购物中心经营管理注意事项锦集

1、高级购购物中心心经营管管理注意意事项一、投资资回收期期长、对对自有资资金回报报率是个个考验高级级购物中中心，作作为企业业持有物物业是长长线投资资，资金金的长期期沉淀需需要较长长的时期期，未来来收益主主要来自自两点：一是今今后长期期稳定的的现金流流，二是是资产的的变现。当然，如果能能进行公公允价值值记帐，长期沉沉淀资本本也可以以在企业业账面价价值进行行体现。二、选址址与市场场定位购物物中心选选址非常常重要，首先是是交通与与区域环环境，商商业地产产对地段段的要求求更强于于住宅和和酒店，在交通通便利、人流密密集、资资讯发达达的成熟熟商业区区为首选选，在城城市规划划新区选选址面临临未来城城市规划划实现

2、可可能性的的风险很很大。目标标消费群群体影响响购物中中心的市市场定位位与开发发档次。高级购购物中心心的消费费者的消消费行为为完全不不同于大大卖场，沃尔玛玛、家乐乐福主要要是针对对大众客客户，高高级购物物中心客客户是高高端消费费者，两两者消费费群体的的差异不不仅表现现在客流流量，更更体现在在产品类类别、服服务方式式、装修修水平、购物体体验上，同时在在业态引引进中也也有区别别，如餐餐饮、娱娱乐、休休闲产品品。通过过招租经经营是购购物中心心运营的的主要方方式，因因此在规规模上要要适度控控制，尤尤其是层层高与层层数。一一般来说说，规模模越大的的购物中中心越难难管理，国内盈盈利性较较好的购购物中心心规模

3、一一般在558万万平米，首层租租金最贵贵，在北北京可以以达到110000元/平平米/月月，出租租率也比比较高。三、主力力店决定定成败主力力店不仅仅能为购购物中心心带来人人气，更更重要的的是一些些其他高高端品牌牌会跟随随主力店店同时进进入。当当初金融融街购物物中心与与亚洲首首席时装装名店LLaneeCraawfoord(连卡佛佛)签约约后，世世界顶级级品牌LLouiisVuuittton、Dioor、GGuccci、FFerrragaamo也也纷纷进进驻。主力力店进驻驻后，接接下来就就是购物物中心次次主力店店、特色色店与互互补产品品店。四、购购物中心心规划设设计首先先是交通通体系规规划，包包括平

4、面面交通、竖向交交通、人人车分流流、出人人口设计计、停车车设计、卸货区区安排。第二二是层高高与荷载载设计，不同的的业态对对高度、荷载的的要求是是截然不不同的。如果只只是单纯纯的珠宝宝首饰、高档服服装、名名酒超市市每平米米负载112000KG足足够。如如果配备备餐饮，在设计计时还要要提前考考虑排油油、排烟烟、新风风、供水水、排水水。五、成本本控制国内内做高端端购物中中心的开开发上，在材料料选择、档次规规划上不不遗余力力，结果果是成本本普遍偏偏高，由由于是经经营型物物业，在在以后的的租金策策略制定定与投资资回收期期上会遇遇到麻烦烦，因此此成本控控制非常常重要，结合金金融街购购物中心心的建造造经验，

5、在一些些装修材材料选择择上，国国内品牌牌就可以以满足要要求，石石材、地地板、玻玻璃、电电梯涂料料建议国国产高级级品牌。在成成本控制制方面，建议依依托集团团优势采采取集中中采购，可以和和写字楼楼、酒店店用材保保持一致致，尤其其是对厂厂商的选选择上，在施工工过程中中，甲方方对施工工队伍的的管理也也很重要要，图纸纸会审要要精细，减少今今后变更更的数量量，同时时与施工工单位签签订一次次包死合合同。六、物业业服务物业服务务是购物物中心能能否保值值升值的的关键。购物中中心的物物业管理理不同于于住宅的的物业管管理。商商业物业业管理很很重要一一点内容容，就是是需要补补充招商商。任何何一个店店的招商商工作结结束

6、后，并不意意味着招招商就结结束了。所有的的商店在在开业一一年内，租户置置换率达达到200%-440%，只有等等到开业业三年稳稳定后，租户置置换率才才可能降降至2%-3%。俗话说，谋定后后动。购购物中心心运作成成功与否否，战略略规划起起决定性性作用！来源：联联商论坛坛购物物中心战战略规划划工作至至少包括括下列内内容：调调研信息息、明确确定位（核心目目标客户户、边缘缘目标客客户） 、招商商层次与与比例规规划、招招商（租租户）引引入考核核标准、场地规规划、业业态分布布设计、业态比比例控制制、整体体运营计计划、部部门运营营计划以以及租户户KPII、部门门KPII、员工工KPII，等等等工作。这是未未来

