中国代表城市房地产市场预测

1、2019中国代表城市房地产市场预测China2019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast003384910110812412934353953575816816973前言慢周期调节市场预期再平衡重建地产生态2018 年全国房地产市场发展回顾与展望粤港澳大湾区广州深圳东莞佛山珠海中山惠州环渤海城市群北 京 天 津 山 东 大 连 石家庄长三角城市群上海合肥南京杭州华中区域武汉郑州太原长沙南昌华西区域成都重庆西安贵阳南宁东北平原沈阳长春海峡西岸福州厦门2019中国代表城市房地产市场预测China2019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEs

2、tateMarketForecast004让更多人分享城市的价值合富辉煌（中国）化和城市升级发展进程，帮助城市居民参加城市价值的建设与分享。2019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarket2019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast005and运营招商&2019中国代表城市房地产市场预测China2019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast006EDITORIAL慢周期调节市场预期再平衡重建地产生态地方经济发展始终基于房地产“承载能力，经济的再平衡实质上也是房地” 当前国

3、内房地产业“杠杆率”处于历史高位，后续尤其需要关注城市成交动 能变化，适时调整成本结构，缓减资金压力。慢周期调节市场预期84两者均于10的提振作用逐年下降。房地产业对7无疑，在国家政策导向下，市场各参与者，包括地方政府、房企、购房者，2019中国代表城市房地产市场预测2019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast007均需转变获利预期， 由“短期回现”向“获取长期收益”转变。再平衡重建地产生态战略与运营建议：强化风险管控，积蓄发展能力（） 2019中国代表城市房地产市场预测China2019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateM

4、arketForecast008【回顾】2018 年宏观经济承压对房地产市场预期的影响不容忽视，虽然四季度后“经济维稳” 及“分城施政”灵活性加大，但市场下行态势不改。在市场环境转变下，优势城市、核心区域更具抗跌性，而后发型城市市场由高位下行的趋势更加明显。【展望】2019 年国内经济下行压力加大，房地产政策环境将较 2018 年乐观。对于各类城市而言，市场维稳是首要任务，机会更多体现在地方政府对政策执行进行“灵活调整”。地方政策对市场供应及成交的抑制会适度放开，但“房住不炒”仍将长期坚持。China Real Estate Market Forecast 2019China Real Est

5、ate Market Forecast 20192019 中国代表城市房地产市场预测宏观经济与政策环境分析China Real Estate Market Forecast 20192019 中国代表城市房地产市场预测1、2018 年宏观经济面临三大难题难题 1：经济下滑与动力缺失L传统房地产开发对于经济的提振作用下降， 年房地产业对难题 2：“风险管控”难度加大。 年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年全国商品房销售面积增速走势121086412108642121086421210864212108642月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月难题 3：区域的经济发展失衡与

6、土地供给失衡0092019中国代表城市房地产市场预测China Real Estate Market Forecast2019全国各线城市土地供给趋势（万 m2）0二线城市三四线城市2014 年年年2、政府实施宏观调控的灵活性增加，但更偏向使用“长期药方”2018 年中央调控侧重因应宏观经济环境变化而有所改变：2018 年各城楼市政策发展趋势 年年加强调控一线城市放松调控除上海外的三个城市均对限签 / 限价实施更灵活调整，多数城市其它城市全年政策加码在各类城市中最为明显010China Real Estate Market Forecast 20192019 中国代表城市房地产市场预测Chin

7、a Real Estate Market Forecast 20192019 中国代表城市房地产市场预测在房地产市场调控方面，2018 年国家政策呈现四大特点：10312243/18/全国房地产市场发展情况分析在宏观经济与地方调控“双压”（下半年宏观经济承压，前三季度地方调控加压）影响下，2018 年全国各地一级、二级市场全面转冷。一级市场流拍率上升，“地价 / 房价”比值下降按不同分类代表城市划分，2018 年全国各地一级市场土地流拍宗数普遍增加。相较而言，I 类（一线）各城居住及商住用地流拍宗数II类类其它发展空间仍大重点城市年年年011China Real Estate Market F

