商业广场项目造价评估

1、商业广场项目估算土地契税：2974万元*4%=119万元补交土地款项：333万元行政事业规费：364.6（市政基础设施配套费，综合技术服务费）+212.6新型墙体专项费、城市教育附加费）=577万元人防易地建设费：112万元拆迁补偿费：23*13+46*31=1725万元前期工程费：48万元（勘探费）+10万元（可行性研究费）+340万元（环境、规划、建筑设计费）=398万元项目三通一平费：45万元档案管理费16.4万平方米M2*1元/M2=16万元测绘放线验收费：16.4万平方米*2.2元/M2=20万元后期建筑图纸修改费160万元白蚁防治费：16.4万平方米*2元/ M2=37万元工程质量

2、监督费：16.4万平方米*5元/ M2=80万元工程招标费：16.4万平方米*2元/M2=37万元图纸审查费：16.4万平方米*1.5元/M2=25万元高层抗震审查费：16.4万平方米*0.5元/M2*0.6=5万元防雷审查费及防雷报告测试费：16.4万平方米*1.2元/M2=20万元卫生审查费：16.4万平方米*0.2=3万元绿化破道口费用：40M*5000元/M=20万元工程保险费：16.4万平方米*1400元/m2 *0.05%=11万元工程监理费：16.4万平方米*5.5元/m2=120万元市政排污设施接口费：16.4万平方米*4元/m2=30万元施工合同鉴证费印花税：16.4万平方米

3、*1400元/m2*0.04%=9万元深基础安全加固措施费：5000平方米*40=200万元建安成本：16.4万平方米*1400元/M2=23000万元水电及设备成本：16.4万平方米*（60+160）元/M2=3608万元消防专项费：16.4万平方米*48元/M2=787万元智能化施工费：16.4万平方米*15元/M2=246万元电力配套费及施工费（含引进1万伏电揽一条）：16.4万平方米*55元/M2=902万元水设施配套费及施工费：16.4万平方米*元/M2=140万元燃气配套费：460（含沃尔玛的燃气点）*2800户=128万元排水管网施工费：16.4万平方米*12元/M2=197万元

4、景观绿化费及楼前广场围墙：16.4万平方米*30元/M2=492万元有线电视费：1046*120元/户=13万元电信宽带配套费：30万元环境评估报告费：16.4万平方米*1元/ M2=16.4万元室内空气检测费：16.4万平方米*0.5元/ M2=8万元沉降观测费：16.4万平方米*0.30元/ M2=5万元房屋面积测定费：9.1万平方米*1.4元/ M2+4万平方米*2.3万平方米=21.9万元商品房预售登计费：（9.1万平方米+4万平方米+0.24万平方米+0.17万平方米）3元/ M2=41万元消防工程检测费：16.4万平方米*1元/ M2=16.4万元物业公司启动资金：16.4万平方米

5、*万平方米=82万元决算审核及财务审计费：16.4万平方米*5万平方米=82万元沃尔玛加固费用：估600万元商场装璜及电梯大堂合用前室装璜：估500万元费用造价合计：35177.7万元开发财务成本：35177.7万元*4%=1400万元可销售的房屋费用：52544万元住宅及公寓91400 M2*4200元/ M2=38388万元（按均价4200元/M2考虑）2）一层商场按现有划分可销售面积： 7000 M2*23000元/ M2=5647万元（按均价23000元/M考虑）3）二层商场按现有划分可销售面积：1501 M2*10000元/ M2=1501万元（按均价10000元/M考虑）4）三层商

6、场按现有划分可销售面积：1501 M2*8000元/ M2=1201万元（按均价8000元/M考虑）5）四层商场按现有划分可销售面积： 10435 M2*5000元/ M2=5218万元（按均价8000元/M考虑）6）地下负一负层仓储而按现有划分可销售面积： 2356 M2*2500元/ M2=589万元48、销售成本（包括代理费1%；广告费、活动费、样板房、售楼部等）：52544万元*（1%+2%）=1576万元营业税（含城建税及教育附加税）：52544万元*5.5%=2890万元土地增值税：255万元贷款银行利率：1500万元水利基金：52544万元*0.06%=31万元投资银行利率：42

7、829.7万元*2.2%=942万元不可预见费：42829.7万元*1%=428万元二、三层出租利润（按四十年考虑，租金按37元/月估）：8893万元沃尔玛租金：17322 M2*37元/ M2*12*40=30764万元需还新站区的租金：一层：1095 M2*37元/ M2*12*40=1945万元二层：6846 M2*37元/ M2*12*40+2704 M2*25元/ M2*12*40=12158万元+3245万元=15403万元三层：3560 M2*37元/ M2*12*40+827 M2*25元/ M2*12*40=6323万元+992万元=7315万元万好置业理论可分存：30764万元-1945万元-12158万元-6323万元=10338万元房屋租赁税：10338万元*12%=1241万元裙房三层办理房产证费用：4250 M2*8000元/ M2*（3%+4%）=238万元合计：10338万元-1241万元-238万元=8859万元总价：52544万元+8859万元=