成都古玩城策划方案

1、成都古玩城策划方案目 录录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc128541545 第一部分: 项目目定位 PAGEREF _Toc128541545 h 2 HYPERLINK l _Toc128541546 一、古玩市市场发展展趋势分分析 PAGEREF _Toc128541546 h 2 HYPERLINK l _Toc128541547 二、项目定定位背景景 PAGEREF _Toc128541547 h 2 HYPERLINK l _Toc128541548 三、定位体体系 PAGEREF _Toc128541548 h 2 HYPERLINK l _Toc12

2、8541549 3-1概念念定位 PAGEREF _Toc128541549 h 2 HYPERLINK l _Toc128541550 3-2形象象定位 PAGEREF _Toc128541550 h 2 HYPERLINK l _Toc128541551 3-3功能能定位 PAGEREF _Toc128541551 h 3 HYPERLINK l _Toc128541552 3-4市场场区域定定位 PAGEREF _Toc128541552 h 3 HYPERLINK l _Toc128541553 3-5终端端目标客客户定位位 PAGEREF _Toc128541553 h 3 HYPE

3、RLINK l _Toc128541555 3-6业态态定位 PAGEREF _Toc128541555 h 5 HYPERLINK l _Toc128541556 第二部分、成成都古玩玩城一期期营销模模式 PAGEREF _Toc128541556 h 6 HYPERLINK l _Toc128541557 一、营销推推广思路路 PAGEREF _Toc128541557 h 6 HYPERLINK l _Toc128541558 二、营销策策略 PAGEREF _Toc128541558 h 7 HYPERLINK l _Toc128541559 三、销售价价格策略略 PAGEREF _T

4、oc128541559 h 8 HYPERLINK l _Toc128541560 四、项目卖卖点挖掘掘 PAGEREF _Toc128541560 h 8 HYPERLINK l _Toc128541561 五、租售体体系 PAGEREF _Toc128541561 h 9 HYPERLINK l _Toc128541562 第三部分、项项目推广广计划表表 PAGEREF _Toc128541562 h 10 HYPERLINK l _Toc128541563 一、广告准准备工作作计划 PAGEREF _Toc128541563 h 10 HYPERLINK l _Toc128541564

5、二、广告推推广计划划 PAGEREF _Toc128541564 h 11第一部分: 项目目定位一、古玩市市场发展展趋势分分析经营规模、管管理模式式均将越越来越专专业、越越来越规规范，注注重品牌牌的打造造，追求求服务的的完善。二、项目定定位背景景在确定成都都古玩城城商业定定位之前前，我们们必须深深入研究究四川甚甚至时全全国古玩玩市场的的相关定定位。项项目地处处传统古古玩集散散地中心心，根据据政府对对项目所所在地理理位置的的总体定定位和规规划，以以及目前前成都古古玩城现现状和将将来与整整个项目目的匹配配和互动动，成都都古玩城城在主题题定位上上必须要要有非常常明确的的指导思思想，即即：2-1丰富富

6、成都的的古玩市市场内涵涵和提升升古玩市市场的经经营形象象2-2符合合成都古古玩城未未来身份份和基本本业态规规划 2-33符合成成都古玩玩城物业业出售和和统一经经营管理理的需要要三、定位体体系3-1概念念定位考虑本项目目案名已已确定为为“成都古古玩城”的现实实情况，根根据名称称反映概概念，概概念孕育育名称，概概念展现现名称的的原则，本本项目概概念定位位为：成都古玩城城中中国古玩玩的心脏脏构筑以“专专业的管管理、面面对中外外的古玩玩收藏买买家、全全球同步步网上拍拍卖为核核心、中中国文物物认证体体系”的古玩玩、工艺艺品产品品基地，集集古玩博博览、展展示、交交易、物物流、鉴鉴定为一一体的主主题古玩玩文

