8203估价师协会网站cms实践总结

1、专业实践总结报告估价师是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验。有句话叫作“知之愈明，则行之愈笃。”要想成为一名出色的土地估价师，首先要通过理论知识来丰富实践经验，进而通过实践经验来加强对土地估价的认识。最重要的是要在工作中积累估价案例经验。需要对国家出台的土地相关法律法规比较了解，进而对土地估价技术路线有较充分的认识。 在土地估价专业实践过程中，我学到了许多理论中无法体会到的知识和经验，下面就专业实践过程中的主要工作、感受和认识分二部分做简要总结陈述。 第一部分 专业实践过程中的主要工作一.专业实践的单位基本情况 我

2、选择的专业实践单位是吉林中泰房地产评估咨询有限公司二.专业实践期间完成的主要工作 在吉林中泰房地产评估咨询有限公司，我主要是作为已执业土地估价师的业务助理，协助执业估价师完成土地评估工作。从确定估价基本项目，确定估价基本目的，拟定估价作业计划，收集资料、实地踏勘，查证估价对象宗地状况，分析整理相关资料，对价格影响和构成因素进行分析，选择适宜的估价方法，估价额的确定及估价报告的提出以及后期报告归档都有涉及。在这个过程中，深刻体会到要想成为一名合格的土地估价师，不仅专业技术要过硬，还要有良好的职业道德修养，一个土地估价师，不仅是在做事，也是在做人，只有把行业的发展当己任，做事严谨、务实的土地估价工

3、作者，才有可能成为一名合格的土地估价师。第二部分 专业实践过程中的感受及认识一.对土地评估行业的了解 1.土地评估行业产生的时代背景： 我国的土地评估事业产生于年代初，是在我国改革开放和社会主义市场经济建设过程中诞生和发展壮大的，特别是随着我国土地使用制度改革的不断深化和国有企业改革的推进，土地资产属性日益受到重视和显化，土地评估工作由浅入深、由点及面，九十年代开始获得了长足发展。二年以后土地估价机构更是遍地开花，发展迅速。目前，土地评估行业在推进土地资产价值显化过程中扮演者十分重要和严肃的作用。2.土地评估行业需求状况分析：目前对土地估价可分为自由需求和法定需求二个方面。自由需求一般是指市场

4、交易的土地估价，法定需求分别是指涉及政府或者公民权利的土地估价。作为一般性市场交易的土地估价，大多数都与土地或者不动产的销售、购买、融资、管理和使用有关。为了保证土地利益不受到损失，买方、卖方以及销售代理，都需要正式的土地估价来指导他们的经营活动，为土地或者不动产交易确定合理基准价格和相关条款。如果涉及到融资，就意味着为贷款目的进行土地评估。如果一个土地或者不动产项目有多家买方或者卖方的情况下，仅一项交易就有可能包括几项单独的评估。在土地的经营管理和使用中，也需要不同类型的土地估价。比如在洽谈一项新的土地租赁业务时，有时需要通过土地估价估算恰当的租金水平。还有，对置换的土地进行价值分析时，需要

5、进行土地估价。土地估价还可用在土地改良中，根据土地价值增长的情况来判断和确定改建成本是否合理。另外，当某一空地面临几种可能的用途时，需要确定哪一种用途属于最有效和最佳使用，也就是哪一种土地使用能产生最大利润时，也需要进行土地估价等等。涉及政府的土地估价，指政府管理行为中受法律约束的土地定价行为。需要土地估价的政府行为主要存在于由政府管制的领域：政府对土地的征收征用、政府的土地买卖（包括土地出让、出租），以及各种形式的政府土地税收等等。政府对土地的征收或者征用，是政府为了公众利益而占用少数人的土地，需要明确补偿的土地资产价值。由于是少数力量对抗强大的政府力量，存在不对称的情况，因此，在大多数市场

