某物业公司管理制度汇编(doc 86)

1、嘉豪物业玫瑰港湾小区内部管理制度汇编目 录前 言 05总 则第一部分 物业公公司组织织架构第二部分 岗位位职责 1、总经办办岗位职职责 006总经理岗位位职责 07副总经理岗岗位职责责2、办公室室岗位职职责办公室主任任岗位职职责 89接待员岗位位职责 110物业管理员员岗位职职责3、绿化保保洁部岗岗位职责责绿化保洁部部经理岗岗位职责责 255保洁员岗位位职责 226绿化工岗位位职责 2274、维修部部岗位职职责 维保保部经理理岗位职职责电工岗位职职责（高压运运行） 113 水暖暖工岗位位职责 14万能工岗位位职责变电所所长长岗位职职责 166变电所专责责工程师师(技术术员)岗岗位职责责 117

2、变电所值班班长岗位职职责 18变电所值班班员岗位职职责 195、保安部部岗位职职责保安部经理理岗位职职责 200保安班长岗岗位职责责 211保安员（门门岗、巡巡逻岗）岗岗位职责责 222监控值班员员岗位职职责 233保安员（车车管员）岗位职职责 244第三部分 管理理制度与与规定办公室制度度与规定定考勤制度 288299业主档案管管理规定定 300技术档案管管理规定定 311门禁卡使用用管理规规定 322劳保用品领领用管理理规定 333空置房管理理制度 334绿化保洁部部制度与与规定维保部制度度与规定定电气维修人人员交接接班制度度物业设备巡巡回检查查制度维修机具的的管理规规定维修材料出出入库、

3、保保管、领领用制度度维修材料申申报制度度维修人员劳劳保用品品领用规规定变电所交接接班制度度变电所设备备巡回检检查制度度 338变电所设备备验收制制度 339变电所设备备缺陷管管理制度度 40变电所保卫卫及防火火制度 保安部制度度与规定定交接班制度度保安部巡检检制度对讲机使用用规定警卫室内务务管理规规定保安部服装装备品领领用管理理规定公共制度与与规定突发事件制制度玫瑰港湾能能源核算算管理规规定仓库管理制制度员工食堂管管理规定定 资产、物资资等报废废管理制制度第三部分 工作作流程及及标准 办公室工作作流程及及标准前台接待服服务标准准 49处理业主投投诉的工工作标准准 5051处理投诉的的工作流流程

4、 522533绿化保洁部部工作流流程及标标准保洁员的礼礼仪礼貌貌规范 66保洁员卫生生清洁标标准 677688绿化维护工工作标准准 699733绿化工日常常行为守则则标准 维保部工作作流程及及标准设备巡回检检查工作作标准 577600突发事件的的处理 6163维修人员上上门服务务流程 664维修员上门门服务规规范 保安部工作作流程及及标准保安员值岗岗行为标标准 554保安员文明明用语 555保安员仪容容仪表标标准 556巡检工作流流程及标标准玫瑰港湾巡巡检流程程玫瑰港湾小小区内线线巡查项项目表玫瑰港湾小小区外线线巡查项项目表玫瑰港湾小小区外线线巡查项项目表（保保安员）玫瑰港湾小小区内线线巡查项

5、项目表（保保安员）玫瑰港湾小小区外线线巡查项项目表（保保洁员）玫瑰港湾小小区内线线巡查项项目表（保保洁员）玫瑰港湾小小区外线线巡查项项目表（维维修员）玫瑰港湾小小区内线线巡查项项目表（维维修员）玫瑰港湾小小区外线线巡检线线路图玫瑰港湾小小区内线线巡检线线路图11玫瑰港湾小小区内线线巡检线线路图22嘉豪物业管管理有限限公司三三级巡查查表第五部分 业业主手册册 装装修管理理规定 7881 二次装装修管理理规定 8284 车辆行行驶、停停放管理理规定（暂暂行） 855888 非机动动车辆临临时停放放管理规规定 89 人员及物物品出入入管理规规定 90 环境卫生生管理规规定 911922 噪噪音卫生生

6、管理规规定 933 宠物管管理规定定 9495 报修服服务指南南 9697 电梯服服务指南南 9899 特特约服务务指南 10001011 投诉诉、沟通通指南 1102 突发发事件求求助指南南 1003前 言言我们知道，一一个企业业之所以以能够正正常运作作，是因因为必须须要有一一套完整整的组织织架构和和一套切切实可行行的规章章制度来来做基础础，同时时它也是是员工日日常工作作中必不不可缺的的培训和和指导教教材。所所以，经经过近两两个月的的努力，物物业公司司管理制制度汇编编（暂暂行本）终终于编撰撰完成了了。这是是物业公公司全体体管理人人员从公公司组建建起就对对每个部部门、每每个岗位位投入了了大量心

7、心血后的的结晶。当当然，目目前的暂暂行本仅仅仅是对对玫瑰港港湾的实实际工作作进行的的总结和和提炼，也也是对前前一段工工作中存存在不足足的补充充。随着物业工工作的不不断深入入，我们们将会逐逐步进入入别墅区区、花园园洋房的的物业管管理领域域，这对对于我们们无异是是一种新新的挑战战，从而而就要求求我们更更要不断断地摸索索、不断断总结新新的工作作经验，不不断完善善新的管管理机制制。相信信通过我我们的努努力，一一定会把把嘉豪物物业管理理有限公公司打造造成一个个优秀的的物业管管理企业业！物业公司组组织架构构总经理总经理办公室绿化保洁部维保部保安部副总经理总 则第一条 为了规规范嘉豪豪物业公公司的日日常管理

8、理，保障障公司正正常运营营，维护护业主合合法权益益，特制制定本制制度；本制度依据据普通通住宅小小区物业业管理服服务标准准中规规定的一一级服务务标准制制定；物业公司倡倡导员工工诚实守守信，尽尽忠职守守，兢兢兢业业的的工作态态度，严严格遵守守规章制制度，从从而使其其个人价价值得到到迅速提提升，尽尽快适应应本职工工作；嘉豪物业公公司鼓励励各部门门采用新新技术、新新方法，依依靠科技技进步手手段等提提高管理理和服务务水平；嘉豪物业公公司前期期运营由由华盛房房地产开开发公司司监督实实施。业业主委员员会成立立后，由由委员会会监督物物业公司司各项管管理制度度的实施施。 为精简人力力，提高高工作效效率，针针对于

