第五章 工商业房地产市场的运行

1、第五章 工商业房地产市场的运行商业房地产市场、工业房地产市场的类型、特点、市场结构及市场运行规律。第一节 工商业房地产概述(一)工业房地产工业房地产是指直接用于工业生产和辅助工业生产的建筑物实体及其所附属的所有权益。由于工业经济活动差异很大，为满足不同生产工艺的需要，工业房地产在构成材料、建筑结构和建筑形式上存在重大差异。标准厂房具有标准的柱距、层高和楼面负载，一般适用于轻工业产品的生产，如电子装配、成衣加工等。在一些新兴工业园区、出口加工区，标准厂房较多。通用厂房一般都是标准厂房。非标准厂房是根据特定的生产需要设计建造的，其跨度、柱距、梁底标高、(行车)轨顶标高、楼面负荷等都是根据生产需要而

2、定，也有一些非标准厂房只有屋盖、没有围护(外墙)。专用厂房一般都是非标准厂房，通常只能为冶金、化工、纺织、采掘或军事工业的特定生产服务。(二)商业房地产商业房地产是指用于零售、办公、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产。 按照商业房地产未来的功能划分，其主要形式有： (1)百货商场。通常为多层建筑，很少超过六层。(2)写字楼。用于办公的建筑物，按功能差异可分为三类：单纯用于办公功能的房地产；商住型写字楼，用于提供办公和住宿；综合型写字楼，以办公为主同时兼有其他多种功能。(3)超市。通常采用两层或单层建筑形式，为便于商品管理，空间布局、电梯布置等具有明显的个性化，不同零售商可能有不同

3、的建筑要求。(4)商业街和购物中心。前者如以经营某类商品为特色的服装街、酒吧街、建材街、汽车配件一条街等，以及政府规划的体现地域特征的综合业态商业街。(5)各类专业市场。例如电子市场、电器市场、家具城等所用房地产都属此类。(6)餐饮娱乐类商业房地产。娱乐类房地产指用于电影院、民俗村、戏水乐园、鱼类世界、儿童娱乐场、户外剧场、户外水池广场、剧院、动物园、健身俱乐部等商业内容的房地产。二、工商业房地产的特点与作为消费品的住宅不同，工商业房地产是一种生产资料，具有社会生产的性质。从财产占有状况来看，工商业房地产具有明显的社会法人财产性质。大多出租而非出售，所以这类房地产的盈利能力不仅取决于当时的市场

4、状况，更重要的是依赖于对未来市场长期趋势的预测。1991年，美国50个大都市区办公楼存量的建筑面积为311亿平方英尺。从所有权角度来看，所有者自用的建筑面积占写字楼存量的32，其他68的写字楼使用者并非所有者。第二节 商业房地产市场 (一)经济发展对商业房地产的影响 1经济的波动会直接引起房地产投资的反应，也会直接引起商业投资的变化，商业房地产市场的情况将会是商业和房地产两个部门综合作用结果的反应。 2商业房地产产品的建造和装修必须适应不断涌现的丰富的需要，而且房地产的购买者往往要根据经济形势来决策。例如，经济不景气时，购买投资计划会随看经济发展的状况被推迟或调整，而等到经济出现转机时再予实现

5、，这就是商业房地产对宏观经济周期性敏感的重要原因。 3这种财政货币政策的调整又会直接影响到商业房地产市场中的融资问题，从而对整个商业房地产市场施加影响。(二)商业房地产对经济发展的影响1商业房地产发展对商业部门的影响。商业部门的一切经济活动都是以商业房地产为依托来进行的，商场的分布状况、分布密度、商场位置的选择对商场经营状况有直接的影响。2作为整个房地产中的重要部分，商业房地产也能够促进建筑业和建材工业等重要产业部门的发展。3房地产经济与其他经济部门的关系。(一)商业房地产类型1按照使用的直接性，分为直接用于商用的房地产和间接用于商用或辅助的房地产。直接用于商用的房地产一般就是指商业机构进行经

