关于预告登记制度维护交易安全

1、Word 关于预告登记制度维护交易安全 我国规定预报登记制度的直接目的是爱护商品房预售中屡受不良开发商“一房二卖”侵害的预购人的利益。但从法理角度进行透视，预报登记制度对于爱护交易平安具有不行替代的作用。 预报登记制度奇妙地填补了债权与物权之间由于登记造成的时间空隙和盲点，并将物权公示手段适用于以不动产物权变动为目的的债权恳求权，使其具有对抗第三人的物权效力，从而充分爱护买受人预期利益的实现，达到维护交易平安的效果。 我国物权法其次十条规定了学术界召唤已久的预报登记制度。其标志着这一最早发端于普鲁士法，后在德国、瑞士等国几经演化和磨砺的古老而又布满活力的法律制度正式扎根于我国。我国规定预报登记

2、制度的直接目的是爱护商品房预售中屡受不良开发商“一房二卖”侵害的预购人的利益。但从法理角度进行透视，预报登记制度对于爱护交易平安具有不行替代的作用。 一、弥补债权物权间的盲点 根据通说，财产权可以分为物权和债权。虽然有学者对此划分提出过质疑和批判，但随着物权法的出台，我国在立法上坚持物权和债权严格区分的态度已经确定无疑。可必需面对的另一个问题是：如何弥补这种体系划分所带来的不足和缺陷。 举例说明，签订房屋买卖合同的最终目的是猎取房屋的全部权，但在债权、物权二元区分的体系之下，买房人首先获得的是一个债权，要猎取房屋的全部权还必需经过登记。由此，现实生活中一个紧密相连的买卖过程在法律上就被割裂为两

3、个阶段(可简称为债权行为阶段和物权行为阶段)。第一个阶段的债权能否转化为其次个阶段的物权有赖于不动产物权变动能否顺当进行，而不动产物权变动能否顺当进行又有赖于登记可否顺当进行。 但是，依据登记程序的要求，并或可囿于登记机关的效率缘由，从接受当事人的申请到将物权变动状况记载于登记簿并发放权属证书必需经过一段时间。这样一来，本应紧密相连的债权和物权之间就不行避开地消失一个时间空隙，或者说消失了一个债权能否胜利如期转化为物权的时间盲点。 概括而言，预报登记制度通过给予预报登记后的债权恳求权以对抗第三人的物权效力的方式，奇妙地填补了作为手段的债权与作为目的的物权之间由于登记而消失的时间空隙和盲点，为债

4、权人铺设了一座可以使债权无缝对接物权的桥梁。简言之，预报登记制度为弥补债权、物权之间的空隙和盲点而设立。 二、维护交易平安是主旨 根据法经济分析学派学者波斯纳的观点，法律特殊是私法，是为尽可能增加交易价值而设定的，法律强制的主旨或标准在于为促进将来价值最大化的行为制造动因。这一观点从经济学的视角揭示了私法制度所应有的根本动身点和内在价值。但是笔者认为，上述观点更多地强调了私法制度应当着眼于促进交易、增值财宝。然而我们还必需看到问题的另一面，私法制度必需注意爱护交易平安，否则，交易将不行避开地被抑制，甚至停滞。依郑玉波先生的观点，交易平安即“吾人依自己之行动，取得新利益时，法律上对于该项取得行为

5、加以爱护，不使其归于无效，俾得平安之谓，此种平安之爱护，系着眼于利益之取得，故亦称交易的平安”。 以不动产买卖为例，在有效合同签订之后，假如在移转登记完成之前，不动产价格消失大幅上涨或者出卖方又猎取了出价更高的交易机会，在出卖方确定即使支付违约金仍可猎取更大利益时，他就可能选择违约。这一点被我们的阅历和社会实践所证明，也为“效率违约”理论所提倡。而且，在以债权、物权二元区分为前提的理论体系和立法体系中，也的确存在这种“效率违约”所需要的法律漏洞。 此时，假如出让人以出卖或抵押的方式处分其名下的不动产，并且受让人随即完成了登记，依公示公信原则，善意第三人即可取得不动产物权，成为受法律爱护的新的不

6、动产物权人。而从前已经支付价金、履行了主要义务的受让人却仅仅只能依据合同来追究相对人的违约责任。此种“一物二卖”情形中的出让人或有预谋地卷款而逃，或因不测陷于破产境地，或因涉讼而使其名下的不动产物权患病查封甚至被强制拍卖。总之，受让人往往处于弱势地位，其债权经常难以得到足额清偿，而只能被动接受钱物俱失的无奈境况。所以在买卖房屋等不动产物权过程之中时常消失一种僵局，使交易陷入难以进行的困难境地。 预报登记制度在爱护交易平安方面具有不行替代的独特价值。简言之，预报登记将物权公示手段适用于债权恳求权，在不动产登记簿上将该恳求权登登记来，从而使其具有对抗第三人的物权效力，奇妙地填补和弥合了作为手段的债

7、权与作为目的的物权之间由于登记造成的时间空隙和盲点，进而为交易平安的爱护供应了一个制度保障。 以不动产买卖为例，在签订有效的买卖合同之后、不动产移转登记(本登记)完成之前，依照商定，买房人将其以不动产物权变动为目的债权恳求权进行预报 登记，从而达到了有效预防交易风险的目的。一方面，对于买受方而言，其预报登记后的债权经过公示便被给予了对抗第三人的物权效力，从而使其后任何有害于债权人债权实现的处分行为归于无效，以爱护买受方债权的顺当实现。即通过适当地限制出卖人随便违反合同商定而处分尚在其名下的不动产，从而确保当事人预期利益的实现，进而达到爱护交易平安的目的。另一方面，对于第三人而言，预报登记使买房人的以特定不动产物权变动为目的和内容的债权恳求权公之于众，第三人可以通过查询不动产登记簿来了解特定不动产上的负担，从而避开受到不测之损害，进而也达到了削减交易风险、爱护交易平安之目的。 综上，预报登记将物权公示手段适用于以不动产物权变动为目的的债权恳求权，从而使其具有对抗第三人的物权效力，可以充分爱护买受人预期利益的实现以及防止第三人患病不测之风险，进而直接地有利于不动产交易的买受人增加实现