9、我我们这个个小区的的物业管管理公司司的设置置只是玫玫瑰港湾湾一期工工程，可可在二期期完成以以后再进进扩编。第一部分 岗位位职责总经理岗位位职责遵守行业法法规，配配合政府府有关部部门的工工作；在集团公司司的领导导下，负负责对集集团公司司各项决决定的贯贯彻落实实，对公公司的经经营、管管理负全全面领导导责任；负责拟定公公司年度度工作计计划和工工作总结结；负责协调、指指导副总总经理及及部门主主管的工工作，监监督各部部门各方方面的工工作；负责公司各各部门主主管级以以上职务务人员的的鉴定、录录用和辞辞退等工工作。负责公司重重要的公公关接待待工作和和处理客客户重大大投诉的的问题；负责公司重重要的投投标书和和

10、公司所所有经济济合同的的审批，以以及各类类重要文文件的审审批；负责审批副副总经理理、部门门主管的的公出及及假期安安排；负责制定公公司的服服务质量量方针和和服务质质量目标标，并组组织实施施；负责物业公公司管理理的评审审；负责公司各各类费用用收支的的审批；履行公司安安全、消消防第一一责任人人的所有有职责；负责组织架架构与岗岗位设置置的制定定和管理理；完成集团公公司授权权或交办办的其他他任务。副总经理岗岗位职责责协助总经理理抓好各各项管理理工作，对对总经理理负责。按按 总经经理指示示和授权权在分管管范围内内决定、处处理工作作；协助助总经理理处理日日常行政政事务及及业主投投诉等；负责能源计计量的总总体

11、控制制与核算算工作，并并向总公公司提交交核算报报告；在总经理领领导下，分分管维修修部的日日常维修修及设施施设备的的养护工工作；负责监督物物业管理理服务质质量，确确保业主主满意；负责监督、检检查公司司各部门门的工作作完成情情况；在公司总经经理的领领导下，负负责公司司资产管管理；负责与对外外各相关关部门的的联络、协协调工作作及公司司相关项项目的申申报工作作；完成集团公公司、总总经理授授权或交交办的其其他工作作任务。办公室主任任岗位职职责在公司经理理的直接领领导下，贯贯彻执行行公司的的各项方方针、政政策，全全面负责责物业公公司的日日常事务务和管理理工作。 1、建立健健全公司司各项规规章制度度，并组组

12、织实施施；不断断提高服服务质量量，落实实奖惩制制度； 2、负责责员工年年度培训训计划的的制定和和监督实实施工作作，并组组织培训训；3、负责撰撰写、审审核公司司各类应应用文稿稿；负责责对外宣宣传、公公关接待待及联络络工作；4、负责传传达公司司文件、通通知及会会议精神神；负责责安排各各种会议议及作好好记录，编编写会议议纪要和和决议；5、负责员员工考勤勤管理的的记录、审审核工作作；负责责员工招招聘、离离职及内内部调动动手续的的办理；6、负责接接待来访访、业主主投诉并并及时转转达相关关部门进进行处理理，作好好记录工工作；7、负责重重大投诉诉的回访访工作；做好存存档并负负责各类类档案的的日常管管理工作作

13、；8、负责业业主特殊殊求助事事件的安安排、处处理工作作；9、负责策策划并落落实便民民服务项项目，制制定相关关的收费费标准；收缴各各类服务务费等；及时做做好物业业管理费费催交的的组织工工作，并并组织解解决好有有关投诉诉；10、检查查监督本本公司维修修、保安安以及保保洁人员员工作情情况并按按制度进进行考核核，按要要求抓好好管理工工作；11、熟悉悉国家有有关法规规和物业业管理规规定，掌掌握各业业主情况况，检查查督促各各责任区区管理的的实际操操作； 12、负责责制定社社区的文文体活动动计划并并组织实实施；13、负责责小区内内业主装装修申请请的审批批及重大大违章事事件的处处理工作作；14、负责责向业主主

14、发布小小区内各各种公众众信息，如如停水、停停电通知知等；15、协助助总经理理处理日日常事务务、上传传下达协协调部门门工作；认真完完成公司司交给的的其他任任务。接待员岗位位职责熟练掌握国国家有关关法规和和物业管管理规定定，熟悉悉公司各各项规章章制度，树树立为业业主服务务的思想想；熟悉园区内内的物业业情况，掌掌握小区区内相关关的管理理资料，不不断完善善整理详详尽的业业主档案案；在办公室主主任的统统一安排排下，负负责业主主日常报报修接待待工作及及文档资资料的保保存和管管理，做好各各项基础础性工作作；认真记录、积积极处理理业主投投诉内容容，及时时派人处处理或向向上级主主管领导导汇报；负责收集并并处理业

15、业主的建建议、看看法和意意见等； 按照物业服服务的需需求，对公司劳劳保用品品和其他他维修材材料进行行统一管理理，建立立物资台台帐；协助主任组组织会议议，并做做好会议议记录；8、 认真真完成上上级领导导交办的的其他任任务；物业管理员员岗位职职责 在办公室主主任的直直接领导导下开展展日常管管理服务务工作。 1、熟悉并掌握物物业辖区区业主和和物业的的基本情情况；2、建立收收费台帐帐，掌握握收费动动态，及及时收取取、催交交各项应应收费用用；3、负责办办理业主主入住、迁迁出手续续，监督督管理业业主装修修事务； 4、负责巡巡视物业业使用情情况，以以及保洁、维维修人员员的工作作情况； 5、负责与与业主沟沟通

