上海市永银大厦投资咨询报告-27

1、 上海市永银大厦 投资咨询报告 二八年四月目 录前言 3概要 4项目经济技术指标 5项目基地区位概况 7项目区域业态交通规划 8项目市场环境分析 92.1项目SWOT分析 21 2.2投资价值估算 231.1 前言本投资咨询报告旨在对上海市永银大厦的市场价值、未来升值潜力方面进行客观分析，评估方式采用收益法结合市场比较法分别进行评估，此项研究中所使用的数值不是在已知或确保的环境下的数值，而是在邦迪投资策划（深圳）有限公司通过现场考察、实地走访调研所得的最佳判断预测所得，秉承最大的诚意，尽可能建立在事实数据上，并采用邦迪认为最可行的资料。然而，邦迪公司不为提供这些建议、观点、判断和信息，或者其中

2、可能产生的任何误差、遗漏担负法律责任。此项研究仅限于客户在某段时间内作参考使用。所有对未来效益、成本和回报的预估都取决于未来市场因素。 1.2 概要 上海永银大厦以下简称“项目”1. 项目位于上海市卢湾区淮海中路商业中心区，毗邻南京东路、人民广场。地理环境优越。2. 项目是以现代设计概念为理念，由加拿大著名建筑师精心设计，永银大厦外观极富现代气息的建筑。3. 项目是一幢集办公、公寓、商业、服务为一体的高级多功能商业商务、服务楼宇。4. 项目由一幢30层的酒店公寓、一幢18层办公楼组成，楼下15层为商业裙楼。永银大厦项目照片：永银大厦1.3 项目经济技术指标 序号事项经济指标1项目位置上海市卢湾

3、区西藏南路218号2土地使用情况综合用地3土地面积7566平方米4总建筑面积72000平方米5酒店公寓楼层：28层建筑面积：31000平方米6办公楼楼层：18层建筑面积：12720平方米7商业裙楼楼层：1层5层建筑面积：19007平方米8地下车位120个1.4项目基地区位概况卢湾区卢湾区位于上海市中心，全区面积8.05平方公里，其中陆地面积7.55平方公里，水域面积0.50平方公里。区界北至延安中路、金陵西路，与黄浦区、静安区交界；东至西藏南路、肇周路、制造局路、高雄路、江边路，与黄浦区接壤；西至陕西南路、瑞金南路，与静安区、徐汇区为邻；南至黄浦江河道中心线，与浦东新区相望。卢湾区第三产业比较

4、发达。2001年建成的新天地休闲娱乐区域，将传统与现代、中国与西洋、商业与文化交融在一起，成为引领时尚休闲的标志性场所。一年一度的玫瑰婚典得到了广大市民的认可，取得了良好的市场效应，已经成为上海旅游节的传统特色项目之一。卢湾区卢湾区位于上海市中心，全区面积8.05平方公里，其中陆地面积7.55平方公里，水域面积0.50平方公里。区界北至延安中路、金陵西路，与黄浦区、静安区交界；东至西藏南路、肇周路、制造局路、高雄路、江边路，与黄浦区接壤；西至陕西南路、瑞金南路，与静安区、徐汇区为邻；南至黄浦江河道中心线，与浦东新区相望。卢湾区第三产业比较发达。2001年建成的新天地休闲娱乐区域，将传统与现代、

5、中国与西洋、商业与文化交融在一起，成为引领时尚休闲的标志性场所。一年一度的玫瑰婚典得到了广大市民的认可，取得了良好的市场效应，已经成为上海旅游节的传统特色项目之一。卢湾区是上海最能体现东西方文化相融、交流的区域之一。淮海中路是上海文化底蕴深厚，以时尚高雅而著称的一条商业街，打浦桥是近年崛起的集商业、餐饮、娱乐、康健为一体的新型商业圈。既有象巴黎春天、 伊势丹等国际著名的高级百货店，又有连卡佛、迪生等著名的高级时装店、专卖店，还有贴近居民的便利店、购物中心、超级市场，及体现都市休闲消费特征的娱乐、酒吧、咖啡馆、西餐厅等。淮海中路商业街的东段（重庆路至西藏路口）作为上海四大中心商务区之一，以 86

