大渡口土地价值评估报告

1、大渡口区土地价值评估报告重庆天晟渝都地产顾问有限公司 重庆天晟渝都地产顾问有限公司2012-5大渡口土地价值评估报告目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc325973773 前言 PAGEREF _Toc325973773 h 4 HYPERLINK l _Toc325973774 1、项目目概况 PAGEREF _Toc325973774 h 44 HYPERLINK l _Toc325973775 2、经济济效益估估算依据据 PAGEREF _Toc325973775 h 4 HYPERLINK l _Toc325973776 3、土地地价值评评估报告告研究范

2、范围 PAGEREF _Toc325973776 h 5 HYPERLINK l _Toc325973777 第一部分分：大渡渡口区区区域简介介 PAGEREF _Toc325973777 h 5 HYPERLINK l _Toc325973778 1大渡渡口区概概况 PAGEREF _Toc325973778 h 5 HYPERLINK l _Toc325973779 2建桥桥工业园园区概况况 PAGEREF _Toc325973779 h 6 HYPERLINK l _Toc325973780 小结： PAGEREF _Toc325973780 h 77 HYPERLINK l _Toc3

3、25973781 第二部分分：区域域宏观市市场分析析 PAGEREF _Toc325973781 h 8 HYPERLINK l _Toc325973782 1、生产产总值及及增长速速度 PAGEREF _Toc325973782 h 8 HYPERLINK l _Toc325973783 2、工业业发展状状况 PAGEREF _Toc325973783 h 9 HYPERLINK l _Toc325973784 3、固定定资产投投资 PAGEREF _Toc325973784 h 111 HYPERLINK l _Toc325973785 4、社会会消费品品零售 PAGEREF _Toc32

4、5973785 h 111 HYPERLINK l _Toc325973786 5、财政政总收入入及财政政依存度度 PAGEREF _Toc325973786 h 12 HYPERLINK l _Toc325973787 6、城镇镇居民家家庭人均均收入 PAGEREF _Toc325973787 h 113 HYPERLINK l _Toc325973788 第三部分分：区域域房地产产市场分分析 PAGEREF _Toc325973788 h 144 HYPERLINK l _Toc325973789 1、大渡渡口区房房地产市市场投资资变化状状况 PAGEREF _Toc325973789 h

5、 144 HYPERLINK l _Toc325973790 2.区域域房地产产竣工量量 PAGEREF _Toc325973790 h 15 HYPERLINK l _Toc325973791 3.大渡渡口区商商品房消消化量 PAGEREF _Toc325973791 h 116 HYPERLINK l _Toc325973792 4.大渡渡口区商商品房建建面均价价走势 PAGEREF _Toc325973792 h 116 HYPERLINK l _Toc325973793 5、20011年年区域房房地产市市场总体体供需状状况 PAGEREF _Toc325973793 h 177 HYP

6、ERLINK l _Toc325973794 6.区域域房地产产市场竞竞品状况况 PAGEREF _Toc325973794 h 18 HYPERLINK l _Toc325973795 小结： PAGEREF _Toc325973795 h 221 HYPERLINK l _Toc325973796 第四部分分：项目目用地条条件及sswott分析 PAGEREF _Toc325973796 h 222 HYPERLINK l _Toc325973797 1、项目目用地条条件分析析 PAGEREF _Toc325973797 h 22 HYPERLINK l _Toc325973798 2、地

7、块块swoot分析析 PAGEREF _Toc325973798 h 24 HYPERLINK l _Toc325973799 3、区域域周边土土地成交交情况一一览 PAGEREF _Toc325973799 h 266 HYPERLINK l _Toc325973800 第五部分分：项目目（假设设开发）经济效效益估算算 PAGEREF _Toc325973800 h 28 HYPERLINK l _Toc325973801 1、地块块指标一一览表 PAGEREF _Toc325973801 h 228 HYPERLINK l _Toc325973802 2、项目目（假设设开发）经济技技术指标

8、标 PAGEREF _Toc325973802 h 28 HYPERLINK l _Toc325973803 3、项目目投资开开发成本本估算 PAGEREF _Toc325973803 h 229 HYPERLINK l _Toc325973804 4、销售售收入及及营业税税金及附附加 PAGEREF _Toc325973804 h 333 HYPERLINK l _Toc325973805 5、项目目损益表表（静态态分析） PAGEREF _Toc325973805 h 34 HYPERLINK l _Toc325973806 主要不确确定性因因素分析析 PAGEREF _Toc325973