16、、回回访工作作，有效效处理业业主的投投诉； 6、全面掌掌握小区区房屋使使用情况况，建立立业主档案案；7、负责小小区的清清洁卫生生管理工工作，保保证小区区环境卫卫生清新新整洁； 8、负责处处理小区区内违章章及突发事事件；9、配合公公司其他他部门工工作，完完成上级级领导交交办的其其他工作作。维修部经理理岗位职职责负责制定本本部门的的工作计计划，并并对维修修材料的的控制制制定出相相应的标标准；负责报修工工作的确确认及维维修、回回访工作作；负责公共设设施、住住户部分分设施的的安装、维维修；负负责各类类设备的的维护与与保养；负责确保小小区供暖暖、供水水、供电电正常；负责小区交交付使用用的验收收和水电电的

17、开通通；负责业主装装修施工工中的水水电管理理；负责各类维维修工具具的管理理；负责紧急突突发性事事件的水水、电、气气的处理理等；负责协助业业主解决决一些工工程维修修的技术术问题；负责制定并并监督执执行本部部门各班班组、各各岗位职职责、标标准及工工作流程程。（高压运行行）电工岗岗位职责责1、执行公公司决定定，服从从管理、遵遵守纪律律，树立立良好的的服务意意识；严格遵遵守公司司制定的的各项规规章制度度；2、努力学学习专业业技术知识识，做到“三熟三三能”，即熟熟悉设备备、系统统和基本本原理；熟悉操操作和事事故处理理；熟悉悉本岗位位的规程程制度；能掌握握运行状状况，能能及时发发现和排排除故障障，能掌掌握

18、一般般的维修修技能；3、严格执执行“两票三三制一参参数”，杜绝绝违章作作业；4、严格遵遵守服务务内容与与服务标标准，对对住户的的报修要要求及时时修理，并做到到服务周周到、热热情、规规范，无无投诉；5、按时进进行设备备巡视，发发现异常常及缺陷陷情况要要及时修修理并做做好记录录，必要要及时汇汇报有关关领导；6、按时抄抄录各仪仪表指示示情况，及及时核算算当日电电量；7、按照安安措反措措计划，及及时进行行事故预预想和反反事故演演习，并并协助电电业部门门做好各各种安全全试验工工作；8、负责对对小区内内供电设设备、线线路的保保养、维维修及公共部部位照明明设施的的维修工工作。努努力做好好设备的的养护工作，确

19、确保安全全运行；9、负责与与供电局局的业务务联系，并并做好登登记；10、严格格遵守安安全工具具保管与与使用管管理规定定，按值值移交，定定期进行行绝保试试验，确确保处于于完好使使用状态态；11、完成成上级交交办的其其他任务务。 水水暖工岗岗位职责责1、严格遵遵守职业业道德，服服务热情情，做到到维修及及时，不不留隐患患；2、负责小小区内供供水供暖暖设施设设备的检检查、维维修与保保养工作作，确保保业主正正常生活活；3、按照公公司制定定的巡视视检查制制度，认认真巡视视辖区内内设备设设施，发发现异常常及缺陷陷及时汇汇报，并并做好相相应记录录；4、对辖区区内的自自来水管管、消防防水管、消消火栓、水水龙头、

20、下下水管、排排雨管、窨窨井、化化粪池等等设备设设施要经经常进行行检查管管理，并并及时做做好维修修工作，冬冬季做好好防冻保保暖工作作； 5、发现安安全隐患患及时维维修处理理，未能能及时处处理要上上报有关关领导。如如出现水水管爆裂裂等严重重事故，须须首先汇汇报主管管领导，在在保证安安全的情情况下，要要及时进进行抢修修；6、认真执执行维修修材料领领用制度度，本着着勤俭节节约的原原则，降降低材料料消耗；7、严格遵遵守各种种维修工工具的保保管与使使用管理理规定，按按值移交交，确保保工具处处于完好好待用状状态；8、完成领领导交办办的临时时性任务务。万能工岗位位职责执行公司各各项管理理规定，服服从管理理，遵

21、守守纪律，树树立良好好的服务务意识；熟悉物业辖辖区楼栋栋号，单单元、户户数和房房屋结构构，水电电设施，管管线走向向；负责辖区内内关于木木、瓦、水水、电、焊焊等方面面的小修修小补；负责对辖区区内公用用部位设设施设备备的巡视视和保养养；严格遵守服服务内容容与服务务标准，及及时处理理业主提提出的各各种报修修要求；接到维修任任务后按按作业标标准按时时完成维维修内容容，工作作完毕即即时清理理施工现现场，服服务结束束须请业业主签字字认可；严格遵守操操作规程程以确保保安全，预预防意外外事故的的发生，严严禁违章章作业；积极为业主主提供多多项便民民服务，并并做到服服务周到到、热情情、规范范，无投投诉；爱护工具，

22、杜杜绝浪费费，按规规定领用用维修材材料和工工具；10、完成成领导交交办的其其他临时时性任务务。变电所所长长岗位职职责所长是变电电所的负负责人，对对本所的的安全经经济运行行、技术术管理、人人员培训训等工作作负全面面领导责责任；负责贯彻执执行电业业安全、生生产方针针及各种种规章制制度，加加强安全全思想教教育，组组织安全全活动，主主持事故故、障碍碍的调查查分析；编制年、月月工作计计划(包包括大、小小修、预预防性试试验、降降损、“双措”等)，并并组织实实施。按按时总结结工作，及及时上报报工作总总结和各各种报表表；加强设备管管理，及及时组织织消除设设备缺陷陷，不断断提高设设备完好好率，使使设备经经常处于

23、于完好状状态下运运行；建立健全正正常运行行工作秩秩序，定定期巡视视检查设设备和查查阅有关关记录簿簿，了解解运行情情况，做做好安全全经济运运行和电电能质量量的分析析。遇有有较大的的停电工工作和较较复杂的的操作应应主持准准备工作作，并在在现场指指导监督督；组织全所人人员学习习技术业业务，不不断提高高技术素素质和业业务水平平，不定定期的考考问讲解解和考核核，搞好好现场培培训活动动；组织好新建建、扩建建工程投投运前的的准备工工作，参参加工程程和设备备质量的的验收工工作；负责文明生生产，环环境整洁洁，不断断改善所所容所貌貌。变电所专责责工程师师(技术术员)岗岗位职责责变电所专责责工程师师(技术术员)是是

