租转商铺要注意

1、租转商铺要注意租转商铺要注意2008年10月17日 评论(1)|浏览(29)点击查看 原文租铺要谨慎接手转租店要谨慎我们经常在一些小报中，或者商店外面， 见到各类商店转租的信息。他们大都打着旺铺转 租的旗号。在选择转租店时，一定不要被这些吸 引人的文字迷惑，仔细想想，就不难发现：这家 商店的生意不好做，经营者急于脱手。小故事：有一位想开店的年轻人，经不住广 告的诱惑，受让了一家书店。事先几位朋友都劝 他要慎重，他却孤注一掷。结果一败涂地，后来 才猛然醒悟，悔不该当初。有的商店转让时看上去生意红火，其实是 虚火。有一老板在某小区门口开办了一家建材 店，他预测该小区居民装修已接近尾声时，就打 出了

2、低价转让的招牌。看到他生意那么红火，一 时间许多人纷纷求让。几位老板甚至为这个店面 争得不可开交。经过激烈角逐，最终名花有主，低价转让实际上成了高价卖出，仅转让费的利 益，就相当于平时开店好几个月的利润。毋庸置 疑，吃大亏的当然是那些受让者。当然，也有一部分店面，确实是店主迫于 客观原因才转让的。但到底是虚火还是红火，就 需要用你的火眼金睛去洞察了。如果你深谙这一 行，有自己独到的经营思路，并有一定的经济实 力为后盾，那么不妨受让商店，使濒临倒闭的商 店起死回生，说不定还真能抱个金娃娃呢。接手转租店的注意事项：在和转租人谈判时，不要轻易相信转租 人生意之外的理由，贸然接手转租店是极危险的。不管

3、转租人所说的转租理由是什么，你都应 设想他们是因为经营失败而转让的。找出导致他们经营失败的原因，是行业 原因，还是经营失策等等。如果你对接手这家商店有兴趣，就要通过 实际调查分析，从中找出到底是什么因素对经营 起了抑制作用。原因肯定是存在的，通过自己的 观察，走访他原来的员工、附近居民及同行，不 难得到实质性的答案。不查明真正导致转租的因 素，不加以任何改进，以为接手就可经营，就指 望商店带来利润，多半会重蹈别人的覆辙。如果 真的找不到什么原因，不如放弃。如果你要整体接手积压货物较多的店， 最好核实一下存货的具体价值。这些存货肯定已 不具有原来的价值，甚至可能是一文不值的死 货，不要以为转租方

4、大降价你就占了便宜。存货 太多，既使流动资金减少，还有可能全部砸在你 的手里。至吓寸候极有可能因贪图小便宜而吃大 亏。如果你确定已经找到原因，不管你改不 改变原有的经营行业，你都必须在经营上重新定 位。当然，我们不能说某一行业是亏损行业， 某一行业是赚钱行业。接手转租店也不是一定会 亏，只要你善于经营，在某种程度上，还是能够 成功的。租铺谈判的注意事项在初步选定开店的地点后，还应作进一步 的全面考察，对相关的情况做一定的调查分析 后，方能决定是否最后定点在这里。这时，你可 以从以下几个方面进行考察：1、店面情况调查小故事：小李子想开一家书店，从别人手里 买下了一个店面。这个面积达 30平方米的

5、店面 在一所高校附近，每天的客流量相当可观，价钱 相对来说还比较便宜，一共 3万元。小李子以为 捡到了便宜，有点得意忘形。他又花了二万多元 装修，不久就隆重开张了。一个月后，政府一纸 拆违通知书让他半天没有回过神来。原来， 上家通过内部关系得知店面迟早要拆，便来了个 金蝉脱壳所以，在租买店面之前，一定要对店面的 大背景情况作一番仔细的调查了解，以免上当受 骗。2、房东背景调查刘仲文在广州打了五年工，有了一点积蓄， 很想开家店为自己打工。他叫上几个朋友，满大 街寻找店面，后来还真的让他们找到几家挂着转 让字样的店面，便迫不及待地与之谈判、交付定 金甚至租金。其实他的这种做法是极其草率的， 很容易

6、带来一系列的后遗症。为了开店成功，他 们最好先从侧面打听到真正的房东（即产权所有 者），对其背景情况基本了解，觉得可靠后再和 他谈判。一般最好直接与真正的房东谈，如果房 东表示已将承包权出租，不愿再插手时，那你再 和现在的店主谈判也不迟。还有一点很重要，你 一旦谈判成功，要注意让房东把以前的租赁人姓 名改成你的姓名。3、房租价位谈判房租对每一个开店的人来说，是最敏感而 又最现实的内容。说它敏感，是因为它和钱挂钩, 租金太高会让你负担不起，一分钱一分货，太低 又找不到好店面。说它现实，是因为这是我们不 得不面对的问题，除非你不开店，或者自己有店 面。而大多数情况下，我们都得租用店面，那么 和房东

