上海市住宅物业管理制度

1、 HYPERLINK 上海市住宅宅物业管管理规定定( 上上海市住住宅物业业管理规规定 20010年12月28日 177:533 （20004年8月19日上海海市第十十二届人人民代表表大会常常务委员员会第十十四次会会议通过过20110年12月23日上海海市第十十三届人人民代表表大会常常务委员员会第二二十三次次会议修修订） 第一章章总则 第一条条为了规规范住宅宅物业管管理活动动，维护护业主和和物业服服务企业业的合法法权益，根根据中中华人民民共和国国物权法法、国国务院物物业管理理条例和和其他有有关法律律、行政政法规，结结合本市市实际情情况，制制定本规规定。 第二条条本市行行政区域域内住宅宅物业管管理

2、、使使用及其其监督管管理，适适用本规规定。 第三条条本规定定所称住住宅物业业管理（以以下简称称物业管管理），是是指住宅宅区内的的业主通通过选聘聘物业服服务企业业，由业业主和物物业服务务企业按按照物业业服务合合同约定定，或者者通过其其他形式式，对房房屋及配配套的设设施设备备和相关关场地进进行维修修、养护护、管理理，维护护相关区区域内的的环境卫卫生和秩秩序的活活动。 本规定定所称业业主，是是指房屋屋的所有有权人。 本规定定所称使使用人，是是指房屋屋的承租租人和实实际居住住人。 本规定定所称物物业服务务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。 第四条条市房屋屋行政管管理部门

3、门负责全全市物业业管理的的监督管管理工作作。区、县县房屋行行政管理理部门负负责本辖辖区内物物业管理理的监督督管理；其设立立的房屋屋管理办办事机构构（以下下简称房房管办事事处）承承担相关关具体事事务。 市和区区、县房房屋行政政管理部部门履行行以下职职责： （一）业业主大会会和业主主委员会会的业务务指导与与监督管管理； （二）物物业服务务企业和和从业人人员的监监督管理理； （三）专专项维修修资金归归集、使使用的指指导与监监督； （四）物物业使用用和维护护的监督督管理； （五）物物业管理理方面的的其他监监督管理理职责。 第五条条区、县县人民政政府应当当建立住住宅小区区综合管管理工作作制度，组组织区、

4、县县相关行行政管理理部门和和单位，部部署、推推进和协协调辖区区内物业业管理各各项工作作，并指指导监督督业主大大会、业业主委员员会的各各项工作作。 乡、镇镇人民政政府和街街道办事事处应当当建立本本辖区住住宅小区区综合管管理工作作制度，协协调和处处理辖区区内物业业管理综综合事务务和纠纷纷，指导导监督业业主大会会、业主主委员会会的组建建及日常常运作。 第六条条市物业业管理行行业协会会是实行行行业服服务和自自律管理理的社会会组织，依依法制定定和组织织实施自自律性规规范，组组织业务务培训，对对物业服服务企业业之间的的纠纷进进行调解解，维护护物业服服务企业业合法权权益。 本市鼓鼓励物业业服务企企业加入入市

5、物业业管理行行业协会会。 第二章章业主及及业主大大会 第七条条住宅小小区，包包括分期期建设或或者两个个以上单单位共同同开发建建设的住住宅小区区，其设设置的配配套设施施设备是是共用的的，应当当划分为为一个物物业管理理区域；但被道道路、河河道等分分割为两两个以上上自然街街坊或者者封闭小小区，且且能明确确共用配配套设施施设备管管理、维维护责任任的，可可以分别别划分为为独立的的物业管管理区域域。 第八条条房屋行行政管理理部门负负责核定定物业管管理区域域。 规划行行政管理理部门在在住宅建建设工程程设计方方案审查查时，应应当征求求区、县县房屋行行政管理理部门对对物业管管理区域域的预划划意见。 建设单单位在

6、申申请办理理住宅建建设工程程规划许许可证的的同时，应应当向区区、县房房屋行政政管理部部门提出出划分物物业管理理区域的的申请，区区、县房房屋行政政管理部部门应当当在五日日内核定定物业管管理区域域。 建设单单位在房房屋销售售时，应应当将区区、县房房屋行政政管理部部门核定定的物业业管理区区域范围围，通过过合同约约定方式式向物业业买受人人明示。 第九条条尚未划划分或者者需要调调整物业业管理区区域的，区区、县房房屋行政政管理部部门应当当会同乡乡、镇人人民政府府或者街街道办事事处，按按照第七七条的规规定，结结合当地地居民委委员会、村村民委员员会的布布局划分分物业管管理区域域。调整整物业管管理区域域的，还还

7、应当征征得专有有部分占占建筑物物总面积积过半数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主同同意。 物业管管理区域域调整后后，区、县县房屋行行政管理理部门应应当在相相关物业业管理区区域内公公告。 第十条条建设单单位在办办理房屋屋交付使使用许可可手续时时，应当当向房管管办事处处提交下下列资料料： （一）竣竣工总平平面图，单单体建筑筑、结构构、设备备竣工图图，配套套设施、地地下管网网工程竣竣工图等等竣工验验收资料料； （二）设设施设备备的安装装、使用用和维护护保养等等技术资资料； （三）物物业质量量保修文文件和物物业使用用说明文文件； （四）物物业管理理所必需需的其他他资料。 建设单单位在办办理物业业承

