物流园区修建性详细规划的步骤与成果要求

1、1010物流园区修建性详细规划的步骤与成果要求目录TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 14.1修建性详细规划概述214.1.1修建性详细规划的基本概念214.1.2修建性详细规划的作用和目的2 HYPERLINK l bookmark4 14.2修建性详细规划的内容314.2.1修建性详细规划的内容314.2.2修建性详细规划的深度714.2.3修建性详细规划的编制914.3修建性详规实施步骤10 HYPERLINK l bookmark6 14.4修建性详细规划的成果1214.4.1规划成果内容1214.4.2成果深度编制要求1414.4.3修建性详细规划

2、说明书1614.4.4修建性详细规划图纸1614.4.5修建性详细规划各阶段成果校审标准17参考资料：19141修建性详细规划概述1411修建性详细规划的基本概念.基本概念在现行物流园区规划体系中，物流园区修建性详细规划是物流园区规划体系中最具体、最细致的一个层次，是联系物流园区总体规划和施工图设计的重要环节，也是整个物流园区规划体系中对规划深度和具体内容较难把握的一个规划阶段。概括而言，物流园区规划包括发展规划和园区规划两个部分。物流园区规划按规划层次分为总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划等。物流园区修建性详细规划以已经制定的物流园区总体规划、分区规划或控制性详规为依据，对当前要建设的

3、地段，进一步深化和细化，制定用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划要求。也就是说，编制修建性详细规划主要任务，是满足上一层次规划的要求，直接对建设项目做出具体的安排和规划设计，并为下一层次建筑、园林和市政工程设计提供依据。编制修建性详细规划的法理依据是，根据城市规划编制办法第二十五条至第二十七条的规定，对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。.编制资料准备物流园区修建性详细规划可以由有关单位依据控制性详细规划及建设主管部门（城乡规划主管部门）提出的规划条件，委托物流园区规划编制单位编制。修建性详细规划需收集的基础资料，除控制性详细规划的基

4、础资料外，还应增加：（1）控制性详细规划对本规划地段的要求；（2）工程地质、水文地质等资料；（3）各类建筑工程造价等资料。1412修建性详细规划的作用和目的修建性详细规划的作用物流园区的建设是一个复杂的过程，从总体规划到具体的工程建设有一个时间过程。在这个过程中，修建性详细规划的作用尤为突出。修建性详细规划作为规划的微观层面，在物流园区的建设规划中发挥着不可替代的作用。修建性详细规划在物流园区建设规划中起着承上启下的作用，可以有效地将物流园区规划和物流园区建设联系在一起，为物流园区的建设提供一个依据，既落实了规划要求，也实现了建设的设计。同时，物流园区修建性详细规划以总体规划、分区规划或控制性

5、详细规划为依据，将物流园区建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间部署。对项目建设做出规划设计，并为项目建筑、园林和市政配套工程施工图设计提供依据，是开发商对项目理解和项目预想与政府规划行政主管部门、消防主管部门沟通的技术性文件。经过审查、批准后的修建性详细规划，是规划行政主管部门向开发建设单位核发建筑工程规划许可证的依据，是消防行政主管部门下达消防审核意见书的依据。修建性详细规划的目的做修建性详细规划是为了指导下一步建设，下一步对接的就是建筑景观设计、初步设计和施工图设计，然后进入施工。142修建性详细规划的内容1421修建性详细规划的内容物流园区修建性详细规划主要为建设项目总平面规

6、划，即包括规划说明书、现状图、总平面规划图、道路系统规划图、绿地系统规划图、用地竖向规划图、工程管线规划及管网综合规划图等文件图纸等。.建设条件分析及综合技术经济论证根据物流园区规划的功能性质、经过实地调查、收集人口、土地利用、建筑、市政工程现状及建设项目、开发条件等资料的综合分析和技术经济论证，确定修建性详细规划的原则以及指导思想，选定用地定额指标。.布置总平面图布置物流园区修建性详细规划总平面图，作出园区建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计。确定物流园区进行修建性详细规划区域内部的布局结构和道路系统，对建筑、道路、绿地等作出功能布局和环境规划设计，确定仓储、加工区域、停车场、装卸区、

7、住宅、公共设施、交通、园林绿化及市政工程、消防、环卫等设施的建筑空间具体布局及用地界线。一般地，总平面规划图中应明确下列有关内容。（1）城市道路坐标、高程、红线宽度及分幅、转弯半径等；（2）建设用地边界各拐点坐标，用地范围及相邻周边地貌地物；（3）用地范围内主要道路控制点坐标、道路宽度及出入口的位置；（4）建筑物功能、编号、坐标及室内高程，各建筑物基底面积、层数及高度（列表）；（5）建筑间距，建筑物退让（离界或离线）距离；（6）公共设施配套项目功能，设置的具体位置，用地界线等；（7）绿地界线，绿地布局；（8）室外场地各控制点坐标、设计高程；（9）道路控制红线等各类控制线的具体位置；（10）各类

8、用地平衡表和技术经济指标统计表（含总用地面积、总建筑面积、地下建筑面积、建筑密度、容积率、绿地率、公共绿地面积、人均公共绿地、地上泊车数量、地下泊车数量、人口规模、总户数、居住建筑面积、居住人口毛密度、居住人口净密度等）。.道路交通规划设计物流园区修建性详细规划的道路交通规划设计，要按照绿色交通优先原则组织完整的道路系统，并按交通性质区分不同功能的道路，分别为主干道、次干道、支路，在设计过程中要充分利用地形，减少工程量，考虑物流园区的整体面貌并要满足敷设各种管线与人防工程相结合的要求。在以上原则指导下进行的道路交通设计，基本包括以下几个方面：（1）确定道路的形势与功能道路系统一般可以归纳为方格

