商务大厦连锁开发项目策划案

1、“9+2”商务大厦连锁开发项目策划案PAGE PAGE 44“9+2”商务大大厦连锁锁开发项项目策划划案 年目 录第一部分：项目策策划概述述TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc173487114 第一章 “99+2”商务大大厦项目目的背景景及前景景 PAGEREF _Toc173487114 h 2 HYPERLINK l _Toc173487115 1.1 项目概概况 PAGEREF _Toc173487115 h 2 HYPERLINK l _Toc173487116 1.2 连锁开开发的现现实意义义 PAGEREF _Toc173487116 h 2 HYPE

2、RLINK l _Toc173487117 1.3 项目前前景分析析 PAGEREF _Toc173487117 h 3 HYPERLINK l _Toc173487118 第二章 “99+2”商务大大厦项目目总体策策划思路路 PAGEREF _Toc173487118 h 4 HYPERLINK l _Toc173487119 2.1 项目的的定位、策策划思路路 PAGEREF _Toc173487119 h 4 HYPERLINK l _Toc173487120 2.2 核心目目标树立品品牌 PAGEREF _Toc173487120 h 4 HYPERLINK l _Toc1734871

3、21 2.3 项目开开发总建建议 PAGEREF _Toc173487121 h 5 HYPERLINK l _Toc173487122 2.4 连锁项项目开发发前期工工作的统统筹安排排（参考考） PAGEREF _Toc173487122 h 5第二部分：项目的的市场调调研与可可行性分分析 HYPERLINK l _Toc173487123 第三章 “99+2”商务大大厦项目目投资环环境与市市场研究究 PAGEREF _Toc173487123 h 8 HYPERLINK l _Toc173487124 3.1 项目投投资经济济形势分分析 PAGEREF _Toc173487124 h 8

4、HYPERLINK l _Toc173487125 3.1.11 国国内经济济总体发发展态势势 PAGEREF _Toc173487125 h 8 HYPERLINK l _Toc173487126 3.1.22 “99+2”泛珠地地区经济济发展势势头良好好 PAGEREF _Toc173487126 h 10 HYPERLINK l _Toc173487127 3.2 泛珠地地区区域域市场分分析 PAGEREF _Toc173487127 h 11 HYPERLINK l _Toc173487128 3.2.11 泛泛珠地区区房地产产市场分分析 PAGEREF _Toc173487128 h

5、 11 HYPERLINK l _Toc173487129 3.2.22 微微观房地地产市场场分析（以以长沙为为例） PAGEREF _Toc173487129 h 12 HYPERLINK l _Toc173487130 3.3 区域市市场发展展及需求求预测 PAGEREF _Toc173487130 h 12 HYPERLINK l _Toc173487131 第四章 项目分分析及评评价 PAGEREF _Toc173487131 h 14 HYPERLINK l _Toc173487132 3.1 地块解解析 PAGEREF _Toc173487132 h 14 HYPERLINK l

6、_Toc173487133 3.2 项目SWWOT分分析 PAGEREF _Toc173487133 h 14 HYPERLINK l _Toc173487134 3.3 项目评评价 PAGEREF _Toc173487134 h 16 HYPERLINK l _Toc173487135 第五章 市市场定位位及项目目评估 PAGEREF _Toc173487135 h 17 HYPERLINK l _Toc173487136 5.1 产品定定位 PAGEREF _Toc173487136 h 17 HYPERLINK l _Toc173487137 5.2 消费者者定位 PAGEREF _To

7、c173487137 h 17 HYPERLINK l _Toc173487138 5.3 价格定定位 （参考考） PAGEREF _Toc173487138 h 18 HYPERLINK l _Toc173487139 第六章 项项目开发发建设与与总投资资估算 PAGEREF _Toc173487139 h 20 HYPERLINK l _Toc173487140 6.1 项目开开发策略略 PAGEREF _Toc173487140 h 20 HYPERLINK l _Toc173487141 6.3 项目开开发建设设安排 PAGEREF _Toc173487141 h 20 HYPERLI

8、NK l _Toc173487142 6.2 项目投投资估算算（参考考） PAGEREF _Toc173487142 h 20 HYPERLINK l _Toc173487143 第七章 项项目销售售及经营营收入测测定 PAGEREF _Toc173487143 h 21 HYPERLINK l _Toc173487144 7.1 项目销销售收入入估算（参参考） PAGEREF _Toc173487144 h 21 HYPERLINK l _Toc173487145 7.2 项目经经营成本本结算（参参考） PAGEREF _Toc173487145 h 21 HYPERLINK l _Toc1

9、73487146 7.3 项目利利润估算算（参考考） PAGEREF _Toc173487146 h 22 HYPERLINK l _Toc173487147 第八章 财财务与敏敏感性分分析 PAGEREF _Toc173487147 h 23 HYPERLINK l _Toc173487148 8.1 项目现现金流量量（参考考） PAGEREF _Toc173487148 h 23 HYPERLINK l _Toc173487149 8.2 财务净净现值与与财务内内部收益益率（参参考） PAGEREF _Toc173487149 h 23 HYPERLINK l _Toc173487150

10、8.3 项目盈盈亏平衡衡分析和和敏感性性分析（参参考） PAGEREF _Toc173487150 h 23 HYPERLINK l _Toc173487151 8.4 项目开开发经营营主要风风险及对对策分析析（参考考） PAGEREF _Toc173487151 h 24 HYPERLINK l _Toc173487152 第九章 可可行性研研究结论论与建议议 PAGEREF _Toc173487152 h 25 HYPERLINK l _Toc173487153 9.1 项目拥拥有较好好的投资资环境与与机遇 PAGEREF _Toc173487153 h 25 HYPERLINK l _T