8、接验验收手续续时，应应当向物物业服务务企业移移交前款款规定的的资料。 业主可可以向房房管办事事处、物物业服务务企业申申请查询询本物业业管理区区域内第第一款规规定的资资料。 第十一一条业主主在物业业管理活活动中，除除享有中中华人民民共和国国物权法法、国国务院物物业管理理条例规规定的权权利外，还还有权提提议召开开首次业业主大会会会议。 业主在在物业管管理活动动中，应应当履行行中华华人民共共和国物物权法、国国务院物物业管理理条例规规定的义义务。 业主应应当直接接或者通通过建设设单位、物物业服务务企业向向业主委委员会提提供联系系地址、通通讯方式式。 第十二二条业主主大会由由一个物物业管理理区域内内的全

9、体体业主组组成。 一个物物业管理理区域内内，房屋屋出售并并交付使使用的建建筑面积积达到百百分之五五十以上上，或者者首套房房屋出售售并交付付使用已已满两年年的，应应当召开开首次业业主大会会会议，成成立业主主大会。但但只有一一个业主主的，或或者业主主人数较较少且经经全体业业主一致致同意，决决定不成成立业主主大会的的，由业业主共同同履行业业主大会会、业主主委员会会职责。 第十三三条物业业管理区区域符合合本规定定第十二二条第二二款所列列应当成成立业主主大会条条件之一一的，建建设单位位应当在在三十日日内向物物业所在在地的乡乡、镇人人民政府府或者街街道办事事处提出出成立业业主大会会的书面面报告，并并提供下

10、下列资料料： （一）物物业管理理区域核核定意见见； （二）物物业服务务企业用用房和业业主委员员会用房房（以下下合称物物业管理理用房）配配置证明明； （三）业业主清册册和物业业建筑面面积； （四）物物业出售售并交付付使用时时间； （五）已已筹集的的专项维维修资金金清册。 建设单单位未及及时书面面报告的的，业主主可以向向乡、镇镇人民政政府或者者街道办办事处提提出成立立业主大大会的书书面要求求。 第十四四条乡、镇镇人民政政府或者者街道办办事处应应当在接接到建设设单位书书面报告告或者业业主书面面要求后后的六十十日内，会会同区、县县房屋行行政管理理部门组组建业主主大会筹筹备组（以以下简称称筹备组组）。筹

11、筹备组应应当自成成立之日日起七日日内，将将成员名名单在物物业管理理区域内内公告。 筹备组组由业主主代表，建建设单位位代表，乡乡、镇人人民政府府或者街街道办事事处代表表，房管管办事处处代表，物物业所在在地居民民委员会会或者村村民委员员会代表表组成。筹筹备组人人数应当当为单数数，其中中业主代代表应当当符合本本规定第第十九条条第二款款的规定定，人数数所占比比例应当当不低于于筹备组组总人数数的二分分之一。筹筹备组组组长由乡乡、镇人人民政府府或者街街道办事事处代表表担任。 筹备组组中的业业主代表表，由街街道办事事处或者者乡、镇镇人民政政府组织织业主推推荐产生生。 业主对对筹备组组成员有有异议的的，由乡乡

12、、镇人人民政府府或者街街道办事事处协调调解决。 第十五五条筹备备组应当当做好以以下筹备备工作： （一）确确认并公公示业主主身份、业业主人数数以及所所拥有的的专有部部分面积积； （二）确确定首次次业主大大会会议议召开的的时间、地地点、形形式和内内容； （三）草草拟管理理规约、业业主大会会议事规规则； （四）确确定首次次业主大大会会议议表决规规则； （五）制制定业主主委员会会成员候候选人产产生办法法，确定定业主委委员会成成员候选选人名单单； （六）制制定业主主委员会会选举办办法； （七）完完成召开开首次业业主大会会会议的的其他准准备工作作。 前款内内容应当当在首次次业主大大会会议议召开十十五日前前

13、在物业业管理区区域内公公告。业业主对公公告内容容有异议议的，筹筹备组应应当记录录并作出出答复。 筹备组组应当自自成立之之日起九九十日内内，组织织召开首首次业主主大会会会议。 筹备组组在业主主委员会会依法成成立后自自行解散散。 第十六六条业主主大会除除履行中中华人民民共和国国物权法法、国国务院物物业管理理条例规规定的职职责外，还还可以决决定业主主委员会会的工作作经费、撤撤销业主主小组不不适当的的决定。 第十七七条业主主大会会会议可以以采用集集体讨论论形式，也也可以采采用书面面征求意意见的形形式。业业主大会会会议应应当有物物业管理理区域内内专有部部分占建建筑物总总面积过过半数的的业主且且占总人人数

14、过半半数的业业主参加加。 业主大大会作出出决定，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积过半半数的业业主且占占总人数数过半数数的业主主同意。业业主大会会决定筹筹集和使使用专项项维修资资金，或或者改建建、重建建建筑物物及其附附属设施施的，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积三分分之二以以上的业业主且占占总人数数三分之之二以上上的业主主同意。 业主可可以委托托代理人人参加业业主大会会会议，代代理人应应当持业业主书面面委托书书并依据据委托人人对所议议事项的的意见进进行投票票表决。 第十八八条首次次业主大大会会议议通过的的议事规规则，应应当就业业主大会会的议事事方式、表表决程序序、业主主小组的的设立、

15、业业主委员员会的组组成、任任期、罢罢免和补补选等事事项作出出约定。 第十九九条业主主委员会会由业主主大会会会议选举举产生，依依法履行行职责。业业主委员员会由五五人以上上单数组组成，任任期为三三年到五五年。 业主委委员会成成员应当当符合国国务院物物业管理理条例规规定的条条件。业业主有损损坏房屋屋承重结结构、违违法搭建建、破坏坏房屋外外貌、擅擅自改变变物业使使用性质质、欠交交物业服服务费或或者专项项维修资资金、违违法出租租房屋等等情形且且未改正正的，不不得担任任业主委委员会成成员；担担任业主主委员会会成员后后出现上上述情形形的，应应当按照照业主大大会确定定的规则则予以罢罢免。 业主委委员会履履行下