9、806 h 36前言1、项目目概况所在区域域：大渡渡口区地块位置置：建桥桥工业园园A区HH06-2-11/033、H006-22-2/03地地块（原原宗申厂厂区）1）、地地块主要要经济技技术指标标：规划用地地性质：商住地块面积积：两宗宗地面积积和为4429.63亩亩容积率：均为22.5建筑限高高：60米米2、经济济效益估估算依据据1重庆庆市建委委20008年颁颁发的重庆建建筑工程程计价定定额、重庆市市建委220000年颁发发的全全国统一一安装工工程预算算定额重重庆基价价表等等定额及及相应的的取费标标准。2重庆庆市建设设工程造造价信息息中心颁颁发的重庆市市造价信信息。3重庆庆市有关关房地产产开发

10、的的各种税税费规定定。4财务务费用按按商业银银行现行行贷款利利率计取取。5工程程所在地地类似项项目的造造价资料料。6项目目建设规规模、装装饰标准准、设备备配备标标准等，按设计计方案规规定执行行。7、其他他相关资资料。3、土地地价值评评估报告告研究范范围本报告主主要分析析范围是是宏观经经济市场场分析、区域房房地产市市场分析析，土地地swoot分析析以及项项目经济济效益初初步估算算等方面面。第一部分分：大渡渡口区区区域简介介大渡口区区概况大渡口区区地处重重庆市主主城区西西南部，濒临长长江，东东临巴南南，南接接江津，西北面面与九龙龙坡接壤壤。据史史料记载载，在清清朝道光光年间长长江北岸岸设有义义渡，

11、该该渡口为为沿江数数十里渡渡口之首首，大渡渡口由此此而得名名。19965年年为服务务重钢而而设区，面积仅仅7.446平方方公里， 19995年年区划调调整后，辖区面面积扩大大到1003平方方公里，现辖五五街三镇镇，常住住人口约约30万万人，是是重庆市市主城区区12个个中心组组团之一一，是全全部纳入入重庆市市规划的的6000平方公公里主城城核心区区内的两两个区之之一。近近年来，大渡口口区坚持持扩大开开放，坚坚持以人人为本，坚持错错位发展展，加快快建设生生态低碳碳宜居区区、文化化休闲功功能区、新兴产产业集聚聚区和新新型城市市示范区区，不断断提高人人民群众众幸福指指数，努努力建设设“生活品品质之城城

12、、新兴兴产业之之区”。辖区交通通网络密密集，成成渝、渝渝黔、襄襄渝3条条铁路干干线交汇汇，有66个火车车站，77条铁路路专用线线；区域域内规划划有5纵纵5横城城市主干干道，33条轻轨轨线，44座长江江大桥，1座铁铁路大桥桥，有334公里里长江水水岸线和和6个水水运码头头，交通通十分便便捷。大大渡口区区经济基基础雄厚厚，有市市级工业业园区重庆庆市建桥桥工业园园区，以以及重钢钢集团、长征重重工、国国际复合合、中石石化、中中船重工工、中交交集团等等大中型型企业，连续多多年被评评为“重庆市市工业十十强区县县”；有全全市规模模最大、技术先先进的仓仓储设施施，是以以冶金建建材、汽汽车摩托托车、装装备制造造

13、、食品品医药、电子信信息、新新型材料料为主的的现代工工业城区区和现代代物流基基地。建桥工业业园区概概况建桥工业业园区位位于大渡渡口区域域， 220033年重庆庆市政府府批准设设立的市市级工业业园区，规划面面积100平方公公里，由由、三三个分区区组成，同年66月188日破土土动工。园区重重点发展展先进制制造业、新材料料产业、医药食食品产业业、电子子信息产产业和现现代物流流业。突突出大项项目，突突出产业业链，打打造高新新技术产产业集群群。目前，中中国石化化、中国国石油、中交投投资、中中船重工工、美国国凯雷、美国卡卡万塔、加拿大大派姆、意大利利比亚乔乔、法国国诺灵科科、日本本三井、韩国新新尚、香香港

14、天安安、台湾湾炬神、上海梅梅林、三三一重工工、河北北宝丰、四川九九洲等知知名企业业进入建建桥园区区，其中中设在建建桥园区区的卡万万塔中国国总部，是重庆庆现有的的2个跨跨国公司司中国总总部之一一。协议引资资3000亿元人人民币。20008年，园区一一天创造造工业产产值30000万万元，一一天投资资固定资资产11100万万元，一一天发生生物流交交易额330000万元，一天上上缴税费费2000万元。连续55年被评评为重庆庆市“十强园园区”。在政府十十二五规规划中明明确提到到：加快快建桥AA区拓展展升级，打造总总部经济济集聚地地。拓展展建桥AA区用地地，将福福茄路以以北、上上界路以以南、西西城大道道以