7、讨价还价就不得不摆上开店的议事日程。 在与房东侃价前，你自己心里首先要有一个谱， 也就是先自定一个能够接受的最高价，这个价位 必须是：你觉得自己有实力负担得起；在这个价 位下，估计有钱可赚；向附近类似的门面打探一 下，价位是否基本一致。在和房东谈判时，根据 你设定的最高房租，比较房东绐出的房租，权衡 后进行讨价还价，这样才可以得到合理的价位。4、在谈判中，缴付房租的方式也是一个很 重要的方面。通常情况下，缴付房租有按月结算、定期 缴付和一次性付清三种方式。也有一些房东除了 要支付固定的月租金外，还要根据你的经营状况 分享一定的利润。如果房东提到这一点，而你也 愿意，双方要把它作为重点来谈判。因

8、为这其中 有许多不确定的因素，处理不当，会引起争议。 付款的方式可以按月结算，这样能及时结算，以 免拖久了增加计算难度，而且双方都会满意。有 的店面定下的是一年或两年的租金，如果你要续 租，往往要按一定的比率逐年递增。这种情况下 最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。如 果你有了新的店面或想停租时，就不会损失保证 金。还有的店面是长期租的，一租就是十年二十 年。对于这种店面，你要看清楚了，不仅要调查 好政府规划与政策，还要预计这个店面以后的发 展潜力。因为从长远看，门面的房租总体是呈上 升趋势的。如果你有足够的资金，同时也看好这 个店面，你可以一次性将房租付清。5、其他条件与房东谈判，除了谈

9、租金外，还要注意附 加条件，这可以使你节省不少开支。有很多店面 出租，都要求支付押金，你在谈判时应尽量说服 房东免付押金。一些黄金地段的店面押金通常很 高，虽然这钱最终还是你的，但如果你一直经营 下去，这笔钱也就等于搁死在那儿，对于一个资 金紧张的创业者来说，这也是一个不小的包袱， 如果谈得好，完全是有可能卸掉的。另外，你在租房前对店面现有情况应该了 解清楚，如装修状况、设备状况等，然后通过谈 判，最好要求房东在出租前对门面进行基本的整 修，拆除原有已经报废无法使用的设备，对店面 的房顶、地板、墙壁尽量作一些维修，添置水电 设施等。别让租金成心病员工开销、水电费、电话费、税收都是小 开销，惟独

10、房租占了大头，让开店创业者头痛。 租金往往会占去月开销一半，所以，租金贵贱直 接导致生意成败。商铺租金在一个老板心中地位特殊，几乎 已成为创业者考虑的最重要的因素，但也绝非是 租金贵，生意就一定会做砸。也就是说，只要租 金方面的开销不等同于整个生意的全部支出，那 么，这生意还未盖棺定论，仍旧存在咸鱼翻身的 可能。市场永远在变化，中国人尽皆知这句话，足球是 圆的，所以，租金的多少也只是一个相对的概念 有人每月开销几万元，但却大把大把地赚钱；有 人每月只需开销2000元的铺面租金，却步履维 艰。生意的成败绝非租金多少说了算，创业者要 看的是性能价值比。同样面积的铺面，淮海路上 2万元是不是要比上海

11、某个不起眼的地方的 2000 元合算？都说闻香识女人，好的商铺却不一定要通 过租金的贵贱来衡量。那么，什么样的商铺才称 得上极品店铺呢？这虽然是相对的，但也可以绝 对地讲：能让老板赚钱的商铺就是好商铺。好商 铺往往躲在租金后面，商铺好与不好不只是由租 金说了算。一般来讲，租金越高就代表该商铺的经营 价值越高，如果创业者实力非凡，自然应该以高 标准来要求自己。那些能喊得起价的商铺当然不 是等闲之辈，要么坐拥繁华闹市口，要么周边有 着川流不息的消费群。北京服饰市场的一个小摊 位可以几易其手租金却不断上升，有人甚至愿意 每月出几万元来争取一个几平方米的小摊。这样 的高价并非事出无因：淮海路给了它氛围

12、，华亭 服饰市场给了它口碑，即使是再小的一个摊位， 它也没有不贵的道理。但也不是说铺面租金越高就越值得租用， 租金上也可能被人做足了文章，到底这家铺面值 不值得投资，创业者必须睁大眼睛看清才行。有 些商铺已经被投资者们爆炒了一遍，一些铺面的 租金价格已经相当离谱，就像股价浮在天上的股 票，谁碰都等于抱个炸弹在怀里。其实，衡量一家铺面值不值主要看其性能 价值比，除此之外就需要看经营者自身是否够聪 明了。有一位老板将品牌内衣店开在五角场，每 月1. 35万元的铺面租金绝非当地其他铺面可以 望其项背，但周老板却仍能从中狠狠赚了一把。避免租赁合同陷阱在承租铺面时可能面临许多不可预测的因 素，假如出现这

