买卖业务风险控制相关资料

1、买卖业务务风险控控制正确认识识交易履履行方案案的个性性化基于民事事法律关关系的特特性，即即法无明明文禁止止即可为为，同一一宗房产产交易可可以衍化化出不同同的履行行方案，存在无无限种可可能。只要交易易行为不不违反法法律规定定，买卖卖双方即即可按照照个人意意愿选择择履行方方案。适当的履履行方案案可以最最大限度度的缩短短办理周周期、减减少交易易双方的的成本支支出，起起到事半半功倍的的效果。只要我们们用心去去为交易易双方着着想，一一定能够够找到更更好的解解决方案案。以时间换换空间提纲纲根据业务务进程进进行风险险分类根据风险险的成因因确定防防范措施施流程控制制风险1、根据据业务进进程进行行风险分分类合同

2、订立立风险：1、法律律关系2、签约约注意事事项合同履行行风险：1、权属属风险2、交易易资金风风险合同后风风险：担担保责任任的承担担1.1合合同订立立风险：签约注注意事项项相关法律律基础知知识签约时要要注意的的几个要要素（冯冯总单独独讲授）1.1.1相关关法律基基础知识识法律关系系民事权利利能力、民事行行为能力力（婚姻与与继承、未成年年人）委托代理理、授权权、公证证居间和担担保1.1.1.11法律关关系：权权利义务务民事法律律关系：法无明明文禁止止即可为为刑事法律律关系：法无明明文规定定不为罪罪行政法律律关系：法无授授权即为为禁止行业管理理规定：特殊要要求合同：以以书面形形式确定定双方权权利义务

3、务合同的要要素：当当事人、标的1.1.1.22.1民民事权利利能力：谁有资资格做这这件事拟出售房房产的产产权人获得产权权人有效效授权的的委托代代理人未成年人人的法定定代理人人限制民事事行为能能力、无无民事行行为能力力人的合合法监护护人1.1.1.22.2民民事行为为能力：什么条条件下可可以做这这件事完全民事事行为能能力，即即18周周岁以上上及166周岁以以上不满满18周周岁，以以自己的的劳动收收入为主主要生活活来源的的(视同同)限制民事事行为能能力，即即10周周岁以上上未成年年人及不不能完全全辨认自自己行为为的精神神病人救济途径径：法定定代理人人代理或或征得法法定代理理人同意意无民事行行为能力

4、力，即不不满100周岁的的未成年年人及不不能辨认认自己行行为的精精神病人人救济途径径：法定定代理人人代理1.1.1.22.3婚婚姻与继继承婚姻关系系存续期期间房产产的出售售配配偶同意意出售证证明离婚后房房产的出出售根据离离婚协议议/裁决决进行析析产，析析产后产产权人正正常出售售继承房产产的出售售遗遗赠扶养养协议/遗赠遗嘱继继承法法定继承承，必须须办理继继承公证证1.1.1.22.4未未成年人人售房不得损害害被监护护人的利利益为原原则监护人代代理并作作监护公公证1.1.1.33委托代代理、授授权与公公证利害关系系人的委委托效力力如何认认定代理人的的身份、权利应应如何认认定什么情况况下需要要办理公

5、公证1.1.1.33.1利利害关系系人的委委托效力力认定有效授权权须保证证委托真真实、合合法、有有效受托人应应当在授授权范围围内行使使代理权权超越代理理权、无无代理权权或代理理权终止止以后以以委托人人之名义义所签署署的合同同，合同同效力待待定。委委托人追追认的，合同生生效；委委托人拒拒绝追认认的，合合同无效效。1.1.1.33.2代代理人身身份、权权利认定定代理人的的代理权权来源于于委托人人的授权权，是委委托人的的权利执执行人委托人可可基于个个人意愿愿撤销委委托代理人为为恶意代代理行为为承担法法律责任任代理人的的代理行行为所产产生的权权利、义义务由委委托人承承受没有代理理权、超超越代理理权或代

6、代理权终终止以后后以委托托人的名名义订立立的合同同，合同同效力待待定，被被代理人人未追认认的，合合同无效效，由此此产生的的后果由由行为人人承担1.1.1.33.3什什么情况况下需要要办理公公证买卖双方方或一方方不能亲亲自办理理的,可可以办理理委托公公证买受方为为二人以以上的，可以办办理份额额公证，夫妻关关系也可可以不办办理未成年人人、限制制民事行行为能力力人及无无民事行行为能力力人的，可以办办理监护护公证继承房产产出售的的，可以以办理继继承公证证1.1.1.44居间和和担保居间方的的权利义义务担保人承承担的义义务1.1.1.44.1居居间方的的权利义义务向委托人人报告订订立合同同的机会会或提供

7、供订立合合同的媒媒介服务务如实向委委托人报报告交易易信息的的义务按照约定定收取居居间报酬酬未促成交交易的，无权要要求支付付报酬，但有权权要求委委托人支支付提供供居间所所发生的的必要费费用居间服务务的结点点买买卖双方方签署买买卖合同同1.1.1.44.2担担保人承承担的义义务担保方式式：一般般担保与与连带保保证责任任担保担保范围围：担保保权项下下的全部部债务，包括但但不限于于主债权权及利息息、违约约金、损损害赔偿偿金和实实现债权权的费用用债务人（被担保保人）不不履行或或不能履履行义务务时，担担保人依依照担保保合同承承担担保保责任，保证债债权人实实现债权权担保人履履行了担担保义务务，即取取得债权权

8、人地位位，在担担保范围围内享有有追偿权权1.2合合同履行行的风险险权属风险险交易资金金风险1.2.1合同同履行风风险：权权属风险险房屋交易易的特性性：登记记是所有有权取得得的证明明登记流程程：提交交资料-审查-受理申申请-复复审-确确认权利利-制作作产权证证-核发发产权证证现实情况况：时滞滞性意外：核核发前被被查封解决方案案：加急急出本见见新本本付清购购房款1.2.2合同同履行风风险:交交易资金金风险动产：物物的转移移代表权权利转移移传统交易易模式：一手交交钱一手手交货不动产：登记为为所有权权生效要要件交易模式式：给付付对价、物业交交割、核核发产权权证1.3合合同后风风险居间合同同后,担担保合

9、同同中担保责任任的解除除1.3.1居间间合同后后，担保保合同中中为客户商商业贷款款向贷款款银行提提供阶段段性担保保为客户公公积金贷贷款向公公积金担担保中心心提供阶阶段性反反担保为客户代代业主垫垫资提前前还款提提供全程程担保个人赎楼楼贷款中中，为客客户贷款款向贷款款银行提提供全程程担保1.3.2担保保责任的的解除客户商业业贷款：自银行行放款至至他项权权证返回回银行客户公积积金贷款款：自买买卖双方方过户至至房产证证交付担担保中心心客户代业业主垫资资提前还还款：自自客户代代为垫资资还款至至提交过过户登记记2、根据据风险成成因确定定防范措措施合同订立立的风险险：签约约前的审审查内容容合同履行行的风险险：确定定交易履履行方案案相相关流程程的先后后顺序单笔买卖卖业务的的终止符符：物业业交验/核发产产权证/卖方收收取房款款涉贷业务务的终止止符：他他项权利利证2.1合合同订立立的风险险：签约约前的审审查内容容契约当事事人信息息核查拟出售房房屋权属属状况2.1.1契约约当事人人信息核核查产权人本本人证件核核实合法受托托人委托书书及/或或委托公公证书当事人的的权利能能力和行行为能力力产产权证、身份证证件及通通过沟通通的初步步判断共有权人人的处分分意见共有有权人信信息核实实、能够够出具同同