上海中信广场定价报告课件

1、中信广场价格研判中信广场价格研判项 目 认 知新兴CBD地域，超5A甲级写字楼项 目 认 知新兴CBD地域，超5A甲级写字楼总建筑面积147140总占地面积15535建筑高度55层标准层面积2200电梯18台（三菱）物业管理公司仲量联行用地属性办公：102466商业：18705车位：320个具备超5A甲级写字楼品质14米超高大堂228米地标建筑环保外立面设计众多电梯配置项目产品分析总建筑面积147140总占地面积15535建筑高度55层项目产品分析VIP电梯（示意图）VIP卫生间（示意图）VIP电梯、VIP卫生间地设置，体现高端物业的品质细节项目产品分析VIP电梯（示意图）VIP卫生间（示意图

2、）VIP项目地段分析本案属于北外滩CBD区域，毗邻上海规划中的航运中心项 目 效 果 图海宁路四川北路陆家嘴金融区项目区域图航运中心北外滩CBD本案位于市级商圈四川北路商圈核心地带，交汇于虹口区主干道海宁路北外滩CBD四川北路核心新兴CBD核心区域，具备规划中航运中心产业支撑项目地段分析本案属于北外滩CBD区域，毗邻上海规划中的航运中未来的北外滩将与小陆家嘴、外滩形成浦江黄金三角，成为上海最为重要的商务中心。北外滩200万平米高端写字楼规划堪比纽约的曼哈顿，香港的中环，巴黎的LaDefence。项目地段分析未来的北外滩将与小陆家嘴、外滩形成浦江黄金三角，成为上海最为距黄浦江最短距离900余米距

3、苏州河最短距离410余米本案汇集苏州河、黄浦江双重景观资源，虽江距较远，但视野开阔具备良好的景观资源项目景观分析距黄浦江最短距离900余米距苏州河最短距离410余米本案汇集产品地段景观本案的产品、地段、景观三大核心卖点，是本案进行价格研判的重要依据超5A甲级办公楼北外滩CBD享受黄浦江、苏州河景观资源产品地段景观本案的产品、地段、景观三大核心卖点，是本案进行价本项目价格研判两大方法1 、市场比较法：2、收益还原法：以上海现在售的顶级品质办公作为参照，进行参数比较，以上海核心CBD区域办公租赁市场为准绳，以同品质物业租金收益反推其售价，本项目价格研判两大方法1 、市场比较法：2、收益还原法：以上

4、市 场 比 较 法通过沪上同品质办公物业比较，本案的销售价格在48000-52000元/平米中融碧玉蓝天国际客运中心东亚银行金融大厦市 场 比 较 法通过沪上同品质办公物业比较，本案的销售价格北外滩标志性办公地址：上海市虹口区东大名路358号总建筑面积:约为55万平方米，其中地上部分约30万平方米，地下约20万平方米物业组成：14幢单体办公楼目前推案：1栋20层、6栋7层标准层面积：,500开发商:上海港国际客运中心开发有限公司 开盘日期：2008-07-31租金报价：元平方米天项目概况国际客运中心2008年11月15日，包括中国中化集团、中国远洋运输集团、中国海运集团、上海房产、上海建工、上

5、海港务集团、世界第二大集装箱班轮公司地中海航运公司等7大集团与上海港国际客运中心开发有限公司签 约，表示将集体进驻北外滩办公楼。当时签约计划总投资额预计将达到70亿元，其中大部分将用于购买写字楼。收购情况北外滩标志性办公地址：上海市虹口区东大名路358号项目概况国上海港国际客运中心北外滩一线江景办公楼，毗邻滨江绿化黄浦江一览无余景距黄浦最短距离90余米上海港国际客运中心北外滩一线江景办公楼，毗邻滨江绿化距黄浦最国际客运中心成交价格：该案目前均价预计60000元/平米本案于2008年11月开盘，至今销售期12个月共推出办公面积（含地下层）共计98216平米，去化面积92013平米去化率93.7%

6、 ；共推出7幢办公物业，其中东大名678号8层独幢办公楼、东大名658号8层独幢办公楼、东大名670号6层独幢办公楼、东大名628号20层独幢办公楼、东大名668号5层独幢办公楼、东大名638号8层独幢办公楼已成交，东大名578号4层独幢办公楼未成交共推出车库面积106590平米，去化54769平米，成交情况已售物业分析已售物业号牌：东大名678号总建筑面积：14493平米建筑形态：地下3层地上8层成交均价：44000元/平米已售物业号牌：东大名658号总建筑面积：16482平米建筑形态：地下3层地上8层成交均价： 38000元/平米已售物业号牌：东大名670号总建筑面积：15258平米建筑形

7、态：地下3层地上6层成交均价：35000元/平米已售物业号牌：东大名628号总建筑面积：25328平米建筑形态：地下3层地上20层成交均价：55000元/平米已售物业号牌：东大名638号总建筑面积：14493平米建筑形态：地下3层地上8层成交均价：59500元/平米 上海国客局部效果图（前排右四即为此次预售的3号楼）已售物业号牌：东大名668号总建筑面积：14493平米建筑形态：地下3层地上5层成交均价：47500元/平米2008年11月整栋成交2008年12月整栋成交2009年1月整栋成交2009年1月整栋成交整幢集中收购是此项目销售特点，办公销售率93.7%2008年11月整栋成交2008