11、oc173487154 9.2 项目在在经济上上具有较较强的可可行性（参参考） PAGEREF _Toc173487154 h 25 HYPERLINK l _Toc173487155 9.3 项目实实施的优优势、难难点及对对策 PAGEREF _Toc173487155 h 25第三部分：项目经经营的策策略与建建议 HYPERLINK l _Toc173487156 第十章 项项目营销销推广策策略与建建议（框框架） PAGEREF _Toc173487156 h 28 HYPERLINK l _Toc173487157 10.1 项目目总体整整合营销销思路 PAGEREF _Toc17348

12、7157 h 28 HYPERLINK l _Toc173487158 10.2 项目目主打广广告与形形象 PAGEREF _Toc173487158 h 28 HYPERLINK l _Toc173487159 10.3 项目目营销推推广模式式 PAGEREF _Toc173487159 h 29 HYPERLINK l _Toc173487160 10.4 销售售渠道及及方式 PAGEREF _Toc173487160 h 29 HYPERLINK l _Toc173487161 10.5 项目目营销策策略总建建议 PAGEREF _Toc173487161 h 30 HYPERLINK

13、l _Toc173487162 第十一章 项目的的规划与与建筑设设计建议议（构想想） PAGEREF _Toc173487162 h 31 HYPERLINK l _Toc173487163 11.1 项目目规划设设计建议议 PAGEREF _Toc173487163 h 31 HYPERLINK l _Toc173487164 11.2 项目目建筑设设计建议议 PAGEREF _Toc173487164 h 31 HYPERLINK l _Toc173487165 第十二章 项目开开发的其其他相关关建议（参参考） PAGEREF _Toc173487165 h 32 HYPERLINK l

14、_Toc173487166 12.1 差异异化生存存 PAGEREF _Toc173487166 h 32 HYPERLINK l _Toc173487167 12.2 物业业服务 PAGEREF _Toc173487167 h 32 HYPERLINK l _Toc173487168 12.3 直升升机造势势 PAGEREF _Toc173487168 h 32第一部分：项目策策划概述第一章 “9+2”商务大大厦项目目的背景及及前景泛珠三角区区域包括括广东、广广西、海海南、云云南、贵贵州、四四川、湖湖南、江江西、福福建9个个省区和和香港、澳澳门两个个特别行行政区，简简称“992”。内内地9省

15、省区的区区域面积积为全国国的五分分之一，人人口占三三分之一一，经济济总量占占三分之之一。加加上香港港和澳门门两个特特区，泛泛珠三角角在全国国的地位位十分突突出。这这一区域域所建立立起来的的共生共共赢型经经济体系系，将成成为中国国未来经经济发展展的高速速增长极极。1.1 项目概概况近年以来，泛泛珠三角角地区房房地产投投资呈大大幅提高高的势头头，跨区区域合作作的房地地产产业业链正在在形成。“泛珠珠三角区区域合作作”是中中国迄今今最大规规模的区区域合作作。房地地产业跨跨区域发发展的大大潮流与与企业异异地拓展展的需求求呼唤一一个能够够实现长长年相互互交流的的商务大大平台。在泛珠“9+2”背景下，以“会

16、馆地产”、“主题地产”、“复合地产”和“连锁地产”为核心创意，为每年一届轮流召开的“珠洽会”及会后日常合作与交流提供高品质的商务环境和合作平台，力争成为当地的标志性建筑，连锁经营，联动发展。本项目以“9+22”为统一一冠名，结结合“9+22”各区域域文化特特色，突突出“商务”服务功功能，力力促泛珠珠“9+22”和谐发发展。计划在在泛珠“9+22”各省会会城市（香港、澳门、广州、福州、南昌、长沙、贵阳、昆明、南宁、海口、成都）各建一一栋，限限建111栋“9+22”商务大大厦，形形成连锁锁地产业业态之势势，打造造“9+22”商务大大厦品牌牌。1.2 连锁开发发的现实实意义泛珠三角区区域合作作机制开

17、开创了国国内区域域合作的的新模式式，为区区域房地地产业带带来更开开放的市市场、更更畅通的的融资渠渠道、更更优惠的的投资政政策、更更便利的的交通条条件，为为房地产产开发的的发展和和骨干企企业的做做大做强强提供更更广阔的的市场空空间。泛珠三角区区域横跨跨中国的的东部、中中部和西西部三大大地带，加加强这一一区域的的合作，特别是连锁开发这种大型房地产项目，可以使劳动力和资源由中西部向沿海地区流动，产业则由沿海地区向中西部转移，对于促进大珠三角产业升级，带动华南、中南、西南的经济发展，促进内地与香港、澳门关于建立更紧密经贸关系的安排的顺利实施，带动内地特别是经济发展相对滞后的西部地区经济发展，都具有重要

18、的战略意义。1.3 项目前前景分析析a、业界新新动向“生态CCBD”概念（以以长沙为为例）这是去年底底业界前前卫人士士提出的的新观点点，认为为从神农农大酒店店商务圈圈至省政政府新址址尚芙蓉蓉路区域域为今后后长沙新新CBDD区域，也也叫“生态CCBD”（生态态中央商商务区）。早几年提出出的长沙沙CBDD的范围围大致为为以芙蓉蓉路的中中央广场场为中心心，东起起韶山路路、西至至蔡锷路路，南起起人民路路、北止止展览馆馆路（即即现营盘盘路），大大约3平平方公里里的区域域。建筑筑形态以以高层和和超高层层为主，产产业特征征主要为为办公、商商务、金金融、信信息、酒酒店等，物物业功能能基本上上以写字字办公为为主