7、购物物中心有有效、健健康运作作的坚实实基础。招招商管理理必须严严格遵从从购物中中心的整整体战略略规划！物业管管理、服服务管理理、企划划管理和和商品管管理（当当存在自自营部分分时，可可能会涉涉及到商商品的进进、销、存、价价格管理理及相应应的供应应商管理理和专柜柜管理，故以其其他颜色色显示以以示区别别）是购购物中心心的服务务核心，核心服服务对象象为租户户，补充充服务对对象为顾顾客。会会员管理理将使购购物中心心以更加加统一的的形象、统一的的服务、统一的的推广、统一的的活动来来面对客客户。对对象明确确的会员员管理，不仅是是提升核核心目标标客户忠忠诚度的的有效方方法，更更是吸引引边缘目目标客户户转化为为

8、核心目目标客户户的一记记良方！购购物中心心为租户户、顾客客所提供供的各种种服务是是否有效效，是否否到位，最终将将在财务务指标上上体现出出来。同同时，财财务管理理对外也也是一项项服务-能否否清晰、准确、及时的的提供帐帐单明细细（固定定租金、提成租租金、临临时租金金、科目目费用、保证金金、滞纳纳金、押押金、服服务明细细，等）、能否否便捷的的为租户户管理好好预付款款并进行行帐单自自动抵扣扣，等等等，这些些细节都都显示出出购物中中心的规规范管理理水平。对对于某些些商业地地产开发发商开发发的购物物中心，其经营营模式是是将产权权部分或或全部出出售给业业主，然然后由购购物中心心管理公公司将产产权反租租。此时

9、时，购物物中心的的运营管管理者不不仅仅需需要管理理购物中中心，还还需要管管理业主主及其定定期回报报。确切的的讲，在在实际运运营中，增值过过程不是是一条单单纯的链，而是一一个环环！各各种管理理支撑系系统所维维护与采采集的大大量数据据，经过过筛选、汇总与与挖掘，为运营营管理决决策分析析提供强强有力的的数据支支持！分分析决策提升升再再分析再决决策再提升升只只有遵循循这样的的循环，并以此此不断的的来指导导、支持持流程的的优化、效率的的提高、考核的的客观调调整，等等。由此此，管理理与服务务水平才才会得到到持续的的提升！ 上图中中每一个个节点都都是一个个最简的的增值过过程，步步步推进进，循环环往复。理论上

10、上讲，从从第一个个节点运运作开始始到最后后一个节节点结束束，购物物中心实实现了盈盈利。那那么针对对不同管管理机制制的购物物中心，微观上上是如何何获得盈盈利的呢呢？根据据管理机机制的不不同，分分偏物业业和偏百百货两种种类型。下面我我们来了了解一下下这两种种不同类类型购物物中心的的运作增增值过程程。下图显显示了偏偏物业型型购物中中心业务务操作增增值模型型：规划准准备工作作是将购购物中心心的战略略规划在在战术上上实现，并通过过购物中中心管理理系统描描述出来来。而租租户引入入工作最最主要的的参考和和指导依依据就是是购物中中心的定定位。夯实实了这些些基础，租约维维护、产产生销售售提成、相关费费用、出出具

11、帐单单和收款款将在购购物中心心管理系系统的支支撑下一一气呵成成的完成成，每一一步都将将是一个个增值的的过程。同同时，我我们应该该注意到到，所有有的增值值点都是是依靠服服务贯穿穿起来的的。换句句话说，忽视了了服务或或者服务务不到位位，增值值链将断断裂！ 经经过最后后的决策策分析，结合租租户、部部门和员员工的KKPI指指标进行行分析与与考核，进行必必要的调调整、提提升与淘淘汰。下面面，我们们再来看看偏百货货型购物物中心业业务操作作增值模模型：显然然，偏百百货型购购物中心心的运作作增值过过程就是是物业型型购物中中心的运运作结合合了自营营百货的的管理。而自营营百货管管理的业业务核心心简言之之是进、销、

12、存存与专柜柜管理。这些内内容讨论论较多，在此不不再赘述述。综上所所述，我我们认为为，真正正的购物物中心决决不是一一个零售售企业，而是一一个管理理企业、一个服服务企业业！购物中中心土地地开发的的配置由由于所在在区位的的差异，其土地地取得的的难易程程度影响响着土地地取得的的多少以以及土地地使用计计划，因因此主要要土地配配置计划划会依所所在区域域位于繁繁华区与与否而有有所不同同，但基基本仍有有数项原原则是二二者皆须须考虑的的：（一一）住宅宅区应与与购物中中心及人人行步道道相结合合。（二二）购物物中心应应与其他他商店及及其他相相关的具具吸引力力的中心心连接。（三）周边道道路系统统与公共共运输系系统完善