8、年11月整栋成交物业号牌：东大名578号总建筑面积：6203平米建筑形态：地下1层地上4层报价：58000元/平米未成交国际客运中心成交价格：该案目前均价预计60000元/平米本案陆家嘴CBD办公地址：上海市浦东新区银城中路8号 开发商：上海中融置业发展有限公司总建筑面积：约7万平方米开盘日期：2006-10-14建筑形态：1栋42层 标准层面积：2,000租金报价：79元平方米天项目概况收购情况09年8月上海农村商业银行收购为15-23层8个楼面(其中，21层为备用房和避难间)、26-27层两个楼面，以及101、106、201、203这四间商业用房中融碧玉蓝天陆家嘴CBD办公地址：上海市浦东

9、新区银城中路8号 项目概况收距离黄浦江370余米浦江双辉大厦施工地（浦江双辉规划为两幢49层总高为208米的双子楼）本 案中融碧玉蓝天景观受浦江双辉大厦影响严重，已难以体现一线江景物业价值距离黄浦江370余米浦江双辉大厦施工地本 案中融碧玉蓝天景观8-12层共46套于2007年8月成交，成交均价为44959元/平米24-25层于2008年3月成交，成交均价为68000元/平米39层于2008年5月成交，成交均价为72995元/平米35-36层于2008年8月成交，成交均价为59146元/平米33-34层于2009年7月成交，成交均价为66148元/平米15-20 、22-23 、 26-27层

10、于2009年8月成交，成交均价为49705元/平米中融碧玉蓝天成交价格： 该案目前均价预计65000元/平米成交表现上海农村商业银行收购本案于2006年10月开盘，至今销售期37个月共推出办公面积（含地下层）共计54562平米，去化面积42184平米去化率77.3% ；共推出车库面积5280平米，去化946平米，（上海农村商业银行购得）成交情况中钢集团收购目前仅销售6-14层低区房源，以整层形式销售，其余不进行销售，处于惜售状态，企业入驻率60-70%个人形式集中收购8-12层共46套于2007年8月成交，成交均价为44959陆家嘴标志性办公地址：花园石桥路66号（靠近陆家嘴环路）开发商：高鹏

11、（上海）房地产发展有限公司总建筑面积：约8.7万平方米开盘日期：2008-02-29 建筑形态：1栋42层 标准层面积：2,000租金报价：6.58.5元平方米天项目概况东亚银行大厦收购情况09年月香港东亚银行向高鹏公司购置高宝金融大厦10层（10层写字楼约11亿,并取得了该大厦的冠名权,高宝金融大厦更名为东亚银行金融大厦)。陆家嘴标志性办公地址：花园石桥路66号（靠近陆家嘴环路）项目距离黄浦江210余米东亚银行大厦景观受汤臣一品、香格里拉酒店遮挡，也难以体现一线江景物业价值距离黄浦江210余米东亚银行大厦景观受汤臣一品、香格里拉酒店39层于2009年7月成交，成交均价为 62800元/平米2

12、3-26层于2009年4月成交，成交均价为 57360元/平米21层于2009年4月成交，成交均价为 53300元/平米22层于2009年4月成交，成交均价为 54300元/平米27层于2009年4月成交，成交均价为 58900元/平米28层于2009年4月成交，成交均价为 60100元/平米37层于2009年4月成交，成交均价为 61300元/平米2层于2009年4月成交，成交均价为 42430元/平米东亚银行金融大厦成交价格：该案目前均价水平58000元/平米东亚银行收购本案于2006年10月开盘，至今销售期37个月共推出办公面积（含地下层）共计54562平米，去化面积42184平米去化率

13、77.3% ；共推出车库面积5280平米，去化946平米，（上海东亚银行购得）成交表现成交情况目前只租不售，企业入驻率80% 39层于2009年7月成交，成交均价为 62800元/平米2景观产品地段总分本 案中 融（权重40%） 客运中心（权重40%） 东 亚（权重40%甲级办公聚集区/国际性金融贸易聚集区/地铁2号线未来甲级办公聚集区/航运中心规划/地铁12号线在建甲级办公聚集区/国际性金融贸易聚集区/地铁2号线离江900米，目前没有高层遮挡视野开阔，13层即可观江未来甲级办公聚集区/四川北路商圈/地铁3/4/10号线在建离江90米，已不再可能有高层建筑影响视野，绝对一线景观离江210米，受

14、在建的高层建筑影响严重，难显一线景观离江370米，受在建的高层建筑影响严重，难显一线景观分数100权重50%权重30%权重20%分数120分数130分数130独栋7层办公/8部电梯/350个车位/标准层面积1500平米55层超高层/18部电梯/320个车位/标准层面积2200平米43层超高层/20部电梯/350个车位/标准层面积2000平米42层超高层/13部电梯/358个车位/标准层面积2000平米分数100分数150分数120分数115分数100分数120分数100分数100总分129总分121总分118景观产品地段总分本 案中 融（权重40%） 客运中心（权重100*60000/129*