19、的综综合性物物业。但就近两年年来的市市场发展展和房地地产个案案操作来来看，CCBD已已经扩大大了很多多，边伍伍家岭以以南、展展览馆路路以北的的芙蓉路路上的几几相楼盘盘都说在在CBDD区域要要地，还还有在劳劳动路至至人民路路的芙蓉蓉中路段段的楼盘盘都称自自己处于于CBDD核心区区了。可见“CBBD效应应”的无穷穷魅力！我们研究分分析认为为，长沙沙CBDD扩大化化已经推推动了房房地产行行业的发发展与繁繁荣，也也正在被被广大市市民接受受，相信信也将被被政府规规划和城城市建筑筑部门理理解认同同的。从国外和先先进城市市的经验验来看，新新CBDD已经是是很正常常的事情情，广州州的珠江江新城、上上海的浦浦东

20、新区区、北京京的生朝朝阳泛CCBD已经经屡见不不鲜。我我们认为为，新CCBD将将对原CCBD应应该是一一种有益益的充实实和扩展展。但从从某些楼楼盘宣传传实际来来看好象象是要完完全的挑挑战。如果用现代代的和发发展的思思维来分分析，我我认为今今后的长长沙CBBD应该该说是一一个主要要向南发发展的趋趋势，当当然北面面最多也也只能发发展到伍伍家岭（即即波隆立立交桥处处），而而南面可可能会沿沿芙蓉南南路延伸伸到省政政府新治治处，东东、西的的不会有有什么新新的扩展展变化；那么完完整的全全新的长长沙CBBD面积积至少应应该在66至8平平方公里里。这种CBDD往南扩扩展与生生态CBBD概念念有促于于本项目目的

21、形象象和推广广，以及及项目的的增值。b、项目前前景预测测泛珠三角区区域在房房地产方方面的合合作与发发展，经经过科学学构思和和初步实实践，已已逐渐显显示出广广阔的发发展前景景。随着着首届“泛泛珠三角角区域合合作与发发展论坛坛”的举举办，这这一地区区的合作作项目必将将步入一一个新的的发展阶阶段，其其影响是是巨大的的。通过以上市市场研究究和对项项目的分分析与策策划，我我们对项项目前景景比较看看好。如如果项目目开发周周期在55年以内内，加上上开发商商的实力力与信誉誉、全程程准确的的策划等等综合因因素，我我们预测测，项目目将会非非常成功功的。第二章 “9+2”商务大大厦项目目总体策策划思路路2.1 项目

22、的定定位、策策划思路路项目定位：1、泛珠“9+2”合作标标志性建建筑 22、泛珠珠“9+2”服务中中心3、泛珠“9+2”创业基基地 4、泛珠珠“9+2”会议中中心5、泛珠“9+2”区域总总部基地地 6、泛珠珠“9+2”研发中中心7、泛珠“9+2”产业转转移基地地 8、泛珠珠“9+2”驻地联联络中心心策划思路：1.全面面把握：首先是是建立在在对项目目所在区区域大的的房地产产经济环环境充分分调查与与分析与与操盘策策略的全全面把握握之上的的，全面面借鉴类类似成功功项目的的经验，避避免重蹈蹈覆辙先求不不败而后后求完美美。2.项目目对接：强调对对项目所所在区域域（“9+2”泛珠地地区）及及各个城市市的个

23、性性特点详详尽深入入的调查查与研究究，并对对项目的的资源优优势和劣劣势进行行判断与与整合，从从而实现现最优模模式与项项目自身身进行完完美对接接。3.创新新超越：每一个个地产项项目都需需要进行行项目差差异化提提示与个个性分析析，通过过在未来来领域的的积极开开拓，不不仅为项项目自身身创造出出竞争优优势，还还可以为为地产企企业奠定定行业地地位。2.2 核心目目标树立品品牌企业目标的的界定 效益和和品牌 项目对企业业品牌及及后续项项目的拉拉动和贡贡献作用用是十分分巨大的的，借助助项目运运作的成成功，确确立某公公司在泛珠“9+22”地区房地地产行业业的地位位和影响响力，综合提提升某房地产产公司的的品牌知

24、知名度、美美誉度和和扩张力力。项目目标的的界定达达到商业业房地产产的三赢赢境界所谓三赢是是指开发发商企业业价值、消消费者客客户价值值、项目目所处的的区域价价值三种种价值的的同步提提升。品牌时代需需要有品品牌时代代的房地地产开发发经营的的游戏规规则，需需要有品品牌时代代的语言言与消费费者对话话，这种种全新的的沟通语语言与游游戏规则则，就是是“房地产产品牌语语言与品品牌运营营规则”。品牌牌时代的的消费者者需要的的不只是是房地产产产品，而而更是房房地产品品牌，品品牌时代代的房地地产开发发商需要要学会生生产房地地产品牌牌，需要要学会运运用“房地产产品牌运运营”的规则则生产适适销对路路的房地地产品牌牌。

25、 品牌经营与与消费者者处于动动态的平平衡，消消费者不不断将自自身的体体验反馈馈给经营营者，经经营者对对房地产产品牌进进行维护护与调整整，使品品牌体验验不断更更新，品品牌价值值不断提提升。通通过对楼楼盘潜在在价值、开开发商潜潜在资源源、客户户的潜在在需求的的全方位位的挖掘掘与激活活，形成成强大的的品牌势势能：消消费者欲欲望燃烧烧、品牌牌光芒闪闪耀、区区域能量量引爆。最最终达到到财富涌涌流、社社会进步步的全新新局面。2.3 项目开开发总建建议 充分利利用项目目特有的的连锁开开发效应应，突出出项目地地标性建建筑和商商务中心心的特征征，提高高项目的的知名度度。 引进先先进的商商业规划划，特别别注意引引