24、本所技技术负责责人，协协助所长长做好运运行，技技术管理理和培训训工作；监督检查规规章制度度执行情情况和各各种记录录填写情情况，根根据存在在问题采采取改进进措施，定定期检查查，组织织好专题题运行分分析；掌握设备健健康状况况，按期期完成设设备定级级工作，提提出设备备升级规规划，根根据国家家和上级级有关技技术政策策，提出出变电所所设备更更新规划划；推广新技术术，编制制保证安安全经济济运行，预预防设备备事故、人人身事故故的技术术措施和和对策；制订停电工工作保证证安全的的技术组组织措施施，审查查复杂操操作的操操作票，解解决现场场发生的的技术问问题；建立健全图图纸和技技术资料料，并保保持其符符合实际际；编

25、制和修改改现场规规程；编制专业技技术管理理制度和和培训计计划，作作好技术术培训和和技术考考核工作作。变电所值班班长岗位位职责值班长是本本值安全全运行和和维护工工作的全全面负责责人；组织好本值值正常运运行工作作，接受受和执行行调度(系统和和本公司司值班调调度)命命令，正正确迅速速的进行行倒闸操操作和事事故处理理；定时组织设设备巡视视和抄表表工作，发发现缺陷陷及时组组织处理理，处理理不了的的及时汇汇报。组组织好设设备清扫扫维护工工作；受理工作票票，有疑疑问时应应及时向向签发人人提出。组组织进行行工作票票所列安安全措施施的实施施。负责责设备检检修后的的质量验验收工作作；审查操作票票，重要要操作担担任

26、监护护或操作作。审查查本班记记录，保保证其正正确。根根据季节节变化和和设备薄薄弱环节节，做好好事故预预想，完完成本值值培训工工作。变电所值班班员岗位位职责在值班长的的领导下下，坚守守岗位，精精神集中中，随时时监盘，准准备应付付可能发发生的异异常现象象；有权接受调调度命令令，填写写操作票票进行倒倒闸操作作和事故故处理；负责按时巡巡视设备备，作好好记录，发发现缺陷陷及时向向值班长长汇报。按按时抄表表并计算算有功、无无功电量量，保证证正确；负责正确填填写各种种记录，保保管工具具、仪表表、器材材、钥匙匙和备件件，并应应按值移移交；做好所用交交直流、二二次回路路熔丝检检查，事事故照明明试验以以及设备备维

27、护、清清洁卫生生和文明明生产；加强学习做做到“三熟”、“三能”。保安部经理理岗位职职责 在在公司总总经理的的直接领领导下，全全面负责责保安部部的各项项管理工工作。了解和掌握握保安部部的实际情况况，根据据上级领领导的要要求，结结合实际际建立健健全各项项管理制制度，对对物业辖辖区的治治安、消消防、车车辆交通通管理工作作实施全全面管理理； 主持保安部部工作会会议，督督促检查查各项规规章制度度的落实实，组织织队员学学习业务务知识和和形体仪仪表训练练，提高高全体队队员的整整体素质质；经常性检查查保安队队员的工工作情况况，做好好监督、检检查和考考评工作作，落实实岗位责责任制和和奖惩条条例；处理有关保保安方

28、面面的事务务，重大大治安问问题和事事故及时时向上级级领导汇汇报，并并采取果果断措施施，控制制事态发发展； 负责辖区内内各种突突发事件件紧急预预案的具具体编制制与实施施工作；负责辖区内内各类消消防器材材的检查查和管理理工作，保保障各类类自动消消防系统统设备操操作及运运行正常常；负责制定小小区内大大型文体体活动的的交通管管理方案案；负责制定重重点防火火部位的的灭火预预案；负责组织本本部门员员工冬季季扫雪、夏夏季防洪洪，落实实工作责责任制；10.完成成公司交交办的其它工工作任务务。保安班长岗岗位职责责在保安经理理的直接接领导下下，负责责保安部部日常事事务的具具体工作作。1、负责组组织、监督和和指导当

29、当值保安安员的日日常工作作，认真真执勤及及时纠正正和记录录违纪违违章现象象； 2、检查保保安人员员的着装装仪容、内内务卫生生，保管管好配备备的通讯讯器材、保保安设施施、自卫卫武器等等物品； 3、负责记记录保安安人员奖奖罚情况况，检查查各巡逻逻点巡视视情况； 4、按照保保安部制定的的培训计计划搞好好组织实实施工作作。定期组织织召开班班务会，经经常对队队员进行行具体的的业务指指导和岗岗位培训训，提高高本人和和全班整整体素质质和业务务水平，及及时解决决当班时时间内的的各种突突发事件件；5、及时做做好上传传下达和和请示汇汇报工作作，与辖辖区业主主搞好关关系；6、处理好好一般性性的治安安事件，落落实安全

30、全措施，预预防各种种事故，工工作中有有处理不不当的事事应及时时向上级级请示汇汇报； 7、团结队队员，熟熟悉和掌掌握队员员的思想想动态、工工作表现现和工作作能力；8、完成上上级领导导下达的的其他任任务。 保安员（门门岗）岗岗位职责责1、熟悉物物业辖区区的概况况、平面面布局及及楼幢分分布情况况；2、保持威威严可敬敬的仪表表仪容，树树立良好好的精神神风貌；3、负责做做好大宗宗物品进进出辖区区的管理理工作，对对住户装装修人员员及装修修物品的的出入进进行管理理，制止止闲杂人人员随意意进出辖辖区；4、负责做做好对机机动车辆辆的出入入管理和和收费工工作。5、熟悉保保安设施施设备的的操作规规程及报报警设施施的