15、40%+100*65000/121*30%+100*58000/118*30% ）=494661元/平方米项目目前价格48000-52000元/平方米本案市场比较法均价在48000-52000元/平米100*60000/129*40%+100*65000/12收 益 还 原 法通过上海甲级办公楼租赁市场的推算，本案的销售价格在39000-41000元/平米收 益 还 原 法通过上海甲级办公楼租赁市场的推算，本案的销评估公式其他参数理论售价=年租金/还原率随着北外滩商务地位的日益凸显，中信广场势必将成为顶级写字楼标杆。参考项目选取标准：1、核心CBD；2、顶级品质办公项目租金回报根据高力国际第三

16、季度报告，三季度上海甲级写字楼市场的整体毛收益率回落至约7.5%。当期一年期国债利率2.6% ；09年7月最新上海基准点房地产价格指数98.5；估价时点房地产价格指数100.1参考租金参考项目1234目前，全市甲级写字楼租金走势企稳回升，而顶级写字楼租金主要集中在7-11元/平米/天之间，结合本案目前实际情况，修正参考租金均价在5.5元/平米/天价格研判程序收益还原率=（一年期国债利率+租金平均利润率）/2 （估价时点房地产价格指数/基准点房地产价格指数）基准还原率行业修正系数评估公式其他参数理论售价=年租金/还原率随着北外滩商务地位的全市甲级写字楼分布特征外环中环内环上海市外环区域地图虹桥南

17、京西路小陆家嘴人民广场淮海路徐家汇上海市甲级及以上写字楼集中在人民广场极其周边，主要分布区域为南京西路、人民广场、淮海中路、小陆家嘴、徐家汇以及虹桥开发区。小陆家嘴区域甲级及以上写字楼达19栋，占全市总量39.5%，是目前为止甲级写字楼集中度最高的区域。浦西主要集中在淮海中路，共有13栋甲级及以上写字楼，占全市总量的11.4%。核心CBD、金融积聚区成为甲级写字楼的主要分布地数据来源：易居中国CRIC全市甲级写字楼分布特征外环中环内环上海市外环区域地图虹桥南京项目名称地址租金（元/平米/天）越洋广场南京西路1627号 8-11世纪商贸广场长乐路989号 8.5-11时代金融中心浦东新区银城中路

18、68号 7-9花旗集团大厦浦东新区花园石桥路33号 8.5-10.5恒隆广场南京西路1266号 8-10外滩中心黄浦区延安东路222号 8.5-10嘉里中心南京西路1515号 8.5-10恒隆广场世纪商贸广场时代金融大厦花旗集团大厦外滩中心嘉里中心本案写字楼参考项目参考项目主要位于核心CBD区域顶级写字楼品质目前租金水平在7-10元/平米/天越洋广场项目名称地址租金（元/平米/天）越洋广场南京西路1627号 本案宝矿国际大厦森林湾大厦上海滩大厦高宝新时代大厦周边写字楼租金情况项目名称办公等级租金（元/平米/天）高宝新时代乙级2.5-3.4森林湾大厦甲级3-3.8宝矿国际乙级4-5盛邦国际广场甲

19、级3.5-4.2海泰时代乙级3.5-5上海滩大厦乙级4-4.5海泰时代大厦周边办公楼品质参差不齐，CBD商务办公明显氛围不够；目前，租金水平主要集中在3-4.5元/平米/天。本案宝矿国际大厦森林湾大厦上海滩大厦高宝新时代大厦周边写字楼通过收益还原法研判：理论价格=年租金（365* 日租金）/还原率（一年期国债利率+租金平均利润率）/2 （估价时点房地产价格指数/基准点房地产价格指数） = 365* 5.5/（2.6%+7.5%）/2*（100.1/98.5）=39117本案办公理论出售均价在39000-41000元/平米价格结论选取一年期国债利率作为还原利率的基准，以明确还原利率的收益性；选取

20、行业的平均利润率作为还原利率的一个修正值,体现房地产的投资属性；（数据来源：一年期国债息2.6% -09年8月17日国债息/租金毛收益7.5%-高力国际09年第三季度写字楼报告）顶级品质办公项目租金水平在7-10元/平米/天，而本案周边办公物业租金水平在3-4.5元/平米/天，从本案标杆品质及北外滩CBD发展前景考虑，本案参考租金修正为5-6元/平米/天。计算时，取均值5.5元/平米/天计算（数据来源：易居市场调研）租 金基准还原率行业修正系数查询该房产所在地估价时点的房地产价格指数，与基准点的价格指数相比较，得到估价时点与基准点之间的物价变动情况(以百分数表示)，以其值作为价格调整系数，得到估价时点的还原利率修正值。(基准点的价格指数98.5/时点的房地产价格指数10