16、列列职责： （一）召召集业主主大会会会议，报报告物业业管理的的实施情情况； （二）代代表业主主与业主主大会选选聘的物物业服务务企业签签订物业业服务合合同； （三）及及时了解解业主、物物业使用用人的意意见和建建议，督督促业主主交纳物物业服务务费，监监督和协协助物业业服务企企业履行行物业服服务合同同； （四）监监督管理理规约的的实施； （五）业业主大会会赋予的的其他职职责。 业主委委员会应应当接受受业主大大会和业业主的监监督。 第二十十条业主主委员会会主任、副副主任由由业主委委员会选选举产生生。 业主委委员会主主任负责责主持业业主委员员会日常常工作，并并履行以以下职责责： （一）召召集和主主持业主

17、主委员会会会议； （二）提提出业主主委员会会会议议议题； （三）按按照业主主大会会会议的决决定，签签署有关关文书。 业主委委员会主主任因故故不能履履行职责责时，由由副主任任履行。 第二十十一条业业主委员员会自选选举产生生之日起起三十日日内，持持下列文文件向乡乡、镇人人民政府府或者街街道办事事处备案案： （一）业业主大会会会议记记录和会会议决定定； （二）业业主大会会议事规规则； （三）管管理规约约； （四）业业主委员员会成员员的名单单和基本本情况。 乡、镇镇人民政政府或者者街道办办事处对对依法选选举产生生的业主主委员会会出具业业主大会会、业主主委员会会备案证证明和印印章刻制制证明。业业主委员员

18、会应当当依法刻刻制和使使用印章章。 第二十十二条业业主大会会会议分分为定期期会议和和临时会会议。业业主大会会定期会会议应当当按照业业主大会会议事规规则的规规定召开开。经百百分之二二十以上上业主提提议，业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会临临时会议议。 召开业业主大会会会议，业业主委员员会应当当事先将将会议时时间、地地点、议议题和议议程书面面通知所所在地房房管办事事处、居居民委员员会或者者村民委委员会，邀邀请房管管办事处处、居民民委员会会或者村村民委员员会派代代表参加加，并听听取房管管办事处处、居民民委员会会或者村村民委员员会的意意见、建建议。 业主委委员会不不依法组组织召开开业主大大会会议

19、议的，乡乡、镇人人民政府府或者街街道办事事处应当当督促其其限期召召开；逾逾期不召召开的，乡乡、镇人人民政府府或者街街道办事事处可以以应业主主要求组组织召开开业主大大会会议议。 第二十十三条业业主委员员会应当当建立定定期接待待制度，听听取业主主和使用用人对物物业管理理和业主主委员会会日常工工作的意意见和建建议，接接受业主主和使用用人的咨咨询、投投诉和监监督。 业主委委员会应应当建立立工作记记录制度度，做好好业主大大会会议议、业主主委员会会会议、物物业服务务合同协协商签订订活动，以以及物业业管理中中各项重重要事项项的记录录，并妥妥善保管管。 业主委委员会应应当建立立信息公公开制度度，按照照规定及及

20、时公布布业主大大会和业业主委员员会作出出的决定定、物业业服务企企业选聘聘、物业业服务合合同等物物业管理理中的各各项决定定和重大大事项；定期公公布专项项维修资资金和公公共收益益收支；接受业业主查询询所保管管的物业业管理信信息。 第二十十四条业业主委员员会任期期届满的的两个月月前，应应当书面面报告乡乡、镇人人民政府府或者街街道办事事处。乡乡、镇人人民政府府或者街街道办事事处应当当在六十十日内会会同区、县县房屋行行政管理理部门组组建换届届改选小小组，由由换届改改选小组组组织召召开业主主大会会会议选举举产生新新一届业业主委员员会。 换届改改选小组组由业主主代表，乡乡、镇人人民政府府或者街街道办事事处代

21、表表，房管管办事处处代表，物物业所在在地居民民委员会会或者村村民委员员会代表表组成。换换届改选选小组人人数应当当为单数数，其中中业主代代表应当当符合本本规定第第十九条条第二款款的规定定，人数数所占比比例应当当不低于于换届改改选小组组总人数数的二分分之一。换换届改选选小组组组长由乡乡、镇人人民政府府或者街街道办事事处代表表担任。 自换届届改选小小组产生生至新一一届业主主委员会会选举产产生期间间，业主主委员会会不得组组织召开开业主大大会会议议对下列列事项作作出决定定： （一）选选聘、解解聘物业业服务企企业； （二）除除管理规规约规定定情形之之外的物物业维修修、更新新、改造造等重大大事项； （三）其

22、其他重大大事项。 第二十十五条业业主委员员会应当当自换届届改选小小组成立立之日起起十日内内，将其其保管的的有关财财务凭证证、业主主清册、会会议纪要要等档案案资料、印印章及其其他属于于业主大大会所有有的财物物移交物物业所在在地房管管办事处处保管。业业主大会会、业主主委员会会依法需需要使用用上述物物品的，物物业所在在地房管管办事处处应当及及时提供供。 新一届届业主委委员会选选举产生生后，应应当在三三十日内内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理换届备案手续，并由物业所在地房管办事处在备案后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。 拒不移移交第一一款所述述物品的的，新一一届业主主委员会会可以