6、万平方米的高级商务楼为载体，引进了几十家世界500强企业，如IBM、杜邦、拜耳、思科、宝洁、辉瑞、麦当劳等，和近2000家国际国内著名的公司。区内拥有星级宾馆9家，并以其完善的设施、精心的服务吸引中外宾客。其中新锦江大酒店、锦江宾馆、花园饭店等五星级宾馆3家，占全市五星级宾馆总数的22%。永银大厦淮海中路商圈永银大厦淮海中路商圈1.5项目区域业态及主要交通规划 1.未来3年淮海路上将形成四大商圈淮海中路今后将打造出四个地标特色商圈。并且充分利用各条支马路，将原先的“条状”商业街变成“块状”商业街区，已成为上海最时尚场所之一的新天地区域也首次被列入其中，今后将通过支马路“互动区”与淮海中路连成一

7、个整体。这四大地标特色商圈分别是从陕西南路到瑞金路的“百年经典商圈”、从瑞金路到重庆路的“活力创新商圈”、从重庆路到西藏路的“高雅精美商圈”以及新天地的“时尚互动商圈”。不同的商圈具有不同建筑风貌、人文景观、街区格调和店铺群落，但又均以国际时尚为主线，力图形成东西互动、街区互动、全线互动的格局。这四大特色商圈中，新天地被首次纳入淮海中路商业机构的调整计划中。卢湾区将通过重点调整马当路、嵩山路等淮海路沿线支马路的商业结构，在这些支马路上建立起“互动区域”，使淮海中路和新天地这两大商业“热地”连成一体。其中，位于嵩山路的卢湾职业教育中心计划打造成能容纳餐饮娱乐的高档零售商圈，同时吸引太平桥新天地的

8、商务人群和淮海路上的购物人群，华狮广场、金钟广场内的业态也将有一定程度的调整。陆家嘴陆家嘴南京西路虹 桥淮海中路徐家汇虹桥机场 2.上海地铁12号线将在2012年全面通车上海轨道交通指挥部4月15日宣布，上海地铁12号线工程可行性报告已经国家核准，年内将启动前期工程建设，计划于2012年基本建成。 轨交12号线是上海城市轨交网中贯穿西部与东北部的直径线，西起闵行区七莘路站，经徐汇区、卢湾区、静安区、闸北区、虹口区、杨浦区、浦东新区，东至浦东新区上川路站，共穿越8个行政区，全线长39.5公里，设有32座地下车站，并设中春路和金桥两个停车场。12号线全线与上海轨交基本网络中的1、11、7、4、9、

9、10、2、8、6号线等9条线路相交，共形成14个换乘车站，其中陕西南路、南京西路、汉中路为三线换乘枢纽站。 1.6项目市场环境分析 1.6.1区域商圈划分1.5范围圈 1.5范围圈周遍近期3个月物业租售情况调查： 写 字 楼序号物业名称物业类型平均租金价格单位：元/平方米/月零售市场均价备注1兰生大厦写字楼210元28938元/甲级写字楼2金钟广场写字楼210元34231元/甲级写字楼3上海广场写字楼195元29056元/甲级写字楼4淮海国际广场写字楼240元-300元37259元/涉外5柳林大厦写字楼150元29474元/涉外6瑞安大厦写字楼330元41499元/涉外7大上海时代广场写字楼3

10、00元27868元/涉外8香港新世界大厦写字楼270元32919元/涉外9香港广场写字楼210元51533元/涉外11企业天地写字楼270元-375元34200元/涉外12永银大厦写字楼137元34000元/涉外 酒店式服务公寓序号物业名称物业类型零售挂牌均价备注12淮海晶华公寓酒店公寓42568元/景观房售价6万/平方米13华府天地酒店式公寓99296元/14上海盛揭公寓酒店公寓44949元/15经伟公寓酒店公寓267358元/16香港广场酒店公寓酒店公寓51533元/17翠湖天地御苑高档住宅48381元/高层售价6万/平方米18淡水湾花园高档公寓41300元/19永银大厦高档公寓35045

