发业主委员会主任审阅，各委员签字在服务区域张贴会议纪要在服务区域张贴会议纪要本体维修基基金管理理和使用用入伙后第二年开始收取本体维修基金，高层0.25入伙后第二年开始收取本体维修基金，高层0.25元/平方米，多层0.15元/平方米本体维修基金需单独设账，并在季度管理服务报告中向业主公布工

36、程完工经业委会同意后付款按照实施方案实施，注意对供方进行评估和工程的验收根据计划制订具体实施方案，按照政府规定，一些费用较大的项目需要经过一定比率的业主签字每年底制订下年本体维修基金使用计划，报业委会审批。本体维修基金需单独设账，并在季度管理服务报告中向业主公布工程完工经业委会同意后付款按照实施方案实施，注意对供方进行评估和工程的验收根据计划制订具体实施方案，按照政府规定，一些费用较大的项目需要经过一定比率的业主签字每年底制订下年本体维修基金使用计划，报业委会审批。物业管理前期准备指定专人负责记录入伙前后发生的由地产公司支付的各项费用建立对外公共关系编制管理处组织架构和职务说明书人力资源部人事

37、操作指南品质管理部体系文件和法律法规财务管理部财务制度汇编和出纳操作手册总经理办公室行政制度汇编从职能部门接收各类资料拟定入伙工作计划时间表物业前期期管理物业管理前期准备指定专人负责记录入伙前后发生的由地产公司支付的各项费用建立对外公共关系编制管理处组织架构和职务说明书人力资源部人事操作指南品质管理部体系文件和法律法规财务管理部财务制度汇编和出纳操作手册总经理办公室行政制度汇编从职能部门接收各类资料拟定入伙工作计划时间表入住指引、入伙流程业户手册、常规服务项目表防盗门、窗花、阳台推拉门、遮阳棚款式需填写的入伙资料房屋设计平面图、水真走向图入伙现场宣传展板及其他标识入伙现场的布置和模拟演练入伙前

38、工作准备指定专人办理各种证照接管验收指定专人与地产对接有关事项各类物资的采购入住指引、入伙流程业户手册、常规服务项目表防盗门、窗花、阳台推拉门、遮阳棚款式需填写的入伙资料房屋设计平面图、水真走向图入伙现场宣传展板及其他标识入伙现场的布置和模拟演练入伙前工作准备指定专人办理各种证照接管验收指定专人与地产对接有关事项各类物资的采购入伙前工作作计划表表工作项目主要内容负责人完成时间完成情况备注与发展商沟沟通对接管理用用房和保保安住房房经理对接小区公公共洗手手间的设设置经理对接保安宿宿舍水、电电和排水水排污问问题设备主管对接垃圾收收集点设备主管对接装修款款式设备主管跟踪前期工工程遗留留问题的的处理情情

39、况设备主管设备交接设备主管住宅交接设备主管公用设施交交接设备主管再次递交整整改、返返修清单单设备主管签定返修合合同经理列出所有分分包方的的联系电电话设备主管管理处食堂和员工工宿舍的的租用经理技术员值班班室装修修设备主管食堂和员工工宿舍的的装修设备主管管理处的装装修经理会议室的装装修经理购置办公设设备及用用品行政后勤办公场所的的布置行政后勤保洁外包人人员到位位经理入伙前1月月绿化人员、会会所人员员到位经理入伙前1月月购买绿化工工具行政后勤管理人员到到位经理入伙前1月月维修人员到到位经理入伙前2月月安全管理人人员到位位经理入伙前1月月刻制管理处处公章行政后勤办理管理处处营业执执照、收收费许可可证、

40、税税务登记记证行政后勤办理停车场场营业执执照行政后勤制作备用钥钥匙柜（办办公室、宿宿舍等钥钥匙）设备主管制作员工宿宿舍床550张设备主管购买文件柜柜行政后勤建立与政府府部门联联系经理购买证件悬悬挂镜框框行政后勤确定管理制制度、岗岗位职责责及工作作管理流流程经理编写各类设设备操作作作业指指导书及及规章制制度设备主管购置管理处处办公设设备（保保险柜、电电脑、打打印机、白白板）、用用品、值值班室办办公桌椅椅、培训训椅及电电视机行政后勤购置保安用用品行政后勤购置维修工工具行政后勤购买维修材材料行政后勤制作培训室室隔离展展板、培培训桌设备主管管理处领取公司人人事操作作指南行行政制度汇编、财财务制度度、规