9、棋盘式、环形放射式等几种形式，这些形式是在一定的社会、自然、现状条件以及当地的建设条件下逐步形成的，但一个园区中也可能有几种不同的形式或不同形式的组合。道路系统可分为主要道路系统和辅助道路系统。前者是由主干道和交通性的道路所组成，主要解决园区中各部分之间的交通联系和对外交通枢纽之间的联系。辅助道路系统基本上是生活型的道路系统，主要解决园区中各分区的生产和生活组织。两种不同性质道路应根据总体布局的要求加以区分，避免两种类型重叠在一条干道上。（2）道路宽度及横断面的确定道路宽度的确定应根据园区的规模、性质和道路系统规划的要求，并综合考虑佳通量、日照、通风、管线敷设以及建筑布置等因素，远近结合，统筹

10、安排，适当留有发展余地。城市道路横断面的基本形式有三种，简称为一块板、两块板和三块板。一般应根据道路性质、等级，并考虑机动车、非机动车、行人的交通组织以及用地等具体条件，因地制宜确定。（3）道路系统规划图的要求道路系统规划图应确定道路等级，道路宽度、控制点坐标、高程、转弯半径，主要道路断面形式，出入口定位坐标、宽度，地上、地下泊车范围和泊车布局、泊车量等。.绿地系统规划设计物流园区绿地系统布局是指园区绿地（包括生产绿地、防护绿地）和道路绿化与水体绿化以及重要的生态景观区域等在规划时统一考虑，合理安排，形成一定的布局形式。物流园区绿地系统的布局在园区绿地系统规划中占有相当重要的地位。因为即使一个

11、园区的绿地指标达到要求，但如果其布局不合理，那么它也很难满足园区生态的要求以及工作人员休闲娱乐的要求。反之，如果一个物流园区的绿地不仅总量适宜，而且布局合理，能与物流园区的总体规划紧密结合，真正形成一个完善的绿地系统，那么这个物流园区的绿地系统将在园区生态的建设和维护以及为园区创造一个良好的人居环境，促进园区的可持续发展等方面起到园区的其他系统无可替代的重要作用。同时，绿地系统规划图应确定绿地功能、范围、用地面积，选择树种，进行绿地景观和设施设计等。.工程管线规划设计（1）规划设计内容物流园区的工程管线综合规划的主要内容，包括确定工程管线在地下敷设时的排列顺序和工程管线间的最小水平净距、最小垂

12、直净距；确定工程管线在地下敷设时的最小覆土深度；确定工程管线在架空敷设时管线及杆线的平面位置及周围建（构）筑物、道路、相邻工程管线间的最小水平净距和最小垂直净距。工程管线综合规划应重视近期建设规划，并应考虑远景发展的需要；应结合自身发展合理布置，充分利用地上、地下空间；应与道路交通、居住区、环境、给水工程、排水工程、热力工程、电力工程、燃气工程、电信工程、防洪工程、人防工程等专业规划相协调。（2）管线的敷设的原则：应结合道路网规划，在不妨碍工程管线正常运行、检修和合理占用土地的情况下，使线路短捷；平原地区应避开土质松软地区、地震断裂带、沉陷区以及地下水位较高的不利地带；起伏较大的山区，应结合城

13、市地形的特点合理布置工程管线位置，并应避开滑坡危险地带和洪峰口；应与现状及规划的地下通道、人防工程等地下隐蔽性工程协调配合；应减少管线在道路叉口处交叉。当工程管线竖向位置发生矛盾时，宜按下列规定处理：压力管线让重力自流管线；可弯曲管线让不易弯曲管线；分支管线让主干管线；小管径管线让大管径管线。（3）工程管线的敷设方法工程管线的敷设一般为地下敷设和架空敷设两种，一般宜为地下敷设。以城市工程管线为参考,物流园区工程管线的敷设方法可以总结为以下几种。直埋敷设。严寒或寒冷地区给水、排水、燃气等工程管线应根据土壤冰冻深度确定管线覆土深度；热力、电信、电力电缆等工程管线以及严寒或寒冷地区以外的地区的工程管

14、线应根据土壤性质和地面承受荷载的大小确定管线的覆土深度。工程管线的最小覆土深度应符合表1的规定。表14-1工程管线的最小覆土深度（m）序号1234567管线名称电力管线电信管线热力管线燃气管线给水管线雨水排水管线污水排水管线直埋管沟直埋管沟直埋管沟最小覆土深度（m）人行道下0.500.400.700.400.500.200.600.600.600.60车行道下0.700.500.800.700.700.200.800.700.700.70注：10kv以上直埋电力电缆管线的覆土深度不应小于1.0m。工程管线在道路下面的规划位置，应布置在人行道或非机动车道下面。电信电缆、给水输水、燃气输气、污雨水

15、排水等工程管线可布置在非机动车道或机动车道下面。在道路下面的规划位置宜相对固定。从道路红线向道路中心线方向平行布置的次序，应根据工程管线的性质、埋设深度等确定。分支线少、埋设深、检修周期短和可燃、易燃和损坏时对建筑物基础安全有影响的工程管线应远离建筑物。布置次序宜为：电力电缆、电信电缆、燃气配气、给水配水、热力干线、燃气输气、给水输水、雨水排水、污水排水。在庭院内建筑线向外方向平行布置的次序，应根据工程管线的性质和埋设深度确定，其布置次序宜为:电力、电信、污水排水、燃气、给水、热力。当燃气管线可在建筑物两侧中任一侧引入均满足要求时，燃气管线应布置在管线较少的一侧。沿城市道路规划的工程管线应与道