8、orecast 20192019 中国代表城市房地产市场预测II 类（强二线）城市土地市场表现相对稳健，流拍率显著上升出现在个别城市。III 类（二线及强三线）IV 类China Real Estate Market Forecast 20192019 中国代表城市房地产市场预测（三四线）城市普遍土地流拍率明显增加。不同时期地价 / 房价比值变化上 60% 80%40% 60%20% 40%20%类 一线城市II 类 强二线城市类 二线及强三线城市类 其它发展空间仍大重点城市/I（一线） （三四线）/二级市场全年表现前高后低，四季度市场经营压力突显全国各类代表城市商品住宅市场全年表现前高后低，

9、受宏观经济及市场预期影响，四季度市场对比三季012China Real Estate Market Forecast 20192019 中国代表城市房地产市场预测China Real Estate Market Forecast 20192019 中国代表城市房地产市场预测II及 IV 类各城商品住宅成交面积走势II类类发展空间仍大重点城市2016 年2018 年IV 类（）城市由于普遍II新货市场楼市景气指数指标说明：以合富大数据为基础，对各城各区域新货成交与新货价格进行连续监测及系统比对分析，得出不同时间的市场景气值。1.1北京北京区远郊上海上海0.4上下上下上下0.4上下上下上2018下

10、0132019中国代表城市房地产市场预测China Real Estate Market Forecast2019广州广州上下上下上下深圳深圳上下上下上2018下II 类 强二线城市成都成都武汉武汉长沙长沙上上下下上上下下上上下下南京南京上上下下上上下下上上下下类 二线及强三线城市佛山佛山东莞东莞合肥合肥上上下下上上下下上上下下济南济南上上下下上上下下上上下下China Real Estate Market Forecast 20192019 中国代表城市房地产市场预测类 其它发展空间仍大重点城市China Real Estate Market Forecast 20192019 中国代表城市

11、房地产市场预测南昌南昌贵阳贵阳中山中山上上下下上上下下上上下下惠州惠州上上下下上上下下上上下下从各城促销区域市场情况看，四季度 （）（）城市于四季度后有多I 类（）及 II 类（）城市市场价格具备支2018 年 4 季度各城促销区域分析4 季度价格变动楼盘价格变化幅度降 5% 以内降5%至10%降10%上降5%551010北上部分略有效果部分效果显著广 部分没有效果部分效果显著深京海州 圳天河荔湾番禺黄埔南沙增城花都II 类 强二线城市成成武 长 南 都汉沙望城京015China Real Estate Market Forecast 20192019 中国代表城市房地产市场预测类 二线及强三

12、线城市China Real Estate Market Forecast 20192019 中国代表城市房地产市场预测东莞佛 东莞合 济山 肥 南 禅城顺德主城中部三水滨中部松南海东东部南海临中部莞三水镇街类 其它发展空间仍大重点城市南 贵 中 惠 昌新建南阳 山州住宅去库存结束，进入“补库存”阶段2018 年全国主要城市库存趋于回升，其中 I 类（一线）城市“补库存”趋势更加明显。各城商品住宅库存面积走势II类类发展空间仍大重点城市年1月年1月年1月年12月（IV）China Real Estate Market Forecast 20192019 中国代表城市房地产市场预测未来市场展望Ch

13、ina Real Estate Market Forecast 20192019 中国代表城市房地产市场预测近年国内住房新开工面积呈规模高位的窄幅箱体运行。参考其它发达国家的发展进程，国内未来 10 年100发达国家住宅开工量走势（万套） 以日本为例中国住房新工面积（万 m2）阶段三：平稳或停滞阶段四：下降年开工量增速 -0.6%年开工量增速大幅下滑0年年年年年年年年年年年宏观经济“三大问题”将贯穿未来 10 年。在短期及中期内，“风险管控”仍是政府关注点，既防过热3解决方式短期（1 3 年 ）3解决方式短期（1 3 年 ）中期（3 5 年 ）长期（5 10 年 ）适应低增长经济动能切换稳稳均

