物业管理的基本概念（教材）

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档物业管理的基本概念 物业Property财产、拥有物房地产、不动产建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。单位性房地产的称谓。 物业的分类（按使用功能）居住;厂房(主要指标准厂房)、仓库、货场；办公；商业；交通运输；邮政、通讯、广播、电视；宾馆、饮食、服务、旅游；文化、教育、科研；卫生；体育等。物业管理（Property Management） 书本内容：指物业管理企业（机构）受物业所有人的委托、依据物业管理委托合同。对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使

2、用人提供综合性的有偿服务。 全国条例：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。现代物业管理的产生与发展 19世纪60年代的英国 工业发展高涨，劳动力需求大大量人口的涌入，房屋及设施满足不了需要， 多人使用同一物业，环境条件脏、差，拖欠租金，人为破坏房屋设施严重影响业主的经济收益奥克维娅 希尔女士制定了住宅的管理办法 物业管理在香港的发展过程 40年代 大移民潮 木屋时代50年代 九龙石硖尾大火 早期公屋60年代 私人大厦 初级物业管理70年代 美孚新村 综合物业管理80年

3、代 物业管理成为置业选择因素国内物业管理发展过程1981年3月10日，深圳市涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司 1991年，万科“天景花园” 成立业主管理委员会1993年，成立深圳市物业管理协会1994年，深圳经济特区住宅区物业管理条例颁布实施1994年，“莲花北村”首次实施物业管理内部招投标（“万厦居业”中标）1996年12月3日深圳“鹿丹村”首次面向社会公开招投标 （“万科物业”中标）“物业管理”的重大突破物业管理是业主对物业管理区域内共同利益的维护、管理。(北京市人民政府办公会于2001年11月30日转发了北京市国土房屋管理局关于规范和加强本市居住区物业管理若干意见的通知（以下简

4、称通知） )明确了业主是“物业管理重要责任主体”，将物业管理企业定性为“物业管理市场的主体” 物业管理条例2003年5月28日国务院第9次常务会议通过二三年六月八日颁布中华人民共和国国务院令第379号自2003年9月1日起施行。物业管理的基本内容常规性的公共服务（基本的、必须的）针对性服务 （特定、有偿服务）委托性专项服务物业管理的范畴（香港地产学会）营运服务工程服务行政服务客户管理服务资产管理服务投资服务物业管理的核心要素契约文件 共有产权行为规范物业服务全面解决方案 服务系统集成物业管理的目的和任务创造安居乐业的生产、生活环境 物业管理提供环境 服务行业第三产业 产品无形服务 服务产生服务

5、接触受众感觉 产品质量不易量化物业的保值和增值 物业财权人的根本利益物业管理与传统房屋管理的区别 物业管理的特征 社会化：适应社会化大生产专业分工的需求， 需要全社会的参与、监督。专业化：专门的组织机构 专业从业人员 专业的管理技术企业化：物业管理机构必须根据国家法规成立 和运作 物业管理机构是根据现代企业制度运 作经营型：物业管理机构是经营主体。 物业管理实行有偿服务 在市场获取合理利润第三产业：服务性行业 公司的基本概念 公司是企业的组织形式 公司必须有独立的企业法人资格 公司经营目的是赢利资料：香港业主组织业主立案法团（社团法人）业主委员会（无诉讼权）业主互助委员会另一种的解释-物业管理

6、企业专门从事永久性建筑物、基础配套设备、设施以及周围环境的现代化科学管理，为业主和用户提供良好的生活、工作或学习环境的服务性企业。物业管理的基本环节策划阶段、前期准备阶段 （前期准备）启动阶段（物业交付使用初期）日常运作阶段（正常运作期）策划阶段 1、早期介入1.1检讨设计方案（对日后管理不利因素作出改善建议）1.2参与有关承建商会议，检讨进度；1.3协助列出遗漏工程供发展商跟进；2、制定物业管理服务方案：1.1确定管理档次1.2确定服务标准1.3财务收支预算3、选聘/组建物业管理机构： 前期准备阶段 1、机构的设置/人员编制2、人员选聘/培训3、编制业主临时公约/守则；4、草拟工作细则；5、