23、请请求物业业所在地地乡、镇镇人民政政府或者者街道办办事处督督促移交交，物业业所在地地公安机机关应当当予以协协助。 第二十十六条不不再担任任业主委委员会成成员的，应应当在十十日内将将其保管管的本规规定第二二十五条条第一款款所述物物品移交交业主委委员会；拒不移移交的，业业主委员员会可以以按照本本规定第第二十五五条第三三款规定定处理。 第二十十七条业业主委员员会出现现成员人人数不足足二分之之一或者者其他无无法正常常运作情情形的，业主大会应当作出决定启动补选或者提前换届改选程序。 第二十十八条业业主委员员会的名名称、所所辖区域域范围、成成员、业业主大会会议事规规则和管管理规约约发生变变更的，业业主委员

24、员会应当当在三十十日内向向乡、镇镇人民政政府或者者街道办办事处办办理变更更备案手手续。 因物业业管理区区域调整整、房屋屋灭失或或者其他他原因致致使业主主委员会会无法存存续的，业业主委员员会应当当在三十十日内向向乡、镇镇人民政政府或者者街道办办事处办办理注销销备案手手续。 第二十十九条按按照本规规定第二二十一条条、第二二十五条条、第二二十八条条规定，乡乡、镇人人民政府府或者街街道办事事处受理理业主委委员会备备案后，应当在二十日内完成备案手续，并将备案资料抄送区、县房屋行政管理部门。 第三十十条同一一物业管管理区域域内有两两幢以上上房屋的的，可以以以幢、单单元为单单位成立立业主小小组。业业主小组组

25、由该幢幢、单元元的全体体业主组组成。 业主小小组应当当履行下下列职责责： （一）推推选业主主代表出出席业主主大会会会议，表表达本小小组业主主的意愿愿； （二）决决定本小小组范围围内住宅宅共用部部位、共共用设施施设备的的维修、更更新、改改造和养养护； （三）决决定本小小组范围围内的其其他事项项。 业主小小组议事事由该业业主小组组产生的的业主代代表主持持。业主主小组行行使前款款规定职职责的程程序，参参照本物物业管理理区域业业主大会会议事规规则执行行。 第三十十一条居居民委员员会、村村民委员员会设立立的人民民调解委委员会，可可以依法法调解本本地区业业主、业业主委员员会、物物业服务务企业之之间的物物业

26、管理理纠纷。 第三章章物业管管理服务务 第三十十二条物物业服务务企业应应当按照照国家有有关规定定，取得得相应资资质。 房屋行行政管理理部门应应当依法法对物业业服务企企业的服服务活动动实施监监督检查查。 第三十十三条物物业服务务项目经经理应当当取得相相应的资资格证书书。 物业服服务项目目经理承承接物业业管理区区域数量量和建筑筑面积的的规范，由由市房屋屋行政管管理部门门制定。 第三十十四条市市房屋行行政管理理部门应应当根据据物业服服务合同同履行、投投诉处理理和日常常检查等等情况，建建立物业业服务企企业信用用档案库库和物业业服务项项目经理理信用档档案库。 第三十十五条选选聘物业业服务企企业前，业业主

27、委员员会应当当拟定选选聘方案案。选聘聘方案应应当包括括拟选聘聘物业服服务企业业的资质质、管理理实绩要要求、物物业服务务内容和和收费标标准、物物业服务务合同期期限和选选聘方式式等内容容。 选聘方方案经业业主大会会会议表表决通过过后，业业主委员员会应当当在物业业管理区区域内公公告。 第三十十六条选选聘物业业服务企企业的，应应当通过过本市统统一的物物业管理理招投标标平台公公开招标标，但业业主大会会决定继继续聘用用原物业业服务企企业或者者业主大大会决定定采用协协议选聘聘等其他他方式的的除外。 市房屋屋行政管管理部门门负责建建立本市市统一的的物业管管理招投投标平台台，为选选聘物业业服务企企业提供供指导和

28、和服务。 第三十十七条建建设单位位在申请请房屋预预售许可可前，应应当参照照市房屋屋行政管管理部门门制作的的示范文文本，制制定临时时管理规规约和房房屋使用用说明书书，作为为房屋销销售合同同的附件件。 临时管管理规约约应当对对物业的的使用和和维护管管理、业业主义务务、违反反临时管管理规约约应当承承担的责责任等事事项作出出规定，但但不得与与法律、法法规、规规章相抵抵触，不不得侵害害物业买买受人的的合法权权益。临临时管理理规约应应当报区区、县房房屋行政政管理部部门备案案。 房屋使使用说明明书应当当载明房房屋平面面布局、结结构、附附属设备备，注明明房屋承承重结构构的房屋屋结构图图，不得得占用、移移装的共

29、共用部位位、共用用设备，以以及其他他有关安安全合理理使用房房屋的注注意事项项。 建设单单位与物物业买受受人签订订的房屋屋销售合合同，应应当包含含前期物物业服务务合同约约定的内内容，以以及建设设工程规规划许可可文件载载明的建建设项目目平面布布局图，并并在房屋屋交接书书中列明明物业管管理区域域内归全全体业主主所有的的配套设设施设备备。 建设单单位不得得将物业业共用部部分的所所有权或或者使用用权单独独转让。 第三十十八条建建设单位位应当在在物业管管理区域域地面上上配置独独用成套套的物业业管理用用房，其其中物业业服务企企业用房房按照物物业管理理区域房房屋总建建筑面积积的千分分之二配配置，但但不得低低于