15、东、滨江路路以西围围合区域域纳入AA区范围围。推动动A区企企业围绕绕高新技技术、研研发中心心转型升升级。大大力完善善A区配配套服务务功能,着力建建设总部部经济集集聚区。结合轻轻轨站点点、公交交枢纽站站场布局局，依托托西城大大道重点点发展大大型市场场综合体体和写字字楼经济济。小结：建桥工业业园区是是大渡口口区的重重点发展展区域，随着政政府的规规划，交交通等逐逐步完善善，各种种综合市市场及写写字楼经经济入住住，将会会为园区区带来焕焕然一新新的场面面；建桥园区区在重钢钢搬迁之之后，有有力地挑挑起了大大渡口经经济发展展的重担担，使建建桥园区区在承接接东部产产业转移移的时候候，成为为了一片片热土，推动大

16、大渡口快快速稳健健的发展展。第二部分分：区域域宏观市市场分析析1、生产产总值及及增长速速度20111年实现现地区生生产总值值1499.9亿亿元，比比上年增增长166.7%（下同同），其其中：第第一产业业增加值值1.77亿元，增长22.2%；第二二产业增增加值883.55亿元，增长119.00%；第第三产业业增加值值64.6亿元元，增长长14.3%。第一产产业增加加值占全全区地区区生产总总值的比比重为11.1%，比上上年上升升0.33个百分分点；第第二产业业增加值值比重为为55.8%，下降113.00个百分分点；第第三产业业增加值值比重为为43.1%，上升112.77个百分分点。图1：11996

17、6-20011年年全区地地区生产产总值及及增长速速度 单单位：亿亿元（数据来来源：大大渡口政政府信息息网）大渡口区区域生产产总值一一直保持持增长，在20010年年达到最最高，全全年生产产总值达达1777.2亿亿元，从从06年年后，GGDP增增速一直直保持在在10%以上，区域发发展态势势可观；2、工业业发展状状况69家规规模以上上工业企企业实现现总产值值2455.5亿亿元，比比上年增增长333.3%。分轻轻重工业业看，轻轻工业产产值566.3亿亿元，增增长177.7%；重工工业产值值1899.2亿亿元，增增长388.8%。分行行业看，钢压延延加工业业产值667.11亿元，增长553.22%；摩摩

18、托车制制造业产产值233.3亿亿元，增增长133.4%；屠宰宰及肉类类加工业业产值116.88亿元，增长226.44%；玻玻璃及玻玻璃制品品制造业业产值116.77亿元，下降55.1%。20111年实现现工业增增加值771.33亿元，比上年年增长118.55%。其其中：规规模以上上工业增增加值增增长199.0%。图2：119988-20011年年全区规规模以上上工业总总产值 单单位：亿亿元（数据来来源：大大渡口政政府信息息网）规模以上上工业企企业全年年实现出出口交货货值199.9亿亿元，比比上年增增长388.5%；新产产品产值值44.1亿元元，增长长51.5%。表1：220111年全区区规上工

19、工业主要要产品产产量 产品名称称单位产量增速 鲜冷冷藏肉万吨9-14.1 啤酒酒千升10899000.4 水泥泥万吨2923.7 玻璃璃纤维纱纱万吨23-7.22 粗钢钢万吨15240.88 铁路路货车辆2436620 汽车车配件万元111223631.99 摩托托车配件件万元217775314.99（数据来来源：大大渡口政政府信息息网）20111年规模模以上工工业企业业实现主主营业务务收入2239.2亿元元，比上上年增长长25.4%。实现利利润6.0亿元元，下降降41.4%，其中：建桥园园区企业业实现88.2亿亿元，下下降111.9 %；经经济效益益综合指指数2111.44%，比比上年提提高

20、133.2个个百分点点，其中中：产品品产销率率98.9%，提高00.4个个百分点点；全员员劳动生生产率22058808元元/人，提高331.11%。20111年建筑筑业实现现增加值值12.2亿元元，比上上年增长长22.2%。具有资资质等级级的总承承包和专专业承包包建筑业业企业当当年新签签合同额额47.0亿元元，下降降31.3%；实现建建筑业总总产值337.99亿元，增长445.00%；房房屋建筑筑施工面面积2116.88万平方方米。3、固定定资产投投资20111年固定定资产投投资额完完成1338.22亿元，比上年年增长225.55%。按按投资用用途分，基础设设施投资资39.9亿元元，下降降16