14、衡区域发展均衡产业发展017China Real Estate Market Forecast 20192019 中国代表城市房地产市场预测China Real Estate Market Forecast 20192019 中国代表城市房地产市场预测I（一线）城市商品住宅新增供应将较 （）及 ）（）城城市2018 年新增供应（万 m2）2019 年新增供应预计较 2018 年变化类北京上海642 830一线城市3771097重庆2742天津1606II 类27132588 强二线1189 785青岛1587 长沙1005佛山1157郑州1116东莞505类二线 + 强三线1430 53694

15、5449福州314珠海275石家庄202 明显增加 沈阳1414南昌555类其它城市太原705肇庆 569（全国多（积极推货（城市资源吸聚及土地/ 住房供应趋势）（以III）景气有望/ 城市城市2019年2018年城市2019年2018 年GDP目标GDP目标GDP目标 GDP目西藏10%左右10% 左 右 重庆6%8.5左右四川7.5%左右7.5% 左 右 贵州9% 左 右 10% 左 右河北6.5%左右6.5% 左 右 云 南 8.5% 左右8.5%天津4.5%左右5%陕 西 7.5% 8% 8% 左 右北 京 6% 6.5% 6.5% 左 右 甘肃6%左右6%左右安 徽 7.5% 8%8

16、%以上青 海 6.5% 7% 7% 左 右江苏6.5%以上7%以上宁 夏 6.5% 7% 7.5% 左 右福 建 8% 8.5% 8.5% 左 右 广 东 6% 6.5% 7% 左 右湖 北 7.5% 8%7.5%江 西 8% 8.5% 8.5 左 右新疆5.5%左右7%左右浙江 6.5%左右 7%左右河 南 7% 7.5%7.5%左右 上海 6% 6.5%6.5%左右黑龙市场维稳是首要任，机会更多体现在地方政江5%以上6%以上吉 林 5% 6% 6%左 右辽宁 与全国保持同步 6.5% 左右 内蒙古 6% 左右 6.5% 左右市场供应及成交的抑制会适度放开，对合理购湖南7.5% 8%8%左右

17、山 西 6.3%左右6.5%房的支持度亦会有所提高，但 “房住不炒”广西7% 左右7% 7.5% 山 东 6.5% 左 右 7% 以 上仍将长期坚持。海南7% 7.5%7%0182019中国代表城市房地产市场预测ChinaReal2019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast019China Real Estate Market Forecast 2019粤港澳大湾区广州GuangZhou局势：政策高压，成交缩量供应失衡，市场分化【回顾】2018 年广州政策持续严厉，住宅市场总体偏冷，成交动能下降，供大于求各区供应不均衡的现象突出，区域市场明显分化

18、。受大市影响，房企拿地理性，地市降温，地价房价比持续下降。【展望】预计 2019 年将价稳量缩。基于管理层维稳楼市、政府价格管控及土地成本难降的因素，预计出现大量项目大幅下调价格的可能性不高，今年广州商品住宅价格将保持平稳。预计全市成交量将有所缩减，约 800 万 m左右， 2018 年主力成交区域增城和黄埔今年的成交量将减少，中心区天河和海珠2018.09（截至 2018 年 12 月数据） 2018 2018.012018.1220192019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast 2018 2018.02020China Real Estat

19、e Market Forecast 20190202018 年商品住宅及土地市场主要数据一览2018 年广州商品住宅及土地市场主要数据分类供求价2018 年 同 比 变化分类供求价2018年 同比变化新增供应（万 m2）109931%成交建筑面积（万m2）992商品成交面积（万 m2）890-8%商住成交金额(亿元)1148住宅网签均价（万 m2）22223用地35%成交楼面地价（m2）11572-8%库存面积（万 m2）120017% 2018 年广州各区域商品住宅市场供求价新增供应网签面积新增供应网签面积2018 年同比2018 年同比2018 年同比2018 年同比荔湾区112366%7

20、1158%南沙区16430%130-13%白云区49218%2998%黄埔区134-15%138-16%天河区35-35%72122%番禺区9956%85-11%海珠区29167%27112%花都区8633%66-50%越秀区0.993%2-19%从化区580%53-27%增城区33228%216-18%（注：网签面积及网签均价均剔除非市场交易，包括保障房、安置房、回迁房等）2018 年广州市场回顾【政策回顾】【土地市场回顾】 万5 万 万比增加 20%，供地规模和出让金创近下 5 年新高。20142016 年广州市经营性用地（不含工业）成交走势（万 m2、亿元） 50000年年年年住业他 年