30、一百百平方米米；业主主委员会会用房按按照不低低于三十十平方米米配置。在在物业交交付时，物物业管理理用房由由建设单单位交付付物业服服务企业业代管，并并在业主主大会成成立后三三十日内内无偿移移交给业业主大会会。 规划行行政管理理部门在在核发建建设工程程规划许许可证时时，应当当在许可可证附图图上注明明物业管管理用房房的具体体部位。 区、县县房屋行行政管理理部门在在核发房房屋预售售许可证证和办理理房屋所所有权初初始登记记时，应应当注明明物业管管理用房房室号。 物业管管理用房房不得擅擅自变更更位置，也也不得分分割、转转让、抵抵押。 第三十十九条物物业管理理区域内内的下列列配套设设施设备备归业主主共有：

31、（一）物物业管理理用房； （二）门门卫房、电电话间、监监控室、垃垃圾箱房房、共用用地面架架空层、共共用走廊廊； （三）物物业管理理区域内内按规划划配建的的非机动动车车库库； （四）物物业管理理区域内内的共有有绿化、道道路、场场地； （五）建建设单位位以房屋屋销售合合同或者者其他书书面形式式承诺归归全体业业主所有有的物业业； （六）其其他依法法归业主主共有的的设施设设备。 建设单单位申请请房屋所所有权初初始登记记时，应应当提出出前款规规定的配配套设施施设备登登记申请请，由房房地产登登记机构构在房地地产登记记册上予予以记载载，但不不颁发房房地产权权证书。 第四十十条物业业服务企企业应当当按照物物业

32、服务务合同的的约定，提提供相应应的服务务。物业业服务合合同可以以约定下下列服务务事项： （一）物物业共用用部位、共共用设施施设备的的使用管管理和维维护； （二）共共有绿化化的维护护； （三）共共有区域域的保洁洁； （四）共共有区域域的秩序序维护； （五）车车辆的停停放管理理； （六）物物业使用用中对禁禁止性行行为的管管理措施施； （七）物物业维修修、更新新、改造造和养护护费用的的账务管管理； （八）物物业档案案资料的的保管； （九）业业主大会会或者业业主委托托的其他他物业服服务事项项。 物业服服务企业业可以将将物业服服务合同同中的专专项服务务事项委委托给专专业性服服务企业业，但不不得将物物业服

33、务务合同约约定的全全部事项项一并委委托给他他人。 第四十十一条物物业服务务企业提提供物业业服务，应应当遵守守下列规规定： （一）符符合国家家和本市市规定的的技术标标准、规规范； （二）及及时向业业主、使使用人告告知安全全合理使使用物业业的注意意事项； （三）定定期听取取业主的的意见和和建议，改改进和完完善服务务； （四）配配合居民民委员会会、村民民委员会会做好社社区管理理相关工工作。 物业服服务企业业应当协协助做好好物业管管理区域域内的安安全防范范工作。 第四十十二条物物业服务务合同期期限届满满的三个个月前，业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会，作作出续聘聘或者另另聘物业业服务企企业的决决

34、定，并并将决定定书面告告知物业业服务企企业。业业主大会会决定续续聘且物物业服务务企业接接受的，业业主委员员会与物物业服务务企业应应当在物物业服务务合同届届满前重重新签订订物业服服务合同同。 物业服服务企业业决定物物业服务务合同期期限届满满后不再再为该物物业管理理区域提提供物业业服务的的，应当当提前三三个月书书面告知知业主委委员会。 物业服服务合同同期限届届满后，业业主大会会没有作作出续聘聘或者另另聘物业业服务企企业决定定，物业业服务企企业按照照原合同同继续提提供服务务的，原原合同权权利义务务延续。在在合同权权利义务务延续期期间，任任何一方方提出终终止合同同的，应应当提前前三个月月书面告告知对方

35、方。 第四十十三条物物业服务务企业应应当建立立和保存存下列档档案和资资料： （一）小小区共有有部分经经营管理理档案； （二）小小区监控控系统、电电梯、水水泵、电电子防盗盗门等共共用设施施设备档档案及其其运行、维维修、养养护记录录； （三）水水箱清洗洗记录及及水箱检检测报告告； （四）住住宅装饰饰装修管管理资料料； （五）业业主清册册； （六）物物业服务务企业或或者建设设单位与与相关公公用事业业单位签签订的供供水、供供电、垃垃圾清运运、电信信覆盖等等书面协协议； （七）物物业服务务活动中中形成的的与业主主利益相相关的其其他重要要资料。 物业服服务合同同终止时时，物业业服务企企业应当当向业主主委员

36、会会移交本本规定第第十条第第一款和和前款规规定的档档案和资资料，以以及物业业管理用用房。 第四十十四条物物业服务务收费应应当遵循循合理、公公开、质质价相符符的原则则。 物业服服务收费费实行政政府指导导价和市市场调节节价，同同一物业业管理区区域内实实施同一一物业服服务内容容和标准准的，物物业服务务收费执执行同一一价格标标准。具具体办法法由市人人民政府府另行制制定。 物业服服务企业业可以根根据业主主的委托托提供物物业服务务合同约约定以外外的服务务项目，服服务报酬酬由双方方协商确确定。 物业服服务企业业应当在在物业管管理区域域内书面面公布物物业服务务项目及及其收费费标准。 第四十十五条前前期物业业服