21、.2%；工业投投资300.6亿亿元，增增长200.8%；房地地产投资资57.5亿元元，增长长50.6%。按投资资主体分分，建桥桥园区投投入500.6亿亿元，增增长8.8%；城建管管委会投投入433.3亿亿元，增增长366.1%。按投投资产业业分，第第二产业业投资333.22亿元，增长228.66%；第第三产业业1044.9亿亿元，增增长244.7%。图4：119966-20011年年全区固固定资产产投资及及投资率率 单位：亿元，%（数据来来源：大大渡口政政府信息息网）4、社会会消费品品零售20111年实现现社会消消费品零零售总额额31.8亿元元，比上上年增长长20.4%。分行业业看，批批发业实

22、实现零售售额5.7亿元元，增长长15.3%；零售业业实现零零售额221.99亿元，增长222.00%；住住宿业实实现零售售额0.2亿元元，增长长3.00%；餐餐饮业实实现4.0亿元元，增长长19.8%。图5 119966-20011年年全区社社会消费费品零售售总额 单单位：亿亿元（数据来来源：大大渡口政政府信息息网）从商品销销售情况况看，全全区批发发和零售售业实现现销售额额1111.4亿亿元，比比上年增增长255.0%，其中中，限额额以上单单位销售售35.4亿元元，增长长39.4%；限额以以下单位位销售776.00亿元，增长119.22%。住住宿和餐餐饮业实实现营业业收入55.4亿亿元，增增长

23、244.1%，其中中，限额额以上单单位2.2亿元元，增长长32.3%；限下单单位3.2亿元元，增长长19.2%。5、财政政总收入入及财政政依存度度20111辖区入入库税金金及各项项收入440.33亿元，比上年年增长114.99%；区区级财政政总收入入26.0亿元元，增长长36.3%；地方预预算内财财政收入入11.4亿元元，增长长33.1%；一般预预算收入入11.1亿元元，增长长34.9%。图6：9996-20111年全全区区级级财政总总收入及及财政依依存度 单单位：亿亿元，% （数据来来源：大大渡口政政府信息息网）20111年地方方预算内内财政支支出233.7亿亿元，比比上年增增长388.4

24、%；一一般预算算支出119.66亿元，增长228.55%。6、城镇镇居民家家庭人均均收入图7：220077-20011年年全区城城镇居民民家庭人人均收入入 单位：万元，20111年城镇镇居民家家庭人均均收入2208663.66万元，比上年年增幅119%，20007年-20111年55年的涨涨幅一直直保持平平稳上升升的趋势势。第三部分分：区域域房地产产市场分分析1、大渡渡口区房房地产市市场投资资变化状状况图8：220099-20011房房地产投投资额走走势 单单位:亿亿元（数据来来源：大大渡口政政府信息息网）根据图可可以看出出，大渡渡口区近近三年来来的房地地产投资资呈上升升趋势，20111年上上

25、升到557.55亿元，增幅达达到500.6%，整体体增幅较较大，区区域房地地产发展展较迅速速。2.区域域房地产产竣工量量图8：220088-20010房房地产竣竣工量（数据来来源：天天晟研究究部）从20008年-20009年，大渡口口区房地地产业竣竣工量整整体上升升走势明明显，虽然到220100年竣工工量有所所小幅度度减少，其中，住宅竣竣工量仍仍然占据据房地产产市场的的消费主主流，说说明该区区域房地地产住宅宅类需求求量较大大，房地产产业发展展也比较较迅速。3.大渡渡口区商商品房消消化量图10：20009-220111房地产产商品房房消化量量单位：亿元，%（数据来来源：天天晟研究究部）从上图可可

26、看出，大渡口口区近三三年的房房地产市市场消化化量稳步步提升， 20011年年大渡口口区市场场需求旺旺盛，商商品房销销售面积积从20009年年开始增增速一路路走高，到20011年年首次突突破百万万方大关关，达到到1133.0万万平方米米，同比比增长886.66%，实实现销售售额477.5亿亿元，增增长444.9%。4.大渡渡口区商商品房建建面均价价走势图11：20009-220111房地产产建面均均价表（数据来来源：天天晟研究究部）从上图可可看出，大渡口口区近三三年的房房地产市市场建面面均价总总体呈上上升趋势势，虽然然20111年的的房地产产建面均均价增速速有所放放缓，但但仍然保保持了较较高的增

