(物业管理课件)物业日常管理与服务

1、第五章物业的日常管理和维修养护第五章物业的日常管理和维修养护物业管理日常运作阶段的基本环节：日常的管理和维修养护综合经营服务 系统的协调 (物业服务合同和物业公司更迭时的承接查验即接管验收)物业管理日常运作阶段(物业服务合同和物业公司更迭时的承接查验51 物业管理的日常管理和维修养护的基本内容按服务性质和提供的方式不同划分 按管理、服务对象和目的的不同划分 51 按服务性质和提供的方式不同划分 (物业管理课件)物业日常管理与服务(物业管理课件)物业日常管理与服务二、房屋的应急管理 1.火灾2.地震3.台风4.其它二、房屋的应急管理 1.火灾2.地震3.台风4.其它三、房屋维修1.房屋损坏的原因

2、:自然损坏：（气候、生物、地理、灾害）人为损坏：（使用不当、设计和施工质量的低劣、预防保养不善）2.房屋的保修年限及养护三、房屋维修1.房屋损坏的原因:2.房屋的保修年限及养护3.房屋修缮工程的分类 一般根据房屋损坏的先后顺序和损坏的轻重程度可分为小修、中修、大修、翻修、综合维修五种方式。三、房屋维修3.房屋修缮工程的分类三、房屋维修4.房屋修缮的目的 -满足人对房屋的需要。 包括： A、使用需要：安全性、适用性、耐久性、舒适性、私密性、艺术性等 B、投资需要：房屋的保值、增值、转让、租金回报等 三、房屋维修4.房屋修缮的目的三、房屋维修5、房屋完好率、危房率的计算 房屋完好率=（完好房建筑面

3、积+基本完好房建筑面积）总的房屋建筑面积100%危房率=整幢危险房屋的建筑面积总的房屋建筑面积100%6.房屋修缮管理的实施三、房屋维修5、房屋完好率、危房率的计算 房屋完好率=（完好房建筑面积+53 房屋设备管理53 一、房屋设备设施的作用1.满足房屋安全方面的要求2.为楼宇的使用提供保障性的资源和环境3.为物业的使用提供辅助性的支持一、房屋设备设施的作用1.满足房屋安全方面的要求 二、现代民用建筑常用设备分类 房屋建筑设备：给排水系统、空气调节系统、燃气设备 房屋建筑电气设备：供电及照明设备、电梯设备、弱电设备、防雷系统 (物业管理课件)物业日常管理与服务各类物业可能涉及的设备可用下表反映

4、：（O：通常具备 S：有时具备 N：一般不具备） 物业类别 设备种类多层住宅高层住宅工业厂房商业楼宇 物业类别 设备种类多层住宅高层住宅工业厂房商业楼宇供配电变压器OOOO给排水水泵SOSO配电柜OOOO水箱水池SOSO发电机NOSO阀门和管网OOOO公共照明OOOO沙井和化粪池OOOO各类物业可能涉及的设备可用下表反映： 物业类别多层住宅 物业类别 设备种类多层住宅高层住宅工业厂房商业楼宇 物业类别 设备种类多层住宅高层住宅工业厂房商业楼宇消联烟感、手动报警NOSO电梯载人电梯SOSO消防控制中心NOSO载货电梯NNOS消防水泵NOSO手扶电梯NSNS消火栓OOOO杂物电梯NSNS喷淋系统N

5、SSO电讯和智能化系统电话OOOO自动灭火系统NSSS有线卫星电视OONO防排烟系统NOSO闭路电视监控SSSO空调中央空调NSSO对讲报警SONS局部空调SSSS公共信息服务SSNS混合空调NONO网络专线接入SSSO采暖热水供暖OOSS周界防越系统SSNS蒸汽供暖SSSO电子巡更系统SSSS热风供暖NSSS室内报警系统SSNS管道煤气OONS车场管理系统SSSS多层住宅高层住宅工业厂房商业楼宇 物业类别多层住宅高层三、房屋设备管理的特点 是物业管理的重要内容之一是顾客评价的主要内容之一是管理经费使用的主要部分，且弹性成分大事故的后果非常严重三、房屋设备管理的特点 四、设备管理的内容和方法

6、（一）设备设施管理的内容运行管理 维修养护管理及安全管理 技术档案管理四、设备管理的内容和方法 （二）设备设施管理的方法1.确定管理目标2.建立实用高效的管理架构3.配备符合要求的设备管理人员 4.管理制度、运行程序和工作指引5.检查和考评 四、设备管理的内容和方法（二）设备设施管理的方法1.确定管理目标四、设备管理的内容和（三）设备设施管理注意的事项1.物业接管时主要有以下几点不能忽视的工作（1）设备资料和档案的接收和建档，主要包括：建筑设计图和竣工图；排水系统及管道布置图；供水系统及管道布置图；消防系统及管道布置图；四、设备管理的内容和方法（三）设备设施管理注意的事项1.物业接管时主要有以