37、务合合同生效效之日至至出售房房屋交付付之日的的当月发发生的物物业服务务费用，由由建设单单位承担担。 出售房房屋交付付之日的的次月至至前期物物业服务务合同终终止之日日的当月月发生的的物业服服务费用用，由物物业买受受人按照照房屋销销售合同同约定的的前期物物业服务务收费标标准承担担；房屋屋销售合合同未约约定的，由由建设单单位承担担。 业主应应当根据据物业服服务合同同约定，按按时交纳纳物业服服务费；业主逾逾期不交交纳物业业服务费费的，业业主委员员会应当当督促其其交纳；物业服服务企业业可以依依法向人人民法院院起诉。 业主转转让物业业时，应应当与物物业服务务企业结结清物业业服务费费；未结结清的，买买卖双方

38、方应当对对物业服服务费的的结算作作出约定定，并告告知物业业服务企企业。 第四十十六条利利用物业业共用部部分获取取的收益益，归共共同拥有有该物业业的业主主所有，主主要补充充专项维维修资金金，也可可以按照照业主大大会的决决定用于于业主委委员会工工作经费费或者物物业管理理方面的的其他需需要。 第四十十七条经经专有部部分占建建筑物总总面积过过半数的的业主且且占总人人数过半半数的业业主同意意，业主主可以自自行管理理物业，并并对下列列事项作作出决定定： （一）自自行管理理的执行行机构； （二）自自行管理理的内容容、标准准、费用用和期限限； （三）聘聘请专业业机构的的方案； （四）其其他有关关自行管管理的内

39、内容。 电梯、消消防、技技防等涉涉及人身身、财产产安全以以及其他他有特定定要求的的设施设设备管理理，应当当委托专专业机构构进行维维修和养养护。 业主大大会可以以委托具具有资质质的中介介机构对对管理费费用、专专项维修修资金、公公共收益益等进行行财务管管理，根根据委托托财务管管理合同同开通专专项维修修资金账账户，并并应当向向业主每每季度公公布一次次自行管管理账目目。 业主自自行管理理物业的的具体范范围和实实施办法法由市人人民政府府另行制制定。 第四章章物业的的使用和和维护 第四十十八条物物业服务务企业承承接物业业时，应应当对移移交的房房屋及配配套设施施设备和和相关场场地进行行检查验验收，并并对相关

40、关资料进进行核对对接收。 物业服服务企业业应当自自承接验验收之日日起七日日内签署署验收确确认书。 第四十十九条建建设单位位应当按按照国家家规定的的保修期期限和保保修范围围，承担担物业的的保修责责任。建建设单位位委托物物业服务务企业维维修的，应应当与物物业服务务企业另另行签订订委托协协议。 建设单单位应当当在房屋屋所有权权初始登登记前，将将物业保保修金交交存至指指定专户户，专项项用于保保修期内内物业维维修的保保障。保保修期内内，物业业保修金金不足的的，建设设单位应应当补足足；保修修期满后后，物业业保修金金有余额额的，应应当返还还建设单单位。 物业保保修金监监管实行行统一交交存、资资金归属属不变、

41、专专款专用用、政府府监管的的原则。 第五十十条业主主、使用用人应当当遵守国国家和本本市的规规定以及及临时管管理规约约、管理理规约，按按照房屋屋安全使使用规定定使用物物业。 禁止下下列损害害公共利利益及他他人利益益的行为为： （一）损损坏房屋屋承重结结构； （二）违违法搭建建建筑物物、构筑筑物； （三）破破坏房屋屋外貌； （四）擅擅自改建建、占用用物业共共用部分分； （五）损损坏或者者擅自占占用、移移装共用用设施设设备； （六）存存放不符符合安全全标准的的易燃、易易爆、剧剧毒、放放射性等等危险性性物品，或或者存放放、铺设设超负荷荷物品； （七）排排放有毒毒、有害害物质； （八）发发出超过过规定标

42、标准的噪噪声； （九）法法律、法法规和规规章禁止止的其他他行为。 第五十十一条业业主、使使用人装装饰装修修房屋，应应当遵守守国家和和本市的的规定以以及临时时管理规规约、管管理规约约。 业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。 在业主主、使用用人装饰饰装修房房屋期间间，物业业服务企企业应当当对装饰饰装修房房屋情况况进行现现场巡查查，业主主应当予予以配合合。 第五十十二条业业主、使使用人应应当按照照规划行行政管理理部门批批准或者者房地产产权证书书载明的的用途使使用物业业，不得得擅自改改变物业业使用性性质。 确需改改变

43、物业业使用性性质的，由由区、县县规划行行政管理理部门会会同区、县县房屋行行政管理理部门提提出允许许改变物物业使用用性质的的区域范范围和方方案，并并召开听听证会听听取利害害关系人人意见后后，报区区、县人人民政府府决定。 在允许许改变物物业使用用性质的的区域范范围内，具具体房屋屋单元的的业主需需要改变变使用性性质的，应应当符合合法律、法法规以及及管理规规约，经经有利害害关系的的业主同同意后报报区、县县房屋行行政管理理部门审审批，并并依法向向其他行行政管理理部门办办理有关关手续。 第五十十三条物物业服务务企业发发现业主主、使用用人在物物业使用用、装饰饰装修过过程中有有违反国国家和本本市有关关规定以以