27、增长率，均保持持在200%以上上。可见见，随着着大渡口口区域的的发展，房地产产销售价价格还有有一定的的上升空空间。5、20011年年区域房房地产市市场总体体供需状状况图8：220111年全区区商品房房供需变变化 单单位:万万平方米米 （数据来来源：大大渡口政政府信息息网）20111年末大大渡口在在建商品品房施工工面积首首次突破破4000万大关关，达到到4777.5万万平方米米，同比比增长224.66%，其其中：新新开工面面积1772.44万平方方米，增增长1442.44%；销销售规模模大幅增增长，市市场需求求旺盛；同时商品品房待售售面积从从下半年年开始逐逐步减少少，到年年末为118.33万平方

28、方米，在销售售面积逐逐步攀升升的情况况下，待待售面积积的减少少，可见见一定程程度的供供不应求求；6.区域域房地产产市场竞竞品状况本次区域域市场竞竞争情况况调研选选择了44个重点点参考楼楼盘（距距本地块块距离较较近），研究其其在产品品特色，建筑风风格，销销售情况况等方面面的特征征，旨在在为本项项目在确确定经济济测算等等方面提提供充分分的市场场依据。1）、 项目基基本数据据表4：项目名称称占地面积积总建筑面面积容积率绿化率蓝谷小镇镇6.3万万方16.44万方230.220%恒通御景景天都55亩20余万万方4.59931%国瑞城3.5万万方26万方方6.622.002%顺祥一街街区100亩亩（拟建建

29、37万万平方米米）37.99万方5.535%（数据来来源：天天晟研究究部）大渡口区区重点参参考楼盘盘大多属属于中等等规模体体量，上上述楼盘盘较小的为为国瑞城城3.55万方，该项目目地理位位置较好好，位于于步行街街内，最最大达到到了1000亩，相对而而言，本本项目体体量较大大，背靠靠义渡公公园，东东临长江江，有一一定的江江景优势势。2）、项项目建筑筑风格及及销售均均价项目名称称建筑风格格物业类型型销售均价价楼面地价价蓝谷小镇镇新中式洋房、公公寓、商商业洋房80000高层6550016255恒通御景景天都现代高层、商商业高层67700505国瑞城现代商业、住住宅、公公寓高层76600/顺祥一街街区

30、/商业、住住宅高层85500/（数据来来源：天天晟研究究部）综合而看看，大渡渡口中心心区域的的项目物物业类型型基本都都是住宅宅+商业业模式，中心地地段价格格稍高一一点，高高层折后后均价均均保持在在80000以下下，高端端产品稀稀缺！3）、竞竞品户型型特征及及销售状状况项目名称称户型区间间户型区间间户型配比比热销户型型销售率户型建面比例蓝谷小镇镇两房、三三房两房、三三房两房73-111060%两房51%三房94-227030%恒通御景景天都一房、两两房一房、两两房两房65-88480%两房40%一房45.55820%国瑞城三房三房三房106-1255100%三房85%顺祥一街街区一房、两两房、三

31、三房一房、两两房、三三房一房38-665/40%二房67三房100（数据来来源：天天晟研究究部）据图表，大渡口口区住宅宅项目体体量较小小，顺祥祥一街区区为复合合型地产产，规模模较大，大渡口口区的市市场现有有户型多多为两房房和三房房，一房房的市场场交缺，本项目目为4000多亩亩，体量量较大，具有一一定的竞竞争优势势，业态态方面结结合地理理位置方方向考虑虑。 小结：宏观调控控持续进进行，市市场疲软软的今天天，大渡渡口区仍仍然能逆逆流而上上，截止止到20011年年，房地地产市场场投资增增幅虽稍稍有下降降，但仍仍处于高高速发展展时期，随着区区域发展展将会更更加可观观。区域房地地产竣工工量以及及消化量量

32、依然坚坚挺，甚甚至突破破年度百百万方大大关，消消化量攀攀升，市市场需求求化更加加明显。区域市场场供应量量逐步减减少，随随着区域域发展，结合现现有项目目的销售售情况，可见新新增供应应远不能能满足市市场需求求。中心区域域项目物物业类型型单一，缺乏高高端产品品，项目目品质有有待提升升；第四部分分：项目目用地条条件及sswott分析1、项目目用地条条件分析析1）、区区位分析析项目地块块位于重重庆主城城大渡口口组团HH标准分分区（建建桥工业业园A区区内），是建桥桥园区的的起步区区域；东东临长江江，区位位优越，毗邻千千亩义渡渡公园、马桑溪溪古镇，环境优优美。由由于处于于工业园园区内，交通等等其他生生活配套