16、路中心线平行，其主干线应靠近分支管线多的一侧，工程管线不易从道路一侧转到另一侧。道路红线宽度超过30m的城市干道宜两侧布置给水配水管线和燃气配气管线;道路红线宽度超过50m的城市干道应在道路两侧布置排水管线。各种工程管线不应在垂直方向上重叠直埋敷设。沿铁路、公路敷设的工程管线应与铁路、公路线路平行。当工程管线与铁路、公路交叉时宜采用垂直交叉方式布置；受条件限制，可倾斜交叉布置，其最小交叉交易大于30度。河底敷设的工程管线应选择在稳定河段，埋设深度应按不妨碍河道的整治和管线安全的原则确定。当在河道下面敷设工程管线时应符合下列规定：在一至五级航道下面敷设，应在航道底设计高程2m以下；在其他河道下面

17、敷设，应在河底设计高程1m以下；当在灌溉渠道下面敷设，应在渠底设计高程0.5m以下。当工程管线交叉敷设时，自地表面向下的排列顺序宜为：电力管线、热力管线、燃气管线、给水管线、雨水排水管线、污水排水管线。工程管线在交叉点的高程应根据排水管线的高程确定。架空敷设。物流园区规划区内沿围墙、河堤、建（构）筑物墙壁等不影响园区景观地段架空敷设的工程管线应与工程管线通过地段的城市详细规划相结合。沿园区道路架空敷设的工程管线，其位置应根据规划道路的横断面确定，并应保障交通畅通、居民的安全以及工程管线的正常运行。架空线线杆宜设置在人行道上距路缘石不大于1m的位置；有分车带的道路，架空线线杆宜布置在分车带内。电

18、力架空杆线与电信架空杆线宜分别架设在道路两侧，且与同类地下电缆位于同侧。同一性质的工程管线宜合杆架设。架空热力管线不应与架空输电线、电气化铁路的馈电线交叉敷设。当必须交叉时，应采取保护措施。工程管线跨越河流时，宜采用管道桥或利用交通桥梁进行架设，并应符合下列规定:可燃、易燃工程管线不宜利用交通桥梁跨越河流；工程管线利用桥梁跨越河流时，其规划设计应与桥梁设计相结合；架空管线与建（构）筑物等的最小水平净距应符合表2的规定；架空管线交叉时的最小垂直净距应符合表3的规定。表14-2架空管线之间及其与建（构）筑物之间的最小水平净距（m）名称建筑物（凸出部分）道路（路缘石）铁路（轨道中心）热力管线电力10

19、KV边导线2.00.5杆高加3.02.035KV边导线3.00.5杆高加3.04.0110KV边导线4.00.5杆高加3.04.0电信杆线2.00.54/3杆高1.5热力管线1.01.53.0-表14-3架空管线之间及其与建（构）筑物之间交叉时的最小垂直净距（m）名称建筑物（顶端）道路（地面）铁路（轨顶）电信线热力管线电力线有防雷装置电力线无防雷装置电力管线10KV及以下3.07.07.52.04.02.035-110KV4.07.07.53.05.03.0电信线1.54.57.00.60.61.0热力管线0.64.56.01.01.00.25注:横跨道路或与无轨电车馈电线平行的架空电力线距地

20、面应大于9m。综合管沟敷设。当遇下列情况之一时，工程管线宜采用综合管沟集中敷设：不宜开挖路面的路段；广场或主要道路的交叉处；需同时敷设两种以上工程管线及多回路电缆的道路；道路与铁路或河流的交叉处；道路宽度难以满足直埋敷设多种管线的路段。另外，还有一些综合管沟敷设的要求和做法。例如，综合管沟内相互无干扰的工程管线可设置在管沟的同一个小室；相互有干扰的工程管线应分别设在管沟的不同小室。综合管沟内敷设电信电缆管线、低压配电电缆管线、给水管线、热力管线、污雨水排水管线。电信电缆管线与高压输电电缆管线必须分开设置；给水管线与排水管线可在综合管沟一侧布置、排水管线应布置在综合管沟的底部。工程管线干线综合管

21、沟的敷设，应设置在机动车道下面，其覆土深度应根据道路施工、行车荷载和综合管沟的结构强度以及当地的冰冻深度等因素综合确定；敷设工程管线支线的综合管沟，应设置在人行道或非机动车道下，其埋设深度应根据综合管沟的结构强度以及当地的冰冻深度等因素综合确定。（4）工程管线规划及管网综合规划图要求物流园区工程管线规划及管网综合规划图包括给水、排水、电力、电信、有线电视、燃气各专业管线和管网综合规划等。其规划内容包括负荷预测、外部管线现状、地坪标高、排水管道标高、各类管线走向、管线位置、主要管线管径，并需取得相关主管部门的初步意见。.竖向规划设计物流园区竖向规划设计，是开发建设地区（或地段），为满足道路交通、

22、地面排水、建筑布置和城市景观等方面的综合要求，对自然地形进行利用、改造，确定坡度、控制高程和平衡土石方等而进行的规划设计。园区用地坚向规划应满足下列要求。即各项工程建设场地及工程管线敷设的高程要求；城市道路、交通运输、广场的技术要求；用地地面排水及城市防洪、排涝的要求。用地竖向规划图应确定以下几个方面的内容。即地形地貌的利用，进行土方平衡，确定各控制点的坐标、高程和地面排水方向、坡度、高程等。.估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益根据规划设计指标对园区的建筑面积、绿化面积、硬质铺地等进行量化，根据不同地区价格进行工程量造价估算，同时对园区内需要拆迁的面积进行估算，根据国家的相关补偿标准进行

23、拆迁量估算，得出工程的总体造价。进而根据园区分期开发及功能布局，分析投资回报率，对资金投资效益进行测算。1422修建性详细规划的深度.修建性详细规划与上位规划物流园区修建性详细规划的上位规划，主要是指该园区的总体规划或控制性详细规划。物流园区总体规划是为了更好地保护、开发、利用和经营管理物流园区，使其发挥多种功能和作用而进行的各项物流要素的统筹部署。控制性详细规划通过一些量化的指标体系，对物流园区的土地使用、景观系统、设施配套、行为活动等进行定量、微观的控制。修建性详细规划则是针对物流园区内当前要建设的地块，进行总平面布局和空间形态组织。在整个规划体系中，不同的规划阶段有不同的中心任务。上位规

