中房兴润清产核资审计总体实施方案

1、北京中房兴润商贸中心清产核资审计工作方案北京中瑞诚会计师事务所二0一八年一月二日清产核资审计总体实施方案为了确保优质、高效和按期完成北京中房兴润商贸中心的清产核 资工 作和清产核资结果审计工作，协调各部门、各参与机构的实施步骤和 时间安排，按照独立、客观、公正的原则，在充分调查研究、论 证和分 析基础上，对企业提供的清产核资资料和清查出的损失及挂账进行职业 推断和客观评判，出具清产核资专项财务审计报告和经济鉴 证证明，特 拟订清产核资审计工作总体实施方案。第一部分基本情况根据北京市国资委关于北京中房兴润商贸中心改制的批复函，为推 动国企债务整合重组与制度创新，现处于改建初期。第二部分审计目的、

2、审计范围及依据一、审计目的为摸清家底，真实反映本次涉改范围内的资产价值，根据国务院 国有资产监督管理委员会国有资产清产核资办法、及北京市国有资 产监督委员会印发的北京市国有企业清产核资实施办法，在清产核 资审计基准日，对涉改范围内的资产进行账务清理、资产清查、损溢认 定、资金核实并发表审计意见。同时，针对审计中发现的问题，分析原 因并提出合理化建议。二、审计范围（一）清产核资审计的范围审计范围为纳入本次清产核资范围是北京中房兴润商贸中心的资产、负债、所有者权益二)清产核资审计的资料范围1)截止清产基准日清产核资报表、重大清产核资事项说明;2)资产管理、会计核算等内部控制制度；3)与资产购置、处

3、 置、损失处理的会议纪要或相关决议文件，重大经济业务的相关合同；(4)2016年度财务审计报告，会计账簿、会计凭证及财务资料(5)银行对账单、未达账项调节表、期末资产盘点表等；(6)资产管理台账和固定资产卡片；(7)与本次清产核资相关的询证函、盘点表； (8)清产核资审计过程中需要的其他资料。三审计依据(1)中华人民共和国注册会计师法；(2)中国注册会计师执业准则；(3)中华人民共和国会计法；(4)企业会计准则；(5)企业财务通则；(6)国有企业清产核资办法；(7)企业国有资产监督管理暂行条例；(8)国有企业清产核资工作规程；(9)关于印发清产核资工作问题解答(一)的通知；(10)关于印发清产

4、核资工作问题解答(二)的通知;11)关于印发清产核资工作问题解答(三)的通知（12）关于印发企业清产核资报表的通知；（13）国有企业资产损失认定工作规则；（14）国有企业清产核资资金核实工作规定；（15）国有企业清产核资经济鉴证工作规则；（16）北京市国有企业清产核资实施办法；（17）国资委、财政部关于清产核资、资产清查的其他规章制度；（18）清产核资专项审计业务约定书。第三部分清产核资审计重点领域根据对北京中房兴润商贸具体情况的了解和分析，本次清产 核资审计重点领域包括但不限于以下方面：1、关注财务基础资料的完整性、真实性及准确性。2、关注固定资产记录的准确性与完整性，固定资产的确认、计量的

5、 准确性及是否完整记录在账。3、房屋建筑物及构筑物、汽车、重要专用设备等权属是否清晰， 对有疑问的资产进行全面盘点清查，对其他资产进行抽查，重点关注资 产的权属情况、是否存在账外资产、是否存在已报废、毁损或丢失未销 账的固定资产情况等；对出租出借的固定资产管理情况进行全面复核， 力争达到经调整后账实相符。4、对外投资全面审核，关注是否存在账外投资情况、投资期间收 益、损失核销情况、对外投资企业注销的外部证据是否齐全。5、关注账龄超期限较长的往来账项，查清其账面金额、形成的 原 因、期限、条件等情况；针对多年未清理的往来，逐笔核实其形成 原 因，对无法收回的债权及无须支付的债务，按规定的工作程序

6、和工 作要 求进行账务处理。6、其他关注方面：重点关注是否存在期后事项、担保、诉讼事 项、或有事项等。7、对会计差错、资产盘盈、财产损失、负债盈溢等逐一审核，按规 定进行调整。第四部分审计策略和审计工作内容一、审计策略按照中国注册会计师执业准则的要求，结合目前 对相关信 息初步了解，参考以往对审计的工作方法和思路，拟定采取风 险导向审计策略执行审计工作。（1）贯彻风险导向审计理念，优化审计执业规程，以提高审计工 作效率，降低审计风险。在审计过程中始终贯彻风险导向审计理念，通过运用询问、观察、 审计和分析的程序，发现单位内控的薄弱环节，有针对性的安排审计人 员进行核实，以提高审计工作效率，降低审

