商铺物业管理

1、商铺物业管理审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格托付书（适用于批发代理商）、品牌代理托付书（适用于专卖代理商） 、税务登记证、法人授权托付书等。“完善的租约治理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。“统一的营销治理”有助于爱护和提升经营者的共同利益。2.1顾客流量大2.2服务要求高2.3治理点分散2.4营业时刻性强2.5车辆治理难度大业户服务部设主管一人，可由物业主任兼任。该部要紧职能是业户接待与内部治理、下设业户接待员若干名，分不兼任行政人事、文书档案、打算财务、物料治理等职。接待员的多少要紧依据于业户服务部的工作时刻和工作量，通常每班保持两

2、人便可。维保服务部保安服务部保洁绿化部经营服务部业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部治理。接待与联系纠纷、投诉接待报修接待走访回访内外联系装修治理应包含在业户治理中，因治理难度较大， 故单独列出论述。 装修治理职能要紧包括： 审核装修申请、签订“装修治理协议” ，现场监督治理等。建筑物修理的档案治理建筑物修理的技术档案的治理是对原有建筑物技术资料的补充，是为日后建筑物的修理、整改、扩建等工作提供不可缺少的依据。我司目前参与顾咨询的商业项目：陕西省，宝鸡市国际均利广场240000 平方米云南省，昆明市昆明福林广场60000 平方米江苏省，泰州市金茂聪慧广场30000 平方米附件二：

3、项目治理前期介入注意事项选例：商住项目与一样物业在设计要求与治理方式上有较大区不。张家港商住项目目前正在规划设计时期，对现在期进行详尽完善的论证，治理先进性的预见将对商住项目建成后的投入使用产生广泛深远的阻碍。既要在硬件和软件上下功夫，同时又要使它富有人性化。1.1 商住项目建筑、装修的考虑事项商住项目的外围环境是建立外观形象的重要考虑事项，它的设计除了考虑外观和美学外，功能也是重要的一环。如果能够专门好地对外围环境组成因素的可操作性方面进行规划，就会提升对物业的治理能力。屋 顶屋顶应具备洗窗吊顶设施。并制定一套适当的屋顶操作安全治理程序。治理程序按照商住项目的用途和屋顶的类型度身定制。也能够

4、考虑在屋顶设置清洁用水或洗涤斗或排水口，以便外包清洁公司工作。建筑顶部装饰部分及屋顶应安装上人路梯（不锈钢材料），已方便爱护、保养。地 面：商住项目使用的建筑材料和外部建筑的道路对整个场地起了重要作用。道路、走道和其它区域的排水沟应是完整的、且正确排向下水处。要紧道路尽可能不使用地砖。地砖是不适合用作走道材料的，大雨过后不平坦的地面会造成其松动，且专门难处理。正确施工的钢筋混凝土走道比较好。主次道路道路人车分流，应实行主干道双行，次干道单行，并留出人行道设想，应对人车分流方案进行详细认证。停车场减速器项目停车场内的减速器不仅使行车更安全，且有利于爱护道路，因为车速慢会最低程度的减少路面的磨损。

5、减速器应有一定的宽度 (最少 30 厘米 )，以幸免强烈的晃动。潮湿墙面处理项目地下室、消防、水泵，污水处理等潮湿霉变场所的天花和墙面，建议用水泥材料粉刷。大厦正厅、电梯厅大厅、电梯厅是商住项目的窗口，设计、施工、材料选择方面应十分重视，因此它比商住项目任何一个部分都更容易给业主、租户留下深刻的印象，他起着先入为主的作用，直截了当阻碍建成后的租售率、租金价格。公共盥洗室：高档商住项目对商场、大厅-盥洗室要求极高，厕所的男女入口原则应分开，并清晰标注。从任何公共部分都不应看到里面的厕位或小便隔板平面位置（不管直截了当或通过镜子反影） ，即使开门也应保证有所遮挡。公共电梯间：电梯间的宽度至少比邻近

6、走廊宽度大1/3，以便容纳等候电梯于进出业主、租户。电梯间照明线路应与走道分开，最好采纳照明较高的局部照明。商住项目的标准层电梯大厅要有通风口，使通风良好。（有些高级住宅标准层电梯厅处往往没有通风）各类房间装饰客房装饰中应用对比成补色原理，最重要是同一色彩打算中，不要等量使用对比色，而应以少取胜；房间色彩最为可靠的是遵照自然界色调秩序原则，即地板深 -墙壁中 -天花浅；南向、东南向、西南向开窗的房间因经常受阳光照耀，入射光线成微黄的暖色调，在此条件下的客房可采纳深一点的色调，也可用中性较浅冷色调；北向东北向、西北向开窗的空房入射光线偏冷，常会有微兰的光色，使用暖色调。公共区域家具公共区域家具少

7、用皮具，建议不用皮质沙发，而是用有布套且能够换洗的沙发。1.2 设备设施的考虑事项电梯机房、监控室在电梯机房、监控室设置空调设施，有利于设施设备的正常运行，并设置专用电表计量装置，有利于对公共能耗进行监控与分摊。各类泵各类泵应独立设置泵房，以免噪声共振引起业户纠纷，选择水泵应采纳静噪型节能水泵。用智能一卡通建议在小区安全防范系统中采纳智能一卡通运行模式，方便业主交费用，如停车位治理、门禁、水、电、电话、煤气、特约服务等各项服务。设备房钥匙配电、电梯、给排水、弱电等系统的机电及管笼井门锁采纳一把钥匙。周界报警周界报警可采纳双联远红外探头，并与灯光报警连动，确保人防、技防相结合。1.3 照明系统的

8、考虑事项照明系统是项目中最值得注意的项目之一。它除了有照明的功能外还兼具了“装饰”的功能。巧妙的灯光安排能增进商住项目舒服和安全的感受，照明的安排不是工程设计师的工作，而是建筑师和灯光设计师以美观为基础做出的装璜设计。在这一方面，治理者和灯光设计师有他的内在冲突，治理者期望以简单的照明为主，灯具的种类操纵得越少越好，灯具的效益 (每瓦电力所产生的照明度 )越高越好，而灯光设计师未必有如此的方法。因此，业主必需在两者间找出一平稳点，以满足两者的需要。照明除了大堂外，其它区域的灯具应有一致的安排；选用的灯具以高效能为主，灯源的温度不易过高。消耗品，如灯泡和其他光源的种类尽量减少到最低限度， 以减少

9、备用件； 灯具的位置和高度必需考虑它修理的可能性；照明的电源和线路要与动力线路分开，以便于整体操纵；灯具的供应商以有本地的服务站和备件库为 主，以保证修理以及货源；公共部位照明系统设置专用电表计量装置，有利于分摊能耗；等等标准灯具规范：治理者的难点之一是关于成千上万的配件，专门是象灯泡和灯管等小物品的治理。因此，在尽可能的情形下，标准化所有照明器具以便治理。大堂照明 灯具的种类越少越好；灯泡和光源最好操纵在 10 种以下；尽量减少使用独立变压器的灯具；如空间承诺，如入口处的雨篷，可考虑使用高效的“ HID ”灯具；装置固定灯具必需考虑如何修理和更换灯泡；大堂的灯光应有其独立的配电盘，以便独立操作；灯光的操纵应同时考虑区域和交叉线路的方式；中庭可采取路灯的方式，增加其户外的感受；等等室外照明灯源隐藏；光度适当，以不耀眼为主；灯具和灯泡耐用；灯具和配电必需防水和