7、化中中心（古古玩 MMalll）。3-2形象象定位 专专业 精精品 世界界 3-2-11专业在现现今古玩玩市场无无序、混混乱的管管理状态态下，以以专业、先先进的统统一管理理方式，提提升古玩玩交易的的市场平平台，形形成诚信信、较为为透明的的交易模模式。3-2-22精品在成成都古玩玩城的古古玩就是是有精品品的象征征，在这这里淘宝宝就是在在品味这这里的产产品和产产品所蕴蕴涵的文文化和诠诠释的生生活方式式。3-2-33世界以香香港“嘉士德德”拍卖行行为龙头头，借助助互联网网，在网网上进行行全球同同步公开开拍卖，公公开竞价价，直接接面对全全世界的的买家或或卖家。3-3功能能定位交易功能 展示功功能 认认

8、证功能能 收藏藏功能 汇汇聚功能能 3-4市场场区域定定位（1）一级级区域：全国古古玩市场场重点区域：成都、北北京、上上海、西西藏、广广州、西西安、郑郑州（2）二级级区域：全省古古玩市场场重点区域：阆中、安安仁等（3）三级级区域：成都本本地古玩玩市场（4）四级级区域：家庭古古玩收藏藏者3-5终端端目标客客户定位位3-5-11销售目目标客户户群1、大投资资集团、机机构全国有许多多地域的的地产投投资者，往往往以地地域的组组合形式式集团性性的购买买优质地地产项目目如温州州、义乌乌、西藏藏、浙江江购房团团。同时时一些大大型投资资机构，也也会寻找找一些优优质资产产购买。如如美国高高盛于本本年4月月份收购

9、购了上海海的百腾腾大厦，以以1.0076亿亿美元的的交易金金额完成成目前上上海最大大的地产产收购。其其收购目目标主要要为有着着良好经经营前景景，项目目已完工工并具有有一定规规模，总总值在440000万美圆圆以上的的商业地地产项目目。我们们项目的的定位和和品质以以及体量量完全符符合这类类国际战战略投资资机构的的要求。这这类国际际战略投投资机构构将成为为我们客客户重点点挖掘对对象之一一。2、小投资资集团所谓“小投投资集团团”的概念念，实际际是指在在本地长长期从事事投资或或其他工工作的外外地人，有有不多的的资金，但但几个人人共同组组合成一一个具备备较充裕裕资金实实力的小小集团进进行投资资。3、文化投

10、投资者又分为有“较强实实力文化化投资者者”和“较少实实力的文文化投资资者”。4、自营购购买者有一部分经经营者，希希望能够够自己购购买了商商铺来自自营的形形式，即即能做生生意，又又有固定定资产。3-5-22 投资资者心理理分析（销销售）A、投资者者类型按照投资手手法可分分为短期期炒作型型和长期期收租型型；按照付款方方式可分分为一次次性付款款和分期期付款；按照地域可可分为本本地投资资者（含含居住在在本地的的外来人人口）和和外地投投资者。B 、投资资者心理理分析“短期炒作作型客户户”非常注注重项目目开盘前前期的价价格优惠惠，及项项目的升升值潜力力；“长期收收租型客客户”偏重投投资的安安全性和和收益的

11、的稳定性性，对价价格的高高低判断断取决于于项目预预期租金金。“一次性付付款客户户”比较注注重前期期折扣，投投资的安安全性，例例如：西西藏、山山西、台台湾等投投资客户户；“分期付付款客户户”比较注注重租金金与月供供款之间间的差额额。例如如：温州州、浙江江、义乌乌、广东东、香港港等客户户群体。“本地投资资者（含含居住在在本地的的外来人人口）”因为比比较熟悉悉本市情情况，对对口岸的的判断往往往有自自己的主主见，不不容易受受人影响响，例如如：在荷荷花池、大大成市场场、五块块石及送送仙桥、青青石桥等等专业市市场，长长年经商商的投资资群体。以以及自身身就爱好好古董且且具有较较强资金金实力的的玩家、各各大企