13、善。而在在都会型型购物中中心，更更需注意意如下部部分：（一）维维持都会会中心发发展的状状态及方方法。（二）考考虑位在在社区邻邻里中的的影响及及与现有有建筑物物的关系系。（三三）维持持现有性性质及未未来发展展的目的的及方法法。（四四）步道道系统从从过去、现在到到未来的的延续性性。同时时，一个个优良的的计划必必须考虑虑将新的的购物中中心建筑筑融入既既有的环环境中，例如现现有街道道可能可可以改为为人行步步道或庭庭园，而而沿街商商店应有有雨遮等等，这些些对于现现有的街街道景观观皆有影影响。另另外，可可能也有有其他需需要考虑虑的项目目，例如如 以人人行步道道连接新新旧建筑筑群，以以及为露露天市场场或停车

14、车场加盖盖。而在在其他案案例方面面，既有有的商店店可能需需要更新新，以利利 与新新的购物物中心连连接等。在购物物中心开开发时另另一主要要空间是是非卖场场的部分分，可能能包括了了住宅、酒吧、室内运运动中心心、办公公室、旅旅馆等。 任一一项都需需要特殊殊及复杂杂的考虑虑，而不不仅是在在通路及及服务上上做调整整。例如如在购物物中心上上建住宅宅，在机机能、动动线及景景 观上上都需要要做特别别的考虑虑。对于于购物中中心的配配置而言言，其他他尚需满满足的项项目如下下：（一一）尽可可能整合合住宅区区的人行行步道，使其能能与购物物中心相相连。购购物中心心的营业业时间以以外的时时间，应应至少有有一 条条通路可可

15、以出入入购物中中心。（二）服服务性的的交通动动线可以以依机能能集中或或分散地地设置，但不能能干扰购购物中心心的活动动。（三三）无论论是在视视觉上或或心理上上，各种种机能都都应为整整体的一一部分。位于都都会区外外、主要要作为建建立都会会区副都都会的购购物中心心，其土土地成本本较低，较易取取得广大大的土地地面积，因而其其 主要要配置计计划可以以水平式式发展，使基地地上的土土地使用用有多样样的变化化，天际际线及建建筑形态态也能有有多重面面貌。而而位于都都 会中中心内的的购物中中心，其其土地成成本高，不易取取得大面面积土地地，因而而其配置置形态可可能需要要垂直式式的往天天空及地地底发 展，而而形成独独

16、栋式的的建筑。由于此此二者在在配置概概念上有有所差异异，因而而以下便便依水平平配置及及垂直配配置形态态分别论论述。一一、水平平配置形形式水平平配置形形的购物物中心可可参考欧欧、美的的案例。以美国国的案例例而言，购物中中心通常常为一、二层楼楼高，330至660公尺尺 深的的建筑。在此大大型建筑筑内的各各个店家家所含括括的区域域大小不不一，可可能横跨跨整栋建建筑的深深度，如如百货公公司及超超级市 场，也也可能小小至仅有有面宽66公尺、深度112公尺尺的范围围，如一一般的精精品店等等。购物物中心通通常可归归纳为几几种典型型配置形形式：（一）传传统商店店沿街配配置形式式，商店店沿着主主要人行行步道配配

17、置。（二）建建筑物自自街面退退缩形式式，建筑筑物平面面配置成成U形或或L形，商店沿沿着凹入入的内庭庭配置，退缩的的部分为为庭园 或停车车场。将将服务入入口及卸卸货场配配置于内内庭，而而将店面面向外开开向街道道及人行行步道。这是一一种高密密度的配配置形式式，适 用于集集中性的的购物行行为，但但其停车车量容易易不足。（三）建筑物物平面配配置同上上为U形形或形，但店面面开口面面对中庭庭，停车车场及购购物中心心入口在在外围，四周有有绿化的的 人行行步道环环境。若若拉长内内廷使其其变长缩缩窄，及及形成商商店街或或Malll的形形式。（四）以以高密度度族群方方式配置置，其停停车场及及入口在在外围，而商店店

18、面对内内部网状状的人行行步道。商店，特别是是主要 的卖点点，都配配置在人人行步道道沿线上上。（伍伍）如果果能多层层次的考考虑以上上的基础础形式，则可有有更多样样的表现现。如商商店可有有两个正正面，分分别向外外部及中中 庭；或利用用人车不不同层方方式促使使人车分分离，而而使车辆辆也能穿穿越购物物中心内内部空间间而不影影响步行行者，使使购物者者有更多多 的便便利等。在高密密度地区区，购物物中心也也可以象象三明治治一样，在一个个大建筑筑物内，上下两两层为停停车场，中间层层为步行行 道。以美国国的经验验而言，最成功功的配置置形式为为简单的的形式，如I型型、T型型及L型型等，而而复杂的的平面配配置则不不