11、元/1.6.2项目周边商铺租金调查1.永银大厦周遍的商铺主要以西藏中路，柳林路，崇德路为主；2.周遍商铺商铺档次不高，主要以低档生活消费品为住；3.商铺租金不高；4.专业主题商场铺位租金为：1833元/平方米/月2500元/平方米/月；5.商铺租金年涨幅为5%；6.商铺空置率为+20%； 西藏中路 柳林路 崇德路1.6.3 淮海中路板块近期存量房交易价格走势分析淮海晶华二手房房价走势分析报告调研日期：2008-04-10 HYPERLINK /xiaoqu-1875 o 淮海晶华苑 淮海晶华，位于桃源路111弄，紧邻永银大厦 3月份， HYPERLINK /xiaoqu-1875 o 淮海晶华

12、苑 淮海晶华苑 的二手房房价呈大幅上涨趋势，本月的二手房均价为42373/平米，比上月35336/平米，上涨了约7037/平米，涨幅为19.91%。 HYPERLINK /xiaoqu-1875 o 淮海晶华苑 淮海晶华苑 本月的挂牌价在33898-50847/平米，上月的挂牌价为32641-42403/平米。 HYPERLINK /xiaoqu-1875 o 淮海晶华苑 淮海晶华苑 二手房房价详细走势如下图：各种物业类型房价走势情况 2007年10月2007年11月2007年12月2008年01月2008年02月2008年03月小区挂牌量走势情况 HYPERLINK /xiaoqu-1875

13、 o 淮海晶华苑 淮海晶华苑 所在的 HYPERLINK /search/search-price.html?region=%E5%8D%A2%E6%B9%BE%E5%8C%BA&block=%E6%B7%AE%E6%B5%B7%E4%B8%AD%E8%B7%AF%E6%9D%BF%E5%9D%97&resultTab=0&rangeFlag=2 o 淮海中路板块 淮海中路板块 3月份二手房均价比上月增长了2.32%；所在的 HYPERLINK /search/search-price.html?region=%E5%8D%A2%E6%B9%BE%E5%8C%BA&resultTab=0&ra

14、ngeFlag=1 o 卢湾区 卢湾区 3月份相增长了3.18%； 板块和区域房价走势情况 2007年10月2007年11月2007年12月2008年01月2008年02月2008年03月淮海晶华苑34622/43196/42546/42568/35336/42373/淮海中路板块28710/31016/33342/3359/732919/33683/卢湾区22086/23509/25198/25473/25115/25914/华府天地房价走势分析报告调研日期：2008-04-10 HYPERLINK /xiaoqu-1849 o 华府天地 华府天地，位于马当路222号（兴业路口），属于 HY

15、PERLINK /search/search-price.html?region=%E5%8D%A2%E6%B9%BE%E5%8C%BA&resultTab=0&rangeFlag=1 o 卢湾区 卢湾区的 HYPERLINK /search/search-price.html?region=%E5%8D%A2%E6%B9%BE%E5%8C%BA&block=%E6%B7%AE%E6%B5%B7%E4%B8%AD%E8%B7%AF%E6%9D%BF%E5%9D%97&resultTab=0&rangeFlag=2 o 淮海中路板块 淮海中路板块。 3月份， HYPERLINK /xiaoqu-

16、1849 o 华府天地 华府天地 的二手房房价呈大幅上涨趋势，本月的二手房均价为112547/平米，比上月106641/平米，上涨了约5906/平米，涨幅为5.54%。 HYPERLINK /xiaoqu-1849 o 华府天地 华府天地 本月的挂牌价在90037-126812/平米，上月的挂牌价为85312-126812/平米。 HYPERLINK /xiaoqu-1849 o 华府天地 华府天地 二手房房价详细走势如下图：各种物业类型房价走势情况 2007年10月2007年11月2007年12月2008年01月2008年02月2008年03月91472/102539/107808/1053

17、33/106641/112547/ HYPERLINK /xiaoqu-1849 o 华府天地 华府天地 所在的 HYPERLINK /search/search-price.html?region=%E5%8D%A2%E6%B9%BE%E5%8C%BA&block=%E6%B7%AE%E6%B5%B7%E4%B8%AD%E8%B7%AF%E6%9D%BF%E5%9D%97&resultTab=0&rangeFlag=2 o 淮海中路板块 淮海中路板块 3月份二手房均价为33683/平米相比上月的32919/平米增长了2.32%；所在的 HYPERLINK /search/search-pri