33、套设施不不甚完善善，等待待成熟还还需一定定时间。2）、周周边环境境分析（1）.交通状状况项目南面面与主干干道（建建桥大道道）相邻邻，西面面邻铜桥桥路，东东面为铁铁桥路，北面背背靠千亩亩义渡公公园，总总体上项项目位置置视野开开阔；但但仅有少少数公交交车出入入，目前前出行交交通有一一定的局局限性。（2）、生活配配套项目周围围全是工工业园区区，无大大型生活活社区，甚至无无零散分分布的小小商业，生活配配套极度度缺乏。（3）、地形地地貌项目地块块无明显显的坡地地特征，整体地地面较为为平坦，南面邻邻主干道道，可以以打造临临街商业业，外部部除绿化化带外，缺少其其他良好好的自然然生态景景观资源源；(4)、景观

34、资资源项目北面面背靠公公园，景景观资源源丰富，东临长长江，滨滨江资源源丰富，南面和和西面与与工业厂厂房相邻邻，视野野相对较较为开阔阔。(5)、污染地处于重重庆唯一一园林式式工业园园区内，绿化率率高达442.55%，环环抱准入入严格，生态环环境优美美；高绿绿化以及及义渡公公园的围围绕，空空气清新新，仅项项目西面面与嘉威威啤酒厂厂相邻处处声噪较较大。（6）、地块周周边环境境示意图图（7）、地块内内部环境境及厂区区项目地块块本身较较为平坦坦，除去去前段的的厂房外外，北面面后段种种有树木木，绿化化较好。2、地块块swoot分析析SWOTT分析是是对项目目自身的的优势、劣势以以及存在在的威胁胁点和机机会

35、点的的分析，旨在通通过对其其充分研研究，有有效的规规避项目目的不利利因素，最大限限度的发发挥项目目的优势势，把握握可能的的机会点点，为制制定项目目整体策策略起指指导作用用。1）、优优势（SStreengtth）项目北面面背靠大大渡口区区千亩义义渡公园园，景观观资源丰丰富，周周边绿化化环境较较好，步步行时间间约五分分钟，为为未来本本项目商商业部分分吸引较较多客群群；南面邻主主干道，距公交交车站较较近，交交通条件件极为便便利；项目四周周工业厂厂区较多多，不论论是住宅宅还是商商业，均均可提供供消费群群体；地块处于于工业园园区内，厂房建建筑高度度较低，东面邻邻长江，视野较较开阔，可打造造滨江商商业及住

36、住宅；2）、劣劣势（WWeakknesss）目前，项项目所在在工业园园区内，人气较较为缺乏乏；距离大渡渡口商业业中心有有一定距距离，各各类生活活配套设设施较为为缺乏；项目所在在地现有有交通条条件极为为不便，仅有一一班车次次在上下下班高峰峰期经过过本项目目；项目三面面邻工业业园区，难以对对高端消消费群体体形成足足够的吸吸引力；项目地址址处于工工业园区区内，较较其他项项目地理理位置而而言，可可能存在在一定的的威胁；3）、机机会（OOppoortuunitty）周边的旧旧城拆迁迁将会带带来一定定的刚性性需求者者；随着大渡渡口区域域的快速速发展，区域整整体竞争争力提升升，由此此带动区区域房地地产业的的

37、发展；项目周边边住宅类类房地产产品质项项目较少少，存在在一定的的市场；已规划商商业配套套设施11万平方方米，将将引进餐餐饮、百百货、银银行、娱娱乐休闲闲等商业业业态，将会给给园区带带来更多多的人气气；项目东面面规划的的商业金金融用地地，将会会为本项项目带来来一定的的消费群群体；4）、威威胁（TThreeatss）未来几年年内，区区域内的的住宅项项目供应应量增多多，市场场竞争力力较为激激烈；周边潜在在项目将将对本项项目带来来最直接接的竞争争力；3、区域域周边土土地成交交情况一一览（红色字字体地块块表示离离本项目目地块位位置较近近）大渡口区区土地楼楼面地价价走势一览览大渡口区区年度土土地成交交楼面

38、地地价077年均价价仅为5549元元/平米米，至220100年均价价已高达达28110元/平米，增幅达达到五倍以上上；088年仅两两宗土地地成交，代表性性不大；总体长长势明显显，20010年年由于调调控开始始，土地地楼面地地价稍有有下降，到20011年年土地楼楼面均价价已降至至17116元/平米；第五部分分：项目目（假设设开发）经济效效益估算算1、地块块指标一一览表地块编号号面积（公公顷）规划用地地性质兼容用地地性质容积率建筑密度度（%）建筑限高高（米）绿地率（%）公共配套套设施H06-2-11/03315.331R2C222.5406030公厕、垃垃圾收集集点、文文化活动动站、体体育活动动中