31、使用用方法；6、做好本本岗位范范围内的的卫生清清洁和交交接班工工作；7、负责回回答、解解决住户户及来访访人员提提出的属属于本岗岗职责内内的问题题；8、对违反反物业辖辖区门禁禁管理的的行为及及时进行行规劝和和制止。保安员（巡巡逻岗）岗岗位职责责1、严格遵遵守公司司规章制制度，实实行244小时巡巡视巡逻逻制度，严严格执行行队列行行走标准准，树立立公司良良好形象象和个人人道德风风范；2、树立强强烈的责责任感，全全面做好好物业辖辖区的治治安、消消防、车车辆、以以及住户户求援、报报警等工工作，确确保辖区区治安安安全，秩秩序井然然；3、熟知本本人责任任区域内内情况，了了解物业业辖区内内其它区区域房屋屋的地

32、形形以及各各条通道道的布局局，做到到勤巡逻逻、勤检检查，发发现问题题及时处处理；4、熟悉物物业辖区区消防设设施的配配置，并并能熟练练使用各各种消防防器材，掌掌握防火火自救知知识；5、巡查公公共设备备设施使使用和公公共卫生生保洁情情况，发发现设施施受损及及时上报报，对任任何有损损物业辖辖区物业业管理的的行为，及及时进行行规劝和和制止；6、加强对对物业辖辖区的机机动车辆辆管理，维维持车辆辆停放秩秩序；7、积极参参加职业业道德和和业务、消消防培训训，努力力提高自自身素质质。监控值班员员岗位职职责 1、值班人人员不得得随意离离开监控控室，每每天做好好值班记记录；2、不带任任何无关关人员进进入监控控工作

33、室室，做好好保密工工作，不不向无关关人员泄泄露自己己的工作作任务和和监控设设施； 3、监视所所有摄像像位置的的图象，注注意异常常现象，发发现情况况即时通通知值班班保安；出现报报警信号号，立即即核查信信号真伪伪情况；4、对异常常现象要要做好记记录和录录像，以以作必要要时查证证使用，做做好交接接班记录录；5、监视、收听小区区、电梯梯内警钟钟及对讲电电话，发现异异常立即即报告，并及时与维维修部联系系；6、当监视视范围出出现异常常，如消消防烟感感器报警警，可疑疑人员出出现等等等，立即即通知巡巡逻岗值值班保安安到现场场查看，争争取将事事故消灭灭在萌芽芽状态之之中；7、熟悉所所管理设设备的性性能、操操作程

34、序序，能独独立进行行操作，并并能进行行简单的的维修；8、负责设设备的日日常巡视视、情况况记录。 保安员（车车管员）岗位职职责 1、熟悉辖辖区内停停放的车车辆及车车主情况况，工作作认真负负责，以以饱满的的精神状状态,热热情接待待车主存存取车辆辆；2、严格执执行定号号、定位位停放车车辆, 车辆停停放整齐齐有序，室内场场地保持持清洁，停停放车辆辆不遗失失；3、值班期期间不得得擅自离开开停车场场,无论论何时不不得刁难难车主停停、取车车辆；4、值班时时间不得得会客、喝喝酒、睡睡觉、看看报等做与工工作无关关的事，不不得让闲闲杂人员员随意出出入停车车场；5、经常检检查各种种设施、器器材是否否完好，如如有破损

35、损或不全全，及时时报告办办公室进进行维修修和补充充；6、督促车车主及时时缴纳车辆辆停放相相关费用；7、发现可可疑或异异常情况况，及时时报告；并做好好值班记记录和填填写相关关表格，并做好好交接班班工作。保洁绿化部部经理岗岗位职责责1、在总经经理领导导下遵守守公司的的规章制制度，全全面负责责辖区内内的保洁洁、绿化化工作；2、建立并并完善本本部门各各项管理理制度，并并负责监监督、检检查及落实；3、负责绿绿化、保保洁各项项工作计计划的制制定、落实；4、按公司司相关规规定，做做好本部部门人员员、设备备机具的的保管、调调配、保保养等方方面的管管理工作作；5、负责本本部门各各种设施施设备的养养护及资资产管理

36、理；6、负责物物业辖区区内外的的卫生、绿绿化管理理工作；7、负责辖辖区内花花草树木木的栽培培、养护护、除草草、灭虫虫、浇灌灌等各项项管理工工作；8、负责本本部门的的各项节节能管理理工作；9、负责本本部门员员工职业业道德、安安全教育育和业务务培训工工作；10、负责责本部门门各种资资料的收收集、整整理、归归档工作作；11、按公公司有关关规定，做做好本部部门经济济创收，并并对创收收项目实实施管理理；12、完成成领导交交办的其其他工作作任务。保洁员岗位位职责遵守公司制制定的各各项规章制制度，服从分分配，及及时完成成分担区区域的工工作任务务；按照服务内内容和服服务标准准对辖区区进行卫卫生清洁洁，维护护良

37、好的的卫生环环境；负责所管区区域内楼楼道、楼楼梯、道道路、草草坪、雨雨棚、平平台及公公共场地地的清扫扫和清洁洁工作；负责所管辖辖区域内内（室内内、室外外）设施施、设备备日常清清洁和养养护。如如楼梯扶扶手、门门窗、电电子门、电电表箱、电电缆井门门、信报报箱、管管道井门门、电梯梯前室的的清洁工工作；负责楼道内内外杂物物的清理理及垃圾圾箱、果果皮箱内内外的垃垃圾清运运工作，严严格遵守守操作规规程，安安全有序序操作；负责将各责责任区内内垃圾拖拖运到垃垃圾中转转站，并并对中转转站进行行清洁。垃圾日产日清，不能长时间的积存堆放，并按标准定期对垃圾箱内外进行清洗；妥善使用并并保管好好清扫用用具，做做到勤俭俭

38、节约、以以旧换新新，无故故损坏应应按价赔赔偿； 对保洁范围围内发现现的异常常情况及及时汇报报，发现现违章行行为积极极进行劝劝阻和制制止，积积极配合合、协助助其他部部门的工工作；积极参加本本部门组组织的业业务培训训，并按按规范操操作落实实到实际际工作中中；文明服务，拾拾金不昧昧，保质质保量按按时完成成保洁工工作；完成上级交交办的其其他工作作任务。绿化工岗位位职责1、遵守公公司制定定的各项规章章制度，服服从管理理，树立立良好的的服务意识；2、正确并并熟练使使用园林林器械，妥妥善保管管好绿化化工具、农农药、化化肥及其其他用品品，严格格按规程程操作；3、熟悉物物业辖区区内的绿绿化概况况，充分分利用绿绿