12、事事业单位位的公务务员等，此此类客户户一般是是纯投资资群体。“外地投资者”因为对情况不了解，加之逗留时间短，一般比较容易盲目跟风，受广告和周边朋友影响较大。3-5-33招商目目标客户户群1、成都古古玩市场场的商家家2、各专业业市场的的工艺品品运营商商、厂商商，主要要集中在在五块石石、荷花花池和商商业卖场场里的专专业店等等地方。4、VIPP会员制制 主要是是针对金金融寡头头，在、离离职的行行政人员员，文化化界人士士、古玩玩爱家的的一些大大老板，专专门为其其设置VVIP会会员制。5、省内各各县市的的古玩市市场商家家6、家设店店形式的的玩家家庭作为古古玩收藏藏、交易易的地方方，这一一类的普普通玩家家

13、较多，在在实际招招商过程程中，采采取“客带客客”的形式式，通过过古玩爱爱家自身身的沟通通渠道来来宣传，达达到一传传十，十十传百的的招商目目的。3-6业态态定位3-6-11业态定定位原则则（1）有利利于销售售的原则则物业销售、资资金快速速回笼是是所有工工作的核核心目的的。商业业运作不不仅是基基本目的的之一，而而且还是是销售促促进的一一种重要要手段。商商业物业业价值只只有一部部分在建建筑本身身上，对对于成都都古玩城城，投资资者所购购买成都都古玩城城商铺时时看重的的不仅是是楼盘的的开发商商和建筑筑质量，更更多的是是取决于于成都古古玩城的的经营价价值，即即借助成成都古玩玩城所处处的口岸岸或运营营商的出

14、出色运作作使其在在经营过过程中实实现预期期的利益益（包括括经济利利益、社社会价值值等）的的能力。因因此，业业态定位位成功与与否不仅仅直接影影响成都都古玩城城招商成成败，而而且决定定了成都都古玩城城的销售售和长期期经营前前景，对对合作双双方的品品牌信誉誉有重要要影响。（2）业态态承租力力强的原原则承租力强的的业态能能够维持持较高的的租金水水平，提提高投资资者的投投资回报报率，加加强投资资购买的的信心和和决心。（3）符合合行业发发展趋势势的原则则当前宏观经经济环境境和微观观经济环环境必然然影响各各种产业业经济的的发展，业业态的定定位要适适合本市市的经济济发展趋趋势，选选择生命命力持久久的业态态，才

15、可可能有长长久的盈盈利能力力。（4）符合合总体物物业形象象的原则则成都古玩城城前期市市场总体体形象定定位决定定业态形形象定位位，物业业、商业业形象统统一有利利于商气气的稳定定和延续续。（5）针对对卖场，合合理利用用空间，避避免出现现卖场死死角。3-6-22业态具具体定位位(具体体业态分分布见业业态规划划图)以精品古玩玩产品为为龙头，同同时以工工艺品、旅旅游纪念念品相关关文化产产业的产产品批、零零售为辅辅。具体业态态规划主业业态2层古玩精精品店具体业态态规划配套套业态1层文化旅旅游纪念念品3层、44层、55层仿古工工艺品、古古文化延延伸产品品5层茶楼、展展示区（新新建楼）第二部分、成成都古玩玩城

16、一期期营销模模式一、营销推推广思路路以全方位的的广告推推广、营营销攻关关活动作作为项目目营销推推广的主主要手段段，以小小型活动动进行“人气营营销”，以中中型活动动进行“项目营营销”、以大大型活动动进行“品牌营营销”。以“新闻造造势、专专家论市市、专访访成事”的复合合式推广广策略，多多角度、多多视觉、多多层面的的进行整整合宣传传推广，真真正将“眼球经经济、影影响力经经济、体体验经济济”做足、做做透。1、品牌营营销：以大势势、求大大市。通过调研我我们认识识到，要要想带动动成都古古玩城的的人气，就就必须引引进具有有一流影影响的品品牌经营营店和特色色店，其中以以古董、古古艺、稀稀有古玩玩、香港港“嘉士