24、划是编制下位规划的重要依据之一，下位规划是对上位规划的延伸、细化和具体落实。总体规划阶段需要解决的一些问题，对物流园区的发展和建设来说，是必须予以解答的，如分析物流资源特征，界定物流园区用地范围，研究物流园区客源市场，确定物流园区的性质和主题形象，确定物流园区内部功能分区，物流园区对外交通布局，景观系统和绿地系统总体布局，物流园区服务设施和附属设施规划，近期建设规划等内容。控制性详细规划的一些内容也同样是不能回避的，如物流园区内各类不同性质用地的界线，各类用地中适合建设、不适合建设或者有条件地允许建设的建筑类型等。在上述问题没有得到解答以前，物流园区的修建性详细规划编制工作便无法顺利进行。比如

25、在总体规划阶段，物流园区功能分区和建筑景观系统、服务设施和附属设施规划，确定了物流园区内应包含几个建筑群，以及各个建筑群之间在功能、规模和空间等各方面的关系。在这个阶段，可以将每个建筑群作为一个点元素来看待，而不必将其展开。经过研究论证和多次修改，确定了这些建筑群的科学合理性之后，再继续编制控制性详细规划和修建性详细规划，确定分地块土地开发利用强度控制指标，再将这些点展开成面，进一步确定每个建筑群内部各个建筑单体之间的功能划分、交通联系、空间关系、建筑风格及建筑体量、色彩等各种关系。如果对总体规划的统筹部署没有经过充分的研究论证，就编制了修建性详细规划，可能会造成对物流园区某些特定地段空间安排

26、与物流园区整体部署不协调，而且在进行评审时，有可能因为整个物流园区建筑群设置不够合理而否定了修建性详细规划的成果。因此，上位规划的内容对于修建性详细规划编制工作的顺利进行有着重大的影响。为了配合物流园区建设需要和满足市场需求，有时在没有编制物流园区总体规划和控制性详细规划的情况下，规划编制单位直接承担修建性详细规划的编制任务。此时应特别注意处理好修建性详细规划与上位规划的关系，向委托方说明编制总体规划的重要性，将规划编制工作划分为两个阶段。第一阶段先就总体规划的一些重要内容进行研究，主要包括应在总体规划阶段完成的，对物流园区发展和建设较为重要的内容，以及对修建性详细规划有重大影响的内容，并就初

27、步研究成果和下一步编制修建性详细规划的工作安排，与规划项目委托方、物流园区所在地政府相关部门、有关专家和群众代表进行充分沟通。在基本达成共识的基础上，再开展第二阶段的工作，即全面开始编制修建性详细规划。.修建性详细规划与施工图设计一方面，编制物流园区修建性详细规划要注重可操作性，这是毋庸置疑的。但是，有人理解为总体规划基本没有什么可操作性，越是到深化的层次如修建性详细规划，可操作性就应该越强。甚至有委托方将可操作性理解为修建性详细规划可以取代施工图设计，依据修建性详细规划成果就可以直接用来建造一些建筑物和构筑物。其实，这种理解是片面的。修建性详细规划可操作性应该贯穿于整个规划体系当中，尽管不同

28、的规划阶段需要解决的重点问题不同，但就其研究的范围来说，都应该具有可操作性。比如总体规划阶段所研究的物流园区客源市场，确定了物流园区开展宣传促销的重点地域和潜在消费群体，提出了物流园区营销策略和宣传口号，在物流园区经营过程中就具有很强的可操作性。另外，物流园区内部交通布局、景观系统和绿地系统、服务设施和附属设施、旅游区建设时序等内容，也都具有很强的可操作性。另一方面，修建性详细规划应该具有很强的可操作性，并不意味着修建性详细规划可以取代施工图设计。就建筑物来说，总体规划、修建性详细规划和施工图设计三者之间的关系应该是：总体规划研究物流园区内部各个建筑群之间的关系，修建性详细规划研究一个特定建筑

29、群内部各个建筑单体之间的关系，施工图设计研究每个建筑单体的建造方案。具体地说，在编制总体规划时，应根据物流园区功能分区和建筑景观系统，以及基础设施、服务设施、附属设施建设需要，确定物流园区内应建造几处建筑群，这些建筑群坐落在什么位置，应该具备哪些具体功能，规模有多大等。然后根据总体规划所确定的物流园区建设时序，对于当前要建设的地段，编制修建性详细规划。这个时候研究的重点问题是规划对象内部各个建筑单体之间的关系，包括确定建筑群主轴线和副轴线的设置方案，主体建筑和附属建筑的组成，每个建筑物承担的具体功能，各建筑物之间的空间距离和交通联系，主要建筑物的体量、风格，以及各个建筑物共同构成的建筑景观轮廓

30、线等。在修建性详细规划阶段，有时也会涉及到建筑单体的一些问题。如物流园区内需要建造仿古建筑（商业古街）时，应该确定要按照哪个朝代的风格进行设计建造，每个建筑物的面阔和进深分别为几间，应采取哪种屋顶形式和台基形式，因为中国古建筑具有森严的礼制等级，屋顶形式和台基形式直接昭示了建筑物的等级。为了更直观地表达规划意图，可能需要绘制建筑单体的效果图，甚至平面图、立面图和剖面图。这些问题不经确定，就无法展开单体施工图设计工作。但是这些工作还远远没有达到施工图设计的深度。施工图设计成果是由若干张建筑施工图、结构施工图和水、电施工图等组成的，不是仅靠一张效果图和几张平面图、立面图、剖面图可以表达清楚的。而且