41、定定汇编CCI手册册客户主办领取体系部部分常用用表格（如如值班本本、物资资领用单单）客户主办安装人事、设设备、财财务软件件电脑室跟总办对接接安全员员、保洁洁员服装装款式行政后勤邻取各岗位位人员服服装客户主办-1层建消消防沙池池设备主管员工岗前培培训、在在职培训训客户主办为施工人员员办理临临时出入入证客户主办电话安装设备主管消防电梯桥桥箱临时时装修设备主管制作公布栏栏行政后勤交通及设备备房等各各类表识识的悬挂挂设备主管控制中心控制中心布布置装修修工程部会所经营确定会所经经营方案案经理拟订会所酒酒吧酒水水价目表表经理确定会所规规章制度度、公约约及会员员章程经理宿舍购衣柜 行政后勤购宿舍木桌桌子 行

42、政后勤购排气扇、挂挂衣架行政后勤购热水器行政后勤联系饮水机机行政后勤操作间制作操作台台、工具具架设备主管停车场制作停车场场标识工程部车位划分及及制作倒倒车架工程部停车场卫生生清扫行政后勤控制中心跟踪控制台台的制作作设备主管整理备用钥钥匙并列列清单设备主管中心各系统统的安装装调试工程部中心各系统统使用方方法培训训工程部购置消防器器材及工工具行政后勤门禁系统的的启用工程部仓库仓库现场布布置行政后勤制作货架设备主管仓库货架分分类标识识制作仓管员宿舍宿舍卫生打打扫行政后勤制作上下铺铺床设备主管制作鞋架设备主管安装宿舍窗窗帘架及及窗帘行政后勤安排排气扇扇、挂衣衣架设备主管安装宿舍热热水器及及冲凉管管道设

43、备主管标识办公室、培培训室各各类标识识的制作作及张贴贴设计室设备房各类类标识的的制作及及张贴设计室公共设施各各类标识识的制作作及张贴贴设计室楼道内各类类标识的的制作及及张贴设计室地下车库各各类标识识的制作作及张贴贴设计室购买各类临临时挂牌牌、警告告标识行政后勤入住入伙手续培培训品质部领取公司各各类入住住表格资料员办理水电抄抄表到户户、水电电气及电电话、电电线等申申请表领领取行政后勤入住现场宣宣传展板板设计设计室入住现场设设计、布布置设计室入住资料的的分放资料员准备住户入入伙装修修手续的的各类表表格资料料资料员住户入伙资资料装袋袋资料员房屋验收设备主管递交整改、返返修清单单设备主管入伙前房屋屋的

44、清洁洁行政后勤入住手续的的办理资料员业主资料的的归档资料员入伙流程随入伙通知书发放入住指引业主准备资料公司户： 1、入伙通知书；2、公司营业执照复印件（加盖公章）；3、公司法人身份证原件及复印件、联系电话；4、居住人员身份证复印件及一寸照片1张；5、建行/工行/发展行/中行/农行任一银行存折原件及复印件4份；6、开户人身份证4份。随入伙通知书发放入住指引业主准备资料公司户： 1、入伙通知书；2、公司营业执照复印件（加盖公章）；3、公司法人身份证原件及复印件、联系电话；4、居住人员身份证复印件及一寸照片1张；5、建行/工行/发展行/中行/农行任一银行存折原件及复印件4份；6、开户人身份证4份。N

45、施工队返修和管理处跟进与管理处双方确认业主填写房屋交付验收表管理处、客户服务中心和销售部三方陪同验房，抄录水电表底数管理处人员协助填写相关资料交验入伙通知书、业主身份证原件及其它资料引导业主到现场办理家庭户： 1、入伙通知书；2、业主身份证原件和复印件4份及家庭成员身份证复印件1份；3、业主及家庭成员一寸照片1张/人；4、建行/工行/发展行/中行/农行任一银行存折原件及复印件4份；5、业主委托书（如非业主本人办理）N施工队返修和管理处跟进与管理处双方确认业主填写房屋交付验收表管理处、客户服务中心和销售部三方陪同验房，抄录水电表底数管理处人员协助填写相关资料交验入伙通知书、业主身份证原件及其它资