6、营办公活动的或是商品服务进行交易的场所，如写字楼、商场、休闲娱乐中心等的主建筑物部分，是用于直接容纳商业活动的地方。 间接用于商用的房地产则是指所有商业房地产中的主建筑物以外的部分，如广场、道路、绿化地等等。 (一)商业房地产类型按照经营方式，分为租赁商业房地产、出售商业房地产和自营商业房地产。按照购买目的，分为投资商业房地产和自用商业房地产 。(二)商业房地产的特点1. 人口流动量大2对区位的要求高3价格尤其昂贵，且差异较大4市场结构简单甲级写字楼市场甲级写字楼市场内流通的房地产商品一般具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的自然状况优良、建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力

7、能与新建成的写字楼建相媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护维修及保安服务。乙级写字楼乙级写字楼一般具有良好的地理位置，建筑物自然状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。丙级写字楼市场丙级写字楼市场中的物业已使用的年限(楼龄)较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的自然磨损和功能陈旧，能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的自然磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入租客的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼市场，虽然租金

8、较低，但仍能保持一个合理的出租率。四、商业房地产市场的运行特点(一)需求弹性较大，且受到多种综合因素的影响(二)供给更为紧张，供给弹性更小(三)敏感性五、写字楼的市场均衡房地产所有者在与潜在租户谈判时，会根据市场状况形成一个最低的保留租金，在此租金下房地产所有者在将房地产出租出去与继续空置没有差别。空置量越多或者重新寻找房地产的承租者越少，则将房地产再出租的预期时间越长，房地产所有者出租房地产的最低保留价格将越低。对潜在承租者来说，空置率越高，其在市场上找到合适房地产的概率越大，预期时间越短，形势对其越有利，因此承租者愿意支付的最高租金也会降低。因此，租金随着空置率的升高而降低，两者呈现反向变

9、动的关系。而市场上的供给者和需求者往往根据之前的空置率进行判断，所以存在着一定的滞后期。由于滞后性，当前商业房地产的市场均衡租金很大程度上取决于过去的空置率水平和承租者活跃程度。当期租金水平影响当期的净吸纳量和竣工量，当期的净吸纳量和竣工量又将影响当期空置率，当期空置率影响下期的租金水平。这三者不断调整，直至市场上租金水平不再变动，空置率也保持在一个特定的水平上。这时，市场达到均衡。需要强调的是，工商业企业的发展对房地产的引致需求是影响房地产吸纳量和空置率的因素。而空置率和吸纳率仅仅是影响未来租金的直接因素或者投资者的直接决策依据，其背后的经济发展状况才是未来租金水平的决定因素。假如写字楼使用

10、行业的就业人数增加，那么物业的吸纳量就会增加。在存量一定的情况下，空置率下降。空置率下降导致租金上升，从而使得吸纳量又有所减少，最终市场达到新的均衡。这时，实际租金水平升高，空置率降低，吸纳量为零。市场上已使用的物业空间增加，而每个工作人员的使用面积将会减少。假如物业存量增加，空置率上升，将会导致租金下跌。租金下跌可以促使吸纳量增加，而这将有助于空置率的下降。最后，在新的均衡状态下，实际租金比较低，吸纳量为零，空置率也处于较高的状态。由于有新增供应，物业使用空间的数量增加，而较低的租金使得每个工作人员的使用面积增加。第三节 工业房地产市场的运行(一)经济发展对工业房地产的影响1生产方式和生产观

11、念的变化2金融业的发展 3信息、通信技术及交通条件的提高4人们的环境意识与政府的规划管制5加入WTO对工业房地产市场的影响 (二)工业房地产对经济发展的影响工业房地产的发展直接决定了工业生产经营活动的环境；工业房地产的发展能够拉动国家的投资需求，为经济发展注入活力。工业房地产的发展能够从各个方面促进工业的迅速发展，提高一个国家的生产力水平，增加国内生产总值，提高人民生活水平，巩固经济发展的基础。工业房地产的发展往往也昭示了一个国家的工业的发达程度，从而从根本上代表了一个国家的经济总体发展水平。在工业发展过程中，各种厂房基础设施所起到的作用是非常重要的。二、工业房地产类型 工业包括所有涉及制造、

