顺鑫朗郡整案工作总结

1、顺鑫朗郡工作总结一、销售数据总结1、住宅销销售情况况：住宅：本项项目共110855套房，销销售面积积：10006886.556平米米 根据证件办办理的要要求，顺顺鑫朗郡郡住宅销销售分为为3个阶阶段进行行销售：第一阶段是是1期开开盘阶段段，开盘盘时间是是20110年11月233日，截截止到220100年4月300日 开盘共7栋栋楼，可可售房源源共4688 套 销售套数：4622 销售售面积：422289.50 销销售合同同金额：312245446499 元 实现均均价：773888.477 元/ 销售售率：98.72% 第二阶段是是2期开开盘阶段段，开盘盘时间是是20110年5月222日，截截止

2、到220100年111月300日开盘共4栋栋楼，可可售房源源共 3310 套销售套数：3011 销售售面积 ：287720.63 销售售合同金金额：282228003799 元 实现均均价： 98828.49 元/ 销销售率：97.10%第三阶段是是3期开开盘阶段段，开盘盘时间是是20110年112月225日至至今开盘销售共共4栋楼楼，可售售房源共共3077套销售套数：84套套 销销售面积积 :90337.229 销售合合同金额额：86628442266 元 实现均均价：1115228.225 销销售率：27.36%（其中20011.2.117日三三次调控控前销售售56套，三三次调控控至今销销

3、售288套）累计销售套套数： 8447套 销售售面积： 7784994.772 销售总总金额：681101992544 实现均均价：886755.999元/2、商业销销售情况况：顺鑫朗郡开开盘时间间是20011年年4月112日集集中开盘盘开盘销售22栋楼，可可售房源源共22套套商铺 销售套套数：222套 销售面面积：223933.033 销售合合同金额额：36629448755元 实现现均价：151166.91 元/ 销售售率：1100%二、20110年至至20111年北北京市房房地产市市场的政政府宏观观调控及及对本项项目的影影响：从20100年到现现在，北北京市政政府共出出台了33次政策调调

4、控，其其目的是是打压房房价稳定定房地产产市场，对顺鑫朗郡影响较大的是第一次调控和第三次调控：1、第一次次调控的的时间是是20110年44月277日，此此次调控控内容对对本项目目销售的的影响主主要为以以下几条条：此次调控被被称为是是史上最最严肃的的调控政政策“国十十条”。此次次调控强强调严格格执行差差别化住住房信贷贷政策。对对购买首首套自住住房且套套型建筑筑面积在在90平平方米以以上的家家庭(包包括借款款人、配配偶及未未成年子子女，下下同)，贷贷款首付付款比例例不得低低于300%;对对贷款购购买第二二套住房房的家庭庭，贷款款首付款款比例不不得低于于50%，贷款款利率不不得低于于基准利利率的11.

5、1倍倍。 对对不能提提供1年年以上本本市纳税税证明或或社会保保险缴纳纳证明的的非本市市居民，暂暂停发放放购买住住房贷款款。自本本通知发发布之日日起，暂暂定同一一购房家家庭只能能在本市市新购买买一套商商品住房房。2、第二次次调控时时间是220100年9月月29日日，暂停停发放第第三套及及以上房房屋贷款款。3、第三次次调控时时间是220111年2月16日，此此次调控控内容对对本项目目销售的的主要影响响为以下下几条：对已拥拥有1套套住房的的北京户户籍居民民家庭、持持有北京京有效暂暂住证在在北京没没有住房房且连续续5年(含)以以上在北北京缴纳纳社会保保险或个个人所得得税的非非北京户户籍居民民家庭，限限

6、购1套套住房(含新建建商品住住房和二二手住房房)。对已拥有22套及以以上住房房的北京京户籍居居民家庭庭、拥有有1套及及以上住住房的非非北京户户籍居民民家庭、无无法提供供北京有有效暂住住证和连连续5年年(含)以上在在北京缴缴纳社会会保险或或个人所所得税缴缴纳证明明的非北北京户籍籍居民家家庭，暂暂停向其其售房。备注：第三三次调控控对顺鑫鑫郎郡的的销售影影响非常常严重，尤尤其是非非北京户户籍居民民家庭、无无法提供供北京有有效暂住住证和连连续5年年(含)以上在在北京缴缴纳社会会保险或或个人所所得税缴缴纳证明明的非北北京户籍籍居民家家庭，暂暂停向其其售房。这这一条款款直接导导致大部部分非京京藉的年年轻人

7、在在5年内内不能购购房，同同时也抑抑制了刚刚性需求求。由于本项目目在2期期和3期期销售阶阶段时，价价格已经经有了较较高的提提升，使使顺义区区大部分分的客户户已经不不能承受受此项目目的总价价，所以以，购买买本项目目的客户户逐渐被被市区的的客户及及非京籍籍的外地地年青人所取取代，第第3次调控控的出台台，直接接导致适适合购买买本项目目的客群群锐减，使使本项目目陷入缓缓慢销售售状态。三、住宅销销售工作作内容顺鑫朗郡一一期工作作内容：1、20009年110月销售部部正式组组建销售售团队，并并进行为为期一个个半月的集集中而系系统的培培训，全部人人员144名通过过考核上上岗。2、20009年111月至至20