46、料引导业主到现场办理家庭户： 1、入伙通知书；2、业主身份证原件和复印件4份及家庭成员身份证复印件1份；3、业主及家庭成员一寸照片1张/人；4、建行/工行/发展行/中行/农行任一银行存折原件及复印件4份；5、业主委托书（如非业主本人办理）领取钥匙及相关物品，填写物品领用登记表入伙手续完成业主交纳入伙费用办理车位租用手续和门禁卡验资料Y签定业主公约、委托银行代收款协议、前期物业管理协议等用水（电电）指标标办理更更改流程程领取钥匙及相关物品，填写物品领用登记表入伙手续完成业主交纳入伙费用办理车位租用手续和门禁卡验资料Y签定业主公约、委托银行代收款协议、前期物业管理协议等将报告交自来水公司客户服务中

47、心小区的基本情况居民用水状况目前居民用水指标比例起草用户指标更改报告办理过户手续将报告交自来水公司客户服务中心小区的基本情况居民用水状况目前居民用水指标比例起草用户指标更改报告办理过户手续自来水公司核实与审批业主身份证、暂住证或购房合同分商业、居民类别统计分类统计商业、居民用水资料报自来水公司分片负责人邀请主管官员到现场察看查找地产公司与自来水公司签定的用水合同自来水公司核实与审批业主身份证、暂住证或购房合同分商业、居民类别统计分类统计商业、居民用水资料报自来水公司分片负责人邀请主管官员到现场察看查找地产公司与自来水公司签定的用水合同 说明：在未办理更更改用水水指标之之前，统统计水费费差额，并

48、并要求由由地产公公司承担担。重视住户资资料的收收集和动动员工作作，尽量量缩短资资料收集集时间。 33、若住住户的资资料确实实无法收收取，则则应在征征得业委委员会同同意的基基础上，对对此部分分用户以以商业用用水的价价格收取取水电费费。 44、用电电指标的的更改参参照用水水指标的的更改的的手续办办理。咨询证照的颁发单位，了解办理事项的相应条件和要求印鉴证照办办理流程程咨询证照的颁发单位，了解办理事项的相应条件和要求领取和填写有关表格，准备相关材料说明：领取和填写有关表格，准备相关材料申办是指证证照的首首次办理理。将全套申请材料递交办证单位，领取回执 22、变更更是指证证照的登登记事项项（如地地址、

49、负负责人、名名称等）发发生改变变后需办办理的相相应备案案或换证证手续。将全套申请材料递交办证单位，领取回执跟踪办理进展情况年检是指在在证照有有效期内内，根据据颁证单单位的要要求和时时限，进进行一年年一度的的申报审审核手续续。跟踪办理进展情况 44、延期期：在证证照有效效期临近近前向颁颁证单位位申请办办理的证证照续期期工作。 55、新部部门成立立，筹备备人员应应及时办办理正常常经营所所需的全全部证照照；凭回执到办证单位领取证照或批复文件 66、各部部门应做做好证照照的登记记、保管管、借用用等工作作，并充充分关注注证照的的有效期期限及年年检日期期，及时时办理证证照变更更、年检检和延期期等手续续。凭

50、回执到办证单位领取证照或批复文件印鉴证照办办理指引引表序号名称证照主体颁证单位备注1营业执照正正副本管理处、停停车场市工商局注注册分局局必须申办2申请刻制印印章登记记卡管理处、停停车场区公安分局局也可在公司司印鉴卡卡上登记记3公章管理处、停停车场区公安分局局必须申办4业务专用章章管理处区公安分局局根据业务需需要申办办5收费专用章章停车场区公安分局局根据业务需需要办理理6发票专用章章停车场区公安分局局根据业务需需要申办办7组织机构代代码证、代代码卡管理处、停停车场市技术监督督局必须申办8、国税登记证证、登记记表管理处市国家税务务局登记记分局必须申办9、地税登记证证、登记记表管理处、停停车场市地方