21、四季度广州集中供地，四季度土地成交占全年 年广州市供地节奏持续加快， 9，其中居住用地 374 万。 万 万 年房企取地回归理性，广州地市降温，地价房价比持续 2018 年广州市居住用地分布（单位：万 m2）市预期。8/央企于广州的取地份额+0+2018 年广州房企居住类用地拿地建面分布空港投资空港投资绿城 中交科学城投资保利 招商 （单位：万 m2）2018 年广州商品住宅新增供应为 1099 万m2，同比上升 31%。而由于政策持续高压、经济悲观情绪蔓延m2020142018 年广州市供求价趋势中心区成交占比由 2017 年的 9%2350000年年年年年万万元 月供求两旺，72018 年

22、全市住宅新推货量走势及其市场表现1月2月31月2月3月4月5月6月月月月7月8月9月全市住宅新推货量0新货市场表现新货市场表现3下成5总价 万元以上洋房累计网签约 32 万，同比降 /排名项目推广名排名项目推广名板块网签金额（亿）1侨鑫汇悦台珠江新城洋房15.1402星河湾半岛新滨江洋房15.0703天誉半岛原荔湾洋房10.8444西关海珠江新城洋房9.5825尚东柏悦府科学城洋房9.5166雅居乐富春山居原荔湾洋房9.4757御景壹号中新洋房7.2398侨建御溪谷科学城别墅6.3509华标峰湖御境石基别墅5.43410天颐华府别墅4.92440353025201510502017年2018年

23、2018 年广州市千万豪宅成交前十项目各区供应不均衡的现象突出，区域市场明显分化2018 年区域供应不均衡的现象较为突出：增城新增供应超 黄埔和荔湾三区，新增供应 万m2 其余区域的供应量较小，占比均在3503002502001501005002018 年各区域供求情况荔湾区白云区海珠区天河区越秀区增城区黄埔区南沙区番禺区花都区从化区中心区东部南部北部万万空间供应不均衡的格局下，各区市况明显分化。中心：网签量占全市 22%；市场相对稳健，大部分项目价格坚挺；下半年市场遇冷，小部分项目小幅降559911南部：网签量占全市 25%，下半年市场热度随大市回落。南沙是供应大区，虽然政策利好强，但下半年

24、8030505北部：网签量占全市13%；相较于中部、东部和南部，北部市场受限价等政策高压的影响更明显，全年趋冷。四季度虽有限价放松利好，但自身的产业、交通等利好落实较弱，市场未见明显起色。顾2018 年二手楼市总体胶着，成交明显萎缩。12000020162018 年度二手住宅网签量走势0市场走势同样呈先稳后跌态势。16 月，二市场走势同样呈先稳后跌态势。16 月，二580000自外围的番禺、增城、花都。79 月，观望渐浓，40000与买家的“压价”预期仍存较大差距，僵持态势加20172018 年10000800002018 年中介促成二手住宅月度网签量走势1月2月3月4月5月6月7月8月9月月

25、 月月 望政策对市场的提振效果及持续性在减弱，市场调整无法避免，但同时市场又将受制于政府的价格管控策略。预计 2019 年广州全市新货量仍较充裕，但区域不均衡加剧据合富研究院监测，按照施工进度统计，2019 年预计全市新增货量可达 9 万套，较 2018 年回落，但高于 2017 年，整体仍充裕。区域分布不均衡的局面将加剧。合富研究院预计中心区超 60% 货量来自荔湾和白云；外围区域约 50% 的货量集中于增城和南沙。区区 域2018年新增供（套）预计2019区 域2018年新增供（套）预计2019荔湾区约5100白云区约3700天河区约2500海珠区约2500越秀区约增城区约南沙区约1400