39、心H06-2-22/03313.66R2C222.5406030幼儿园、社区卫卫生服务务站、农农贸市场场地块指标标显示：该宗地地（两地地块）土土地面积积合计为为4299.633亩，容容积率为为2.55，建筑筑限高60米米，建筑筑规模合合计约771万方方。该宗宗地可开开发产品品类型选选择性较较强，结结合地块块所处区区域市场场供需量量，项目目周边资资源环境境及地块块本身指指标考虑虑，我们们初步认认为：该该地块上上商品房房供应类类型以花花园洋房房+小高高层为主主，诉求求打造低低密度、高品质质、居住住环境优优、舒适适度高的的居住区区。2、项目目（假设设开发）经济技技术指标标项目住宅宅供应量量约600万

40、方，项目陆陆续开发发完成后后，可供供房源660000余套，可基本本满足各各类人群群住房需需求。项项目开发发完成后后，整体体商业供供应量将将达100余万方方，可满满足购房房者及周周边居住住人群购购物、娱娱乐、教教育、文文化、休休闲、医医疗等方方面需求求。项目经经济技术术指标表表序号指标名称称指标值比例备注1项目总用用地面积积(亩)429.632容积率2.53建筑密度度(%)404绿地率(%)305建筑高度度（m）606总建筑面面积()8310033100.0%含地下建建筑面积积6.1地上建筑筑面积()716440886.22%按容积率率计算6.2地下建筑筑面积()114662513.88%按建筑

41、物物占地面面积计算算7住宅用房房()599994783.77%地上建筑筑面积8商业用房房()107446115.00%地上建筑筑面积9公建配套套()900001.3%地上建筑筑面积（估算）9.1其中：公公厕()100地上建筑筑面积9.2垃圾收集集点()150地上建筑筑面积9.3文化活动动站()150地上建筑筑面积9.4体育活动动中心()49000地上建筑筑面积9.5幼儿园()15000地上建筑筑面积9.6社区卫生生服务站站()200地上建筑筑面积9.7农贸市场场()20000地上建筑筑面积10户数6300095()/户户11人数1800003人/户户12车位数37800按户数11：0.6配置置

42、计算12.11其中：地地上车位位数75012.22地下车位位数30000地下按880%计计算13车位面积积1124490按1：00.6计计算13.11其中：地地上车位位面积13.22地下车位位面积90000030()/位位3、项目目投资开开发成本本估算1）、估估算范围围项目开发发建设投投资包括括土地费费用、前前期工程程费用、基础设设施建设设费用、建筑安安装工程程费用、公共配配套设施施建设费费用、开开发间接接费、管管理费用用、财务务费用、开发期期税费、及其它它不可预预见费用用等。2）、估估算依据据1重庆庆市建委委20008年颁颁发的重庆建建筑工程程计价定定额、重庆市市建委220000年颁发发的全

43、全国统一一安装工工程预算算定额重重庆基价价表等等定额及及相应的的取费标标准。2重庆庆市建设设工程造造价信息息中心颁颁发的重庆市市造价信信息。3重庆庆市有关关房地产产开发的的各种税税费规定定。4财务务费用按按商业银银行现行行贷款利利率计取取。5工程程所在地地类似项项目的造造价资料料。6项目目建设规规模、装装饰标准准、设备备配备标标准等，按设计计方案规规定执行行。7、其他他相关资资料。3）、项项目投资资估算开发成成本说明明（1）、土地费费用土地成本本中土地地价格（综合价价金，含含转让费费及出让让金）参参照假设设拿地时时土地单单价2667万元元/亩；地上少少量厂房房建筑物物等，可可不予补补偿；未未包

44、含土土地转让让费用及及土地实实际交易易产生税税费。（2）、前期工工程费前期工程程费主要要包括项项目前期期可研编编制及市市场调查查费、控控规编制制及调整整费、国国内外的的设计费费、水文文地质勘勘察费及及三通一一平费用用。（3）、基础设设施建设设费基础设施施建设费费是指建建筑物22米以外外和项目目用地规规划红线线以内的的各种管管线和道道路工程程。其费费用包括括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、路灯、电讯、环卫等等工程建建设费用用，以及及各项设设施与市市政设施施干线、干管、干道的的接口费费用。（4）、建筑安安装工程程费建安工程程费是指指建造房房屋建筑筑物所发发生的建建筑工程程费用、设备采采购

