8203估价师协会网站cms实践总结

1、PAGE 6 -2009年全国土地估价师实践考核个人总结报告2009年全国土地估价师实践考核个人总结报告上海仲衡信银房地产评估有限公司叶杰俗话说“女怕嫁错郎，男怕入错行”，我在房地产评估行业一做就是七年，接触过各种类型的房地产评估项目,在磨炼中不断成长。在命运的转折点上，作了重要选择，并且坚信自己的选择是正确的。有人说评估评估就是“毛估估”，显然是外行之言。1993年2月颁布的土地估价师资格考试暂行办法，建立了土地估价师资格认证制度；2002年7月发布的城镇土地估价规程，确定了完善的土地估价标准；2006年发布的土地估价师资格考试管理办法，正式将加强土地估价专业队伍建设，提高土地估价人员素质和

2、执业水平以法规形式加以明确。一名合格的土地估价师不仅要有高度的执业热情，还要有丰富土地估价理论知识和较强的实践操作能力。每个估价结论的得出，都凝结着估价师的智慧和心血，而不是简单的“毛估估”。一、土地估价师应具备丰富的土地估价理论知识土地估价涉及多方理论知识，要做好土地估价，除了熟练掌握土地估价基本理论和方法方法外，对相关的地价理论、地籍管理、规划管理、征地管理、建设用地供应管理、土地市场交易与监管、地价管理、土地政策法规也应比较熟悉。市场比较法，大家最熟悉和运用最多的一种估价方法，通常讲是找几个成交案例比较比较。事实并非如此，市场比较法的理论依据是替代经济原理，要求可比案例是具有替代性的、且

3、在近期市场上交易的类似土地进行比较，还要对土地的成交价格进行适当修正。这里要注意三个基本问题，一是“类似土地”，二是“可比案例”，三是“成交价格进行适当修正”。“类似土地”是指比较实例土地所在区域的区域特性，以及影响地价的个别因素和条件，均与估价对象相同或相近的土地。并非所有“类似土地”均可作可案例，可比案例应从“类似土地”中挑选同一或类似区域、用途相同、近期成交的土地案例。“成交价格进行适当修正”，就是要对可比案例的区位因素、个别因素、交易情况、交易日期进行修正。成本逼近法，适用于新开发土地、土地市场不发达地区、工业用地、公益事业用地，对于建成区域、已开发土地、市场交易活跃、市区工业用地多不

4、适用。该方法运用的难点是土地取得费的确定、土地增值收益的确定。征用农村集体土地时，土地取得费为土地补偿费、劳动力安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费，以及相关税费。城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。需要指出的是，土地取得费应按照评估期日的有关规定和物价水平确定，而不能按照企业实际取得土地时实际投入计算。土地增值收益理论上是土地改变用途或进行土地开发，达到建设用地要求条件而发生的价值增加额。在实际应用过程中，“价值增加额”很难确定，因无法排除市场因素对价格的影响，影响了整个估价的客观性。剩余法实际是成本逼近法的倒算，其可靠程度取决于最佳开发利用方式的预测和开发完成后房地产价值的预测，

5、包含较多不确定因素。该方法较适用于有详细用地规划、建设工程规划和丰富的房地产交易情况下的商业用地、办公用地、住宅用地评估。地价又分为“生地价”、“毛地价”、“熟地价”，要有所区分，参数取舍差异较大，委托方要求不同，价值量明显不同。地价是在正常条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。地价内涵所依据原理的与收益还原法的基本原理是一样的，都是预期原理。收益还原法只适用于有收益或潜在收益的土地价值评估，难点在于土地纯收益和还原利率的确定。尽管该方法理论完善、方法简单，但实践操作性不强，在土地估价中较少用到。基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公

6、布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。适用于地价系统发达、城市基础设施完善、功能分区明显的土地估价，基本原理仍是替代原理。在运用的过程中应注意宗地区位差异、个别特性，还应进行期日修正、容积率修正、开发程度修正、宗地使用年期修正。该方法依托基准地价和基准地价系数修正表求取待估宗地地价，难点在于容积率修正和开发程度修正。一名合格的土地估价师，不仅要有较强的理论知识和实践操作能力，还应具有丰富的相关知识，时刻关注国家经济动向、房地产市场行情、土地交易情况，多方交流。二、土地估价师应努力提高实践操作能力理论终究要应用于实践，土地评估的目的是强化土地资产管理、促进土

7、地使用制度改革、促进正常交易，为全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据。在多年的房地产评估工作中，独立和协作完成数十宗土地项目评估，涉及土地征收、转让、抵押、储备、企业改制、补交土地使用权出让金等多个方面。土地估价基本方法得以广泛运用，并在实践中不断丰富和完善，多种估价方法联合运用，互为印证，通过以下评估实例可见一斑。项目背景：宗地位于上海市奉贤区金钱公路2686、2688号，地处齐贤工业开发区。宗地面积34003平方米，工业用地，土地性质为国有出让，容积率1.0，使用期限为2008年3月5日至2057年11月8日，估价目的是确定房地产抵押贷款额度。从项目所处位置及自身特点来，应选用市场比较法

8、和成本逼近法进行评估。园区内有可比成交案例，市场比较法较适用。该园区原为集体土地，经征用和土地开发，形成成片工业用地。成本逼近法可以较客观地反映土地价值，问题在于“土地取得费”和“土地增值收益”的确定。通过调查猎取土地补偿费、劳动力安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费补偿标准，以及相关税费。通过出让土地收益和50年农地收益作比较，确定“土地增值收益”。 成本逼近法估算的积算价格和市场比较法求取的比准价格基本一致，说明理论方法和实践操作具有一致性。再如，某一配套完善、规划详尽的商业用地需要转让，通常采用市场比较法求取地价，同时可运用剩余法求取地价。在运用剩余法时，开发完成的房地产的价值可运用

9、市场比较法、收益法求取，扣除开发成本、企业利润、相关税费可获取地价。市场比较法可客观的告诉投资者此客观宗地价值，剩余法可给投资者提供其投资是否有价值。多方法的综合运用，不仅满足了估价目的，同时为委托方提供了衍生服务，受到客户赞赏。三、土地估价师应具备高尚的执业操守在估价过程中，一定要亲自验证委托方提供资料的真实性，要到现场做实地查勘。错误的估价依据，只能得出错误的结论。同时要注意相关法律规定，如：未按出让合同支付土地使用权出让金并取得土地使用权证书者、未按出让合同约定进行投资开发者不能转让；非法取得的土地使用权、法院查封的土地使用权、公益事业用地不能设定抵押权；土地使用权抵押时，地上附属物和建筑物应随之抵押；在确定抵押价值时，应扣除优先受偿款。在多年的从业过程中，我认为估价行为最重要的事情就是市场调查，没有调查，就无法辨别所材料的真伪，没有调查，就无法客观的判断市场行情。土地估价不是简单的数学公式再现，更不是一小部分人数字游戏，它要求估价符合规范、结论客观公证，不能生搬硬套理论，更不能随心所欲。土地价值量动辄上千万元，甚至上亿元、数十亿元，每一个参数的选取，都会造巨大价格差异。在补交土地出让金和企业改制地价评估中，