26、0黄埔区约13000番禺区约8000 花都区约7000从化区约500012312019 年商品住宅市场量缩价稳，粤港澳大湾区规划及城市更新夯实市场价值基础（）的进一步落实与推进程深圳ShenZhen政策调控最严，区域成交分化住房格局变革，长效机制推进【回顾】限企”新政，针对租赁端提出增加保障房供应比例至 60并举的推行节奏加快，城市高速发展的同时，愈加强调“资源增效”。全年推售 10 宗商住地，其中自持用地供应大幅增加。商品住房成交面积 293 万 m，同比54120/m0.6%，价格仍维稳。【展望】预计 2019 年楼市政策将呈现出有限度的放松，主要体现在房贷利率方面。而下一步将重点完善租赁

27、市场管制体系、推动租赁住房供应多元化，加快长效机制成型。政策高压下，部分购买力入市受阻，加上 2019 年推售项目减少，预计成交量有所下降。网签均价则仍维稳， 不排除在市场成交整体低迷的情况下，开发商采取“以价换量”的方式维持走货。2018.01（截至 2018 年 12 月数据） 2018 2018.122018.08 2018 2019中国代表城市房地产市场预测China2019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast026China Real Estate Market Forecast 20192018 年商品住宅及土地市场主要数据一览201

28、8 年深圳商品住宅及土地市场主要数据类供求价2018年 同比变化 分类供求价2018年同比变化新增供应（万 m2） 376.616%* 成交建筑面积（万m2）63.91609%商品 成交面积（万 m2） 293.31住宅 * 库存面积（万 m2） 346.47成交均价（元 /m2） 541202%-0.6%* 成交金额(亿元)98.31可售：32601 元 /m2* 成交楼面地价（元 /m2） 自持：8695 元/m2综合：15382 元/m2873%同比自持：-61% 同比综合：-31%新增供应网签成交成交均价新增供应网签成交成交均价区/镇 面积同比面积同比均价同比区/镇 面积同比面积同比均

29、价同比新增供应网签成交成交均价新增供应网签成交成交均价区/镇 面积同比面积同比均价同比区/镇 面积同比面积同比均价同比（万 m）（万 m）（元 /m）（万m）（万 m）（元 /m）罗湖区6.58188%4.67-26% 72722-1%龙华区12.42 -35%34.32576989%福田区25.6677%10.41-21% 937677%光明区51.4517.89-14%45398 13%南山区44.8771%39.226%-8%龙岗区75.1584.5843778 10%盐田区13.152.02602% 47600-10%坪山区27.98 -20%38.14109%31200 -19%宝安

30、区115.13111% 58.7251%-4%大鹏新区4.181.1663%37132 17%（注：1. 数据来源：深圳市规土委；带* 号数据来自合富大数据监测；2. 商住用地成交价格统计：成交楼面地价= 成交金额 成交建筑面积）2018 年楼市政策回顾销售端：新增“三限措施”+“三价合一”，政策调控持续深入2018 年深圳房地产政策调控措施政 策内容三价合一商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度“730”政策限企暂停企事业法人单位购买新建商品住房和二手住房限售各类新供应用地

31、上建设的商务公寓一律只租不售；商务公寓 5 年内限售；住宅 3 年内限售限离离婚两年内申请住房贷款，贷款首付款比例不低于七成；但离婚前无房无贷仍按三成执行，仅有一套房按五成执行，购房前两年内有两次及以上离婚记录按七成执行摇号对购房人数较多的楼盘，采用“摇号”方式购房限价松动销售价格超备案价 15% 需重新备案租赁端：住房格局变革，租赁市场铺排力度加大二次房改落地，商品房比保障房 40%：60%租赁合同需备，人均将编制全市统一的租金指导价涨租不超 5%，续租不超 2 年支持专项计划”在深交所成功挂牌2018 年二次房改落地，商品房比保障房 40%：60%租赁合同需备，人均将编制全市统一的租金指导

32、价涨租不超 5%，续租不超 2 年支持专项计划”在深交所成功挂牌2018 年8月2018 年 12月2018 年深圳经营性用地成交总建筑面积 577 万m2，同比减少 18%；成交总金额 388.08 亿元，同比减少其他用地56.59商住用地63.91工业用地（M1）186.89商业用地其他用地56.59商住用地63.91工业用地（M1）186.89商业用地150.58工业用地（M0）126.5302015-2018 年深圳土地成交情况02018 年深圳土地供应类别分布年年年年2018 年深圳商住用地供应100000035000300001000000350003000070000025000