51、税务务局登记记分局必须申办10、收费许可证证、价目目表管理处、停停车场区物价局必须申办11、机动车停车车场许可可证停车场市交通管理理局必须申办12卫生许可证证（会所所或泳池池）管理处区卫生防疫疫站必须申办13卫生许可证证（食堂堂）管理处区卫生防疫疫站根据食堂规规模及外外卖情况况申办14统计登记证证正副本本及信息息卡管理处、停停车场市统计信息息局必须申办15二次供水设设施清洗洗消毒合合格证管理处市水务局有相关业务务的部门门必须申申办16房屋租赁许许可证管理处辖区租赁所所根据业务需需要申办办17对讲机执照照管理处市无线电管管理委员员会一机一证，凡凡配置对对讲机的的部门均均需申办办18电梯安全检检验

52、合格格证管理处市技术监督督局所有电梯均均须申办办，一般般由电梯梯维护的的专业公公司代办办物业接管验验收标准准土建类 11、封闭闭式小区区应设通通透式围围墙，且且在入住住前155天竣工工；在设设计时应应考虑红红外线防防越系统统和监视视系统的的设立。 22、物业业管理各各类用房房（附件件一）应应在入住住前装修修完毕，办办公场所所和员工工宿舍必必须配备备洗手间间，装修修标准见见住宅局局制定的的物业业管理用用房装修修标准(附件二)； 33、小区区道路出出入口、大大厦车库库出入口口设道闸闸及岗亭亭； 44、小区区内设平平面指引引图； 55、小区区内设垃垃圾转运运站，按按环卫要要求；住住宅标准准层应考考虑

53、垃圾圾桶的摆摆放位置置；并配配置垃圾圾桶；标标准层垃垃圾收集集点（站站）应安安装水龙龙头，并并设地漏漏； 66、每层层电梯厅厅设楼层层号标志志、防火火疏散线线路图，消消防通道道楼梯设设楼层号号； 77、设备备房门上上应有标标识牌，各各设备房房应装单单独锁，墙墙面用IICI涂涂料，地地面铺瓷瓷砖； 88、高层层所有防防火门、消消防通道道门、强强弱电井井、电水水表房用用通锁；应有标标识牌； 99、配电电室、发发电机房房、变压压器室应应比地下下室排水水沟高11米； 110、配配电室应应设计有有独立值值班室； 111、高高层消防防楼梯应应增设扶扶手；消消防楼梯梯及楼层层通道照照明开关关应选用用感应开开

54、关； 112、控控制中心心面积应应在200平方米米以上，室室内应设设能与各各电梯乘乘客联络络的对讲讲电话和和轿箱监监视器；并有电电梯的楼楼层显示示。 113、屋屋顶天台台门用防防火门，天天台设水水龙头； 114、屋屋顶女儿儿墙上设设固定挂挂钩（供供清洗外外墙吊绳绳用）； 115、高高层大厦厦应考虑虑将商业业和住宅宅的通道道隔离； 116、电电梯轿箱箱内应安安装监视视探头，电电梯地板板应铺地地毯，消消防电梯梯内要安安装防护护板，电电梯底坑坑内应设设爬梯； 117、大大厦（小小区）必必须配备备背景音音乐设备备，大厦厦大堂内内应配置置沙发、家家俱； 二二、给排排水 11、水表表房应有有地漏排排水；地

55、地漏排水水管直径径不能小小于500毫米； 22、天面面雨水管管应直接接排入地地面雨水水井、沟沟； 33、水泵泵房控制制柜应与与水泵隔隔离； 44、地面面水池应应设水位位计；天天面水池池应设检检修爬梯梯、水池池盖应加加锁、透透气孔加加防蚊网网； 55、应考考虑空调调的集中中排水。 66、大厦厦（小区区）地下下水池到到给水泵泵的管道道的两侧侧都要装装阀门，所所有水表表、阀门门一侧都都应加装装活结，以以便维修修更换。 77、所有有大厦（小小区）地地下室排排污井、雨雨水井都都应安装装排污泵泵并有备备用泵。 88、卫生生间地漏漏要安装装存水弯弯头。 三三、电气气 11、风机机房控制制柜应安安装在便便于操