18、ce.html?region=%E5%8D%A2%E6%B9%BE%E5%8C%BA&resultTab=0&rangeFlag=1 o 卢湾区 卢湾区 3月份二手房均价为25914/平米相比上月的25115/平米增长了3.18%； 板块和区域房价走势情况 2007年10月2007年11月2007年12月2008年01月2008年02月2008年03月华府天地91472/102539/107808/105333/106641元/112547/淮海中路板块28710/31016/33342/33597/32919/33683/卢湾区22086/23509/25198/25473/25115/25

19、914/翠湖天地(御苑/雅苑)二手房房价走势分析调研日期：2008-04-10 HYPERLINK /xiaoqu-1942 o 翠湖天地(御苑/雅苑) 翠湖天地(御苑/雅苑)，位于济南路168弄,117街坊，属于 HYPERLINK /search/search-price.html?region=%E5%8D%A2%E6%B9%BE%E5%8C%BA&resultTab=0&rangeFlag=1 o 卢湾区 卢湾区的 HYPERLINK /search/search-price.html?region=%E5%8D%A2%E6%B9%BE%E5%8C%BA&block=%E6%B7%AE

20、%E6%B5%B7%E4%B8%AD%E8%B7%AF%E6%9D%BF%E5%9D%97&resultTab=0&rangeFlag=2 o 淮海中路板块 淮海中路板块。 3月份， HYPERLINK /xiaoqu-1942 o 翠湖天地(御苑/雅苑) 翠湖天地(御苑/雅苑) 的二手房房价呈下跌趋势，本月的二手房均价为55715/平米，比上月55948/平米，下跌了约233/平米，跌幅为0.42%。 HYPERLINK /xiaoqu-1942 o 翠湖天地(御苑/雅苑) 翠湖天地(御苑/雅苑) 本月的挂牌价在44572-66858/平米，上月的挂牌价为44758-67137/平米。 HY

21、PERLINK /xiaoqu-1942 o 翠湖天地(御苑/雅苑) 翠湖天地(御苑/雅苑) 二手房房价详细走势如下图：各种物业类型房价走势情况 2007年10月2007年11月2007年12月2008年01月2008年02月2008年03月普通住宅45267/50662/54421/84466/55948/55715/别墅40579/40579/40579/40579/40579/40579/ HYPERLINK /xiaoqu-1942 o 翠湖天地(御苑/雅苑) 翠湖天地(御苑/雅苑) 所在的 HYPERLINK /search/search-price.html?region=%E5%

22、8D%A2%E6%B9%BE%E5%8C%BA&block=%E6%B7%AE%E6%B5%B7%E4%B8%AD%E8%B7%AF%E6%9D%BF%E5%9D%97&resultTab=0&rangeFlag=2 o 淮海中路板块 淮海中路板块 3月份二手房均价为33683/平米相比上月的32919/平米增长了2.32%；所在的 HYPERLINK /search/search-price.html?region=%E5%8D%A2%E6%B9%BE%E5%8C%BA&resultTab=0&rangeFlag=1 o 卢湾区 卢湾区 3月份二手房均价为25914/平米相比上月的25115

23、/平米增长了3.18%； 板块和区域房价走势情况 2007年10月2007年11月2007年12月2008年01月2008年02月2008年03月翠湖天地(御苑/雅苑)45267/50662/54421/84466/55948/55715/淮海中路板块28710/31016/33342/33597/32919/33683/卢湾区22086/23509/25198/25473/25115/25914/1.6.4 上海各区房地产价格走势情况调查:黄浦区：现在只有在南部区域还有三个楼盘售价低于每平方米两万元，其中位于老城隍庙附近的士林华苑，也许是上海市中心最便宜的房源，售价只有每平方米18000元左

24、右。未来，复兴东路附近新开发楼盘不会只有这个价位了。除了这个楼盘和位于丽园路的黄浦丽园外，黄浦区的两万元以下房源已经销售殆尽。未来黄浦区所有的房源价格不会再低于每平方米两万元。黄浦区可以旧改的区域很多，主要是老西门地区和南外滩区域，但是旧区人口密度很大，旧改难度非同小可。未来供应量在三四千套左右，价位都要在三四万元左右。 卢湾区： 整个卢湾区在售楼盘主要分布在新天地板块和徐家汇路沿线。前者单价在5万元到10万元；后者现在只有两个楼盘在售，分别为淡水湾花园和永业公寓二期，时间性均价为28000元以上。未来卢湾区将率先告别每平方米两万元的房价。未来几年卢湾区的主要楼盘供应只有一个较大楼盘，就是瑞金