6、体制国家，征地补偿引入了评估制度，通过土地估价确定应向原土地所有者支付合适的土地报酬或付款。我国目前尚未完全将土地估价制度引入征地补偿制度中。但是正在改革的征地补偿制度中已经逐步引入土地估价的基本思想和原则，也部分的采用了土地估价的基本方法。政府的土地买卖，是政府将所控制的国有土地资产通过市场买卖、有偿让渡或者租用给其它土地需要者，政府需要收取土地出售价款、土地出让金或者土地租金。在出让或者出租之前，需要明确出让价和租金水平。由于国有土地为公共资产，涉及到公众利益，买卖过程必须让公众知情，所以必须有评估机制的引入。即使现在大多数土地出让都是采取公开招标和拍卖等方式进行，但是不可能保证招标拍卖过

7、程的绝对公正，所以仍然需要第三方也就是评估公司的介入。以上仅列举了一般需求与法定需求中的几种情况，其它，象土地课税以及涉讼土地估价等等此处不再详述。由此可见，土地估价行业虽然是一门新兴行业，但发展空间是巨大的，行业潜力是巨大的。3.土地评估行业的法律基础： （1）由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2007年8月30日通过的中华人民共和国城市房地产管理法中的第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度”，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。 （2）

8、1992年4月27日国家物价局、建设部发出关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知。 （3）1995年3月23日 建设部、中国人民银行联合发出关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知（建房1995152号）。 （4）国有资产评估管理办法 1991年11月16日中华人民共和国国务院令第9l号发布 二、对估价方法的实践认识 理论考试，会给出评估人员相应的数据，要求利用公式来计算地价，但实际工作中，所有的数据都要自己的收集，下面就专业实践过程中估价方法运用所涉及到的相关工作做简要总结（以基准地价系数修正法、假设开发法为例）： 1基准地价系数修正法。其计算基本公式为：基准地价

9、系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）基准地价（1K）K123开发程度修正幅度K4（其中式中： K1期日修正系数K2容积率修正系数K3其它因素修正系数 K4土地使用年期修正系数 K影响地价区域因素及个别因素修正系数之和）。该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过程中，首先要收集当地最新的基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查，这个在实践过程中显得特别重要。本方法存在的不确定因素主要有：期日修正

10、系数中涉及的地价指数和还原利率的确定。 2假设开发法。假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。更深的理论依据，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划等。如果条件不充分，在运用假设开发法估价时就会掺入了许多

11、人为的主观影响因素，从而对影响对估价对象的客观合理价格或价值的求取。在实际估价中，除了基准地价修正法、假设开发法以外，成本逼近法、市场比较法、收益还原法等各种方法都存在着运用上的优势与不足，这就要求评估人员在现实估价工作中要多调查多分析，做到心中有数，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。 三、对土地评估行业风险的实践认识 经济工作中的任何行业都有它特定的行业风险，我国的评估体系尚不完善，在成长过程中出现一些瑕疵也是在所难免，关键是如何正确认识和积极防范。1如何防范评估风险：由于土地评估带来的是隐性风险，一般不会马上显现出来，因此，作为一名土地土地估价师，应该从以下

12、几个方面注意防范评估风险。（1）筛选评估项目:接受委托前,应对委托方的背景及资信进行必要的调查、了解，如果委托方没有良好的信誉，土地权属不明或产权变动频繁又如法自圆其说，应提高警惕，对于风险大或明知是欺诈性的项目,要坚决预以拒绝。（2）审查宗地权属：评估前应对委托评估的宗地各种产权证明进行审查，产权明晰，对于产权不明晰的评估项目不能接受委托。（3）严格确认宗地面积：土地评估对土地面积的准确性要求非常严格，评估时一定要以合法的产权部门颁发的土地使用面积为准，不能随变以某勘测机构出具的测量报告为依据。（4）合理计算价格：土地评估最大的风险也就是对价格的计算上，因此，评估中要求土地评估师一定要合理计算宗地价格，要认真分析影响宗地价格的因素，灵活运用各种土地评估方法，对估价对象宗地价格作出最恰如其分的合理估价。（5）作好审核工作：一个评估项目的好坏，评估审核起着关键的作用，作为一名土地评估师，一定要作好项目的审核工作，严防数据错位，计算失误。2如何防范行业风险：作为一名土地估价师，要想防范行业风险，首先应当自律。评