26、进新业业态(如生态态CBDD、智能能CBDD等)和设计计好项目目的业态态组合。 通过前前期招商商，引进进众多国国内、国国际知名名商业企企业和品品牌，颠颠覆旧有有商业格格局。注意引引入商业业物业和和统一运运营管理理概念，对对项目精精心包装装。 通过超超常规宣宣传，通通过事件件营销进进行造势势炒作，让让该项目目的开发发成为当当地市民民关注的的热点，并并形成良良好的口口碑并且且节约宣宣传费用用。 通过适适当灵活活划分商商铺面积积来控制制“总价”，推出出短期租租赁政策策，尽量量降低投投资门坎坎，使项项目积聚聚大量的的潜在客客户群。2.4 连锁项项目开发发前期工工作的统统筹安排排（参考考）（一）项目目开

27、发的的市场调调研工作作（二）项目目策划：根据公公司经营营开发总总体计划划和市场场调研分分析，确确定目标标客户市市场，并并针对该该细分市市场进行行项目的的定位，策策划建筑筑类型，提提供规划划建议。（三）项目目立项报报批：确确定项目目规划，进进行土地地征办（四）项目目规划设设计：提提交规划划设计任任务书，开开展规划划设计（五）确定定项目规划划设计方方案，进进行项目目建设准准备项目前期运运作的工工作计划划简表：序号工作事项时间执行人协助1整体确定项项目开发发顺序构思思2项目调研029-10153项目可行性性分析4项目分解并并确定各各子项目目开发顺顺序5相关部门走走访（确确定调查查方向、区区域）101

28、44-155办公室（车车）6确定调查方方案10177办公室济南郊区楼楼盘10188-199高新区10211-233办公室周边产业园园区10244办公室7先进城市考考察（根根据各市市具体情情况确定定）10255-1003118资料信息整整理，提提交市场场报告,选址分分析111-69市场策划研研讨与报报告编写写117、88、111、12210策划方案（讨讨论）1113311项目方案确确定1120012项目报批手手续11月底13规划设计委委托12114规划设计15规划设计方方案 1210321116建筑方案03317项目施工033月月底18项目销售035月月第二部分：项目的市市场调研研与可行行性分析

29、析第三章 “9+2”商务大大厦项目目投资环境境与市场研究究投资机会孕孕育于经经营环境境之中，作作为基础础性、先先导性的的房地产产业更是是如此。因因此，对对宏观经经济、社社会与政政策环境境的把握握是每一一个开发发决策者者所关注注的首要要问题。3.1 项目投资资经济形形势分析析2007年年根据经经济发展展的要求求，我国国坚持扩扩大内需需的方针针，继续续实行积积极的财财政政策策和稳健健的货币币政策，大大力推进进经济结结构调整整，加强强农业基基础，加加大国有有企业改改革和脱脱困的力力度，采采取多种种措施扩扩大出口口，这些些重大措措施的实实施，使使得我国国国民经经济保持持了较快快的发展展势头，呈呈现出积

30、积极变化化。投资资，消费费和出口口增长加加快，社社会需求求进一步步回升，结结构调整整稳步推推进，基基础设施施建设得得到加强强，经济济体制改改革取得得新的进进展，企企业效益益和财政政收入大大幅增加加，经济济运行质质量进一一步提高高。3.1.11 国内内经济总总体发展展态势中国改革开开放以后后，国民民经济一一直保持持了高速速增长, 1999820003年间间经济增增长率为为7.55%左右右，属全全球最高高之列。220044年国内内生产总总值为113.665万亿亿元,成成为世界界第六大大经济体体。这是是自亚洲洲金融危危机以来来，中国国经济增增长率首首次连续续三年维维持在88%以上上。20005年年，

31、中国国CPII增辐达达1.88%。220066年中国国GDPP达200万亿，年年增长率率达100.6%。 这这一结果果表明，我我国政府府持续实实施多年年的扩大大内需的的宏观调调控政策策开始取取得显著著成效，中中国经济济增长的的内生动动力明显显增强，我我国经济济运行已已经平稳稳进入新新一轮景景气循环环的扩张张期。图1 近近几年来来全国GGDP季季度增长长率走势势图（数数据来源源：国家家统计局局）图2 近近几年来来全国CCPI月月度走势势图（数数据来源源：国家家统计局局）同时全国房房地产开开工，竣竣工面积积增势不不减。房地产产开发呈呈现以下下特点：房地产产开发投投资与到到位资金金持续快快速增长长；

32、商品品房销售售面积与与销售收收入增势势强劲；商品房房平均销销售价格格稳中趋趋升；商商品房施施工总量量不断扩扩大；新新开工项项目快速速增加，各各级政府府消化空空置面积积的努力力初见成成效，商商品房空空置面积积出现大大幅度回回落，房房地产市市场呈现现出产销销两旺的的局面。1 开发发投资量量持续增增长，投投资结构构趋于合合理。2 消费费主题发发生变化化，销售售总量逐逐年上升升。3 销售售价格稳稳中有升升，消费费信贷不不断扩大大。4 二级级市场日日趋活跃跃，租赁赁市场渐渐成气候候。现已已形成新新建商品品房增量量市场、二二手房交交易市场场和房屋屋租赁市市场三分分天下的的局面，带带来了房房地产市市场的繁繁