25、路长乐路的东方海外楼盘，建成开盘后单价预计在6万元左右。静安区： 现在在售楼盘主要集中在北静安板块，沿着昌化路和新闸路一线，在售楼盘单价在3万元左右，现在静安区境内几乎没有单价在2万元以下的楼盘，未来几年，静安区新推楼盘，如果是新动迁项目，单价将不会低于4万元。徐汇内环：徐汇区环线内楼盘基本上已经没有低于两万元的房源了，而且未来内环线内，徐汇区已经无地可供了。未来环线内如果徐汇区还有新的项目开工，价位将肯定高于每平方米3万元了。长宁内环：长宁区现在供应量最大的区域是在古北板块极其周边地段。除了新开盘的御翠豪庭价位在35000元以上，其他楼盘都处于尾盘销售阶段，价位在25000元以上。未来长宁区

26、内环线内住宅供应量非常稀缺，比较大的楼盘只有位于淮海路的新华路一号住宅，按照地段价格，这个楼盘价位不会低于4万元了。浦东内环：浦东内环是内环线内2万元以下住宅供应量最大的地区。现在主要的2万元供应房源位于浦建路沿线的塘桥和东城板块，价位从13000元到2万元的都有不少选择。当绿城集团的上海绿城三期即将收盘之时，香梅华府的供应量将不会少于30万平方米。另外，内环线浦东的集中供应区域是在六号线附近，由于受到6号线通车后，浦东腹地房源的大量低价房源影响，这个区域房价将稳定在15000元左右。不过总的说来，浦东内环这些楼盘销售结束后，不会再有新的土地入市了。普陀内环：普陀环线内房源主要是河景房，所有的

27、房源几乎都集中在苏州河和中山北路之间的狭长地带，现在价位为每平方米2万元。未来主要供应量是新湖明珠城，但是问题是这个楼盘的后续地块大都是待拆迁地块，随着土地成本的上升，后期售价不可能再低于2万元了。 闸北内环：闸北内环分为两个层次的区域，以铁路线为界。铁路以南地段，价位将开始高于2万元的均价，未来主要供应量将是新梅集团开发的太古城。铁路线以北的主要是配合中兴路沿线，现在售价在17000元左右。闸北区内环线的供应量应该不少，尤其是配合中兴路周边改造项目，但是也面临着拆迁费用过大的问题。虹口内环：虹口内环主要供应楼盘都集中在四号线沿线，现在价位为18000元左右，而靠近黄浦江的楼盘单价可以超过2万

28、元。其中滨江的金外滩花园，建成后可能达到每平方米10万元的天价水平。近几年虹口没有一块住宅用地投入市场，未来几乎不会有新的供应量入市。杨浦内环：杨浦内环线之内的房源主要是在杨浦滨江带，由于距离市中心最远，杨浦内环线之内的新房价位是内环线内最便宜的，均价在15000元左右。未来杨浦楼市最大的可见供应量在大连路长阳路地块，现在已经有大幅被拆迁地块，估计未来有上百万平方米的住宅可以投入市场。综上所述，我们可以得出以下结论：淮海中路CBD未来几年新增写字楼供应稀少，众多跨国集团公司、本土大型企业单位的办公中心云集于此，空置率能够保持在15%左右，说明高租金态势将延续。通过以上三个代表性楼盘近期交易数据

29、可以看到，由于国家政策的调整,银行放贷收紧,压制了房价快速上涨,在短期内该板块房价不会有大幅上涨。但项目所在板块都保持在3%-5%的幅度上涨.本项目所在区域是一个商业欠发达、但周边社会生活配套齐全的成熟板块。本项目交通便利、规划合理、具有很强的深层发展潜力。本项目受区域内板块经济的带领与影响下，将进一步加快升值速度。本项目受到周边高档楼盘的影响，将逐步提升物业形象与影响力，快速形成中间价位的补足型物业。各种数据说明淮海中路区域是一个综合性的办公集聚区域，就板块而言，发展潜力强大。市场的潜在的竞争压力依然存在。长远来看，到2010年前，上海的商品房价格还将保持平稳上升。其间会有波动，但幅度不会很