39、地面积积，合理理布局、种种植花草草、树木木；4、负责园园区绿化化区域、设设备设施施的日常常巡视，认认真检查查并做好好记录；5、学习相相关的职职业技能能，对花花草树木木定期培培土、施施肥、除除杂草和和除病虫虫害，花花草树木木要及时时修剪、补补苗、浇浇水，保保证成活活率达990以以上；6、劝阻园园区中出出现的破破坏、损损害区域域内树木木、花卉卉等行为；发现异异常情况况及时向向上级主主管领导导汇报；7、绿化养养护操作作场地及及道路两两旁整洁洁有序，无无危及车车辆、行行人的现现象；8、管理好好绿化灌灌溉设施施，节约约用水；9、完成领领导交办办的其它它工作任任务。第二部分 各岗岗位制度度考 勤 制制 度

40、 为为加强员员工的管管理，保保证工作作正常有有序的开开展，特特制定本本考勤制制度，以以供大家家共同遵遵守。打卡制度物业公司全全体员工工一律实实行早晚晚上下班班打卡制制度。打打卡必须须由员工工本人执执行，严严禁代打打卡。发发现代打打卡者每每次罚款款一百元元；漏打打卡者须须本部门门负责人人签字确确认，漏漏打、迟迟到、早早退者每每次罚款款五元；二、请销假假制度按照物业公公司制定定的管理理规定，实实行固定定公休日日休息，如如临时有有事则须须事先填填写请假假单，经经总经理理审核后后，按照照以下规规定执行行：1、事假：部门经经理有权权给予本本部门员员工一天天以内的的假期，超超过一天天以上三三天以内内的须报

41、报请总经经理，三三天以上上则需请请示执行行董事，经经批准后后方可休休息，否否则视为为旷工；2、病假：员工因因病无法法工作，须须电话请请示本部部门经理理，并在在上班时时交付医医院开具具的诊断断书；超超过一天天以上或或三天以以内的，由由主管领领导汇报报总经理理，超过过三天的的须报经经执行董董事批准准；3、住院：员工因因病需住住院治疗疗，须出出具住院院通知书书原件后后将复印印后送交交主管部部门领导导，并由由主管部部门领导导向上级级汇报，同同时报办办公室存存档。4、临时外外出：员员工在工工作时间间临时外外出，须须请示本本部门经经理同意意后，并并在办公公室公示示板上标标明外出出时间、处处理事项项及返回回

42、时间，不不得超过过三小时时，特殊殊情况根根据实际际情况调调整。5、请假：除因病病无法工工作之外外，均应应于请假假前处理理好手中中工作，并并做好工工作交接接和安排排，以免免影响正正常工作作。6、调休：员工申申请变更更休息日日须提前前填写调调休申请请单，获获批准后后方可调调休。业主档案管管理规定定 为为规范本本小区业业户档案案信息的的管理，不不断完善善信息的的内容，使使客户档档案信息息准确、及及时有效效，便于于开展工工作，同同时确保保资料的的保存完完好，特特制定本本管理规规定：办公室负责责指定接接待员、档档案员负负责业主主档案的的信息收收集、管管理及整整理工作作；专管人员须须将业主主的档案案资料分

43、分户建立立、逐一一保存，建建立统一一目录，同同时建立立电子档档备份。各各类信息息详细排排列，以以便查阅阅；客户信息档档案的内内容包括括：业主主收楼及及验收文文件、装装修文件件、日常常维修文文件、缴缴费文件件、回访访处理文文件及投投诉建议议等其他他文件；专管人员须须认真填填写各项项记录表表，纸文文档与电电子文档档同时进进行。及及时跟进进业主档档案的变变更，保保证信息息的准确确性；业主档案信信息应严严格管理理，注意意保密。严严禁非相相关人员员查阅，以以保护业业主的隐隐私，维维护公司司良好形形象；为确保文档档安全，文文件柜要要做好防防火、防防盗、防防潮、防防虫工作作；业主档案永永久保存存，及时时与业

44、主主沟通，及及时变更更业主信信息，保保证其准准确性。 技术档案管管理规定定在办公室领领导下，档档案员负负责管理理施工方方移交的的全部工工程技术术方面的的资料，将将文件材材料的积积累、分分类整理理和归档档工作纳纳入工作作管理程程序，列列入相关关部门和和人员的的职责范范围；建立工程技技术档案案资料收收发台帐帐，加强强资料的的收发管管理工作作；工程技术档档案应按按工程项项目和单单位名称称、配套套工程、建建档时间间、完档档时间等等项目详详细建立立；建设设周期长长的工程程，可根根据情况况阶段归归档；按照国家有有关要求求对归档档文件材材料实行行分类排排序、组组编档号号等方法法进行加加工、整整理。归归档文件

45、件装订整整齐、字字迹工整整、图样样清晰、签签字手续续完备，图图片、照照片等配配以文字字说明；及时整理在在工程施施工中形形成的有有关材料料，及时时办理归归档手续续；如工工作变动动，需将将个人保保存的材材料及时时移交；依据工程特特点建立立健全工工程文件件材料的的管理、保保管、利利用、保保密、鉴鉴定等管管理制度度，确保保档案安安全；按照总公司司有关要要求，做做好工程程档案管管理的登登记、借借阅、使使用工作作，并将将各类型型工程档档案管理理的登记记结果汇汇总后报报送总公公司备案案。门禁卡使用用管理规规定为有效控制制外来人人员进出出小区，提提高安全全因素，发发挥门禁禁卡的作作用，特特此对员员工门禁禁卡的