31、在这一工作阶段，也不应该达到施工图设计深度，因为物流园区建设前期工作的阶段划分有其内在的科学性，每一个阶段的成果形成后，都应该经过一定形式的论证和修改、完善。即使修建性详细规划做的很好，不需要进行任何修改，规划人员也不应对下一阶段的工作做出过多的刚性规定，以免干扰下一阶段工作的正常进行。总之，修建性详细规划与施工图设计之间有密切的关系，但不应完全代替施工图设计。当需要有一定程度的交叉时，最多达到施工图设计前期的方案设计即可。1423修建性详细规划的编制.规划编制的准备工作（1）熟悉上位规划相关内容做好一个物流园区地块的修建性详细规划，不仅需要了解上位规划对物流园区地块作出的各种控制性规定和引导

32、性意见，还需要了解园区周边各地块的自然条件、功能定位、建设规模、与园区地块的关系等问题，以及整个物流园区的功能定位、空间序列等。（2）精确划定规划范围修建性详细规划是对物流园区内特定地段的空间利用方案进行部署，其研究的空间范围应有明确的边界。在控制性详细规划阶段，已经根据各类用地的不同性质，详细划定了一些地块界线，这个界线就是确定修建性详细规划用地范围的依据。在物流园区规划编制工作实践中，有时委托方要求在完成总体规划成果后，直接编制修建性详细规划，此时仅轮廓性确定了物流园区的功能分区，没有精确划定各功能区的边界，而且需要编制修建性详细规划的地块，一般会小于总体规划阶段所划分的功能区，其用地范围

33、界线不明确，需要规划人员重新确定用地边界。划定修建性详细规划用地边界，应遵循一致性原则、主导因素原则、整体性原则和实用性原则。使所划定的空间范围土地利用主题突出、功能完整、空间集中、协调统一、方便建设。（3）准备基础图件编制物流园区修建性详细规划需要用的基础图件，包括外业调查底图和规划设计底图。在编制总体规划阶段，已经形成了一些图件成果，但总体规划涉及的空间范围比较大，图件比例尺较小，一般情况下难以满足修建性规划编制阶段要求，因此需要重新收集、绘制较大比例尺的基础图件。现在可供利用的基础地理信息比较丰富，很多地方都已完成1/10000地形图测绘工作，另外通过互联网也可获得一些高清晰度的卫星影像

34、图。但是物流园区修建性详细规划成果图比例尺应达到1/5001/2000，有时需要对预定的规划用地范围进行重新测绘或补充调绘。为了做好后期规划工作，基础图件必须正确而明显地反映规划范围内地理环境各要素和现象之间相互联系和相互制约的客观规律。（4）对物流资源做进一步的调查和研究在编制总体规划时，对规划区内所有物流资源都进行过调查和评价，但在编制修建性详细规划时，还需要对物流资源做进一步的调查和研究。一方面是因为承担规划工作任务的单位可能发生变化，或者即使仍然由编制总体规划的单位继续编制修建性详细规划，但专业结构要求不同，参与规划编制工作的人员会有一些调整，需要通过现场调研，才能比较准确地把握物流资

35、源的特征；另一方面因为规划侧重点和规划深度不同，对物流资源分析的角度也会有所区别，在前一个规划阶段做过资源调查的规划人员，也需要根据修建性规划的技术特点，重新认识和评价规划范围内的物流资源。在这一阶段，应重点围绕物流资源单体或群体形成的背景、物流资源单体的细部特征，以及物流资源单体在开发利用中的相互关联性等，进行重新调查和研究。.规划编制需要注意的问题（1）关于建设用地竖向规划设计在研究物流园区建设方案时，用地竖向规划设计十分重要，关系到如何合理利用地形、地貌，以满足园区构建需要和工程技术要求，同时充分发挥土地利用潜力，减少土石方及防护工程量，降低建造成本，达到安全、适用、经济、美观的效果。物

36、流园区涉及用地竖向规划的内容，在修建性详细规划编制工作实践中，可以借鉴城市规划技术标准中有关规范。我国城市规划历史比旅游区规划历史更为长久，积累了比较丰富的经验，形成了比较成熟的技术规范体系，对开展物流园区规划工作有较大参考价值。但也应该看到，物流园区建设和城市建设有一些不同的特点，要根据物流园区建设和发展要求，在用地竖向规划中突显物流园区功能建设、仓储加工等的特有规律。编制物流园区建设用地竖向规划首先要考虑充分利用地形，而不应该把改造地形、平整土地当作主要目的。（2）关于图件物流园区修建性详细规划图件是规划成果的重要组成部分。一套合格的修建性详细规划成果图应具备科学性、现势性、艺术性和实用性

37、等特点。科学性指规划图所反映制图对象指标完整、内容可靠、表述精确，并具有地图的统一协调性，能够准确表达规划设计意图。在同一套规划图中，每张图的制图综合、图式图例、轮廓界线、地图概括、表示方法、地图整饰等方面应统一协调。143修建性详规实施步骤物流园区修建性详规规划的实施步骤，包括以下几个方面。.成立组织机构有必要成立一个专门的组织机构，由物流园区项目甲方和乙方的修建性详细规划编制的技术人员组成专门的修建性详细规划编制工作项目小组。.收集必要规划资料收集物流园区编制修规所需的各项资料，包括园区的总体规划、控制性详细规划，现行规划相应的规划、要求，以及各个上位规划对其的要求和指导资料，收集现有场地