7、设立财务制度；6、物业租售的代理前期阶段之重点管理 从使用者可持续居住参与规划 外部配套设施：道路、商业、活动场所、垃圾处理等、能源：水、电、气、备用、发展保安、消防： 车场、住宅、设备人文环境：绿化布置/选种/高度/搭配、园林境观策划等建筑材料：外墙、公共场所材料易维护和更换科技运用：智能化、网络等室内物业规格：电梯数目/速度、底高度、洗手间数目、公共照明、空调采暖等用户单元：单元面积、管道、家电设备、阳台综合比例内部空间：使用功能分区明显（社交与起居、休闲与家务）、细节空间（阳台、吊柜）环保材料：涂料、门窗、管线 有关前期管理服务法规内容全国条例的有关条款第二十一条在业主、业主大会选聘物业

8、管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。物业管理服务方案（投标书）主要内容管理服务模式、设想物业管理机构设立、管理服务人员配备管理服务设施、装备配置方案物业管理费用测算和收支预算管理运作流程及各项管理制度管理服务各项工作方案和计划物业管理分项标准与服务承诺前期介入的步骤循序渐进架构设立人员准备工程技术环境维护安全管理 物业服务超量布置正常运作启动阶段 1、物业的接管验收2、用户入住2.1宣传物业

9、管理2.2协助用户入住（卫生、协助搬迁、协调交通）2.3搬迁期间的安全2.4装修管理3、产权备案/档案资料的建立4、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立物业接管验收的法规条款全国条例第二十八条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。物业交付使用初期之重点管理 (内)1.

10、与发展商联合验收基本设施后的工作a安排技术骨干员工与设施供应方的培训运作事宜b编订机械动作守则及检查表格c定岗工作及审查制度2 与发展商了解及联检有关土建标准后的工作a保留合理备件(装修及土建备件)b明确修补队伍的安排,重点属单元室内装修的修补入伙文件资料清单业主守则主要内容入住工作程序注意事项合理办理入住手续，避免集中办理产生混乱；“一站式”和“专案小组”服务相结合，方便业主；工作现场公开工作流程，提高效率和透明度；设立专人引导车辆，维系有序现场；明确修补队伍的安排,重点属单元室内遗留问题的修补；充分运用机会宣传物业管理知识。装修管理工作流程装修不宜审批的情况建筑外部面貌涉及消防隐患有可能破

11、坏预埋管线对承重和分户有影响施工期间的管理每日不少于3次的现场巡查无证人员不得入小区施工人员按区域工作。日常运作阶段日常管理/维护（房屋管理、设施管理等）综合服务（安全、环境、便民服务等）配套设施的完善系统的协调（内/外）物业管理涉及的有关机构及相互关系政府管理部门房地产行政主管部门规划、组织和推动物业管理工作的实施制定物业管理法规/制定、落实标准文本指导和监督物业管理企业、业主大会和业主的具体工作物业管理委托合同备案管理/企业资质审查/从业人员培训/指导业主大会和业主委员会/开展物业管理评比协调物业管理涉及的政府有关机构的关系政府相关部门工商行政管理部门税务管理部门物价管理部门物业管理区域建设与社区建设共性：指导思想一致/管理目标一致不同点：建设主体/管理职责/管理功能/管理手段关系：社区建设依赖小区建设/物业建设需要社区指导/社区建设应尊重物业建设/物业管理建设要配合社区建设。其他机构房地产开发企业物业管理企业及专业服务公司业主大会和业主委员会参与物业管理各相关机构、组织异产吡连房屋情况单一产权情况物业管理行业和市场 1、物业管理行业的出现与形成2、物业管理协会在政府主管部门领导下推动物业管理了解行业