7、计风险。（2）明确审计目的、范围和审计重点本次审计的目的与常规财务报表审计有很大不同，根据被审计单 位 的特点及审计目的确定审计关注的重点，通过执行专门的审计程序来获 取审计证据和结论。（3）对审计证据的特殊考虑对审计中发现的各类损溢、重大问题采取一事一议方式确认，做到事实清楚、证据充分。同时，对审计中发现的问题应收集的相关证 据 资料，采取单独的证据移交单，并要求被审计单位办理确认手续。当现 场审计结束后，审计小组将就审计发现的问题进行汇总后与被审计单位 进行初步沟通，以充分听取其意见，既保证了审计认定的准确 性，同 时也能取得单位的支持和理解。二、审计工作内容1、资产类（1）货币资金的清查

8、主要是确定货币资金是否存在；货币资金 的收 支记录是否完整；库存现金、银行存款账户的余额是否正确。现金的清查检查现金日记账、总账及会计报表数核对是否相符。盘点实有库 存现金，填写现金盘点表，将盘点金额与现金日记账余额进行核对，如 有差异，应查明原因并说明。实际盘点中，应将库存现金余额由盘 点日 倒推至清查基准日。银行存款的清查银行存款包括截止审计基准日被审计单位在金融 机构开立的人民币基本存款账户、一般存款账户、临时存款账户、专用 存款账户等 情况。检查银行存款日记账、总账及会计报表数核对是否相 符。取得 银行对账单，并与银行日记账核对；检查银行存款余额调节 表，检查未达账项的真实性，逐笔落实

9、未达账项的形成原因、时间、金 额以及清产核资基准日后的进账情况，对长期挂账的未达账项应查明原 因，或取得相关依据后进行处理。所有银行存款必须进行函证，函证 范围包括清查基准日存在的所有账户。着重关注是否存在受限资金及担 保问题。（2）预付、应收款项的清查6检查应收款的明细账合计数、总账数及会计报表数核对是否相/r/v付。取得应收款余额的账龄分析表，检查账龄划分结果是否正确。应收款中外部单位款项全部函证，关注回函不符的情况，作出 相应记录。对暂付内部单位款项进行对账，对于经对账后双方结 果不一 致的应查明原因，提请管理层决定意见。查明应收款各明细项目的挂账原因。对于备用金，由备用金的 使用单位或

10、个人进行备用金盘点，填写盘点表。不适用现金盘点的，敦 促企业今早催收。（3）投资类资产的清查对长期投资资产的清查，索取有关投资的合同、协议、章程， 以及有关政府部门或上级主管部门的批准文件，确认目前拥有的实际股 权、原始投入成本、所占股权比例、历次分红情况、注销原因、投资 损失等。（4）存货的清查存货应检查与余额形成相关的所有记录，重新计算 应有余额，核查是否与会计记录一致并符合相关会计规定。存货，应认真组织清仓查库，原则上要求对所有库存物资全面 清查盘点。检查存货的明细账合计数、总账数及会计报表数核对是否相符。将财务部门存货明细账余额与商品管理部门的仓库台账余额进行 核对，检查是否账账相符。

11、对库存商品进行监盘，并复核盘点表。O,对于在第三方单位存放的所有权属于被审计单位的材料，须取得存货项目清单。具备实地清点条件的进行现场清点及监盘；无法进行 现场清点的，通过发函等方式对库存商品项目及数量予 以确认。在监盘过程中，需同时关注存货的状态。将清查基准日库台账与 库存实际数量进行核对，复核盘盈或盘亏的准确性。（5）固定资产的清查对各项固定资产进行全面的清理、核对和查实的基础上，对实物 进行全面盘点核实。检查固定资产的分类是否正确，并与明细账合计数、总账数及会 计报表核对是否相符。将财务部门固定资产明细账余额与固定资产管理部门的台账余额 进行核对，检查是否账账相符。对固定资产进行监盘，并

