35号地块项目可行性分析报告

1、四平35号地块项目可行性分析报告一、项目建设背景四平市位于松辽平原中部，吉林省中南部，辽、吉、蒙三省区交界处，北背长春，南邻沈阳，多条铁路和高速公路交叉于此，是东北地区重要的交通枢纽和物流集散地。四平是吉林省南部重要的工业城市，建城已有百年历史，已经发展成为现代化大城市，市区建城区已达53平方公里，下辖二区二市二县，总人口341万，市区人口61.3万。从长远发展来看，作为东北交通枢纽、吉林省重要的工业基地、省域南部中心城市和生态宜居城市的四平，其经济将以城市工业化与规模扩张同步发展，同时也会为房地产带来大量的消费需求增长。二、项目的地理位置及优势1、地理优势。该项目位于东北四平市铁西区环城路以

2、东、师院北街以南、师院西街以西、科研路以北，步行至四平市人民政府仅10分钟，东面紧临吉林师范大学及师范附属中学和小学。铁西区是四平市政府所在地，行政、金融、商业的中心区，事业单位较为集中的区域，是四平高收入人群的集结地和居住地。该项目是铁西区西部土地出让的最后一片区域，地理位置较好，环境配套较为成熟，周边城市道路还未完成（师院西街在建，今年7月完成，师院北街于今年动迁，招标完成并开工建设），为四平城区内较好的住宅开发用地。2、环境优势。从项目规划看，35号地块项目环境优美，兼具居住与商业功能。小区内绿地面积较多，并且作为西部板块楼盘，这在片区乃至整个四平现有的住宅小区中并不多见，是提升小区品质

3、、改善居住环境质量的一大亮点。在此基础上，再辅以公司旗下的专属物业管理，将进一步体现小区的品位和档次。3、价位优势。我们对该项目的产品定位是“高端的项目品质及形象、中端的产品价格”。我们与同地段其他楼盘相比，作为新开楼盘，我们掌握着定价的主动权，合理的价位，更加显示出质高价宜的高性价比优势。三、项目的主要经济技术指标土地出让用地面积为35.68公顷，即535亩35.68万, 建筑密度28%，即10万，容积率2.2,即建筑面积78.5万（不含地下室），绿地率30%,建筑高度60，停车泊位每户不少于0.25，以上规划指标根据我们的意见可深化调整。根据上述指标，初步暂估计：a、沿街商业用房暂约4万（

4、一、二层）b、物业用房（会所）5000C、住宅74万，其中估四分之一建多层洋房20万，拆迁安置用房1万其余为高层53万，估计7000户d、不计容积率的地下室暂按40%算2800个估10万四、项目的定位与理念我们本着“高品位、多功能、有特色、优服务”的定位原则，努力把小区建设成为一个空间有序开敞，功能合理齐备，流线明晰现代，集生态、健康为一体的现代节能园林小区。公司的开发理念处处体现着“以人为本、品位生活”，辅以全日制的物业管理，在有限的空间里力争创建一个现代、自然、优雅、功能齐备合理的居住休闲环境。在规划布局上，遵循功能划分合理、动静结合、高低错落、疏密有致的原则，城市与自然交相呼应。在体现居

5、住休闲的同时，也关注人流、物流的通畅，商业气氛的集聚，在规划的指标控制内，合理配置商业区间，合理配置进出口，把此地块建成多功能的封闭式休闲花园小区。五、项目建设进度计划2011年6月，我公司同四平市四通城市基础设施建设投资有限公司达成土地转换协议；2013年7月前完成部分拆迁工作，通过招拍挂取得一期开发的土地使用权，并开始一期约5万平米开工建设。2014年9月一期达到预售条件开始预售。之后每年开工约15万方，并可以达到预售条件进行预售。2019年小区住宅全面竣工，进行小配套工程建设。2020年，进行物业移交和财务结算，小区全面交付使用。六、项目的销售预测（一）市场潜力分析1、随着城市化进程的不

6、断加快，城市人口的不断增加，以及衢州市政府对城市建设发展力度的加大，该地段将是衢城的中心，此区域的商住氛围将日趋浓厚。2、随着消费观念的更新，人们普遍认为在优质地段购买住宅，在提高居住质量的同时，更可以享受增值机遇。（二）销售收入预测 2013年开工面积5万，其中安置用房1万，用于销售住宅5万4000/（预计于2014年售完）=20000万元一层商业估2万9000/=18000万元其余商业及住宅71.5万（预计按每年7万的速度分9至10年销售）平均4500/=321750万元地下室2800个10万元/个=28000万元收入合计38.78亿元（三）销售价格分析1、铁西区西部的项目较多，对比性较强

7、，其中九洲金地华章小区多层住宅2011年9月开盘时均价已达到6500元/平方米，因此，我们认为本项目的销售定价是明显具有低价位优势，是较为保守的。2、从商业集聚功能来看，铁西区的西部片区大型商业、酒店也会随着大规模的房地产开发而形成，逐步成为四平的高档居住区和商业中心圈。区域价值和生活方式将在很大程度上进行升级，本小区的住宅和商业用房的价格有进一步向上的空间。3、公司资金实力雄厚，具有良好的品牌效应。公司注册资本1亿元，是四平目前唯一一家国家一级开发企业。公司将会在四平的广大消费者中形成了重合同、守信用，产品质量佳，物业管理规范的良好形象。4、市场定位准确，符合当前主导消费群体。主导户型建筑面