56、作作的位置置； 22、高、低低压配电电房应设设计绝缘缘工具壁壁柜； 33、高、低低压配电电柜前、后后应配置置绝缘胶胶板； 44、所有有设备房房应有应应急照明明，通风风设备； 55、备用用发电机机房应安安装水龙龙头并设设置排污污地漏； 66、电梯梯已办理理运行许许可证；机房应应安装通通风降温温设备； 77、配电电柜上标标识清晰晰； 88、所有有电缆首首尾端应应接编号号挂牌； 99、地下下车库照照明控制制应采用用分区、分分组控制制； 110、公公共部分分应设计计、安装装公用插插座、公公共电表表； 111、庭庭园照明明宜采用用自动控控制（定定时）； 四四、消防防 11、消防防控制中中心应安安装通风风

57、、降温温设备； 22、地下下室排风风管应刷刷防火漆漆； 33、大厦厦各楼层层应设立立消防紧紧急对讲讲电话； 44、办公公室、仓仓库、主主要出入入口、底底下停车车场、所所有设备备房、控控制中心心应设内内线电话话； 五五、其他他 11、规划划小区时时应考虑虑管理处处工作人人员的集集体宿舍舍和食堂堂，且在在住宅区区交付使使用前竣竣工。（参参见附件件一） 22、绿化化地浇水水宜采用用自动喷喷头和公公共水表表。 33、小区区、大厦厦主要活活动、休休闲场所所应配置置公园椅椅和果皮皮箱。 44、地下下室出入入口应设设置防洪洪闸。 55、所有有机电设设备机体体应干净净无污迹迹，各类类水泵机机体及管管道重新新刷

58、漆，水水管标明明水流方方向，各各类开关关标识清清楚。 66、机电电设备配配件、专专用工具具等应随随同交付付。 77、水池池、水箱箱应清理理干净，盖盖板加锁锁，连同同真实水水质化验验报告一一并交付付。 88、有关关电抄表表到户工工作已完完成。 99、上下下水及室室外排水水畅通。 110、具具备电话话、煤气气、邮路路开通的的硬件条条件。 111、应应完成物物业公司司提出的的预留水水管、电电源插座座，节日日彩旗、彩彩灯及宣宣传横幅幅广告等等挂勾。 112、留留守足够够的返修修人员并并服从物物业公司司管理。 113、儿儿童游乐乐设施：小区每每5万平平方米至至少设11处；大大厦每座座塔楼设设一处。 11

59、4、标标识牌齐齐全。（见见附件三三） 115、车车库内有有各类指指引标志志、标示示牌（自自行车、摩摩托车、限限高、限限速、车车场防盗盗、道路路导向等等）、停停车场反反光镜、标标线。 116、小小区内主主要路口口、通道道，大厦厦主要通通道、地地下车库库必须设设闭路监监视器。 117、所所有设备备房，各各单元进进口、仓仓库、车车场、车车库、维维修加工工场所、公公共场所所应设置置灭火器器。 118、小小区绿化化布局合合理优美美，花草草树木与与建筑小小品配置置得当。 119、每每户设置置一个信信箱，每每单元设设置一个个住户意意见箱、公公布栏。 220、商商铺广告告牌、灯灯箱应统统一设计计制作。 221

60、、停停车场智智能化系系统完备备。 222、小小区安防防设施及及布置合合理，无无安全隐隐患和死死角，管管理区域域内必须须设立保保安巡更更系统。 223、泳泳池应设设浅水区区并有安安全警戒戒浮标线线，设立立儿童戏戏水池。 224、应应将大厦厦（小区区）水电电费的用用户名称称改为万万科物业业XX管管理处。 六六发展展商应移移交的资资料 （一一）、产产权资料料 11、用地地批准资资料。 22、项目目批准资资料。 33、施工工许可证证。 44、用水水、用电电、用气气指标批批文。 （二二）、技技术资料料 11、住宅宅区规划划图、小小区竣工工总平面面图。 22、所有有单体建建筑、结结构、设设备安装装竣工图图