12、复核盘点表。对出租的固定资产要检查相关租赁合同；检查账面记录情况， 检查是否已按合同规定收取租赁费。对临时借出、调拨转出但未履行调拨手续的和未按规定手续批准 转让出去的资产，要求收回或者补办手续。检查土地使用证、房屋产权证、车辆行使证或其他形式的权属证 明文件（如固定资产划拨文件、原始入账依据和资产登记档案），明 确固定资产的产权归属，对于权属不清的固定资产，管理层应出具情况 说明。对于在第三方单位存放的资产，取得资产项目清单。具备实地清 点条件进行现场清点及监盘；无法进行现场清点的，通过发函等方式对资产项目及数量予以确认。对于应提未提折旧视同应提未提费用作为资产损失进行申报处理。在监盘过程中

13、，需同时关注固定资产的状态，包括使用状态和品质状 况，以及租借情况。复核监盘日至清查基准日之间倒算的准确性。对清 查出的盘盈、盘亏、已毁损或需报废的固定资产，取得被审计单 位的情 况说明、技术鉴定等资料。（6）无形资产的清查无形清产核资的范围主要确定是否存在土地使 用权，检查土地的权属证书原件，如是国家无偿调拨并获取有关协议等 文件资料，使用状况和受益期限，并由涉改单位拥有或控制。2、负债类负债清查的范围和内容包括各项流动负债和非流动负债。流动负债要 清查各种短期借款、应付及预收款项、应付职工薪酬等；非流动负债要清查各种长期借款、应付债券、长期应付款等。对负债清查时企 业、单位要与债权单位逐一

14、核对账目，达到双方账面余额一致。3、其他类（1）单位内部往来单位以清产核资基准日为时点，对各项账务进行全面清理，要求 做好内部账户结算和资金核对工作。要做到往来关系清楚、资金关系明 晰、内部单位之间往来余额核对一致。（2）资产损溢确认和会计差错更正在清产核资审计中发现的资产损溢，应按照清产核资有关政策的规定予以确认；对审计出来的各种会计技术性差错，应当根据企业 会计准则规定进行账务调整。（3）或有事项检查审阅对外借款合同、协议等，并将对外担保、抵 押的情况向银行等金融机构函证，以发现对内或者对外的或有负债、担 保情况、财产抵押和司法诉讼等线索，根据实际情况分类编制情况说 明。第五部分清产核资审

15、计工作安排-、 审计工作步骤1、核实各公司基本情况、清查基础材料（1）获取单位的法人资格证书、人员编制及实有人数的相关资料， 对单位全称、单位性质、隶属关系、人员编制、人员数量及人员结构等 基本情况进行核实。做好对各项清产核资材料的核实工作。2、账务清理与核对按照执业准则的要求，对审计范围内各单位截止审计基准日的会 计核 算科目进行全面核实，对账账相符、账证相符、账物相符情况及函证情 况进行核实。必要时进行会计差错调整。对各种资产采用询问、检查、盘点、函证、重新计算等方法进行全面 的清理、核实的基础上，按照执业准则和会计师事务所相关质量控制 制度的要求，对各种资产的清理、核实情况进行审计，重点

16、做好各类实 物资产、往来款项、对外投资的审计工作。3、资产账务、盘点结果及清查报表审核整理（1）资产账、财务账比对：核对资产账与财务账账账差异。（2）盘点结果审核：核对资产盘点结果，对各种未达账原因造成10 的盘亏、盘盈情况进行审核校验。(3)资产实物盘点核查，产权核实：对各项资产进行全面的清 理、核对和查实的基础上，对实物进行盘点核实。在财产清查审计的过程中，获取相关的产权证书，以核实纳入本 次清 产核资范围的土地、房屋、车辆、专利等是否拥有产权。对于产 权归属 不清或者有争议的资产，应专题上报。4、损溢认定，资金核实对清查出的各种资产盘盈和盘亏、报废毁损及资金挂账的情况按照 国家清产核资政

17、策的有关规定的认定标准进行核查，在充分调查取证的 基础上进行客观分析与职业判断，确定各项资产损溢、资金挂账 以及 企业实际占用的国有资本金数额。5、提交清产核资审计报告在对财产清查进行审计、对相关损溢进行 鉴证的基础上，依据有关规定，对单位清产核资结果发表审计意见，出 具清产核资专项审计报告。对清产核资审计中发现的问题，进行全面总 结、认真分析，按照资产管理方面、会计核算方面、综合管理方面进行 分类细化，提出切实可行的相应整改意见，以便单位建立健全单位内部 各项资产管理制度。二、审计工作方法及取证要求(一)审计工作方法在对被审计单位的现行内部控制制度及其执行 情况进行了解的 基础上，合理采用函