33、荣。5 需求求状况发发生变化化，市场场供求呈呈现多样样。以上资料表表明，国国家宏观观经济形形势是良良好的，房房地产市市场也在在稳步发发展，加加之相关关政策法法规的出出台，进进行住宅宅投资是是适宜的的，是和和国家形形势相一一致的。图3 近近几年中中国地价价与房价价走势对对比图（数据来来源：wwindd资迅）图4 固固定资产产投资累累计增速速走势图图（数据来来源：wwindd资迅）图5 房房地产投投资增速速走势图图（数据来来源：wwindd资迅）3.1.22 “9+2”泛珠地地区经济济发展势势头良好好 区域经济大大整合正正崛起，泛泛珠三角角区域合合作一年年来，在在经贸、文文化、交交通、能能源、旅旅

34、游等各各领域取取得丰硕硕成果。泛珠区域合合作实施施以来，广广东企业业一改单单枪匹马马的对外外投资模模式，开开始以“大大兵团作作战”的的方式迅迅速地将将投资触触角蔓延延到泛珠珠区域内内其他省省区。佛佛山在首首届珠洽洽会上的的合作项项目涉及及了物流流、工业业、农业业、商贸贸、房地地产等行行业，其其中佛山山与云南南、贵州州、江西西等过去去合作较较少的地地方达成成了一批批签约项项目。截截至今年年7月44日，佛佛山首届届珠洽会会以来已已签约项项目共773项，合合作金额额为566399亿元。同同时，广广东口岸岸作为内内地泛珠珠三角各各省区参参与国际际贸易的的重要桥桥梁的作作用进一一步增强强，合作作第一年年

35、，广东东进出口口总额达达到了335000亿美元元。 泛珠各省还还充分发发挥差异异性互补补的优势势，合作作成果显显著。广广西去年年借中国国东盟盟博览会会举办之之机，举举办区域域内投资资项目推推介会229场，签签约项目目1022个，总总投资额额达到449668亿美美元。四四川与区区域内各各方签订订经贸合合作项目目6388个，合合同金额额4255亿元。湖湖南去年年10月月成功举举办“湘湘洽会”，全全省共签签约6008个项项目，引引进资金金折合人人民币近近9000亿元。今今年一季季度，云云南、江江西进出出口总额额增幅分分别为446%和和40% 香港、澳门门在加快快泛珠合合作方面面也担当当起重要要角色。

36、香香港成为为泛珠三三角区域域进出口口商品最最重要的的转口口口岸。澳澳门利用用每年一一次大型型经贸洽洽谈会，积积极为台台海两岸岸经贸交交流合作作搭建平平台，提提供咨询询服务。香香港和澳澳门还积积极组织织客源前前往内地地旅游观观光，并并成为一一大客源源地。3.2 泛珠地地区区域域市场分分析3.2.11 泛珠珠地区房房地产市市场分析析广东省服服务业发发展“十一五五”规划中中明确提提出重点点建设珠珠三角地地区国际际会展区区以及加快快建设广广州珠江江新城中中心商务务区。以以国际化化、市场场化、专专业化为为方向，依依托产业业和区位位优势，发发展各类类综合及及专业会会展，着着力打造造以广州州和深圳圳为龙头头

37、，包括括珠海、佛佛山、东东莞、中中山、江江门等在在内的珠珠三角会会展产业业带。加加快建设设和完善善以广州州国际会会展中心心为代表表的一批批高档次次、多功功能的现现代化会会展场馆馆；培育育会展市市场主体体，培养养10至至15个个办展能能力较强强、水平平较高、影影响较大大的龙头头会展企企业；创创立品牌牌会展，培培育一批批规模大大、知名名度高、在在国内和和周边国国家与地地区有影影响力的的品牌会会展；提提升会展展配套服服务水平平，提供供银行、海海关、快快运、翻翻译、购购物、餐餐饮等全全方位服服务。“十十一五”期期间，把把珠三角角地区建建设成为为中国最最具特色色、最有有影响力力的会展展中心区区域之一一。

38、由此可见泛泛珠地区区商务服服务性地地产项目目具有相相当大的的市场潜力力，其宏观观市场特特点如下下：1区域间间经济合合作的日日益密切切以及政政府对商商业服务务性房地地产项目目的重视视，为商业业房地产产市场的的发展提提供了动动力。2空置商商品房消消化能力力加强。3房地产产二、三三级市场场联动效效应初步步显现。4金融系系统成为为房地产产业的坚坚实后盾盾。5房产抵抵押对房房地产市市场起到到举足轻轻重的作作用。6、房交会会为活跃跃房地产产市场提提供了重重要的舞舞台。3.2.22 微观房房地产市市场分析析（以长长沙为例例）本项目其中中的一个个子项目目的位于于长沙市市，项目目定位为为泛珠“9+22”合作标标

39、志性建建筑、泛珠“9+22”服务中中心、泛珠“9+22”创业基基地、泛珠“9+22”会议中中心。由由于本项项目的规规模大、档档次高，区区域内以以商业服服务为主主，因此此本次可可行性研研究主要要分析长长沙市近近年商业业楼盘项项目市场场的供求求情况。1、供给分分析长沙市房地地产的发发展还处处在一个个高位运运行和快快速发展展的阶段段，整个个行业与与相关行行业升温温的周期期还见不不到顶。长株潭一体体化的发发展和泛泛珠三角角概念以以及长沙沙新近通通过的中中长期规规划对房房地产来来说，是是一个非非常好的的机遇，也也将助推推房地产产业更快快更好地地发展。（由于时间间关系本本部分未未能做详详细调查查，故分分析

