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文档简介

1、Word - 3 -住宅物业市场拓展（二）一、项目定价 开发商项目：开发商项目面临项目定价，一般住所前期物业其定价办法可依据成本法倒推同时结合当地政府指导价，政府指导价可在当地物价局官网查询；别墅等高端住所项目可参考市场调整价，但需与物价局交流备案。 业委会项目：业委会项目普通连续开发商前期物业项目定价落实，项目价格变更需召开业主大会经全体业主表决同意后落实，因此价格变更需结合项目实际支出状况出具精确的成本数据，目前众多业委会项目变更物业费单价会采纳第三方评估法。 单一甲方类项目：此类项目更多是招标方具有项目定价权。 二、项目测算 除上一节所提到的单一甲方类住所项目外，开发商及业委会住所项目主

2、要面临收缴率问题，举行项目测算时需充分考虑项目收缴率问题以保证测算结果临近实际运营结论。 物业费构成，项目测算需包含以下各项费用： 1.相关管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，占比约60% 包含：基本工资，按规定提取的福利费、加班费、年终奖等。 2.物业共用部位、共用设施设备的平时运行、维护费用，占比约25% 包含：公共建造内的各种土建零修费、公共照明费、设施修理保养费及公区能耗费等。 3.物业区域绿化养护费用 包含：绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、劳保工具费、杂草清运费、景观再造费等。 4.物业区域环境清洁卫生费用 包含：清洁工具费、劳保用品费、垃圾外运费、卫生防疫杀毒费

3、、化粪池清淘费、清洁环卫所需的其他费用等。 5.物业区域公共秩序维护费用 包含：保安器材装备费等。 6.办公费用 包含：办公用房租金、交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、广告宣扬社区文化费、其他杂项等。 7.物业管理企业固定资产折旧费 包含：交通工具、通讯设备、办公设备、工程修理设备、其他设备等，固定资产平均折旧年限通常为3-5年。 8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 包含：物业区域内的各项保险费用。 9.利润 10.法定税费 开发商项目：此类项目测算建议考虑将来五年收支状况，第一年可根据收缴率100%举行测算，后续年份依据属地同类项目实际状况预估收缴率。 业委会项目：此类项目测算需结合项目目前实际支出，同时设备设施类支出略高于开发商项目，需考虑业委会办公费等费用，项目收缴率建议根据现在实际收缴率测算运营底线。 单一甲方项目：此类项目建议在达到甲方要求的前提下尽量以收定支。 三、项目管理计划书写重点 实际拓展工作中如可争取到项目管理服务计划汇报机会将会大幅度提高项目拓展胜利率，针对各类项目的计划书写均依照一个大原则，即明确甲方需求，依照甲方实际需求举行项目管理计划规划，此处仅作出计划书写建议，供同行参考。 开发商项目：此类项目甲方重点关注管理品质，服务差异化及增值服务。 业委会项目：此类项目需结合项目现场状况及业主需求，重点说明进场后服务提

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