17、德德”拍卖行行为宜，以品牌大势，求区域大市，是项目进行成功营销的关键。因此，在项目入市初期，我们便将大型品牌、特色店的引进作为项目营销的主攻方向。在宣传推广广上可对对香港“嘉士德德”拍卖行行引进大大做文章章，以品品牌推广广为主题题。2、服务营营销：擎诚信信、促发发展。商业项目营营销的软软肋往往往体现在在后期物物业管理理和经营营上，这这也是投投资商家家普遍存存在疑虑虑的问题题，为此此，我们们将服务务营销作作为保障障项目投投资安全全性和规规避风险险性的主主要举措措之一，作作到既要造好好声势又又要练好好内功。3、活动营营销。聚聚人气、增增收益。我们将活动动营销作作为项目目聚拢人人气，增增加收益益，提

18、升升市场认认知度的的主要推推广手段段之一。项目的整体体推广思思路是：以品牌牌营销催催熟区域域市场，以以服务营营销塑造造运营商商形象，以以活动营营销增加加商铺落落单量。二、营销策策略1、通过多多种专访访性、权权威性新新闻炒作作炒热送送仙桥古古玩经济济，把成成都古玩玩城版块块的独特特性、稀稀有性、可可持续经经营性等等通过活活动营销销、媒介介、口碑碑等对受受众群体体进行立立体化、精精神式灌灌输，为为受众群群体展现现全国古古玩商圈圈无限的的价值和和不可替替代的古古玩文化化商业地地位。2、联合该该区政府府和新闻闻媒体等,策略性性的提升升本项目目为一个个市政形形象工程程，视为为成都旅旅游经济济增长点点的重

19、要要组成部部分。3、精心改改善、打打造项目目周边大大环境，使使企业形形象和项项目产品品形象在在公众形形象中产产生良好好的口碑碑，使目标客户户群对项项目的经经营前景景充满信信心。4、以“民民俗文化化”、“鉴定古古玩”、“古玩专专题栏目目”、“旅游文文化”、“项目形形象代言言人选举举”、“媒体新新闻发布布会”等系列列活动，迅迅速凝聚聚人气，形形成项目目极具投投资、经经营性形形象。5、导入期期、开盘盘期、强强销期、持持续期到到尾盘期期，每个个阶段宣宣传主题题鲜明，环环相扣，在推进性、持续性、创意性和可操作性上保持链动，充分发挥广告、活动的宣传作用，持续吸引目标客户群和社会大众高度关注本项目，形成一波

20、又一波的销售浪潮。6、在活动动中的恰恰当时机机组织投投资说明明会，形形成项目目服务营营销的延延续效应应。7、招商强强力辅助助策略。利利用招商商入驻的的重量级级品牌客客户的美美誉度和和强大的的群聚效效应，不不断制造造高潮，吸吸引注意意力，刺刺激销售售。8、客户口口碑及链链动策略略。客户户是最好好的推销销员，实实行“友情链链接”销售，凡凡能带来来再次购购买的客客户，均均享受适适当的优优惠政策策，原客客户可享享受不同同程度的的奖励或或后期管管理服务务优惠。既既是我们们对于招招商目标标客户中中对于“以家设设店”古玩玩玩家。9、买家与与炒家的的区分策策略。一一般来讲讲，买家家与炒家家对让利利的形式式会有

21、所所选择。实实物回馈馈较能煽煽动买家家的购买买热情，而而炒家则则偏重价价格上的的实际折折扣。针针对这两两类目标标客户的的特性，制制定几套套不同的的让利方方式，投投其所好好，将加加大销售售的成功功率。三、销售价价格策略略1、低开高高走的价价格策略略在销售的推推进中价价格制定定和调整整突出涨涨幅较大大特性，制制定良好好的销售售控制计计划，突突出项目目的整体体性，层层内各单单元销售售价格不不能有太太大的差差异。2、组团销销售策略略针对项目不不同商业业组合的的组团进进行定价价，划分分组团区区域，差差别销售售。 3、主题组组群销售售策略按照业态布布局的主主题分布布进行销销售，强强调每层层物业的的特有功功