13、些因素而导致铺面无法经营下去 时，如果租户未在合同中约定此时的合同解除 权，就得继续支付租金，承受损失。为避免这类 陷阱，铺面租户应争取在铺面租赁合同中载人下 列条款：承租方在出现下列情形之一，无法继续 经营时，有权通知出租方终止铺面租赁合同，并 不赔偿出租方的损失：出现战争、地震、台风、 雷暴、城市暴动等情形；政府决定拆迁铺面；政 府在铺面前50米内、左右两边各200米内修路、 改路、扩路、建桥、整治市容或其他政府行为； 承租方因经营不善严重亏损达三个月以上。当 然，要进一步避免因上述情形造成的铺面装修费 用的损失，还必须预先调查清楚。订立商铺租赁合同还须特别注意以下几点 法律问题：承租人的

14、主体资格。商铺作为不动产， 其出租人必须是商铺的所有权或者使用权人，若 是所有权人，应依法取得房地产权证；若是使用权人，应有合法租赁凭证及允许转租的书面证 明。另外，房屋有共有人的，还须经过共有人书 面同意。租赁物的用途。租赁商铺必须确认房 ) 租赁物的用途。租赁商屋用途为商业用房。否则, 无法办理营业执照。租赁期限。根据合同法214条的规 定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超 过部分无效。转租。因商铺经营风险较大，故在经营 状况不佳时，可能会涉及将商铺转租的问题。出 租人是否允许承租人转租，应在租赁合同中予以 明确。若承租人未经出租人同意转租的，出租人 可以解除合同。装修补偿。首先，

15、出租人与承租人应在 租赁合同中明确出租房屋能否装修；其次，双方 应约定，在租赁期结束或因其他原因解除租赁合 同后，对装修如何进行处理。在对装修处理方式未作约定的情况下，若出租方违约，致使租赁合 同解除，出租方应赔偿承租方装修损失；若承租 方违约，但装修对承租方确有用处的，出租方亦 应对承租方适当补偿。租赁合同登记。在租赁合同成立后，合 同当事人应将租赁合同送至房管部门登记备案。 未经登记备案的租赁合同亦是有效合同，但不具 有对抗第三人的法律效力。第四节友情指点这些地方慎开店开店选址，应对不宜开店的区域心中有数。 最常见的有下面几种：1、在坡路上在正常情况下，商店场所地面应与道路路面 基本处在一

16、个水平面上，这样比较有利于顾客人 店，被认为是理想的地理位置。商店设在坡路上, 一般认为是不可取的。然而，有一些商店会遇到 此种情况，如位于山城的商店。因此，如果商店 不得不设在坡路上的话，就必须考虑在商店与路 面间的适当位置设置入口，以方便顾客进出。另 外，在橱窗的位置、通道的安排、商品的陈列等 方面，都应当有适当的设计。2、路面与商店地面高低悬殊这种地方不宜开设商店。但是，在寸土寸 金的都市中，在地下、楼上的楼层或在有几级台 阶的房屋开设商店，却是常有的事情。遇到这种 情形时，对于商店的门面、人口、天花板和招牌 等设计安排便应特别注意，既要有利于吸引顾客 进入店内，又要方便出入，楼梯、阶梯

17、门的宽度 尤应仔细推敲一番。3、快速车道边随着城市建设的发展，高速公路越来越多。 由于快速通车的要求，高速公路一般有隔离设 施，两边无法穿越。公路旁也较少有停车设施 因此尽管公路边有单边的固定与流动顾客群，也 不宜作为开店选址的区域。人们往往不会为一项 消费而在高速公路旁违章停车。4、居民少或人口增长慢的地方这种地区不宜作为商店的新店址，这是因 为在缺乏流动人口的情况下，有限的固定消费总 量不会因新开商店而增加。选址经验谈下面几个地方是我们开店所积累起来的经 验，作为一个刚刚踏人这个行业的创业者来说， 如果没有什么特别的绝招，选址最好选在下面这 些地方，然后再做一个调查。交通便利的地区，或者在几个主要车站 的附近。可以在步行不超过 20分钟的路程内的 街道设店。街道两侧，以行人多的一边开店为好。接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、 公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近， 一方面可吸引出入行人经过，另一方面易于顾客 记住商店的地点，来过的客人向别人宣传介绍， 会比较容易指引人光顾。选择人口有增加趋势的地方。企业、居 民区和市政的发展，会给商店增添