8、110年11月进行行项目的的前期造造势及客客户的积积累和筛筛选工作作。3、由于当当时的房房地产市市场形式式较好，销销售部多多次进行行市场调调查后，制定定合理的的价格策策略和销销控策略略，以达达成首期期开盘热热销的态态势。4、为了本本项目能能成功推推向市场场，20010年年初项目目采用集中中领号方式式，使本本项目的的客户蓄蓄水量达达到预期期数量，也也为项目目成功开开盘奠定定了基础础，同时时也使顺顺鑫朗郡郡成为了顺义义区房地地产市场场的焦点点楼盘。5、20110年11月233日项目采取取集中摇摇号的方方式进行行公开发发售、开开盘，当当天现场场火爆，客客户购买买踊跃，达达成了本本项目一一期开盘盘当天

9、全全部认购购的热销销场面。6、20110年11月到22月中旬旬销售部部进行集集中签约约，胜利利完成公公司下达达的销售售任务，签签约超过过4000套。顺鑫朗郡二二期的工作作内容：1、20110年33月初到到5月222日，销销售部开开始进行行2期客客户的维维护和积积累工作作，同时时对北京京市住宅宅市场实实施监控控，以期期确定22期合理理价格体体系。2、20110年44月300日，北北京房地地产市场场受到第第一次政政府宏观观政策调调控的冲冲击，影影响了本本项目的的预期销销售，销销售部根根据实际际情况，立立刻调整整销售策策略，在在销售证证下来后后，快速速开盘，尽尽量减少少政策对对客户的的损失，将剩余的

10、房屋采用散卖的销售方式进行销售，开盘当天认购90套。3、根据22期成交交的客户户分析及及调控的的影响，销售部迅速调整销售方向，将目标客群转向市区，同时扩大推广力度和范围。4、针对受受调控影影响的购购房客户户，想办办法引导导客户，采采用其他他方式，使使客户符符合贷款款购房条条件。在在11月月底，顺顺利完成成2期房房屋的销销售工作作。顺鑫朗郡三三期的工工作内容容：1、在122月255日，顺顺鑫朗郡郡进行了了3期的的开盘销售售，由于于调控的的影响和和市场的的不确定定性，本本次开盘盘采用的的是随到到随买的的销售原原则，加加快销售售速度，抢抢占市场场份额。2011年1月销售55套，取得了不错的销售业绩。

11、2、在20011年年2月117日北北京市政政府进行行了第三三次调控控，调控控力度是是历来最严严厉的调调控，这次调调控直接接影响了了本项目目的销售售情况，以至在在3-99月，销销售部根根据政策策的影响响和变化化，在市区区进行了了不间断断的、针针对性的的巡展和和发单等等工作，同同时主动动出击到到旅游景景点进行行长期的的巡展工工作，但但是效果果并不明明显，销销售业绩绩仍然直直线下滑滑。四、策划工工作内容容本案推广工工作根据据销售进进度的安安排，主主要分为为一期、二二期、三三期推广广，主要要内容如如下：一期推广市场背景：09年年下半年年，顺义义区房源源逐渐减减少，政政策环境境相对宽宽松，广广大客户户对

12、于购购房及投投资的热热情持续续高涨，各各楼盘房房屋销售售情况良良好，导导致各在在售项目目价格进进入高速速增长阶阶段。但但进入111月份份后，随随着舆论论与民生生压力的的增大，国国家各部部门陆续续出台了了一些措措施，对对房价的的过快上上涨起到到了一定定的抑制制作用。政策回顾：2009年年11月月10日日，国土土资源部部下发1154号号文，对对各类城城市商品品住宅项项目单宗宗用地规规模提出出明确上上限，“最大地地块不得得超过220万平平方米”。2009年年12月月14日日中央经经济工作作会议指指出，要要增加普普通商品品住房供供给，支支持居民民自住和和改善性性购房需需求。2009年年12月月9日国国

13、务院常常务会议议决定，个个人住房房转让营营业税征征免时限限由2年年恢复到到5年。2009年年12月月14日日，国务务院常务务会议就就促进房房地产市市场健康康发展提提出增加加供给、抑抑制投资资投机、加加强监管管、推进进保障房房建设等等四大举举措。2009年年12月月17日日，国家家五部委委通知：对开发发商拿地地首付至至少500%的限限制。2010年年1月110日，国国务院发发布关关于促进进房地产产市场平平稳健康康发展的的通知。客群特点：本案一一期客户户主要以以顺义区区投资及及自住客客户为主主，以市市区东北北部自住住兼投资资客户为为辅。推广策略：渗透型型、集中中密集型型推广。临近开开盘期的的2个月

