房产土地2017讲义

1、房产税第一节、纳税义务人一、纳税义务人房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位 缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地 的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理的单位、承典人、房产代管人或者 使用人，统称为纳税义务人。（中华人民共和国房产税暂行条例第二条 国发198690号 1986年9月15日）二、无租使用其他单位房产纳税人纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产， 应由实际使用人代缴纳房产税。（财税地字1986008号第7条 1986年9月25日）三、其他规定（一）对于

2、房屋开发公司售出的房屋，已不在房屋开发公司的会计账 簿中记载及核算，而购买该房屋的单位或个人未取得产权的，可暂按中 华人民共和国房产税暂行条例第二条“产权未确定的，由使用人缴纳房 产税”的规定，确定使用房产的单位或个人为房产税的纳税义务人。（辽地税财200095号 2000年4月10日）（二）企业房地产实行委托管理，是房地产管理的一种方式，并未改 变企业房地产的所有权和使用权，因此，仍应由房产产权所有人和原拥有 土地使用权人缴纳房产税和城镇土地使用税。（辽地税财2000398号第二条 2001年1月5日）（三）对单位或个人以分期付款方式购买房产，首次付款后，若已办 理了产权转移手续，产权已确定

3、为购房者所有的，由购房者缴纳房产税和 城镇土地使用税；若购买方未取得房屋产权证但已投入使用该房产的，应 由使用人缴纳房产税和城镇土地使用税。（辽地税函2001181号第二条 2001年6月29日）（四）根据中华人民共和国房产税暂行条例第二条中“房屋产权未 确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳”的规定，凡以 分期付款方式购买使用商品房的，且购销双方均未取得房屋产权证书期 间，应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。（国税函2002284号2002年12月27日）（五）对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自 营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。（财税

4、2006186号第一条2007年12月25日）（六）产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。（财税2009128号第二条2009年11日）（七）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的， 免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。（财税2010121 号 2010 年 12 月 29 日）第二节征税对象一、房屋（一）房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和维护结构（有 墙或两边有柱），能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、 居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、 酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、玻璃暖房、砖瓦石

5、灰窑以及各种油气罐等， 不属于房产。（财税地字19873号第一条1987年3月23日）二、地下建筑（一）对与地上房屋直接相连的地下室、地窖、锅炉房等，不分投资 来源，应连同地上房屋建筑一并计算征税。（辽税政四字1986584号第7条 1986年11月5日）（二）凡在房产税征税范围内具备房屋功能的地下建筑，包括与地上 房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑，地下人防设施等，均 应当依照规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨， 可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。（财税2005181号第一条 2005年12月23日）第三节、征税范

6、一、征税范围（一）房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。（中华人民共和国房产税暂行条例第一条）二、征税范围的具体解释关于城市、县城、建制镇、工矿区的解释城市是指经国务院批准设立的市。县城是未设立建制镇的县人民政府所在地。建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制 镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿 区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。从2000年1月1日起，对凡在我省建制镇所辖行政区域内拥有或使 用非农林牧渔业的生产经营用房产和土地的单位和个人征收房产税和城 镇土地使用税。（辽政2000

7、23号）第四节、计税依据一、从价计征（一）计税依据1、房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具 体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。（中华人民共和国房产税暂行条例第三条 国发198690号 1986年9月15日）2、房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。房产原值 没有依据的，由房产所在地税务机关比照同类结构、同等新旧程度的房产 核定。工程尚未决算已经投入使用的新建房产，依照基建计划价值减除 30%后的余值计税；没有基建计划价值的，由房产所在地税务机关核定。工程决算后，依照入帐的价值计税；已按

8、计划价值或核定价值征纳税款的 不再退补。（辽宁省房产税实施细则第四条 辽政发198797号1987年 8月12日）（二）房产原值1、房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中 记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时， 应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。（财税地字19868号第十五条 1986年9月25日）2、条例规定“房产税依照房产原值一次减除百分之十至三十的余值 计算缴纳。我省暂定按房产原值一次减除百分之三十后的余值计税。对折 旧已经超过百分之五十以上纳税有困难的，可由各市税务局确定给予定期 的减税或免税照顾。对添建或改建

