地产投资工作入门指引

1、投资部项目拓展培训专题投资工作三阶段2方案制定3合同谈判1信息搜集1信息搜集2方案制定3合同谈判基础信息搜集市场信息搜集所辖城市的基础数据城市发展总体规划城市投资环境分析所辖城市土地市场动态所辖城市房地产市场动态 城市基础 信息搜集1.1 城市基础信息搜集1信息搜集2方案制定3合同谈判1.2 项目信息搜集项目信息搜集的渠道：土地开发/储备中心、土地交易中心；媒介：报刊、网络；招商部门；社会资源；房地产中介机构、拍卖机构；对拓展城市进行土地项目（二手项目）搜寻。1信息搜集2方案制定3合同谈判1.2 项目信息搜集信息筛选 新项目上马标准对比表城市标准项目标准人口、GDP、市场购买力。 项目区位、城

2、市发展方向、面积、支付进度。1信息搜集2方案制定3合同谈判2.1 了解项目细节项目规划资料 建设用地面积 用地性质 商住比例 容积率 建筑限高项目现状项目价格二手项目 尽职调查：项目公司的股东构成、注册资本、法人代表、证照、协议、财税、资产负债等。项目基础资料项目公司情况项目细节1信息搜集2方案制定3合同谈判2.2 制定拿地方案 取得方式 操作方式一手取得二手取得直接通过招拍挂取得需进行一级开发独立开发一手项目A（普通招拍挂项目）一手项目B（如三旧项目）二手转让项目（含对方一手取得后二手转让给我司的项目，即“一手半”项目）合作开发一手合作项目A（如股权融资项目）一手合作项目B（如三旧合作项目）

3、二手合作项目项目分类1信息搜集2方案制定3合同谈判2.2 制定拿地方案 一手项目拿地方案与资金方合作竞买的项目合作方前期运作并协助我司竞买的项目我司前期参与运作的项目政府直接招拍挂的项目 地区公司投资部需根据项目信息搜集情况，前往土地交易中心或其网站获取项目招拍挂信息及相关文件，详细了解项目信息是否符合我司当阶段新项目上马标准。 具体操作流程详见恒大地产集团地区公司管理办法房地产项目投资管理相关条例。 1信息搜集2方案制定3合同谈判2.2 制定拿地方案 一手项目拿地方案与资金方合作竞买的项目合作方前期运作并协助我司竞买的项目我司前期参与运作的项目政府直接招拍挂的项目 地区公司投资部根据与政府签

4、署的相关协议（如投资框架协议）进行操作，原则上我司不承担拆迁安置、征地补偿等义务。1信息搜集2方案制定3合同谈判2.2 制定拿地方案 一手项目拿地方案与资金方合作竞买的项目合作方前期运作并协助我司竞买的项目我司前期参与运作的项目政府直接招拍挂的项目 当地的开发商与政府进行前期运作，由我司出资参加竞买，合作方保证我司底价摘牌的项目。 此类项目须与合作方进行较深入的谈判，确定合作细节。1信息搜集2方案制定3合同谈判2.2 制定拿地方案 一手项目拿地方案与资金方合作竞买的项目合作方前期运作并协助我司竞买的项目我司前期参与运作的项目政府直接招拍挂的项目 政府公布出让信息，我司寻找资金方并与之合作竞买的

5、项目。此类项目由合作方缴纳全部土地款，我司负责项目的运营管理及后期开发建设等。1信息搜集2方案制定3合同谈判2.2 制定拿地方案二手项目拿地方案a、“二手合作”项目： 原则：合作双方共担风险、共享利润。 明晰合作双方的权利义务（一般是由我司负责全权操盘，合作方负责提供土地或拿地资金），项目的可分配利润由合作双方按固定周期进行分成，原则上我司不对合作方的收益承担任何形式的保底义务。b、“二手转让”项目： 尽量降低对方溢价比例，延长付款周期，确保合作方先履行相应义务后再付款。1信息搜集2方案制定3合同谈判2.3 项目测算成本利润测算考虑要素土地取得成本周边销售均价工程建安成本项目利润根据谈判，及时

6、更新项目测算；地区公司投资部生成项目调研报告。1信息搜集2方案制定3合同谈判3.1 土地合同起草一手项目协议国家统一规定的格式条款；与当地政府签订投资框架协议。二手项目协议参照集团模板，具体条款结合实际情况；原则：增加我司主动权，降低投资风险。1信息搜集2方案制定3合同谈判3.2 合同谈判注意事项设定谈判目标确定参与人员搜集相关信息注重谈判礼仪谈判准备明确谈判主体1信息搜集2方案制定3合同谈判3.2 合同谈判注意事项谈判成交，形成合同；谈判中止，择日再谈；谈判破裂，友好结束。终局阶段培养谈判气氛，宣传我司优势开局阶段探测对方虚实，暴露对方问题进展阶段抓住核心问题，适当调整方案磋商阶段谈判过程1信息搜集2方案制定3合同谈判3.2 合同谈判注意事项谈判注意事项a、合同谈判：价格、付款时间与额度、股权变更时间与比例、约束条件；b、谈判各