40、还不不完善）2、需求分分析业界人士普普遍认为为，20007年将延延续20006年下半半年来的的房产涨涨价趋势势。房产产局一位位官员说说，20007年房价价要涨，这这是非常常客观的的事实，他他还指出出20006年二手手房市场场成交量量达到了了历史新新高，这这直接促促进了商商品房市市场的发发展。长长沙的梯梯级消费费逐步形形成。与与同类城城市相比比，长沙沙的房价价在全国国中心城城市排名名30位位左右，而而长沙的的人均可可支配收收入却排排在133位（最最新数据据），这这说明长长沙的潜潜在购买买力不值值得怀疑疑，房价价上升的的空间非非常大。加上“9+2”泛珠区域间经济合作的日益密切以及政府对商业服务性房

41、地产项目的重视，有人甚至预测认为，2008年房价涨幅至少在8%左右。3、竞争分分析由于大盘的的出现和和市场竞竞争的原原因，有有些实力力较小的的项目也也可能遭遭受淘汰汰或滞销销，整体体上房地地产商的的利润率率不会比比以前更更高，可可能回归归到一个个更合理理甚至微微利的层层面上来来。（由由于时间间关系本本部分未未能做详详细调查查，故分分析还不不完善）3.3 区域市场场发展及及需求预测测广东省服服务业发发展“十一五五”规划中中明确提提出要继继续加强强区域合合作，按照“政府推推动、市市场运作作、互利利互惠、合合作发展展”的方针针，推动动服务业业各领域域的区域域合作，促促进服务务业市场场统一开开放，推推

42、动服务务业上规规模、上上水平。大大力推进进珠三角角、东西西两翼和和粤北山山区之间间的服务务业合作作，发挥挥珠三角角服务业业的辐射射带动作作用，促促进东西西两翼和和粤北山山区服务务业依托托自身优优势加快快发展，形形成特色色。在CCEPAA框架下下进一步步深化粤粤港澳服服务业合合作，积积极引进进香港先先进的生生产服务务业，促促进香港港生产服服务业与与我省制制造业的的融合。积积极推进进“泛珠三三角横琴琴经济合合作区”建设，搭搭建泛珠珠三角“9+22”参与各各方经济济交流和和合作平平台。重重点推进进泛珠九九省区在在能源交交通基础础设施建建设、金金融、商商贸、旅旅游、科科教文化化、知识识产权、信信息服务

43、务、法律律服务、劳劳动就业业、房地地产等方方面的合合作。在充分的资资料基础础上，综综合上述述房地产产投资环环境分析析和经济济形式成成因分析析，可得得出结论论：国家家宏观经经济形式式是可喜喜的，“9+22”泛珠地地区与房房地产有有关的政政策和法法规有利利于房地地产市场场的进一一步发展展和活跃跃，因此此可以说说“9+22”商务大大厦连锁锁开发项项目在投投资机会会选择决决策、开开发区域域选择决决策这两两个方面面是有充充分科学学根据的的。第四章 项目分分析及评评价3.1 地块解解析泛珠三角区区域包括括广东、广广西、海海南、云云南、贵贵州、四四川、湖湖南、江江西、福福建9个个省区和和香港、澳澳门两个个特

44、别行行政区，简简称“992”。内内地9省省区的区区域面积积为全国国的五分分之一，人人口占三三分之一一，经济济总量占占三分之之一。加加上香港港和澳门门两个特特区，泛泛珠三角角在全国国的地位位十分突突出。这这一区域域所建立立起来的的共生共共赢型经经济体系系，将成成为中国国未来经经济发展展的高速速增长极极。1、地理位位置：2、自然环环境：3、社会环环境（人人文环境境、经济济环境）：4、配套及及交通条条件：5、地质地地貌：（因缺乏各各个子项项目的具具体位置置，故此此部分也也不完善善）3.2 项目SSWOTT分析S（优势）： 地理位位置优越越本项目各子子项目分分别位于于广东、广广西、海海南、云云南、贵贵

45、州、四四川、湖湖南、江江西、福福建9个个省区的的省会城城市和香香港、澳澳门两个个特别行行政区。内地99省区的的区域面面积为全全国的五五分之一一，人口口占三分分之一，经经济总量量占三分分之一。加加上香港港和澳门门两个特特区，泛泛珠三角角在全国国的地位位十分突突出，地地理位置置优越。自自然景观观资源丰丰富、环环境极佳佳。 交通便便利由于本项目目各子项项目分别别位于9个省省区的省省会城市市和港澳澳地区，地区之之间交通通比较方方便。加加之各个个子项目目又是位位于省会会城市和和港澳地地区的中中心商务务区，故故在交通通方面具具有得天天独厚的的先天优优势。 稀缺资资源，升升值潜力力大由于省会城城市和港港澳地

46、区区中心商商务区土土地的稀稀缺性，产品必必将是少少有稀缺缺资源，必必将吸引引购房者者对本项项目的关关注。 开发商商的品牌牌与实力力（资料不详详，未能能完成） 规模品品牌优势势本项目以“9+22”为统一一冠名，计计划在泛泛珠“9+22”各省会会城市（香港、澳门、广州、福州、南昌、长沙、贵阳、昆明、南宁、海口、成都）各建一一栋，限限建111栋“9+22”商务大大厦，形形成连锁锁地产业业态之势势，打造造“9+22”商务大大厦品牌牌。W（劣势）： 项目建建设周期期长项目总共建建设11栋栋“9+22”商务大大厦，必必然要分分期进行行，加上上又是跨跨地域建建设，建建设周期期，容易易造成资资金链断断裂等一一