38、的测量和各项水文地质资料，对当地的人口资料及本区经济发展情况，供水、供电、排污等情况，居民消费水平进行调查，掌握第一手资料。具体包括以下几个方面：（1）本地区城市总体规划、分区规划或控制性详细规划资料；（2）现行规划相应规范、要求（3）现有场地测量和水文地质资料调查；（4）人口资料及本区经济发展情况调查；（5）供水、供电、排污等情况调查；（6）居民消费水平调查。.编制任务书组织技术人员对物流园区修建性详细规划编制任务书，提出规划的侧重要求，对修规的编制双方达成共识。.实地考察实地考察规划物流园区的自然条件，现状土地的使用情况，以及土地的权属情况，绘制物流园区的土地使用现状图，现状图的绘制要求在

39、深度要求中有其具体的要求；实地考察现状基础设施状况，现有的建筑状况，园区周围的环境；实地考察规划区内是否有文物保护单位和拟保留的重点地区、地段与构筑物的现状及周围情况；走访有关部门，并对所在城市的整体概貌进行实地考察，对其建筑风格特色进行大体的把握。在实地考察的工作中，要对土地利用现状，用地的权属、边界、用地性质（用地性质应分至小类）、水文、地貌、气象资料；人口分布现状规模、年龄构成等；建筑物的现状，公共设施的种类，工程实施以及官网的现状，土地经济分析资料和城市的传统历史文化等情况进行详实的统计。.方案设计物流园区修建性详细规划的方案设计阶段，包括方案比较、方案交流、方案修改、意见反馈等内容。

40、（1）方案比较：方案编制初期要有至少两个以上方案进行比较和技术经济论证；（2）方案交流：方案提出后要与委托方进行交流，向委托方汇报规划构思，听取有关专业技术人员、建设单位和规划管理部门的意见，并就一些规划原则问题与其深入的沟通，采取公示、征询等方式，充分听取规划涉及单位、公众的意见。（3）方案修改：根据多方达成的意见进行方案修改，必要时做补充的调研。（4）意见反馈：修改后的方案提交给甲方听取其意见，对方案进行修改，直至双方达成共识，转入成果编制阶段，对公众参与的有关意见采纳结果予以公布。.成果编制阶段修建性详细规划成果的编制过程中应与甲方以及有关部门反复研究探讨协商，反复修改完成。.规划审批阶

41、段规划的审批一般会分为三步进行完成。（1）成果审查：修建性详细规划在提交成果时一般要召开修建性详细规划成果汇报会后再上报审批。（2）上报审批：修建性详细规划一般可由城市人民政府授权城市规划管理部门审批。（3）成果修改：已批准的修建性详细规划若需要进行修改，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，严格执行城乡规划法，方可编制修改方案。修改后的修建性详细规划，应当依照原审批程序报批。修建性详细规划修改如涉及园区控制性详细规划的强制性内容，应当先修改控制性详细规划。144修建性详细规划的成果1441规划成果内容物流园区的修建性详规规划的成果，包括规划文件和规划图纸两部

42、分。而修建性详细规划文件为规划设计说明书；修建性详细规划图纸则包括：规划地区规划图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图的透视图。一般地，规划图纸的比例为1/500-1/2000。.区位情况（1）区域位置图：项目地块在城市总体规划中的位置；（2）区域环境图：项目地块周边的环境，包括周边用地、规划、现状情况等。.现状情况（1）用地现状图（黑白线图1：500）；图纸需反映地块范围及周边、内部的用地情况，包括现状的建筑、水面、树木等；（2）现状资源分析图：包括自然景观资源、人文资源、交通资源等。此项为可选内容，依据项目具体特征性进行确定。.规划条件规划条件图；反映规划部门提供的

43、规划条件的文字内容；附规划条件复印件。.规划用地性质图（1：500）反映规划地块的各类性质、占地面积、退界等要求，附用地平衡表。.规划总平面（1）规划总平面图（彩色1：500），形象的反映建筑、道路、绿地、水体以及其他设施的空间布局。（2）规划总平面图（黑白线图1：500），准确的反映建筑、道路、绿地、水体以及其他设施的空间布局。规划总平面图内容包括：建设用地边界各拐点坐标及相邻周边地形；建筑物功能、编号、基底面积、层数、建筑间距，建筑物退让（离界或离线）距离；城市道路坐标、高程、红线宽度；建设用地内道路走向、宽度、出入口位置，地上、地下泊车范围和泊车位，停车场布置等。（3）凡报批建设项目总平

44、面规划，须提供如下图纸、资料：现状条件分析；规划原则和总体构思；用地布局；空间组织和景观特色要求；道路和绿地系统规划；各项专业工程规划及管网综合；竖向规划；主要技术经济指标（一般应包括以下各项：总用地面积；总建筑面积；住宅建筑总面积，平均层数；容积率、建筑密度；住宅建筑容积率，建筑密度；绿地率）；工程量及投资估算。6.用地平衡表和主要技术经济指标（1）用地平衡表用地平衡表有如下内容：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地。每项的面积，人均用地面积在总用地中所占比重都应列入用地平衡表中，公建用地及其他特殊用地不纳入居住区用地平衡，作为其它用地应予注明。其他类型的修建性详细规划应按其功能编制用地平

45、衡表。（2）主要技术经济指标园区建筑的主要技术经济指标有：平均层数，容积率，住宅建筑密度，住宅建筑面积密度，住宅面积密度，人口净密度，人均居住面积等。其他类型的详细规划依其性质参照确定。平均层数：为总建筑面积与总建筑基地面积之比。容积率：为总建筑面积与总用地面积之比。住宅建筑密度：这住宅建筑基地面积与住宅建筑用地面积之比（%）。住宅建筑面积密度：为住宅建筑总面积与居住建筑用地面积之比（米2/公顷）。住宅面积密度：为住宅面积与住宅建筑用地面积之比（米2/公顷）。人口净密度：居住人数与居住建筑用地面积之比（人/公顷）。7.道路交通规划（1）道路交通规划图道路宽度、坡度、控制点坐标、高程、转弯半径，