7、下几点不能供电系统及管线布置图；煤气供应系统及管道布置图；公共照明系统及管线布置图；电讯系统（电话、有线电视、对讲、闭路电视、公共广播）系统及线路布置图；各类设备（电梯、配电柜、水泵、中央空调、发电机等）的型号、技术指标、使用手册等。1.物业接管时主要有以下几点不能忽视的工作（1）设备资料和档案的接收和建档，主要包括：（三）设备设施管理注意的事项供电系统及管线布置图；1.物业接管时主要有以下几点不能忽视（2）合同的接收和履行：许多设备，如空调系统、发电机、水泵等的供应及安装合同都附有一段时间的保修保换和零配件供应的内容。因此，物业服务企业要做好合同的接收和条款的履行工作。（3）参与物业的竣工验

8、收：就发现的错误和必要的调整及改造与建设单位交涉，同时记录存档。1.物业接管时主要有以下几点不能忽视的工作（三）设备设施管理注意的事项（2）合同的接收和履行：许多设备，如空调系统、发电机、水泵等（4）消除安全隐患：就检查和验收过程中发现的各类影响安全和运行的隐患进行整改。（5）设备编号和标识：对设备进行编号，并设立各类安全、警示、指示标识、标牌。1.物业接管时主要有以下几点不能忽视的工作（三）设备设施管理注意的事项（4）消除安全隐患：就检查和验收过程中发现的各类影响安全和运2.要有年度管理计划3.要做好巡查和记录4.应制定特殊情况下的应急处理程序 (下图是一个典型的抢修工作程序) 四、设备管理

9、的内容和方法（三）设备设施管理注意的事项2.要有年度管理计划四、设备管理的内容和方法（三）设备设施管抢修工作程序管理处值班人员管理处负责人员紧急故障较大故障工程部总经理通知用户和相关单位故障报告，说明故障发生的地点、设备和基本情况，现场应急处理了解故障情况，判断故障性质，制定抢修方案管理处维修班一般故障事故现场抢修其它相关部门技术协作抢修完毕恢复运行抢修报告，故障分析报告，物料统计补充抢修工作程序管理处值班人员管理处负责人员紧急故障较大故障工程5.委托维修保养合同的签定和执行监督6.外委维修工程的管理 7.技术改造和设备更新 8.节能计划和措施9.档案资料的管理 四、设备管理的内容和方法（三）

10、设备设施管理注意的事项5.委托维修保养合同的签定和执行监督四、设备管理的内容和方法技术改造和设备更新流程图管理处申报，提供工作可行性论证报告工程部初审，制定工程技术方案、技术要求和施工方案，进行工程预算总经理或公司办公会议批准根据具体情况报业主大会和业主委员会通过资金准备技术改造和设备更新流程图管理处申报，提供工程部初审，制定工程接上图由外单位完成由本公司完成工程招标签定合同专业工程师现场监督、指导、检查人员配备物料采购现场施工组织验收资料整理存档接上图由外单位完成由本公司完成工程招标专业工程师现场人员配备54物业管理的综合服务一、与房屋建筑主体管理和房屋设备设施管理的区别对象不同 目的不同

11、二、综合服务的特点综合性强 专业性强 政策性强 54一、与房屋建筑主体管理和房屋设备设施管理的区别三、综合服务的运作与管理 物业服务企业是物业管理综合服务的组织者与管理者 四、综合服务基本内容简述 三、综合服务的运作与管理 (物业管理课件)物业日常管理与服务1.常规性的公共服务 是物业服务企业面向所有用户提供的最基本的管理与服务，以保证物业的完好与正常使用，保证用户正常的生活、工作秩序，以及生活环境的净化和美化。包括：1.常规性的公共服务 房屋建筑主体的管理 房屋设备、设施的管理 环境卫生的管理 绿化管理 安全防范 消防管理 车辆及道路管理 公众代办性质的服务房屋建筑主体的管理 2.针对性的专项服务 是指物业服务企业为改善和提高住用户的工作、生活条件，面向广大使用人、为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。 2.针对性的专项服务 是指物业服务企业为改善和提高3.委托性的特约服务 委托性的特约服务是指为了满足物业产权人、使用人个别需要并受其委托而提供的服务3.委托性的特约服务 委托性的特约服务是指为了满1.房屋建筑主体的管理2.房屋设施、设备管理3.物业管理的综合服务（物业的综合管理）1.房屋建筑主体的管理2.房屋设施、设备管理3.物业管理的综在正常使用条件，建设工程