19、易成功功。对于于Malll的最最大长度度并没有有一定的的标准，以开发发者的角角度来看看，当购购物者经经过一些些没有租租出去的的店面，这个 Malll便算算太长了了。而根根据针对对美国的的Malll所做做的研究究来看，最合适适的长度度是1880公尺尺，最长长不要超超过2440公尺尺。若长长 度太太长，则则建筑物物可能会会被街道道所截断断，且量量体可能能过大，此时便便要注意意与周围围环境融融合的问问题。购物中中心、商商业街与与专业市市场的不不同点及及注意事事项首先需要要分析以以上三类类形态商商业的特特征：综综合购物物中心是是由主力力店与配配套业态态相组合合，集购购物、休休闲、餐餐饮、娱娱乐等于于一

20、体，能较好好地满足足消费者者“一站站式”的的消费需需求；并并且营业业面积较较大、车车位要求求多、所所处位置置一般为为城区或或片区的的核心地地段(如如华润万万象城、中信城城市广场场、华侨侨城铜锣锣湾广场场等)。商业街街是由不不同业态态相对集集聚的自自然组合合，基本本为街铺铺形态，主要满满足消费费者在休休闲、观观光、逛逛街、生生活体验验需求的的同时实实现购物物需求，所处位位置一般般为城市市的核心心商业地地段(如如上海南南京路商商业街、深圳东东门商业业街、广广州上下下九商业业街等)；专业业市场是是一种特特定业态态，主要要满足特特定业内内人士、消费者者固有的的消费需需求，其其目标性性非常强强，具有有行

21、业“一站式式”购买买完成的的特征(如家居居建材市市场、赛赛格电子子广场等等)。三类形态态商业的的运作要要注意以以下几个个核心点点：一、综合合购物中中心1.商业业体量(经营面面积)，即消费费支撑力力2.品牌牌主力店店和选择择与主力力店组合合数量，即商业业定位3.业态态分布的的位置与与所处的的楼层，即业态态组合的的合理化化4.核心心商圈竞竞争项目目的对比比，经营营状况分分析(确确定拟进进入的细细分市场场)5.目标标消费群群体以及及可有效效辐射范范围的细细分6.招商商代理公公司的专专业执行行能力以以及商家家资源度度，即招招商执行行力度7.经营营管理公公司的专专业管理理水平8.开发发商的实实力二、商业

22、业街1、是否否集购物物、休闲闲、娱乐乐、文化化、景观观、特色色风情等等为一体体2、交通通与步行行关系如如何分割割3、不同同业态能能否形成成有机的的商业氛氛围，聚聚群效应应程度如如何4、业态态的多元元化与品品牌度5、宏观观的统一一规划与与统一管管理水平平三、专业业市场1、通过过市调瞄瞄准产业业化和产产业链的的价值2、消费费目标群群体的集集中购买买特征3、社会会需求的的目的性性购买力力4、交通通、物流流便捷程程度5、商家家的品牌牌度与售售后服务务能力6、经营营管理水水平“一城城一地一一特色”解解码中国国式购物物中心开开发之道道一般而论论开发商商从自己己投资回回报的角角度来考考虑，这这无可厚厚非。但

23、但是不懂懂商业地地产的盈盈利模式式及规律律，仍按按住宅开开发的盈盈利模式式来要求求商业地地产项目目的投资资回报注注定是要要失败的的。为什什么呢？商业地地产的盈盈利模式式的不同同会造出出不同的的经营与与开发的的模。众众所周知知，商业业地产的的第一个个原则就就是通过过统一开开发、统统一定位位、统一一经营管管理及收收租金的的形式来来达成投投资回报报目的。如果违违背这个个原则，后果将将会面临临悲剧下下场，那那么开发发购物中中心需要要遵循那那些原则则呢？1.“以以客为尊尊”满足足目标消消费者的的需求因购物中中心的体体量庞大大，不是是单单一一个品类类或者单单一的消消费群体体就能支支持的，而是需需要融合合多种符符合项目目定位的的业态，提供给给消费者者一个一一站式的的服务，所以要要面对最最大限度度的满足足不同程程度的需需求。在在这里你你不能单单单追求求产品的的高档化化，高档档化的消消费群总总是少数数的。2.一站站式齐全全的功能能配套许多策划划者总是是在问：功能配配套怎么么划分，如果设设定比例例，其实实这里的的奥秘同同样是需需要结合合项目本本体条件件、消费费者需要要、项目目定位、商家进进驻意愿愿等综合合因素影影响。众众多百货货与传统统商业形形态的改改变都是是应市场场及消费费者的消消费需求求变化而而变化