45、费用用和安装装工程费费用等。包括商商业用房房、小高高层住宅宅及多层层住宅的的建筑安安装工程程费用。（5）、基础和和公共配配套设施施建设费费主要是指指为整个个小区服服务的各各种非盈盈利性的的公共配配套设施施的建设设费用，主要物物管用房房、医疗疗、邮政政及会所所等公共共设施用用房及地地下车库库用房（6）、开发间间接费开发间接接费是指指开发企企业所属属独立核核算单位位在开发发现场组组织管理理所发生生的各项项费用。（7）、开发期期间税费费房地产项项目开发发期间所所需交纳纳的税费费，主要要包括：土地使使用税，供电贴贴费，绿绿化建设设费，分分散建设设市政公公用设施施费，电电话初装装费，人人防易地地建设费费

46、等。（8）、其他费费用主要包括括：临时时用地费费，临时时建设费费，工程程造价咨咨询费、总承包包管理费费，合同同公证费费，工程程质量监监督费，工程监监理费等等。（9）、不可预预见费因本项目目开发周周期长，在开发发过程中中出现的的不可预预见的基基础或其其他附加加工程增增加的费费用和不不可预见见的因原原材料价价格上涨涨所增加加的额外外费用。投资估估算表序号费用名称称建筑规模模(M)单位成本本(元/）金额 (万元元)备注一开发成本本2902225根据1+2+33+4+5+66+7+8计算算1土地费用用7164408160001146625预计1.1土地地出让金金7164408160001146625暂

47、估一项项2前期工程程费71644085739799建筑安装装工程费费用*33.5%2.1可行行性研究究费71644088583建筑安装装工程费费用*00.5%2.2规划划设计费费71644082417488建筑安装装工程费费用*11.5%2.3项目目勘测费费71644088583建筑安装装工程费费用*00.5%2.4三通通一平71644081611655建筑安装装工程费费用*11%3基础设施施建设费费用7164408180128995建筑安装装工程费费用*111%4建筑安装装工程费费用7074408164771165534根据建筑筑类型（多层、高层、商业用用房）估算均价价，（建建筑结构构为：框

48、框架、框框架剪力墙墙结构）5公共配套套设施建建设费123662516222200449根据基础础配套设设施要求求计算5.1公厕厕1005005按规划要要求5.2垃圾圾收集点点1505008按规划要要求5.3文化化活动站站1501200018按规划要要求5.4体育育活动中中心49000800392按规划要要求5.5幼儿儿园1500015000225按规划要要求5.6社区区卫生服服务站2001000020按规划要要求5.7农贸贸市场20000600120按规划要要求5.8地下下车库/其它114662517000194886按地下建建筑面积积计算6开发期间间税费7164408163116553建筑安

49、装装工程费费用*110%7其他税费费71644086546611建筑安装装工程费费用*44%8不可预见见费71644088158277建筑安装装工程费费用*55%二开发费用用259447按9+110+111计算算9销售费用用121223按销售收收入3%计计算10财务费用用65688筹措资金金利息=开发成成本*330%*（一年年期基准准贷款利利率*11.2）11管理费用用72566按开发成成本*22.5%计算三开发建设设投资总总额3161171开发成本本+开发发费用4、销售售收入及及营业税税金及附附加依据我们们对重庆庆房地产产市场整整体价格格判断及及大渡口口区域商商品房成成交套数数、成交交面积、

50、成交价价格走势势分析。结合该该区域内内在售同同类型产产品价格格区间与与所开发发项目（地段、商业配配套、交交通设施施、公交交线路、自然资资源、规规划、成成长性）因素综综合考虑虑，给出出产品谨谨慎估价价（花园园洋房+小高层层类型）为建面面60660元/平方米米。项目销销售收入入估算表表序号物业类型型销售均价价/（元元/平方方）可售建筑筑面积（m)可实现销销售收入入合计（万元）备注1住宅6060056999493453389按照目前前该区域域多层与与小高层层综合平平均价谨谨慎估计计2商业用房房1150001020088821881结合周边边商业价价格及地地块成熟熟度综合合估算.3地下车位位面积120

51、0090000032400保守估算算4公共建筑筑5合计76200384308810未包含地地下车位位销售收收入1，“可可实现总总销售收收入”指首次次开盘后后，2年年内按住住宅1000%销销售，车车位面积积销售约约30%，商铺铺销售面面积实现现70%销售计计算。2，销售售面积按按照地上上建筑面面积的995%计计算。销售收收入与经经营税金金及附加加估算表表序号项 目目计算依据据金额（万万元）备注1销售收入入4308810按可销售售面积计计算2与交易有有关税费费2434412.1营业税（1）*5%2154412.2城市维护护建设税税（2.11）*77%150882.3教育费附附加（2.11）*33%6462.4地方教育育费附加加（2.11）*22%4312.5交易印花花税（1）*0.005%2155、项目目损益表表（静态态分析）项目损损益表序号项