判例的启示：质量瑕疵能否导致拒绝收楼

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档判例的启示质量瑕疵能否导致拒绝收楼？ 前 言 在房地产纠纷日趋复杂的今天，由于法律、法规滞后于人们的现实需要，由于交易双方的诚信意识不尽人意，由于购房人的维权行为因各种因素往往走入误区，人们的应有权益经常不能恰如其分地得到保障。也许，人民法院的判例是最好的教材，它使我们理智，它使我们平和，它使我们包容，它使我们有序。 本律师试图通过今后的一些案例，能对目前深圳房地产市场中的一些难点、热点问题得出一个较为客观、公正的答案，以期帮助房地产开发商及购房人合法、理智的维护自己应有的合法权益。 本律师无意褒贬任何一方，如有不妥之处，敬请各位给予指教；如有任何问

2、题，欢迎研究讨论。 / 质量瑕疵能否导致拒绝收楼？ 法院查明的案情 2002年10月15日，原被告签订了深圳市房地产买卖合同（预售）一份，双方约定： / /原告为买方，被告为卖方，原告购买被告兴建的的某花园1栋21B号房，位于21层，用途为住宅，建筑面积98平方米，总价款为人民币753519元。 原告未按本合同附表规定的付款方式按期给付购房款的，应当承担迟延支付的违约金责任：（一）原告给付的价款达到应付总价款50%以上的，原告应就房价欠付额向被告支付延期付款的违约金（违约金标准按债务履行期间人民银行有关延期付款的滞纳金标准执行)。（二）原告给付的金额不足应付价款50%的，被告可要求原告支付欠付

3、款10%的违约金（一般不超过10%）。 被告须于2003年3月31日前将本合同规定的房地产交付原告使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的竣工验收证明；被告在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效；被告向原告交付房地产时，应发出书面通知，并由原告签收；原告接到书面通知后，应及时对房地产进行验收，如有异议，应当在15日内提出，逾期不提出，视为同意收楼；被告不能按照约定的时间交付房地产予原告的，每延期1日，被告应向原告支付买卖总价款万分之五的违约金。 该合同还有附表，其中有建筑期购楼分期付款或银行按揭付款：自签约日起1日内付全部楼价款的20.37%，即人民币153519元；2002年11

4、月23日前付全部楼价款的79.63%，即人民币60万元，或在该日期之前向有关银行办妥抵押贷款手续并按规定的期限付款。合同还对双方的其他权利义务做了详细约定。 合同签订前，原告分两次支付被告人民币共计30000元。合同签订后，原告于2002年10月15日支付被告人民币123519元。 2002年11月28日，原告与被告及按揭银行签订了个人住房借款合同，由原告向银行借款人民币60万元，贷款期限12年，贷款实际发放和期限以个人住房贷款凭证为准。按揭银行于2002年12月9日将贷款足额划给了被告。 2003年3月24日，涉诉楼盘取得了深圳市建设工程竣工验收备案证明书。原告收到被告发出的入伙邀请书，于2

5、003年3月28日前往验收楼宇。 原告验收认为：门把手松、景观阳台栏杆脱漆、客厅有地砖破损、门柜有刮痕、客卫生毛巾松架、柜门内贴纸不行（空鼓）、书房墙脏、书房门不好关、书房地板处有空响、客房窗台大理石有划痕、客房衣架少挂衣杆、主卫龙头斜、书房大理石斜、主人房一拐角更改、客房门不行、客房地板有空响、不同意接收。 诉讼中，原告提交楼宇交接记录复印件，除由以上内容外，还写有“钥匙管理处已收回”。被告提交的楼宇交接纪录，除上述内容外，没有“钥匙管理处已收回”，增加了复查结果：问题整改完毕,并由原告在复查栏内签名，时间为2003年3月4日。原告的诉讼请求 1、判令被告赔偿延期交付房地产的违约金人民币22

6、60.56元， 2、本案诉讼费由被告承担。被告的反诉请求 1、判令原告赔偿被告迟延付款违约金593元； 2、本案诉讼费由原告承担。法院的认定 本院认为，原被告签订的深圳市房地产买卖合同（预售）没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。被告在合同约定期限内取得深圳市建设工程竣工验收备案证明书并通知原告入伙，按合同约定条件履行交楼义务；原告在楼宇交接时提出质量异议，系楼房的质量瑕疵，因原告未提供证据证明被告交付的房地产质量瑕疵违反法律规定或违反当事人之间的约定，原告以该质量瑕疵为由拒不收楼，理由不成立，本院不予支持。在保修期内，被告作为出卖人，对楼宇质量问题承担了修复责任。因此，原

7、告的松请求本院不予支持，予以驳回。关于被告的反诉，原告已在合同约定期内足额支付首期款人民币153519元，没有违约；其后，原告未在合同约定期限内付清全部楼价款人民币60万元，亦未在合同约定期限内办妥抵押贷款手续，系违约行为，被告有权主张违约金。所以，原告应支付被告迟延付款的违约金420元。被告的反诉请求，本院部分予以支持，部分予以驳回。法院的判决 一、驳回原告的全部诉讼请求。 二、原告于本判决生效后10日内支付被告违约金人民币420元。 三、驳回被告的其他诉讼请求。 案件受理费人民币100元，由原告负担；反诉费人民币50元，由原告负担人民币35元、被告负担人民币15元。本律师的评议 本案当事双方争议的焦点是：被告房地产开发商交付的房屋存在质量瑕疵是否导致购房人有权拒绝收楼？ 本案判决已明确回答：房地产开发商交付使用的房地产存在质量瑕疵，在本案中购房人无权拒绝收楼。 理由是： 开发商已经取得了深圳市建设工程竣工验收备案证明书，房地产已经符合法律规定及合同约定的交付条件； 开发商依约履行及时书面通知购房人入伙的义务； 现行法律法规没有规定、有关合同也没有约定房屋存在(本案中的）质量瑕疵，购房人可以拒绝收楼； 开发商已对房屋存在的质量瑕疵履行了维修义务。 从以上法院认定及判词中可以看出：房屋存在本案中的质量瑕疵，尚不足以构成主体结构问题及严重影响正常居住，属开发商通过履行维修责