46、使使用管理理做出以以下规定定： 一、门门禁卡的的领用：门禁卡卡由办公公室统一一制作、管管理，发发放给工工作需要要领用的的员工。员员工在办公室室领取门门禁卡时时，办理理相关确确认领用用手续。二、门禁卡卡的补办办 ：使用不不当损坏坏或遗失，须须办理相关关补办手手续，损损坏卡由由办公室室收回。 三、门禁卡卡的注销销 ：1、门禁卡卡属于智智能ICC卡，卡卡内存储储了小区区楼宇的的相关信信息。如遗失失，请速速到办公公室办理理注销手手续。2、因门禁禁卡遗失失未及时时办理注注销手续续引起的的后果，由领用人全全部承担担。3、领用人人因离职等原原因不再再使用时时，需上交所所领用门门禁卡，办办公室需需加以核核对编

47、号号无误后后，办理理相关离离职手续续。四、门禁卡卡的使用用： 1、本小小区采用用的门禁禁卡具有有逐步实实现人、车车进出小小区的身身份识别别功能； 2、进出出小区时时，需持持卡靠近近读卡器器，经身份识识别后，门门禁可自动开开启；3、门禁卡卡仅限领领用人工工作时间间内使用用，实行行早领用用晚交回回制度；4、禁止将将本人所所使用的的门禁卡卡转借他他人使用用，以避免免造成不不必要的的安全隐隐患；5、门禁卡卡请勿弯弯折、水水浸或接接近磁场场，因此此造成的的门禁卡卡损坏由由持卡人人自行承承担。劳保用品领领用管理理规定办公室负责责办公用用品及劳劳保用品品的计划划、采购购、发放放及保管管工作；遵循勤俭节节约的

48、原原则，劳劳保用品品的发放放须依据据各部门门、各工工种工作作性质和和劳动条条件，发发给不同同的劳动动保护用用品，劳劳保用品品不得移移作他用用或领而而不用；发放劳保用用品必须须落实执执行领用用、保管管和发放放制度，严严格按规规定和标标准发放放；对消耗品实实行按需需采购，节节约领用用；非消耗品采采用交旧旧领新制制，更换换非消耗耗品（如如笔、手手套、刷刷子等）需需提供原原有破损损物品，以以旧换新新。对劳保用品品进行规规范堆放放，标识识清楚，定定期清扫扫与整理理；并采取取必要的的防虫、防防潮、放放火、防防盗的安安全措施施；对失效、报报废的劳劳保用品品，要认认真填写写报废单单，写明明名称、价价格、数数量

49、、金金额、报报废原因因后，经经总经理理审核批批准方能能报废；物品的领用用、发放放，须按按“先进先先出，计计划供应应，节约约用料”的原则则进行。空置房管理理制度为了使玫瑰瑰港湾的的空置房房得到规规范管理理，保证证房态信信息的准准确性、及及时性，并并维护其其正常的的功能，特特制定本本管理制制度。小区的空置置房钥匙匙由物业业公司办办公室统统一保管管和管理理，按钥钥匙管理理规定进进行管理理和保存存；由办公室随随时提供供空置房房的房号号，及相相关资料料的核对对、修改改，编制制小区空空置房号号统计表表，并派派专人对对空置房房的现场场进行抽抽检；保洁人员专专人负责责定期对对空置房房内的卫卫生进行行清扫；维修

50、人员负负责对房房内设施施完好情情况进行行检查并并修缮（如如检查室室内水、电电、气等等设施的的状况），并并填写空空置房检检查记录录表，相相关记录录及时递递交办公公室保存存；供暖试运行行时，维维保部派派员负责责对相关关空置房房进行检检查，发发现异常常及时处处理，并并在空置置房检查查记录表表予以记记录；如在检查过过程中发发现重大大问题时时，各部部门检查查人员应应及时通通知相关关部门处处理；员工食堂管管理规定定严格遵守公公司的一一切规章章制度。服服从组织织安排，非就餐时间，未经同意不得擅自出入。炊事员要树树立全心心全意为为员工服服务的思思想，热热爱本职职，认真真负责，做到饭饭熟菜香香，味美美可口。加强

51、食堂管管理，办办公室专专人严格格控制成本本核算，提提高质量量，降低低成本，保保障员工工吃饱、吃好。经常常听取用用餐人员员对食堂堂工作的的意见，不不断改进进工作，实实行民主主化管理理，以促促进提高高工作水水平和服服务质量量。经常变换饭饭菜花样样，进行行食物品品种调节节，努力力提高烹烹调质量量，加强强优质服服务观念念，做到到员工满满意。搞好成本核核算，按时结结算核对对，实行行月清点点，账目目公开制制度。计计划采购购，严禁禁采购腐腐烂、变变质食物物，防止止食物中中毒。食堂炊事员员须做好好个人卫卫生，做做到勤洗洗手、剪剪指甲。工作期期间穿戴戴工作服服帽，勤勤换、勤勤洗工作作服，坚坚持先洗洗手后操操作，

52、并并严格遵遵守常规规制度。就餐人员须须保持食食堂的环境卫卫生，用用餐过后后及时清清理。垃垃圾要及及时处理理，确保保食堂卫卫生符合合标准。使用炊事用用具时要严格格遵守操操作规程程，防止止事故发发生；严严禁无关关人员进进入厨房房；易燃燃、易爆爆物品要要严格按按规定放放置，杜杜绝意外外事故的的发生；离开食堂前前，要关关好门窗窗，检查查各类电电源开关关等。办办公室负负责经常常督促、检检查，做做好安全全工作。保安员交接接班制度度 为认真做做好岗位位工作和和保安器器材的交交接，减减少因交交接不清清引起的的工作失失误及器器材损失失，特制制定本制制度。本班相互转转换岗位位时，须须认真做做好岗位位交接；接班人须

53、提提前200分钟打打卡上班班，接班班人未到到交班人人不得离离岗，否否则由此此产生的的一切后后果由交交班人负负责；接班班长正正点组织织全班人人员集合合讲解注注意事项项，然后后列队到到各自岗岗位上换换班接岗岗；交接班时，交交班人必须把把本班情情况以及及可能出出现的情情况，向接班班员交代代。同时督督促接班班员接收收清楚，以以便开展展工作；保安人员交交接班时时，必须须填写交交接班登登记表并并签名确确认，发发现问题题交接班班双方须须当面说说明，如如交班人人离开后后接班人人才发现现属于上上一班问问题的，应应立即报报告部门门负责人人处理；交接班必须须正点、守守时，非非特殊情情况不得得超时接接班。变电所交接接