44、及临时时管理规规约、管管理规约约行为的的，应当当依据有有关规定定或者临临时管理理规约、管管理规约约予以劝劝阻、制制止；劝劝阻、制制止无效效的，应应当在二二十四小小时内报报告业主主委员会会和有关关行政管管理部门门。有关关行政管管理部门门在接到到物业服服务企业业的报告告后，应应当依法法对违法法行为予予以制止止或者处处理。 第五十十四条供供水、供供电、供供气等专专业单位位应当承承担分户户计量表表和分户户计量表表前管线线、设施施设备的的维修养养护责任任。 第五十十五条物物业管理理区域内内，规划划用于停停放机动动车的车车位、车车库的归归属，由由当事人人通过出出售、附附赠或者者出租等等方式约约定。占占用业

45、主主共有的的道路或或者其他他场地用用于停放放机动车车的车位位，属于于业主共共有。 建设单单位所有有的机动动车停车车位向业业主、使使用人出出租的，其其收费标标准应当当按照价价格主管管部门的的规定执执行。 车辆在在全体共共用部分分的停放放、收费费和管理理等事项项，由业业主大会会决定。业业主大会会决定对对车辆停停放收费费的，参参照价格格主管部部门的规规定确定定收费标标准。业业主大会会成立前前，车辆辆在物业业管理区区域内停停放的，其其收费标标准应当当按照价价格主管管部门的的规定执执行。 车主对对车辆有有保管要要求的，由由车主和和物业服服务企业业另行签签订保管管合同。 公安、消消防、抢抢险、救救护、环环

46、卫等特特种车辆辆执行公公务时在在物业管管理区域域内停放放，不得得收费。 第五十十六条物物业管理理区域内内的机动动车停车车位，应应当提供供给本物物业管理理区域内内的业主主、使用用人使用用。建设设单位尚尚未出售售的停车车位，应应当出租租给业主主、使用用人停放放车辆。停停车位不不得转让让给物业业管理区区域外的的单位、个个人；停停车位有有空余的的，可以以临时出出租给物物业管理理区域外外的单位位、个人人。 物业管管理区域域内停放放车辆，不不得影响响其他车车辆和行行人的正正常通行行。 第五十十七条新新建商品品住宅、公公有住宅宅以及住住宅区内内的非住住宅物业业出售时时，物业业出售人人和买受受人应当当按照国国

47、家和本本市的规规定交纳纳专项维维修资金金。专项项维修资资金应当当用于物物业共用用部分的的维修、更更新和改改造，不不得挪作作他用。 第五十十八条未未建立首首期专项项维修资资金或者者专项维维修资金金余额不不足首期期筹集金金额百分分之三十十的，业业主应当当按照国国家和本本市的相相关规定定、管理理规约和和业主大大会的决决定，及及时补建建或者再再次筹集集专项维维修资金金。 补建或或者再次次筹集专专项维修修资金应应当采用用分期交交纳的方方式，并并由物业业服务企企业在收收取物业业服务费费时予以以代收；业主大大会也可可以决定定由业主主一次性性交纳。 业主申申请房地地产转移移登记或或者抵押押登记时时，应当当同时

48、向向房地产产登记机机构提供供已足额额交纳专专项维修修资金的的相关凭凭证。 第五十十九条专专项维修修资金应应当存入入银行专专户，按按幢立账账、按户户核算。 受委托托的物业业服务企企业每半半年至少少公布一一次专项项维修资资金和公公共收益益的收支支情况，接接受业主主的监督督。 第六十十条专项项维修资资金使用用实行工工程审价价和使用用程序审审核。 业主委委员会任任期届满满前，应应当在换换届改选选小组的的指导下下委托有有资质的的中介机机构对专专项维修修资金、公公共收益益的使用用情况以以及业主主委员会会工作经经费进行行财务审审计。 第六十十一条物物业维修修、更新新、改造造和养护护的费用用，按照照下列规规定

49、承担担： （一）专专有部分分的所需需费用，由由拥有专专有部分分的业主主承担； （二）部部分共用用部分的的所需费费用，由由拥有部部分共用用部分业业主按照照各自拥拥有的房房屋建筑筑面积比比例共同同承担； （三）全全体共用用部分的的所需费费用，由由物业管管理区域域内的全全体业主主按照各各自拥有有的房屋屋建筑面面积比例例共同承承担。 按照本本规定设设立专项项维修资资金的，部部分共用用部分、全全体共用用部分的的维修、更更新和改改造费用用在专项项维修资资金中列列支。但但物业的的共用部部分属于于人为损损坏的，费费用应当当由责任任人承担担。 第六十十二条物物业部分分共用部部分的维维修、更更新和改改造应当当由部

50、分分共用的的业主决决定，并并经专有有部分占占部分共共用部分分建筑物物总面积积三分之之二以上上的业主主且占部部分共用用部分总总人数三三分之二二以上的的业主同同意，其其他决定定事项，应应当经专专有部分分占部分分共用部部分建筑筑物总面面积过半半数的业业主且占占部分共共用部分分总人数数过半数数的业主主同意。 前款决决定不得得与业主主大会对对全体共共用部分分作出的的决定相相抵触；对上述述决定，业业主委员员会应当当执行。 第六十十三条机机动车停停车场（库库）的维维修、养养护费用用由其所所有人承承担。机机动车停停车场（库库）的专专项维修修资金按按照物业业管理专专项维修修资金标标准交纳纳，纳入入业主大大会的专

51、专项维修修资金账账户管理理，单独独核算。 第六十十四条建建设单位位未按照照规定提提出成立立业主大大会书面面报告前前，专项项维修资资金不得得动用，住住宅共用用部位、共共用设施施设备需需要维修修、更新新和改造造的，应应当由建建设单位位承担物物业维修修责任。 建设单单位已经经按照规规定提出出成立业业主大会会的书面面报告但但业主大大会尚未未成立期期间，需需要动用用专项维维修资金金的，物物业服务务企业应应当提出出维修实实施方案案，由物物业所在在地的居居民委员员会或者者村民委委员会组组织征询询业主意意见，经经全体共共用部分分业主依依法讨论论通过后后，由物物业服务务企业组组织实施施。仅涉涉及部分分共用部部分