12、存储及发送货物的行为，工业房地产也就自然包括为这些活动提供场所的厂房、仓库等。也可以按照一定的标准将工业房地产分为标准工业厂房、高新技术产业用房和研究与发展用房等。由于这些房地产的建造需要投入大量的资金，而许多工业企业认为把他们的资金运用在生产上更有效，所以工业用房常被投资方持有，而厂家则充任租客的角色。工业房地产又可分为工业用房和工业用地。 (一)工业用房的特点 工业用房可根据其用途的广泛性分为一般用途用房、特殊用途用房或单一用途用房。一般用途用房可以用于对厂房没有特殊要求的多种用途，如灯具生产、零配件组装车间或仓库。特殊用途房屋有特殊的特点使其应用范围受到限制，如封闭的冷藏室。单一用途厂房

13、只能用于单一用途，如炼钢车间，这种单一用途厂房很难转化成其他用途，即使可以转为一般用途也需要花费相当的改造代价。一些工业用房具有特殊的用途及较大的规模，因而在房地产市场中，周转率很低。这种低流动性增加了工业用房投资者的风险并要求投资者寻找有实力的工业企业租户。工业用房的价值与使用者的利益紧密相连，如果租用厂房的企业经营失败，厂房就只能空置而很难再出租出去，如果遇上宏观经济发展良好的状况，这种情况还容易避免一些。与其他类型的房地产相比，工业用房最突出的特点是这些房屋的租用者即工业企业一般都需要安装大型设备和机械，这为工业用房出租的长期性提供了良好的保证；因为挪动庞大的设备要花费相当的时间、物力和

14、人力，还要支付相当数额的安装调试费用，也正是由于这些原因，许多大型制造企业一般会长期呆在一个地方，减少开支和搬迁造成的生产损失。虽然这种长期性出租对工业厂房的投资者很有利，但与现代化的高效工业厂房相比，建筑物的功能退化有时给生产厂家带来经济上的不利。一旦工业厂房地处市郊的边远地区时，由于这些地区的地价较低，加之工业企业也希望提高生产效率，所以往往倾向于选择单层建筑。由于单层厂房具有高大广阔的使用空间，从而在空间利用方面具有更大的灵活性，这有助于使建筑物内的货物流通更加通畅高效。单层厂房内部的水平交通线路对于材料的搬运和机械化生产线的布置等都更为便利，因而单层工业用房在市场竞争中具有相当的优势。

15、(二)工业用地的特点发展工业房地产需要有合理的用地规划和土地分区，包括充足的占地面积、使用便利的停车场、高效廉价的外部运输措施等。 (二)工业用地的特点1对配套设施的依赖2对铁路运输的需求和依赖3对公路运输的需求和依赖4对水路运输的需求和依赖京广铁路武广铁路107国道凤凰四路凤凰一路接开发区集散市场堆场区分栋区交易区办公服务区仓库区凤凰一路107国道凤凰四路三、工业房地产市场结构(一)按照所服务的对象来划分一般来说，工业房地产的市场结构按照房地产所服务的对象的结构来划分，主要有工业生产厂房市场、企事业单位、机关办公用房市场、科教文卫体用房市场等。三、工业房地产市场结构(二)按照工业产业类型划分

16、1劳动密集型工业产业厂房的容纳性是关键。这一部分工业房地产市场往往面向一些地理位置并不是很优越的地域，建造的技术要求也并不是很高，只是建筑面积期望值较大，相对应的房地产开发成本较低，开发周期也较短。2资金密集型工业产业相对而言，资金密集型工业产业的生产经营活动的比重不是特别大，因此与此相关的工业房地产市场主要以办公用房为主，建造要求不高，建筑面积也不会很大。3技术密集型工业产业房地产基础设施的建造必须与其相应的技术要求相配套，能够与高技术含量的设备机器相适应，这就使得这一部分的房地产市场的主流产品为尖端高成本产品，开发周期也相应加长。四、工业房地产市场运行规律(一)工业房地产的供给1工业房地产的开发成本2政府政策的变化3对未来的预期(二)工业房地产的需求1工业房地产用户的获利状况及总体经济形势2政府政策的变化3对未来的预期三、工业房地产市场的均衡与写字楼市场均衡