46、主要道路断面形式，出入口宽度、定位坐标以及无障碍设计等。（2）停车布局图地上、地下泊车范围和泊车位，停发车方式，停车场布置等。8.绿地系统规划图公共绿地、专用绿地、宅旁绿地、街道绿地的接线和绿地布置，重要绿地应增加景观设计和绿化植物配置图。9.公共服务设施规划图配套服务设施的功能、位置、用地界线。10.基础设施规划图配套公共基础设施（配电房、煤气调压站、垃圾站等）位置、用地界线。.竖向规划图进行土方平衡，确定各控制点与建筑物的坐标、地面排水方式、截洪沟位置、挡土墙的形式、高程和地面排水方向、坡度等。.管线综合规划图包括给水、排水、电力、电信、有线电视、燃气管线与室外消火栓的位置、管径、埋深等。

47、规划内容还包括负荷预测、外部管线现状、地坪标高、排水管道标高、各类管线走向、管线位置、主要管线管径，并需取得相关部门的初步审核意见。.建设时序包括建设周期；年度建设计划安排；市政基础设施及公共配套服务设施的建设时间和周期安排等。.效果图包括规划鸟瞰图或规划模型、重要节点和城市界面的透视效果图，具体要求：（1）规划鸟瞰图和透视效果图应包括日景效果图和夜景灯饰效果图两部分；（2）重要节点和城市界面透视图的视角选择应考虑从城市主、次干道，并以人的正常视线高度；特殊地段应增加建筑与城市地标物的实景融入分析；（3）标明建筑广告、店招设置的位置和建筑的外装材料等。.申报文本图纸内容申报文本的图纸内容包括以

48、下几个方面。（1）区域位置图（2）区位环境图（3）用地现状图（黑白线图1：500）（4）规划条件图（5）规划用地性质图（1：500）（6）规划总平面图（彩色1：500）（7）规划总平面图（黑白线图1：500）（8）主要技术经济指标表（9）道路交通规划图（10）停车布局图（11）绿地系统规划图（12）公共服务设施规划图（13）基础设施规划图（14）竖向规划图（15）管线综合规划图（16）日照分析报告和交通影响评价分析报告（17）建设时序（18）重要建筑单位选型方案、主要建筑平、立、剖面图（19）效果图（鸟瞰图、重要节点、园区界面的透视效果图和夜景灯饰效果图等）1442成果深度编制要求1.修建性详

49、细规划编制文件内容要求（1）规划说明书和设计图纸修详规设计说明书（含技术经济指标表）；区位图。能清楚反映项目周边较大范围的道路、建筑、地形、地貌等现状情况，宜附现场照片；规划地区现状分析图；规划总平面图（比例为1：500，大地块项目还需1：1000总图）总平面图应在批准的规划红线内设计布置，不能擅自改变红线外用地和道路现状。图中应准确反映建筑层数、建筑正负零标高、场地标高、建筑间距（含与用地边界的半间距及与建筑间的全间距）、建筑与道路坐标、与道路环境的关系，做好各类人行、车行出入口的交通组织；坡地建筑应完整表达竖向设计及反映设计堡坎的位置；总平面图中地形图应清晰，与新设计的内容在线条深度上应明

50、确区分，图纸比例准确；总平面图上的建筑、道路及环境的各种设计线型应粗细有别、层次分明；地块内须保留的建筑应注明，其规模应计入项目总规模；总平面图须与平、立、剖面图相吻合；符合修建性详细规划现状的综合技术经济指标表（指标数据应真实、准确，指标表应符合我局要求的格式）；设计单位资质应符合有关要求并盖章签字齐全；电子文档与纸质文件内容一致。竖向规划图。场地设计应与周边规划道路相衔接，并结合现状高差合理确定建筑正负零标高，避免深挖高切；道路交通规划图。用地内的设计道路应与周边城市道路合理连接，车行道路开口的数量与位置应符合道路设计规范，车道变坡线不应超越道路红线；绿地系统规划图。有公共绿地的应在总图上

51、标明其面积与位置，建（构）筑物不得侵占公共绿地，同时还应符合园林部门的有关规定；综合管网规划图。用地内综合管网不得超越城市道路红线，污水处理装置（生化池）不得占用公共绿地，其与建筑的间距应满足有关规范要求，建（构）筑物不得占压各类管网保护范围，需改线的应在审查时提交有关部门的相应意见；透视图。反映规划设计意图的透视图或建筑模型、相关主要建筑的典型平、立、剖面图。（2）电子文件光盘电子文件须符合市规划局关于电子文件图形标准的要求。（3）修详规文本制作按要求的份数制作，建议采用横式文本，以便于翻阅及存档，文本不主张高成本制作，也不宜太简陋。2.方案设计编制文件内容要求（1）方案设计说明书和设计图纸

52、方案设计说明书（含技术经济指标表）；规划地区现状图：含区位图能清楚反映项目周边大范围的道路、建筑及地貌现状情况，宜附加现场照片；规划地区现状分析图；方案总平面图（比例为1：500，大地块项目还需1：1000总图）总平面图应在批准的规划红线内设计布置，不能擅自改变红线外用地和道路现状。图中应准确反映建筑层数、建筑正负零标高、场地标高、建筑间距（含与用地边界的半间距及与建筑间的全间距）、建筑与道路坐标、与道路环境的关系，做好各类人行、车行出入口的交通组织；坡地建筑应完整表达竖向设计及反映设计堡坎的位置；总平面图中地形图应清晰，与新设计的内容在线条深度上应明确区分，图纸比例准确；总平面图上的建筑、道