8、积在70-90平方米之间，是国家产业支持的住宅小区 ，适合中、低档住房消费者。5、价格定位低，市场竞争力强。在地理位置、户型结构、小区配套等相差不大的情况下，价格是市场竞争的最有效手段。公司初步拟定的销售价格是多层住宅均价4000元/平方米。该定价与目前周多层住宅4300-5300元/平方米的销售价格相比，市场竞争力强。评估认为，本项目多层售价应在4300元/平方米以上，公司的初步定价多层4000元/平方米明显偏低。评估时遵循谨慎原则仍按公司的初步定价进行测算。（4）、市场前景预测本项目地理位置优越，配套设施逐步完善，市场销售前景较好。公司计划到2014底止住宅预售5万平方米。上述进行销售收入

9、预测相对保守，随着项目运作后，相关条件的日趋成熟，销售升值空间将会进一步提升。七、项目投资概算、项目建设资金来源及使用计划（一）、投资估算1、土地出让金 32112万元，按地上建筑面积算409元/政府土地收益金400元/（按土地面积） 土地报批费估100元/（按土地面积）土地征用及拆迁费估400元/（按土地面积）房屋拆迁安置计入工程建筑成本则35.68万900元/ =32112万元2、土地契税5% 按地上建筑面积算20.5元/ 1606万元3、工程造价 按地上建筑面积算1400元/地上78.5万1400元/+地下10万（有人防工程）2000元/=12.99亿元4、城市基础设施配套费 按地上建筑

10、面积算40元/商业估4万60元/+住宅74.5万40元/=3220万元。5、前期工程费 按地上建筑面积算135.2元/（1）供热配套费 50元/（2）消防设施建设费 3元/ （3）人防结建费 30元/自建免交 （4）质量监督费 建安费的0.3% （5）定额管理费 建安费的0.1%（6）防洪基金 造价的1 （7）扶贫基金 造价的1 （8）图纸设计审查费 工程造价的1 （4）-（8）小计按报建造价1200元/7=8.4元/（9）规划设计费2万元/公顷 估71万 （10）规划测绘费9353元/图 估5万 （11）规划订桩费649元/点 估30万（12）固定资产投资许可证700元/栋 估9万（9）-（

11、12）小计115万 按地上建筑面积算1.5元/（13） 污水处理费 1元/ （14）水资源及补偿费1.8元/ （15）土地勘察测绘费、土地管理费、土地登记费 3.5元/（用地） 按地上建筑面积算1.5元/ （16）副食品调节基金1元/ （17）环境评价费 0.5元/ （18）园林绿化费 5元/M元/ （19）防雷检测基金 1.1元/ （20）房产登记费 按地上建筑面积算0.7元/ 其中：住宅 80元/件 非住宅 65元/件（100M以内）超过 每平方米加收0.3元 （21）预售许可证费0.2元/ （22） 自来水入网 6元/ （23）房屋销售手续费 3元/ （24）施工占道费 全免（25）新型

12、墙体材料扶持费 8元/实际估 5元/（26）散装水泥费 1.2元/ 实际估 0元/（27）拆迁管理费 住宅230元/户 （28）拆迁服务费 住宅 480元/户 公建 12元/M（29）渣土费 拆除建筑面积2元/M（27）-（29）费用已并入土地成本（30）三通一平 估 2元/（31）设计费 （含方案、小区管线绿化） 25元/（32）地质勘探费 1元/（33）房屋确权丈量费1元/（34）环境等检测费: 1.5元/（35）监理费： 5元/（38）其他 10元/小计135.2元/78.5万=10613万6、小区配套：(按地上建筑面积算190元/)供电：2800万，供水 （含室外消防工程）：1000万

13、排污 、排水：1000万道路、绿化、广场设施、物业管理配套等按配套施工面积400元元/估10200万小 计15000万6、筹资利息：按地上建筑面积算150元/资金平均按3亿122年+2亿122年=12000万7、开发管理费 按地上建筑面积算75元/按每年600万元10年=6000万8、销售费用 按地上建筑面积算115元/ 按销售额的2%算9000万元9、税金 按地上建筑面积算500元/ 营业税金及土地地增值税等按9% 4亿10、不可预见费 按地上建筑面积算0元/，将地下车库收益作为本项目开支含项目取得费、房屋拆迁补偿等估8000万支出合计：26.7451亿元（二）、建设资金来源项目总投资267451万元，其中公司自筹80000万元，申请对外贷款20000万元、其余部分通过商品房预售筹措，项目自筹资金占比30。 八、项目偿债能力1、项目盈利能力分析项目预计销售收入38.78亿元，预计新增利润总额12.03亿元，销售利润率31%，投资利润率150%，盈利能力良好。2、项目现金流量分析据预测，项目现金流入量约38.78亿元，项目现金流出量约26.75亿元，项目可为公司带