22、能和整整体化运运作策略略，淡化化商用物物业“低贵高高贱”的传统统思路，有有利于提提高项目目的整体体均价。四、项目卖卖点挖掘掘1项目最最大的亮亮点独特的经营营模式及及经营理理念：统统一经营营、专业业管理，独独特的古古玩文化化运作模模式（如如营销模模式、活活动推广广模式、香香港“嘉士德德”拍卖行行的引导导行市等等）将成成为本项项目第一一营销亮亮点。最最终导入入文化地地产的终终端消费费市场，形形成规模模化的文文化经济济，靠“专业运运营”实现项项目快速速成熟。化整为零、化化零为整整的销售售模式走差异化路路线（推推广差异异化与产产品差异异化）将将成为本本项目第第二营销销亮点。2其他卖卖点：政府对送仙仙桥

23、古文文化资源源的全力力打造。整合营销，推推出旅游游文化底底蕴系列列，立足足于外来来游客，引引入终端端消费群群。专业招商团团队引入入行业领领导者。商业地产项目成功运作的核心是经营商家能否最大程度获得收益。商家受益，才能够为投资者反馈回报，从而保证开发项目火爆经营，实现资产保值增值。本项目确定以行业领导者的引入形成项目独特的经营项目与经营模式，使项目在市场上具有竞争力，为项目的资产保值增值提供了最具有说服力的保障。高品质商业业物业建筑质量量与项目目规模完善的配配套设施施、设备备科学、先先进、合合理的业业态规划划看得见的的投资回回报五、租售体体系（1）总体体均价：根据对同区区域楼市市的调研研，结合合

24、本案的的特点及及配合“短、平平、快”的促销销策略，总总体均价价的定价价体系如如下：成都古玩城城一期229#、331#楼楼租售价价格体系系信息汇汇总楼层面积（）预期销售总总金额（元元）预期平均售售价（元元/）预期平均租租金（元元/含含20%的租赁赁税）一层2174.644784220800.000220000.000176.000二层2531.363290776800.000130000.000103.999三层2531.361518881600.0006000.0048.000四层2531.361012554400.0004000.0032.000五层2531.3675940080.00300

25、0.0024.000六层2531.3668346672.002700.0021.6合计148311.44412049921112.0008124.1064.999（2）付款款方式： A、一次性性付款B、银行按按揭，首首付500%C、分期付付款：223个月月（3）、项项目分割割策略1、针对项项目一层层可进行行501000的的分割销销售，在在销售过过程中投投资客户户分为纯纯投资性客户和业业主自主主经营客客户。建建议根据据客户的的投资金金额、需需求面积积及整体体商业规规划、业态定位为为客户量量身定制制财富投投资细案案。2、针对项项目二、三三、四、五五层可进进行200500的分分割销售售，针对对现有的

26、的市场承承接力推推出本项项目的投投资产品品完全全产权的的增值新新贵。3、增值收收益期：客户认认购商铺铺后，与与管理公公司签订订5 年的投投资委托托经营协协议，本本公司每每年分两两次，将将购房合合同中约约定的当当年投资资回报存存入投资资者的增增值帐户户中。55年协议议到期时时，永安安管理顾顾问有限限公司将将协助投投资者与与入驻商商家共同同商议实实际租金金，以按按市场实实际租金金价格出出租投资资者购买买的物业业，直接接由入驻驻商家按按照市场场实际租租金支付付给投资资者，以以保证投投资者的的投资收收益。（4）、项项目价格格走势分分析以快速占领领市场份份额、加加快资金金周转、尽尽快实现现资金回回笼为价