53、路及环境的各种设计线型应粗细有别、层次分明；地块内须保留的建筑应注明，其规模应计入项目总规模；总平面图须与平、立、剖面图相吻合；符合要求的总指标与分项指标的技术经济指标列表（指标数据须真实、准确，指标表应符合我局要求的格式）；设计单位资质应符合有关要求并盖章签字齐全；电子文档与纸质文件内容一致。平、立、剖面图：深度应满足建设部有关要求，相互之间内容应相吻合，应有重要地段的沿街立面；反映方案设计意图的透视图或建筑模型；带修建性详细规划的方案设计还应符合修详规的设计深度；方案设计应符合上一阶段已批的修详规设计。（2）电子文件光盘电子文件须符合市规划局关于电子文件图形标准的要求。（3）方案文本制作按

54、要求的份数制作，建议采用横式文本，以便于翻阅及存档，不主张高成本制作，也不宜太简陋。3.施工图设计编制文件内容要求（1）施工图设计说明书和设计图纸施工图设计说明书（含技术经济指标列表）；总平面图（比例为1：500，大地块项目可为1：1000总图）；总平面图应在批准的规划红线内设计布置，不能擅自改变红线外用地和道路现状。图中应准确反映建筑层数、建筑正负零标高、场地标高、建筑间距（含与用地边界的半间距及与建筑间的全间距）、建筑与道路坐标、与道路环境的关系，做好各类人行、车行出入口的交通组织；坡地建筑应完整表达竖向设计及反映设计堡坎的位置；总平面图中地形图应清晰，与新设计的内容在线条深度上应明确区分

55、，图纸比例准确；总平面图上的建筑、道路及环境的各种设计线型应粗细有别、层次分明；地块内须保留的建筑应注明，其规模应计入项目总规模；总平面图须与平、立、剖面图相吻合；符合要求的总指标与分项指标的技术经济指标列表（指标数据须真实、准确）；设计单位资质应符合有关要求并盖章签字齐全；电子文档与纸质文件内容一致。平、立、剖面图及节点大样：深度应满足建设部有关要求，相互之间内容应相吻合；建筑立面色彩及材料应仔细推敲、详细表达，重要地段的建筑外立面须单独另审；施工图设计。施工图设计应符合上一阶段已批的方案设计，需进行调整的，应先报送图纸方案审查。（2）电子文件光盘电子文件须符合市规划局关于电子文件图形标准的

56、要求。（3）蓝图制作按要求的份数制作，应便于翻阅及存档，蓝图应清晰，装订无误。1443修建性详细规划说明书物流园区修建性详细规划说明书主要包括以下几个内容。.任务来源、规划依据。.对规划地区（段）现状及存在问题的分析。.规划指导思想和总体布局手法及方案特点。.功能布局及环境设计的构思、道路交通、住宅建筑、公共设施、建筑色彩、园林绿化、竖向设计以及公共管线等的具体规划原则及要点。.用地平衡表与主要技术经济指标。.估算工程量、拆迁量。1444修建性详细规划图纸物流园区修建性详细规划图纸包括以下几个方面的内容，即规划地段位置图、规划地段现状图、规划总平面图、道路交通规划图、竖向规划图、单项或综合工程

57、管网规划图以及鸟瞰图等。.修建性详细规划地段位置图。标明规划地段在城市的位置以及周围地区的关系；.修建性详细规划地段现状图。图纸比例为1/5001/2000，标明自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地和建筑的范围、性质、层数、质量等；.规划总平面图。比例尺同上，图上应标明规划建筑、绿地、道路、广场、停车场、河湖水面的位置和范围。.修建性详细规划道路交通规划图。比例尺同上，图上应标明道路的红线位置、横断面，道路交叉点坐标、标高、停车场用地界线；.修建性详细规划竖向规划图。比例尺同上，图上标明道路交叉点、变坡点控制高程，室外地坪规划标高；.修建性详细规划单项或综合工程管网规划图。图纸比例为1

58、/5001/2000，图上应标明各类市政公用设施管线的平面位置、管径、主要控制点标高，以及有关设施和构筑物位置；.表达规划设计意图的模型或鸟瞰图。1445修建性详细规划各阶段成果校审标准1.阶段性成果汇报、讨论（1）成果内容的齐备需根据汇报的需要和要达到的目的，确定所需的图纸、数据统计和必要的文字说明，以应对汇报或讨论时所可能遇到的问题。一般来说图纸方面需要现状图（带地形），方案总平面图，交通、功能、景观分析图，文字方面需要规划要求、现状分析、项目存在的问题和发展机会、方案的主导思想和总体构思。数据方面需要主要的经济技术指标和重要建筑单体的数据指标。这一阶段出图的主要目的是跟相关部门初步汇报和

59、讨论，因此图纸需要更加直观的反映设计意图和交通、功能、景观体系。（2）图纸的校审总则。图纸所包含的内容是否完整，包括各类图纸的项目名称、图名、风玫瑰、比例尺、图例以及图纸所需表达的内容。图纸所要表达的信息是否清晰：应注意图纸在打印前后大小和颜色以及线宽的不同，及时调整，使图纸所要表达的内容可以让别人清晰可见。特别注意的是图纸上的标注和文字的大小和颜色。各类图纸细则。表14-4各类图纸细则图纸名称注意事项现状图标明项目基地及其周边现状自然地形、地貌、用地性质、道路宽度及名称、该项目及各单位用地范围。标明各类建筑的平面形式、用途、层数、质量等，并附简要注释说明及图例。方案总平面图标明规划用地范围、各类建筑控制线，规划用地范围内以及周边的道路名称及主要通勤方向，主要单位或设施的名称。标明各类建筑的、用途、层数，规划建筑退让各类控制线、组团级以上道路及地界的距离；对规划住宅顶层设置阁楼或跃层的应予标明。交通分析图标明规划地块的人、车流主要出入口，各种交通流线和道路等级，各类交通设施的用地范围，标明地面停车场范围及车位布置方式，地下停车库等地下空间的范围、层数以及出入口等。功能分析图标明规划范围内各类建筑包括主要独立占地公共服务设施的用地范