14、月内的推推广期是是宣传的的重点阶阶段。此此阶段不不仅是开开盘告知知、信息息发布的的最佳时时机，也也是客户户有效性性提升的的最好时时机。推广重点区区域：顺顺义城区区及周边边村镇，兼兼顾市区区东北部部客群推广主题： 十十万平米米顺义（杨杨镇）低低密电梯梯洋房 1月月盛装绽绽放，样样板间开开放策划重点工工作内容容：工地围挡、道道旗、售售楼处外外部形象象识别系系统。样板间及看看房通道道的设计计及装修修、装饰饰工作。销售道具、资资料的设设计及制制作。首期开盘采采用集中中抽号开开盘的形形式，策策划部积积极做好好场地、流流程、物物料、人人员等方方面的准准备工作作，保证证了开盘盘的顺利利进行。户外：顺平平路于

15、辛辛庄擎天天柱、顺顺平路与与杨镇一一街路口口广告牌牌、白马马路十字字路口擎擎天柱、天天竺花园园酒店楼楼顶广告告牌及部部分围挡挡的画面面更换。顺顺义城区区候车厅厅广告上上档。网络：以新新浪、焦焦点、搜搜房三大大网站的的网络广广告为主主，并配配合项目目开盘事事件进行行“软”、“硬硬”结合合的推广广方式。11个月内内15万元元左右的的推广力力度。巡展：时间间待定，除除国泰外外，利用用各村镇镇集市进进行广泛泛派单。短信：时间间待定，100-150万客群的短信发布。计划70%铺向顺义区域，30%针对市区朝阳、海淀等东北部地区客户电视广告与与12月月8日起起在顺义义电视台台一、二二套播出出。二期推广（22

16、.144日-111.330日）市场背景：09年年底出台台的系列列政策对对市场的的过热发发展起到到了一定定的抑制制作用，但但作用有有限，高高涨的消消费信心心与热情情促使着着房地产产市场继继续高开开高走、价价量齐涨涨。4月月20日日“新国十十条”出台昭昭示着政政府对强强制干预预房地产产市场过过快、过过热发展展的决心心，也是是新一轮轮调控的的集结号号；4月月30日日北京市市的严厉厉的执行行细节出出台为骤骤热的北北京市场场强泼一一盆冷水水，5-8月，市市场成交交量大幅幅下降，成成交价格格基本平平稳，但但进入99月后随随着大批批新盘的的低价入入市及政政策影响响力的下下降，带带动市场场开始小小幅反弹弹。客

17、群特点：二期由由于政策策、价格格等方面面原因顺顺义本地地客户比比例有较较大幅度度下降，特特别是本本地投资资类客户户基本为为零；与与之对比比市区东东北部客客户所占占比例明明显提升升，为主主力客群群之一。推广策略：高性价比塑塑造强调首付较较低的优优势，表表现产品品具备较较高的性性价比。 分渠道两极极宣传针对目标客客群的特特征，我我们将利利用不同同的推广广渠道分分别针对对两类客客群作出出不同内内容的宣宣传推广广，同时时配合销销售节点点安排，运运用多种种推广手手段，集集中时间间密集推推广。 样板展示利用样板街街区、主主题公园园的样板板展示，加加强产品品的实景景打击力力，展示示项目高高品质楼楼盘形象象，

18、促进进客户更更快成交交，同时时建立良良好的口口碑传递递。口碑传播 充充分利用用1期老老客户资资源，推推出老介介新政策策，鼓励励老客户户介绍新新客户购购房。推广主题：首期开盘售售罄 新房加推推 低密阳阳光两居居 首付付15万起起推广手段：为了深挖顺顺义本区区域客户户，3月月17日日前，所所有户外外及候车车厅内容容更换完完毕；短短信、网网络广告告从3月月份开始始上档，对对市区东东北部客客户进行行一轮推推广；44月8日日4月111日参参加国贸贸春季房房展会；同时利利用巡展展、看房房团等方方式加大大推广力力度。样板街区于于4月99日前打打造完毕毕，3居居样板间间也于55月初投投入使用用。三期推广（11

19、2月11日至今）市场背景：20100年年底底短暂的的“小阳春春”促使政政府再次次加大调调控力度度，20011年年2月117日北北京市出出台了“史上最最严厉的的房地产产调控政政策”，对本本市户口口购房和和非本市市户口购购房采取取了苛刻刻的限制制，市场场急转，价价量齐跌跌，20011年年半年北北京市房房地产成成家量不不足去年年同期的的一半。截截至目前前政策对对市场的的打击仍仍在持续续。客群特点：北京市市东北部部的刚需需客户成成为购房房主力，特特别是220100年年底底开盘的的12号号楼，其其客户外外地人在在京务工工人员占占了绝大大比例。但但进入220111年2月月17日日后，严严苛的政政策极大大地限制制了外地地人购房房，北京京市东北北内刚需需客户成成为购房房主力，同同时也出出现了部部分养老老为目的