47、系列问问题。 项目所所须土地地价格昂昂贵由于土地的的稀缺性性导致土土地价格格高，从从大幅度度而增加加了成本本。如果果对产品品的价格格把握不不好，容容易造成成项目失失败。O（机会）： 泛珠地地区经济济合作日日益密切切“泛珠三角角区域合合作”是是中国迄迄今最大大规模的的区域合合作。房房地产业业跨区域域发展的的大潮流流与企业业异地拓拓展的需需求呼唤唤一个能能够实现现长年相相互交流流的商务务大平台台。而本本项目在在此基础础上应运运而生。 政府对对商业性性房地产产的大力力支持“9+2”泛珠地地区是中中国最具具经济活活力地区区，经济济活力的的展现将将带来泛泛珠地区区未来更更快地发发展。“9+22”泛珠地地

48、区制定定的与房房地产有有关的政政策和法法规有利利于房地地产市场场的进一一步发展展和活跃跃。 20006年112月泛泛珠三角角区域房房地产业业合作与与发展高高峰论坛坛召开广州市20006年年12月月举办的第二届届“泛珠珠三角区区域房地地产业合合作与发发展高峰峰论坛暨暨房地产产业交流流促进博博览会”，为为“92”广广大地区区的产业业与企业业大交流流搭建更更为宽阔阔与成熟熟的商务务舞台。 商业性性地产开开发项目目的日趋趋成熟商业性地产产开发项项目的日日趋成熟熟，对本项项目的策策划开发发具有相相当大的的借鉴作作用。通通过对相相似商业业房地产产项目的的研究学学习，可以更更好的开开发本项项目，也也将为本本

49、项目的的开发带带来很大大的机会会。T（威胁）：市场竞争争激烈造造成客户户分流泛珠地区在在售商业业性项目目较多，竞竞争激烈烈。另外外，开发类类似项目目，土地地资源的的稀缺性性和项目目选址问问题必将将给本项项目的开开发带来来很大威威胁。产品能否否真正达达到预想想目标房地产项目目是涉及及到开发发商实力力与经验验、建筑筑设计、建建筑施工工、营销销企划、装装修装潢潢、物业业管理等等众多方方面的专专业化工工作，能能否在各各个层面面上都达达到与本本项目匹匹配的标标准与要要求，是是本项目目成败与与否的关关键。资金问题题是影响响项目发发展的主主要问题题本项目规模模宏大，涉涉及子项项目多且且地域跨跨度比较较大，运

50、运作周期期相对较较长，充充足的资资金来源源是完成成项目主主要前提提。3.3 项目评评价 目极地置境资先件优自境独环环境极佳佳，交通便便利将更置及客 开发商商的品牌牌与实力力为项目目的成功功提供强强有力的的保证，项项目的庞庞大规模模将形成连连锁地产产之势，打打造“9+22”商务大大厦品牌牌。 泛珠三三角经济济的持续续高速发发展及泛泛珠地区区经济合合作日益益密切使使房地产产开发获获得了新新的契机机。 1之是的开机迟5内开毕抓间尽发获大资第五章 市市场定位位及项目目评估面对竞争激激烈的房房地产市市场，公公司要建建立自己己的品牌牌与形象象，就必必须长、短短目标兼兼顾，为为实施品品牌战略略，在本本项目定

51、定位时，须须将区域域，交通通环境、配配套设施施，人文文文化等等各种因因素综合合考虑。5.1 产品定定位在泛珠“99+2”区域经经济合作作背景下下，以“会馆地地产”和“连锁地地产”为核心心创意，为为每年一一届轮流流召开的的“珠洽会会”及会后后日常合合作与交交流提供供高品质质的商务务环境和和合作平平台，力力争成为为当地的的标志性性建筑，连连锁经营营，联动动发展。限限建111栋“9+22”商务大大厦，形形成连锁锁地产业业态之势势，打造造“9+22”商务大大厦品牌牌。为了了更好地地体现本本项目的主主旨，更更加充分分营造独独特的项项目形象象与品牌牌文化，建建议将本本项目的的产品定定位为：“9+2”商务大

52、大厦标志志性中央央商务区区5.2 消费者者定位“92”泛珠珠三角地地区在基基础设施施、产业业与投资资、商务务与贸易易、等方方面进行行的密切切合作必必将带动动相关产产业企业业纷纷在在商务中中心设立立办公机机构，并并延伸至至相关服服务行业业。“992”区域域合作将将突出强强调在优优势互补补、平等等互利前前提下开开展合作作。2003年年20007年泛泛珠地区区商业房房地产市市场主要要客户群群分析： 外省市市在昆山山经商的的民营企企业主、个个体劳动动者台、港港、澳企企业及其其管理者者 周周边城市市的私营营企业老老板及大大公司高高层管理理人员，外资企业主管和白领阶层 部部分本地地企业和外外地企业业 一些

53、个个人投入入大量资资金炒作作楼盘 来来自全国国各地及及境外的的投资客客商目标客户消消费需求求特征分分析： 要求环环境景观观好，地地理位置置靠近城城市中央央商务区区； 物业管管理完善善，私密密性强； 交通便便利； 配套设设施完，重重视生态态环境、人工智能及物业管理在项目中的应用。5.3 价格定定位 （参考考）（因缺乏项项目的具具体数据据资料，故故此部分分也未能能完成，以以下表格格仅供参参考）A、选取可可比实例例可比物业地理位置物业类型均价（元/）B、用市场场比较法法计算项项目均价价区域因素调调整计算算表比较项目比较标的物物比较物名称称区域位置交通通达度度生活配套公共设施环境景观合计个别因素调调整