27、价格策略略出发点点，采用用“低开高高走，持持续上扬扬”策略。既开盘前期期，侧重重销售率率和资金金回笼，寻寻求意向向客户，测测量市场场反应情情况；而而后陆续续升价，在在清理滞滞销尾盘盘时让利利。这样样，可让让客户深深刻感受受到自己己买的物物业确实实物有所所值，并并且对自自己的决决定让家家里人完完全认同同。（5）、竞竞争策略略在控制广告告总费用用的前提提下，以以新颖、具具冲击力力的宣传传推广在在短期内内迅速地地塑造起起鲜明、独独特的差差异化品品牌形象象，充分分展示项项目优势势，引起起区域市市场的极极大反响响，引起起目标客客户群的的认同与与共鸣，激激发其前前来参观观、咨询询，并最最终下定定。第三部分

28、、项项目推广广计划表表一期开盘前前推广计计划一、广告准准备工作作计划项 目数 量表 现现 主 题开始时间完成时间备 注注广告制作新闻报道/撰写“成都古玩玩城中国古古玩文化化的新高高点”主题03月011日软性文章撰撰写“成都的新新锦里”主题题03月4日日03月5日日报纸/杂志志广告企企划形成“成都都古玩城城”市场品品牌推广广02月266日02月288日销售资料设设计文案案完稿02月222日02月288日电视广告的的企划成都古玩城城的项目目概念、基基本情况况03月2日日03月100日电视广告的的拍摄03月100日04月100日电视广告资资料的准准备03月2日日03月100日广告媒体报刊（媒介介）的

29、选选定成都商报报、华华西都市市报、成成都晚报报。02月222日02月266日版面、篇幅幅的选定定体育、财经经、房地地产专刊刊02月244日02月255日发布形式/时间确确定见表二02月244日02月244日不同媒体的的发布组组合安排排以户外媒体体、报纸纸媒介为为主，电电视、电电台、杂杂志媒体体为辅，视视现实工工作情况况而定02月244日03月155日发布数量/发布节节奏的安安排和控控制见表二02月222日02月244日媒介计划执执行表的的制定见表二02月222日02月244日二、广告推推广计划划项 目数 量表 现现 主 题开始发布时时间发布结束时时间备 注新闻报道每月2次，共共8次。推广主题：

30、“成都古古玩城中国古古玩文化化的新高高点”03月011日05月211日持续三月时时间，持持续以新新闻报道道的形式式将“成都古古玩城”的概念念逐步在在社会推推广。软性文章广广告间隔一周11次，共共5次。配合强化成成都古玩玩城的定定位主题题以及投投资前景景03月011日05月155日配合新闻报报道的推推广，在在新闻发发布后的的一周后后起，开开始间隔隔1周11次的软软文炒作作。03月099日在成成都商报报、华华西都市市报11/2版版的软文文“成都的的新锦里”主题题炒作。03月166日在成成都商报报、华华西都市市报11/2版版的软文文“家有宝宝藏，你你就显出出来”主题炒炒作。03月300日在成成都商报

31、报、华华西都市市报11/2版版将“成都古古玩城”高投资资回报概概念进行行炒作。04月155日1/2版“成都旅旅游大会会”深度报报道；04月188日、004月225日在在成都都商报、华华西都市市报11/2将将“成都古古玩城”的香港港“嘉士德德”拍卖行行入驻进进行炒作作，为005月001日招招商开盘盘造势。报刊广告发发布正式招商、销销售开盘盘时1周周2-33次发布布，共220次。突出招商进进度、成成效以及及投资销销售的前前景、收收益，媒媒介选择择为成成都商报报、华华西都市市报同同时推广广。03月011日05月211日03月011日在新新闻同时时强势在在体育版版推出整整版报刊刊广告“发现四川的的秘藏”系列主主题，随随后以两两周1次次的频率率发布11/2报报版；03月022日、003月003日房房产、体体育版发发布1/2报版版；03月144日、003月221日11/2报报版“探索古中国国”广告系系列主题题推广；04月044日、004月113日11/2报报版“寻找每月多多领20000元元”广告系系列主题题推广；05月011日、005月002日、005月003日11/2报报版“成都古古玩城投投资就收收益”广