苏州园区品牌开发商分析-8DOC

1、 16/16苏州园区品牌开发商分析目录一、苏州园区品品牌开发商个个案分析二、品牌开发商商对园区的影响一、苏州园区品品牌开发商个个案分析万科南都拿地情况：拿地数量拿地时间推广时间12002年2004年已开发项目：玲玲珑湾花园竞的单位地块位置宗地编号面积()用途出让年限容积率建筑面积()浙江南都房产集集团有限公司司凤凰泾以东，苏苏慕路以南，玲玲珑街以西，苏苏春西路以北北苏园土挂（20002）01384042.4居住70年1.8，22.2768085建筑密度绿化比率起报价元/成交价楼面单价元/成交总价(万元元)上涨幅度元/万元/亩25%40%3315334522315181282550.86%3、未

2、开发项目目：无4、营销手段：万科收购南南都后目前还还没有大幅度度向市场推广广万科品牌，只只是在物业上上有所推广。南南都在开盘前4个月月在园区国际际大厦大堂设设立外接待点点来积累客户户。为了有效效得到有用的的意向客户，南南都和中行合合作推出玲珑珑汇会员卡，加加入玲珑汇要要交纳2万元元的保证金，发发放手表、派派克笔、名片片夹等小礼品品来吸引客户户。开盘时会会员就能优先先选房。同时时大力宣传开开发商品牌，开开盘前一年就就开始宣传楼楼盘，有利有有弊。有利是是让客户对玲玲珑湾熟知，期期待它的开盘盘；有弊是宣宣传时间过长长，新讯息太太少，流失了了很多客源。高高炮、路标为为长期宣传手手段，强销期期以电视广告

3、告、报纸为主主。因楼盘在在现代大道主主干道上，车车流量较多，无无形中也为楼楼盘做了免费费的广告。开开盘时间为22004年44月份，那时时的房产还是是比较火热，南南都在没有样样板房，装修修房没有装修修标准，只有有虚拟的效果果图的情况下下卖期房，销销售业绩还是是极佳，甚至至有客户相互互抢房源。如如果在什么都都没有的情况况下把开盘时时间换成现在在销售，销售业业绩可想而知知，凄凉!中海1、拿地情况：拿地数量拿地时间推广时间22004年2005年已开发项目：2.1中海湖滨滨一号竞的单位地块位置宗地编号面积()用途出让年限容积率建筑面积()中国海外兴业有有限公司金鸡湖湖边、现现代大道北、沈沈浒路南苏园土拍

4、（20004）01130066.36居住70年1.8234119建筑密度绿化比率起报价元/成交价楼面单价元/成交总价(万元元)上涨幅度元/万元/亩25454230619541334388050046.36%2.2中海半岛岛华府竞的单位地块位置宗地编号面积()用途出让年限容积率建筑面积()中海发展（苏州州）有限公司司星湖街西、金姬姬墩东部苏园土拍（20004）0772346.442居住70年0.857877建筑密度绿化比率起报价元/成交价楼面单价元/成交总价(万元元)上涨幅度元/万元/亩30452565345023043192500034.99%3、未开发项目目：无4、营销手段：开盘前期中中海非

5、常高调调地进行大规规模媒体宣传传，从公交站站台、路标、报报纸、电视等等渠道大幅宣宣传中海两项项目。以公交交车站台广告告为主，广告告期从6月至至今一直持续续着。中海在在预售1个半半月前首先在在观前街设立立生活会馆，会会馆的意式装装修和家具摆摆设让苏州人人感到的第一一印象是尊贵贵、豪华的形形象。同时中中海以高档品品牌开发商缔缔造高档楼盘盘的形象问世世，确立了目目标客户层，拒拒绝了中、低低档客户。在在正式发售前前半个月，中中海以样板房房实景来吸引引客户的眼球球，让客户充充分感受到中中海楼盘的高高档品质。88月下旬中海海半岛华府已已开始预约登登记，9月117日正式发发售，此次推推出119套套房源，预约

6、约情况良好，已已有50套房房源已交定金金。在苏州目目前房产不是是很景气的情情况下，中海海适时地利用用样板房和大大篇幅的品牌牌宣传来达到到了一定的销销售业绩。顺驰1、拿地情况：拿地数量拿地时间推广时间52003年2004年2、已开发项目目2.1顺驰湖畔畔天城（由22块地组成）竞的单位地块位置宗地编号面积()用途出让年限容积率建筑面积()上海顺驰投资有有限公司钟园路南苏园土拍（20003）0274000.331住宅、商业70、40年1.8133201建筑密度绿化比率起报价元/成交价楼面单价元/成交总价(万元元)上涨幅度元/万元/亩2430352523519592610045.00%竞的单位地块位置

7、宗地编号面积()用途出让年限容积率建筑面积()上海顺驰投资有有限公司钟园路南苏园土拍（20003）0390215.55住宅、商业70、40年1.8162388建筑密度绿化比率起报价元/成交价楼面单价元/成交总价(万元元)上涨幅度元/万元/亩2490367524520443320047.56%2.2顺驰凤凰凰城（由3块块地组成）竞的单位地块位置宗地编号面积()用途出让年限容积率建筑面积()苏州工业园区顺顺驰置地有限限锦溪街东、苏胜胜路南、榭雨雨街西、港田田路北苏园土挂(20003)122304925.39居住70年1.8548866建筑密度绿化比率起报价元/成交价楼面单价元/成交总价(万元元)上