9、房屋增加的价值，亦一次减去百分之三十后合并于原计 税余值内，自竣工投入使用的次月起计算征税。对没有房产原值可依据的房产，由税务机关根据当地同类房产的结构， 新旧税度，并参照有原值的同类房屋，核定计税价值；（辽税政四字1986584号第二条第1、2、3款，1986年11月5 日）3、对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应 包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用 等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此 确定计入房产原值的地价。（财税2010121 号 2010 年 12 月 29 日）（三）附属设施等1、房产原值应包括与房屋

10、不可分割的各种附属设备或一般不单独计算 价值的配套设施。主要有暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管 线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线； 电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管等从最近的探视井或三通 管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。（财税地字1987003号第二条1987年3月23日印发）2、关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题。经研究，新建房 屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包 括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取 折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关

11、于旧房安装空调设备，一般 都作单项固定资产入帐，不应计入房产原值。（财税地字198728号第一条1987年11月20日）3、对房屋装饰装修后增值的部分，凡计入账簿“固定资产”科目的，应 按规定计征房产税；计入账簿“递延资产”等科目的，暂时不征收房产税。（辽地税一1996182号第二条 1996年7月30日）4、为了维持和增加房屋使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为 载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中 央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核 算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，

12、可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需 要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。（国税发2005173号第一、二条 2005年10月21日）（四）其他1、自用的地下建筑，按以下方式计税：（1）工业用途房产，以房屋原价的50-60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额二应税房产原值x1-（10-30%）x1.2%（2 ）商业和其他用途房产，以房屋原价的70-80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值x1-（10-30%）x1.2%（3 ）对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、 商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上

13、房屋 建筑的有关规定计算征收房产税。（财税2005181号第二条 2005年12月23日）2、在自用的地下房产建筑计税时，工业用途房产要以房屋原价的60% 作为应税房产原值；商业和其他用途房产要以房屋原价的80%作为应税 房产原值。（辽财预200660号第一条2006年3月8日）二、从租计征：（一）计税依据1、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。（中华人民共和国房产税暂行条例第三条 国发198690号1986 年9月15日）2、对单位和个人出租房屋取得的租金收入中含有房屋附属设备以外的 其他设备租赁费的，凡能划分者，可在租金收入总额中扣除其他设备租赁 费计征房产税；否则，按租金收入总

14、额计征房产税。（辽税政四字1989172号第三条1987年12月11日）3、如纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段 同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照中华人民共 和国税收征收管理法第二十三条的有关规定，采取科学合理的方法核定 其应纳税款。具体办法由各省、自治区、直辖市税务机关结合当地实际情 况制定。（国税函发1993141号1993年7月9日）4、对按租金收入征收房产税的，应以出租人实际取得的租金收入为计 税依据。租金收入包括货币收入、实物收入和其他收入。（辽地税财1998420号第十五条1998年12月29日）5、对单位和个人出租房屋取得的租金收入中含有

15、房屋附属设备以外的 其他设备（设施）租赁费的，凡能合理、准确划分的，可由市地方税务机 关审批，报省地税局备案，在租金收入总额中扣除其他设备（设施）租赁 费计征房产税，对不能准确划分的，应按租金收入总额计征房产税。（辽地税财1998420号第十九条第6款 1998年12月29日）6、对出租房屋取得的租金收入应按租金全额计算缴纳房产税。纳税人 取得的出租房屋收入中含有水费、电费、物业管理费等费用的，在计算缴 纳房产税时，对按照物价部门规定的标准收取，并提供合法、有效凭据， 证明其确已交费的部分可给予扣除。（辽地税函2006125号第一条2006年6月14日）7、对各类商品交易市场出租房屋的，按租金收入计算缴纳房产税，出 租摊位、柜台等的，按房产原值缴纳房产税。（辽地税函2006125号第二条 2006年6月14号）（二）租金标准1、各市、县地方税务局要按照公平税负的原则，依据城市规模，经济 发展状况，地价水平以及地段繁华程度等因素，定期调整并合理确定各地 段出租房屋核定租金标准，并报上一级地方税务机关备案。对于明显低于 本地段核定标准的协议载明租金，要实行核定征收。（辽地税函2006125号第五条 2006年6月14号）2、自1998年以来，地方税务机关通过制定出租房屋房产税核定租 金标