54、班制度度接班人员须须按规定定时间到到班，未未经履行行交接手手续前交交班人员员不准离离岗；禁止在事故故处理或或倒闸操操作中交交接班。交交接班时时如发生生事故，未未办理手手续前仍仍由交班班人员负负责处理理，接班班人员在在交班值值班长领领导下协协助处理理。一般般在交班班前三十十分钟停停止正常常操作；3、 交接接内容应应包括：本所运行方方式；保护和自动动装置运运行及变变化情况况；异常运行和和设备缺缺陷、事事故处理理情况；倒闸操作及及未完成成的操作作指令；设备检修，试试验情况况，安全全措施的的布置，地地线组数数、编号号及位置置和使用用中的工工作票情情况；仪器、工具具、材料料、备件件和消防防器材完完备情况

55、况；领导指示与与运行有有关的其其他事项项。 交接时时必须严严肃认真真，要做做到“交的细细致，接接的明白白”，在交交接过程程中也应应有人监监盘。5、 交班班时由交交班值班班长向接接班值班班长及全全体值班班员做全全面交待待，接班班人员要要进行重重点检查查核实；6、 交接接检查后后、双方方值班长长应在运运行记录录簿上签签字，并并与系统调度试试验电话话，互通通姓名，核核对时钟钟。变电所设备备巡回检检查制度度值班人员对对运行和和备用(包括附附属)设设备及周周围环境境，按运运行规程程的规定定，定时时定点按按巡视路路线进行行巡视检检查。在遇有下列列情况由由值班长长决定增增加巡视视次数：过负荷或负负荷有显显著

56、增加加时；新装、长期期停运或或检修后后的设备备投入运运行时；设备缺陷有有发展，运运行中有有可疑现现象时；遇有大风、雷雷雨、浓浓雾、冰冰冻、大大雪等天天气变化化时；根据领导指指示增加加的巡视视等。巡视后向值值班长汇汇报，并并将发现现的缺陷陷记入设设备缺陷陷记录簿簿，重大大设备缺缺陷应及及时向领领导汇报报。值班长每班班至少全全面巡视视一次，变变电所长长、专责责工程师师(技术术员)每每周应分分别进行行一次监监督性巡巡视，每每月至少少进行一一次夜间间熄灯巡巡视。巡视中遇有有严重威威胁人身身和设备备安全情情况，应应按事故故处理规规定进行行处理，并并同时向向领导汇汇报。变电所设备备验收制制度凡新建、扩扩建

57、、改改建工程程和大、小小修、定定期试验验、临时时检修后后必须经经质量验验收合格格，图纸纸资料完完备，移移交给变变电所后后，方能能投入系系统运行行。设备验收应应按部颁颁和上级级主管部部门制定定的有关关规程规规定和技技术标准准进行。在施工过程程中，需需要中间间验收时时，变电电所负责责人应指指定专人人配合进进行。大、小修、预预试、继继电保护护、仪表表校验后后，由修修试人员员将情况况记入专专业记录录簿中，并并注明是是否可以以投入运运行，确确认无疑疑后方可可办理工工作票终终结手续续。验收的设备备个别项项目未达达到验收收标准，而而又急需需投入运运行时，需需报经主主管领导导批准。变电所设备备缺陷管管理制度度

58、在额定条件件下运行行或备用用的设备备上，发发生了影影响安全全的异常常现象或或达不到到一类设设备条件件的问题题，均叫叫做设备备缺陷。设设备缺陷陷可分为为重大缺缺陷和一一般缺陷陷。重大缺陷：设备缺缺陷严重重威胁设设备安全全运行或或人身安安全，不及时处理理，可能能造成事事故者； 一般缺陷：设备缺缺陷不及及时处理理，尚能能保持安安全运行行者。发现设备重重大缺陷陷，当值值负责人人应立即即组织消消除或采采取可靠靠措施。当当班不能能消除的的缺陷，应应由所长长组织力力量予以以消除。所所长无力力消除的的缺陷，应应及时向向上一级级领导汇汇报，上上级领导导应指定定专人及及时消除除，并由由值班人人员监督督执行。发现设

59、备一一般缺陷陷，可列列入正常常维修计计划进行行处理。设备缺陷无无论消除除与否均均应由值值班员记记入设备备缺陷记记录簿，并并向上一一级领导导汇报。值班人员在在运行中中应加强强设备缺缺陷的监监视，在在交接班班时应详详细进行行交待。变电所所长长应经常常查阅设设备缺陷陷记录簿簿，了解解设备缺缺陷内容容和处理理情况，对对未消除除者应尽尽快安排排处理。消除重大设设备缺陷陷遇有困困难时，应应及时同同当地电电业部门门联系，请请求支助助，以避避免造成成更大损损失。变电所保卫卫及防火火制度变电所是动动力中枢枢，是重重要生产产保卫单单位，应应加强安安全消防防工作。外来人员应应持证明明，经本本企业保保卫部门门或主管管

60、部门的的批准(用电监监察人员员持省局局发给的的用电监监察证件件)。建建立“外来人人员登记记簿”，详细细记载出出、入所所时间、姓姓名、单单位等。严禁在变电电所电气气设备周周围动用用明火，如如因工作作需要时时，须经经主管领领导和保保卫部门门的同意意，并做做好消防防措施。变电所的消消防工具具和器材材，要定定期检查查，抽样样试验，对对损坏或或过期的的应及时时更换，不不得拖延延。防火工具、器器材应放放在指定定地点，使使用方便便，严禁禁随便动动用。易燃，易爆爆物品应应放在指指定地点点或专用用仓库保保管，严严禁放在在火源附附近。变电所应划划定消防防部位，指指定防火火负责人人，建立立义务消消防组织织，并有有消