18、证、盘点、检查、重新计算、询问 等方法进行审计。1、采用恰当的函证方法。对银行存款、往来款项、投资、异地 库存11 商品进行抽样函证，当抽样函证发现差异时，应合理扩大函证量，直 至全部函证。2、采用恰当的盘点方法。对重大、数量有疑问的实物资产进行全部 盘点；其他资产分层抽样盘点，当抽盘发现差异时，合理扩大抽 盘量， 直至全部盘点。3、对权属证明、相关文件、专项说明等进行全面检查。4、对土地房屋的部分出租出借面积及金额、价值有疑问的资产 等 可以进行重新计算。5、对出租出借情况、资产管理情况、工作报告中的重大事项等 进行 询问。（二）审计取证要求1、损溢证据材料的形式要求（1）所有文本材料统一使

19、用A4白色纸张，包括打印件和复印件， 各证据材料均需收集一式四份。（2）资产清查损溢申报表、资产清查损溢现场审查表等表 格文件均采用统一的格式，表格内应填列的内容除签章部分外均在电脑 中填列完整再打印。损溢说明、内部经济鉴证意见书等相关内容可必 须为“ A4”纸。2、资产清查损溢申报表的填列要求被审计单位在填列资产清查损溢申报表前，首先应详尽的描述 该项目的发生时间、形成过程、涉及金额、目前状况、形成损溢的原因 分析、单位在减损方面所作出的努力、对可收回金额的估计及估计标 准等事项，形成专项说明，专项说明的总体标准应能使不相关的第三 12人在阅读该栏目后清楚的了解该申报损溢项目的基本情况，并对

20、 该项目 是否形成损溢产生基本评价。资产清查损溢申报表中的相关内容依据专项说明填写，“关键 证据”应按前述证据的排列顺序逐项进行罗列；各部门意见的签署13应清晰、明确2、资产盘盈、财产损失、负债盈溢项目取证要求详见下表。资产盘盈、财产损失、负债盈溢主要证据表类别损溢原因应获取的主要证据说明1.货币资金损失现金短缺现金盘点表（保管人确认）短款说明及内部核准文件（包括管理责任人责任认定及赔偿说明的书面材料）由于管理责任造成的，还应有对责任人的责任认定及赔偿情况说明涉及刑事犯罪的司法涉案材料银行已付、单位未付款项逐笔查明形成原因，确认与收款人是否存在债权债务关系，核实情况、分清 责任按下述坏账损失确

21、认要求进行取证2.坏账损失（应收账款、预付账款、其他应收款、暂付款）已宣告破产，注销、吊销工商登记，政府责令关闭法院、工商部门、政府部门的相关文件因合并、分立而注销的证明需进一步查证对方单位已清算的，清算报告及未清偿部分的说明对方单位未清算的，中介机构对不能收回部分出具的鉴证证明律师、资产评估师、注册会计师失踪，死亡公安机关证明材料中介机构出具的其遗产不足清偿或无法找到承债人的证明律师不可抗力（战争、国际政治事件、自然灾害等）单位专项说明中介机构出具鉴证证明律师、注册会计师14类别损溢原因应获取的主要证据说明败诉，或虽胜诉但无法执行、法院裁定终（中）止执行法院相关文件单笔金额较小的逾期3年以上

22、款项（催收不经济）单位专项说明中介机构出具鉴证证明注册会计师境内逾期3年以上的款项单位催收磋商记录债务人已资不抵债、连续3年以上亏损、连续停业3年以上（报表、审计报告或近期资产评估报告）单位与对方单位最近3年无业务往来的说明中介机构出具鉴证证明律师、资产评估师、注册会计师境外（含港、澳、台）逾期3年以上款项驻外使（领）个官或商务机构的证明境外中介机构出具的鉴证证明境外律师、注册会计师有债务重组协议的逾期3年以上款项单位领导办公会议（或类似）决议二级及其以下单位报经上一级单位审批同意的文件债务重组协议，已收回资金证明3.存货、产 成品、在产品损失盘盈盘亏XEmm， jm y保管人确认的盘点表及说