8、涨幅度元/万元/亩25%40%3045304520316932737000%竞的单位地块位置宗地编号面积()用途出让年限容积率建筑面积()苏州工业园区顺顺驰置地有限限锦溪街东、苏胜胜路南、榭雨雨街西、港田田路北苏园土挂(20003)122247792.22居住70年1.8446026建筑密度绿化比率起报价元/成交价楼面单价元/成交总价(万元元)上涨幅度元/万元/亩25%40%30453045203169300%竞的单位地块位置宗地编号面积()用途出让年限容积率建筑面积()苏州工业园区顺顺驰置地有限限港田路南、斜塘塘河北、星华华街西苏园土挂(20003)122345166.13居住70年1.86

9、21299建筑密度绿化比率起报价元/成交价楼面单价元/成交总价(万元元)上涨幅度元/万元/亩25%40%30453045203169300%3、未开发项目目：无4、营销手段：顺驰以卖二二手房起家，顺顺驰中介公司司几乎遍布全全国。在苏州州顺驰的两项项目已大量地地投入媒体进进行轰炸式的的宣传，以报报纸形式为主主，大篇幅报报道楼盘情况况，经常举办办促销活动。为了广泛吸引市区和新区的客户，顺驰在干将路也设有接待点。现为园区宣传及促销活动最为频繁的楼盘。因位置不是很好，固单价较低，即使是频繁的促销活动购房者仍不为所动。栖霞1、拿地情况：拿地数量拿地时间推广时间22003年2004年2、已开发项目目：2.

10、1枫情水岸岸竞的单位地块位置宗地编号面积()用途出让年限容积率建筑面积()南京栖霞建设股股份有限公司司星湖街东、钟园园路南苏园土招(20003)01176725.885居住70年1.8138107建筑密度绿化比率起报价元/成交价楼面单价元/成交总价(万元元)上涨幅度元/万元/亩30402355271518115082082315.01%2.2 IALLA国际水岸岸竞的单位地块位置宗地编号面积()用途出让年限容积率建筑面积()南京栖霞建设股股份有限公司司星湖街东苏园土招(20003)02276050.112居住70年1.8136890建筑密度绿化比率起报价元/成交价楼面单价元/成交总价(万元元)

11、上涨幅度元/万元/亩30402400283518915742155318.02%3、未开发项目目：无4、营销手段：开盘前期，大大量宣传品牌牌效应及在南南京所做的成成功项目案例例宣传和展示示，同时路标标、报纸、电电视广播三管管齐下。强销销期后以报纸纸、电视广播播形式为主。同同时栖霞随着着市场需求和和宏观调控的的变化适时地地推出小户型型，销售率明明显上升。建屋1、拿地情况：拿地数量拿地时间推广时间42003年2005年2、已开发项目目：新城花园、新加加花园、新馨馨花园、万杨杨香樟、万杨杨服务公寓、加加城花园、加加城国际、金金鸡墩小区、东东湖大郡、自自由都市、伊伊顿小镇、欧欧洲城、南都都玲珑湾（持持

12、有20%的的股份）1）自由都市竞的单位地块位置宗地编号面积()用途出让年限容积率建筑面积()苏州工业园区建建屋发展有限限公司钟园路南、万盛盛街东苏园土招(20003)03356210.336居住70年1.8101179建筑密度绿化比率起报价元/成交价楼面单价元/成交总价(万元元)上涨幅度元/万元/亩3040223528351591325134046.66%2）欧洲城竞的单位地块位置宗地编号面积()用途出让年限容积率建筑面积()苏州工业园区建建屋发展有限限公司南施街西、方洲洲路南苏园土招(20003)055103439.61居住70年1.8186191建筑密度绿化比率起报价元/成交价楼面单价元/

13、成交总价(万元元)上涨幅度元/万元/亩30402160265517714722740723.07%3）伊顿小镇镇竞的单位地块位置宗地编号面积()用途出让年限容积率建筑面积()苏州工业园区建建屋发展有限限公司苏胜路南、南施施街西、琼姬姬路北苏园土拍（20004）08102259.45居住70年1.2122711建筑密度绿化比率起报价元/成交价楼面单价元/成交总价(万元元)上涨幅度元/万元/亩25%50%270028351892363290005.03%4）湖滨新天地地竞的单位地块位置宗地编号面积()用途出让年限容积率建筑面积()苏州工业园区建建屋发展有限限公司星港街东，城市市广场苏园土挂（200

14、03）1120362.665商业40年120363建筑密度绿化比率起报价元/成交价楼面单价元/成交总价(万元元)上涨幅度元/万元/亩50%414041402763、未开发项目目：无4、营销手段：作为苏州本本地的开发商商，建屋发展展集团已有十十年的开发经经验，而这十十年，正是园园区成长的十十年，也是建建屋与园区共共同成长的十十年：自19994年园区区正式启动以以来，建屋发发展的步伐始始终同园区的的发展紧密相相连，从园区区的首个大规规模成熟社区区-新城花花园、新加花花园 、新馨馨花园；到园园区首个涉外外商住区加城公寓；以及首个海海派小高层住住宅区-万万杨香樟公寓寓。20033年建屋紧跟跟湖东发展步步伐，与湖东东政策为一致致，是20003年首家进驻湖湖东的房产公公司，继而又又推出了东湖湖大郡一期和和二期。现在在又陆续推出出东湖大郡三三期自由都市市、伊顿小镇镇、欧洲城等等精益求精的的产品。建屋屋在苏州人心心中已占有一一席之地。二、品牌开发商商对园区的影响根据苏州工业园园区的高起点点规划，园区区内每平方公公里的基础设设施近一亿美美元。因此该该园区被认为为是亚洲最具具有竞争力的的区域之一。从开发和土地批批租的情况可可以看出，苏苏州工业园区区的规划建设设不是苏州当当地政府的行行为，而是有有效地吸引了了全国各地的的多方投资，其其中绝大多数数为