30、大。未来几年上海房地产投资将占全市固定资产投资总额的三分之一，总额约为5000亿元。需求方面，“十一五”期间，预期住宅需求总量为11670万平方米，平均每年需求量为2334万平方米。由此可对本项目的市场价格进行有效测算了。2.1项目SWOT分析.S- 优势分析 (Strength)1.1天时 (宏观经济良好、房地产市场复苏) 在本项目的各项优势中，“天时”无疑是最大的利好因素。目前，办公楼市场正处于供不应求的阶段，特别是淮海路沿线，许 多甲级写字楼已出现基本满租的状态，而且短期内又缺乏新的楼盘供应。1.2地利 (市中心的区位优势) 总体来看，本项目具有良好的区位优势；特别对于办公楼和公寓楼而言

31、是不可多得的黄金地段。1.3体量不大，易于消化W- 弱点分析 (Weakness) 2.1周边环境不理想 (道路、旧房、淮海路边缘) 本项目虽然四面临街，但寿宁路、柳林路和桃源路都是小马路。2.2楼盘本身的抗性 (商铺格局不利推广、内外装修特色不鲜明)2.3商业功能的淡化2.4“真空地带”永银大厦处于黄浦区与卢湾区的交界处，不论是对黄浦区还是卢湾区而言，永银大厦都处于其边缘部位。O-机会 (Opportunity)3.1宏观经济背景良好 上海是国际性的商贸大都市和全国的商业中心，随着中国加入WTO的步伐不断逼近，必然要求上海不断向现代化、国际化的方向转变，为上海市场带来广阔的前景。3.2城市再

32、中心化随着经济发展的加快，居民收入水平的提高，上海市的城市化步伐也在不断加快进程。根据规划，西藏南路将以太阳都市花园为中心向两侧辐射，“复兴城”计划将引入35万人左右的规模，进而带动商业发展。T-威胁 (Threat)4.1商铺竞争压力 从目前写字楼和酒店式公寓供不应求的状况看，来自这两类物业的竞争压力 不是很大，但由于淮海路东段的商铺经营情况比较低靡，导致商铺之间的竞争威胁加重。4.2传统商业举步维艰，新兴业态抢占市场2.2 投资价值估算 评估原则与方法 故在本次评估中,采用收益法结合市场比较法分别进行评估,再将分别求的价格采用加权平均法得出估算对象的市场价值。 收益法，是运用适当的资本化率

33、，将预期的估价对象房地产未来各期的正常收益或正在收益的净值折算到估算时点上的现值，求其之和得出估算对象的房地产价格。 公式：V=a/(r-s)*1-(1+s)/（1+r） 式中：房地产价值a年收益r-资本化率s-逐年增长比例n- 可收益年限 市场比较法，是通过市场调查，将估算对象房地产与在近时期内已发生了交易的类似房地产加以比较对照，通过比较多个与评估对象相似的交易实例经各项因素修正后，其修正值为估价对象的房地产价格。 计算公式： 评估对象房地产价格= 可比实例房地产价格交易实况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数2.1.1基于以下的假设对投资性财务现金流建立模型2.2.2物业静态市值演

34、算采用市场比较法推算平均价商业裙楼部分楼层单层面积(单位: )可售单价(单位: 元/)总金额物业功能1/F2547105,000.00 267,435,000.00商业裙楼2/F435096,000.00 417,600,000.003/F411063,000.00 258,930,000.004/F400055,000.00 220,000,000.005/F400053,000.00 212,000,000.00合计19007/1,375,965,000.00酒店公寓部分楼层单层面积(单位: )可售单价(单位:元/)总金额(单位:元)物业功能6/F183725,400.00 46,659,000.00 高级公寓7/F120826,200.0031,649,600.008/F120827,000.0032,616,000.009/F120827,800.0033,582,400.0010/F120828,600.0034,548,800.0011/F120829,400.0035,515,200.0012/F120830,200.0036,481,600.0013/F120831,000.0037,448,000.0014/F120831,800.0038,414,400.0015/F120832,600.0039,380,800