54、计算算表比较项目比较标的物物比较物名称称项目规模园林景观建筑结构噪音影响市场接受能能力合计市场比较法法定价计计算表1可比物业基基本情况况案例名称地理位置交易单价因素调整区域因素调调整个别因素调调整2调整后可比比物业价价格3权重(%)4通过以上的的计算，本本项目开开发后可可实现的的市场价价值约为为： 第六章 项项目开发发建设与与总投资资估算6.1 项目开开发策略略依据项目的的实际情情况，本本项目宜宜采取“整整体规划划、分期期实施”的的开发策策略。1、整体规规划。这这是大面面积、大大规模房房地产开开发的一一个显著著特点，本本建设项项目整体体属于泛泛珠经济济圈，因因此必须须对地块块进行整整体规划划。

55、2、分期实实施。该该建设项项目有子子项目111个，分跨不不同的地地区，开开发总建建筑面积积大，预计计总投资资多，如此此大规模模的投资资，一次次性开发发资金筹筹取难度度较大。同同时，房房地产市市场的变变幻莫测测决定着着其风险险也较大大，分期期实施有有利于根根据各地地的市场场需求变变化及时时调整物物业功能能，重新新定位，规规避风险险。6.3 项目开开发建设设安排在资金和其其他条件件允许的的情况下下，建议议将项目目分四期期进行开开发。第一种方案案：首期期开发广广州、海口、福州；第第二期开开发南宁宁、长沙、贵阳；第第三期开开发昆明明、南昌、成都；第第四期开开发香港港、澳门。第二种方案案：首期期开发香香

56、港、澳门；第第二期开开发广州州、海口、福州；第第三期开开发南宁宁、长沙、贵阳；第第四期开开发昆明明、南昌、成都。6.2 项目投投资估算算（参考考）项目总投资资估算表表序号项目名称合计建设经营期期第一年第二年第三年第四年1建设投资2资金筹措自有资金借贷资金自有资金总总额注 单位：元。第七章 项项目销售售及经营营收入测测定（因缺乏项项目的具具体数据据资料，故故本章内内容也未能完完成，以以下表格格仅供参参考）7.1 项目销销售收入入估算（参参考） HYPERLINK 各期销售售收入估估算.xxls 销售收收入估算表分期当期建成建建筑面积积（）当期可售面面积（）销售比例当期销售均价销售价值总销售收入入

57、（元）面积（）（元/）（元）第一期第二期第三期第四期合计7.2 项目经经营成本本结算（参参考） HYPERLINK 各项费用计算1%20(1).xls 项目开发成成本估算算表 注单位位：元序号项目建设经营期期小计第一期第二期第三期第四期1土地取得成成本2前期费用3配套费用4开建造成本本5管理费用6不可预见费费用7财务费用8销售费用9销售税费10费用总计7.3 项目利利润估算算（参考考） HYPERLINK 损益及利润分配表.xls 损益及利润润分配表表序号项目名称计算依据建设经营期期合计第一期第二期第三期第四期1销售收入2总成本费用用3销售税金及及附加4利润总额注：利润润总额销售收收入-总总成

58、本费费用-销销售税金金及附加加第八章 财财务与敏敏感性分分析（因缺乏项项目的具具体数据据资料，故本章章内容也也未能完完成，以以下表格格仅供参参考）8.1 项目现现金流量量（参考考）项目现金流流量表项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第四十年第四十一年年第四十二年年第四十三年年第四十四年年现金流入销售收入现金流入小小计现金流出土地取得成成本前期费用配套费用开发建造成成本管理费用不可预见费费用财务费用销售费用销售税费现金流出小小计净现金流量量累计年净现现金流量量注：为便便于计算算，设定定每年投投入的开开发建造造成本、管管理费用用、不可可预见费费、销售售费用是是在各年年期发生生的。8

59、.2 财务净净现值与与财务内内部收益益率（参参考）计算出全部部投资的的财务净净现值和和财务内内部收益益率，其中：财务净现值值（FNNPV）= 万万元财务内部收收益率（FFIRRR）= %由上述计算算可知，项项目财务务净现值值（FNNPV）0，表表明项目目利润率率超过基基准贴现现率，具具有财务务上、经经济上的的可行性性，项目目财务内内部收益益率（FFIRRR）= 0，且且水平较较高，表表明项目目具有盈盈利能力力。8.3 项目盈盈亏平衡衡分析和和敏感性性分析（参参考）本项目敏感感性分析析主要针针对项目目总投资资和项目目营业收收入两项项因素进进行。1、项目总总投资2、项目销销售收入入敏感性分析析表序

60、号不确定因素素变化率内部收益率率（税后后）敏感度系数数临界点基本方案1销售价格2开发成本8.4 项目开开发经营营主要风风险及对对策分析析（参考考）房地产开发发经营的的主要风风险一般般包括宏宏观经济济与政治治风险，政政策风险险、市场场风险、资资金运作作风险、企企业风险险等，根根据本报报告关于于项目开开发经营营的环境境分析、项项目定位位、项目目的技术术经济分分析，可可以看出出，项目目具有较较强的抗抗风险能能力。但但仍有一一些不确确定性因因素带来来的风险险。1、市场风风险2、项目的的资本风风险3、企业风风险第九章 可可行性研研究结论论与建议议9.1 项目拥拥有较好好的投资资环境与与机遇 泛珠地地区经