52、的，可可以提交交涉及共共用部分分的业主主依法讨讨论通过过。 维修费费用经市市房屋行行政管理理部门指指定的中中介机构构审价后后，在专专项维修修资金中中列支。 第六十十五条业业主应当当定期对对物业进进行维修修养护，并并按照规规定检测测和鉴定定。 物业服服务企业业应当根根据物业业服务合合同的约约定，履履行物业业维修养养护义务务。 物业出出现国家家和本市市规定的的必须维维修养护护的情形形时，业业主或者者物业服服务企业业应当及及时履行行维修养养护义务务。 第六十十六条发发生下列列紧急情情况时，物物业服务务企业应应当立即即采取应应急防范范措施，并并制定维维修、更更新方案案，同时时向业主主委员会会和物业业所

53、在地地房管办办事处报报告： （一）电电梯、水水泵故障障影响正正常使用用的； （二）消消防设施施损坏，消消防部门门出具整整改通知知书的； （三）外外墙墙面面有脱落落危险、屋屋顶或外外墙渗漏漏等情况况，严重重影响房房屋使用用和安全全，经有有资质的的鉴定机机构出具具证明的的。 前款规规定涉及及维修费费用需要要动用住住宅专项项维修资资金的，业业主大会会成立前前，物业业服务企企业应当当持有关关材料，报报区、县县房屋行行政管理理部门审审核同意意，并经经具有相相应资质质的中介介机构审审价后，在在专项维维修资金金中直接接列支；业主大大会成立立后，物物业服务务企业应应当持有有关材料料，向业业主委员员会提出出列支

54、住住宅专项项维修资资金，由由业主委委员会审审核同意意，报区区、县房房屋行政政管理部部门备案案，并经经具有相相应资质质的中介介机构审审价后，在在专项维维修资金金中列支支。 发生本本条第一一款所列列情形，未未按规定定实施维维修和更更新、改改造的，区区、县房房屋行政政管理部部门可以以组织代代为维修修，维修修费用在在专项维维修资金金中列支支。 第六十十七条物物业存在在房屋结结构安全全隐患或或者被鉴鉴定为危危险房屋屋，可能能危及公公共利益益或者他他人合法法权益时时，责任任人应当当及时维维修养护护，有关关业主应应当予以以配合。责责任人不不履行维维修养护护义务的的，可以以由物业业服务企企业报经经业主大大会同

55、意意或者直直接按照照管理规规约的规规定，代代为维修修养护或或者采取取应急防防范措施施，费用用由责任任人承担担。 第六十十八条物物业管理理区域内内的房屋屋外墙应应当保持持整洁和和完好，并并定期进进行清洗洗或者粉粉刷，具具体办法法由市人人民政府府另行制制定。 第六十十九条物物业共用用部分需需要维修修、养护护、更新新、改造造的，相相关专有有部分的的业主、使使用人应应当予以以配合。 供水、供供电、供供气、信信息、环环卫、邮邮政、民民防等专专业单位位进行相相关作业业需要进进入物业业管理区区域的,物业服服务企业业应当予予以配合合；需要要进入专专有部分分的，相相关业主主、使用用人应当当予以配配合。 上述作作

56、业造成成共有部部分或者者专有部部分损失失的,责任人人应当依依法恢复复原状、承承担赔偿偿责任。 第五章章法律责责任 第七十十条违反反本规定定的行为为，法律律、行政政法规或或者本市市其他法法规有处处罚规定定的，依依照有关关法律、法法规处理理。 第七十十一条业业主、使使用人违违反管理理规约应应当承担担相应的的民事责责任。对对违反管管理规约约的，业业主委员员会应当当予以劝劝阻、制制止；对对不听劝劝阻的，业业主委员员会可以以在物业业管理区区域内就就相关情情况予以以公示；相关业业主可以以依法向向人民法法院提起起民事诉诉讼。 第七十十二条发发现物业业服务企企业不再再符合原原资质等等级条件件的，房房屋行政政管

57、理部部门应当当责令限限期改正正；逾期期不改正正的，重重新核定定其资质质等级，其其中原资资质等级级为一级级的，报报国务院院建设主主管部门门处理。 第七十十三条建建设单位位违反本本规定第第十三条条第一款款规定，未未将物业业管理区区域符合合业主大大会成立立条件的的情况书书面报告告物业所所在地乡乡、镇人人民政府府或者街街道办事事处，或或者未按按照规定定提供有有关资料料的，由由区、县县房屋行行政管理理部门责责令限期期改正，可可处一万万元以上上十万元元以下的的罚款。 第七十十四条违违反本规规定第三三十三条条第一款款规定，物物业服务务企业聘聘用的物物业服务务项目经经理未取取得相应应的资格格证书的的，由区区、县房房屋行政政管理部部门责令令物业服服务企业业限期改改正，并并可处五五万元以以上二十十万元以以下的罚罚款。 第七十十五条建建设单位位违反本本规定第第四十九九条第二二款规定定，未交交存物业业保修金金的，由由区、县县房屋行行政管理理部门责责令限期期改正；逾期不不改正的的，处一一万元以以上五万万元以下下的罚款款，并自自逾期之之日起按按日加收收万分之之三的滞滞纳金。 第七十十六条违违反本规规定第五五十