23、明材料盘盈存货入账依据（入库单、类似存 货采购发票、其他价格证据）盘亏存货价值依据（入库单、账面成 本）内部责任认定及责任人赔偿的说明，内部审批文件中介机构出具的鉴证证明注册会计师毁损单项或批量金额较小，单位内部技术鉴证证明15类别损溢原因应获取的主要证据说明单项或批量金额较大，国家技术鉴证部门的证明或具有资质的中介机构技术鉴证证明技监部门实物现场照片单位情况说明，责任认定及内部核批文件涉及保险公司的理赔情况说明被盗公安机关报案记录（立案、破案和结 案材料）责任人认定及赔偿说明，内部核批文件涉及保险公司的理赔情况说明已削价、折价处理的存货（账存实无）单位说明材料相关会计凭证（计算确认的原账面价

24、值与收回金额的差额部分）成本高留低转单位专项说明中介机构出具的鉴证证明注册会计师4.投资损失被投资单位已破产，清算，被撤销，关闭或被注销、吊销工商登记法院、工商部门、政府部门的相关文件被投资单位已清算的，未清偿部分的说明被投资单位未清算的，中介机构对不能收回部分出具的鉴证证明律师、资产评估师、注册会计师参股投资项目投资金额较小的，被投资单位已资不抵债、连续3年以上亏损、连续停业3年以上中介机构出具的鉴证证明（单位应提供对方单位的证据：报表、工商税务证明、审计报告或近期评估报告）律师、资产评估师、注册会计师期货、证券、外汇等投资已交割，投资损失挂账未转损溢形成潜16类别损溢原因应获取的主要证据说

25、明亏相关会计凭证（计算确认原账面价值与收回金额的差额部分）5.固定资产损失盘盈 rm rm盘点表及保管人说明价值确认依据（同型号市场价格、类 似功效资产价格、数额较大的由中介机构评估作价）资产评估师盘亏盘点表及保管人说明（金额较大时应逐项说明）单位内部责任人认定及赔偿说明，内部核批文件中介机构出具的鉴证证明注册会计师毁损金额较小的，单位内部技术鉴定证明金额较大的，单位专项说明，委托外 部有资质的技术鉴定机构出具鉴定证明技监部门不可抗力造成的损失，相关职能部门的鉴定材料（如：公安、消防、交通、房产、安检）实物现场照片单位内部责任人认定及赔偿说明，内部核批文件涉及保险公司的理赔情况说明被盗公安机关

26、报案记录（立案、破案和结 案材料）责任人认定及赔偿说明，内部核批文件涉及保险公司的理赔情况说明工程实际投入价值的确定依据自然灾害、意外事故事故证明材料17类别损溢原因应获取的主要证据说明责任人认定及赔偿说明，内部核批文件涉及保险公司的理赔情况说明6.无形资产技术部门出具的鉴定材料及其他资产被替代、超保护期等无效资产超期证明文件损失账面余额的证明资料（明细账）注意已变成事实的担保损失-按坏账损失确认办法负债，经济资源已肯或有负债变成事实负债，且无7.其他损失法追回定会流出单位抵押损失-抵押资产被变卖或拍卖的证明因合并、分立而注销法院、工商部门、政府部门的相关文件的证明需进一步查已宣告破产，注销、

27、吊销工商证对方单位已清算的，对方单位未要求清登记，政府责令关闭偿的说明对方单位未清算的，中介机构对不需支律师、资产评估师、付部分出具的鉴证证明注册会计师8.应付账款、公安机关证明材料预收账款、其失踪，死亡中介机构出具的不需支付或无法找到律师他应付款、暂承债人的证明存款不可抗力（战争、国际政治事单位专项说明件、自然灾害等）中介机构出具鉴证证明律师、注册会计师败诉，或虽胜诉但无法执行、法院相关文件法院裁定终（中）止执行单位专项说明（逾期期间对方未就此款单笔金额较小的逾期3年以上项提起诉讼或提出要求、无同意支付的款项的说明）中介机构出具鉴证证明注册会计师18类别损溢原因应获取的主要证据说明逾期3年以上的款项相关情况说明（逾期期间对方未就此款项提起诉讼或提出要求、无同意支付的说明）单位与对方单位最近3年无业务往来中介机构出具鉴证证明注册会计师9.应付职工薪酬超支挂账单位应付工资及应付福利费超支情况的说明中介机构出具的鉴证证明注册会计师10.应交税金借项不予抵扣单位纳税或退税的申报表，不