33、600000200004000001500030000010000200000100000500002015 年2016 年2017 年2018 年0 年深圳共成交 10商住用地，成交宗数为近 714620152018 年深圳商住用地成交情况1成交自持总建筑面积（m2） 自持用地楼面价（元 /m2）从供应源头给予租赁市场支持，自持用地以低于可售用地3.5 5 倍的楼面地价成交 年坪山区成交可售用9，相用地楼面地价为 4，502018/市区500000地价差距亦可见政府对租赁市场可售用地总建筑面积（m2）。 元宝安尖岗山流拍一宗商住地，可售楼面地价 4.8 万/m2，地价 /房价比约 50%。可

34、售用地楼面价（元 /m2）2018 年深圳二级市场发展回顾供应、成交规模处历史低位，均价 54120 元 /m2，同比下降 0.6% 万m2 万m220142018 年深圳商品住宅供求价走势0年0元上半年成交增长，下半年成交下滑2018 年深圳商品住宅月度网签面积基本维持在 25 35 万m2 区间，上半年成交增长，下半年自“730”142018 年深圳住宅月度供求价走势0 123456789万万元龙岗、宝安成交面积占比达 49%，供应集中在宝安区成交面积集中在龙岗、宝安区，两区成交面积合计占比达 49%；其次为坪山、龙华、南山区，占比达38%；供应面积集中在宝安区，占比达 30%。 0201

35、8 年深圳各行政区供求情况1000000万万元“730”调控效果明显，市场预期整体降温，投机快速退场9无论新政前亦或新政后，楼市均出现“冰火两重天”，西部热度整体高于东部50库存量稳定，去化周期 12.7 个月267 万 万。深圳全市及各行政区库存情况1510505全市00全市年12万年12万（注：1. 大宝安区包含宝安、龙华、光明；2. 大龙岗区包含龙岗、坪山、大鹏新区）2019 年房地产市场展望政策调控有限度放松，长效机制加快推进预计2019年入市项目同比减少，供应区域集中在龙岗、宝安、南山根据项目施工进度统计，预计69（住宅,35个、南山 12 个。 年供应项目减少，预计成交量有所下降。

36、网签均价则维持020162018 年商品住宅月度成交均价月月月月月年月月月月月年月月月月月年月月月11月月月月月年月月月月月年月月月月月年月月月1197531197531197532016111东莞DongGuan2018：深度盘整 供需缓行 理性常态2019：政策筑底 危机并存 稳健向好【回顾】2018516 万，同比略减 9%； 年底库存 490 万 m，同比减少 2%。今年政府加快土地出让节奏以缓和供求矛盾，巩固和稳定市场预期，全年商住用地出让建筑面积同比 2017 年增加 143%。经历多限政策的洗礼，东莞 2018 年楼市恢复至 2015 年以前的理性常态，全年商品住宅网签均价为17

37、928/m9%。在市场保持健康发展的情况下，2018（房价“只跌不涨，但并未进一步出台更严厉的限购及限贷等政策。【展望】预计东莞市政府在土地拍卖、预售管理及市场监管等方面将继续实施灵活调控，稳定市场预期避免市场反弹，调控政策加码可能性进一步走低。受制于全市供应结构改变（经营性土20173），20192019“稳”为主：地价稳、房价稳、预期也相对稳定，政策稳定信号明确。“一刀切”的全国性的调控政策将逐步淡出市场，如“限价”“限签”“禁售”等政策有望做出调整或松动，东莞亦存在可能性。2019 年东莞新房供应总体充足，但区域和房企分化较大。热点区域如市区、滨海湾及水乡等供应略显不足，临深片区供求压力

38、仍较大。一线品牌房企供应量略显不足，如恒大、保利等。总体而言，2019 年东莞楼市政策趋势将以适度放宽为主，楼市需求在 20182019 年东莞楼市总体成交形势将好于 20182018.12（截至 2018 年 12 月数据） 2018 年度房价走势 2018 年度销量走势2018.012018.022018.1220192019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast031China Real Estate Market Forecast 20190312018 年商品住宅及土地市场主要数据一览分类供求价2018 年分类供求价2018 年 同 比

39、变化分类供求价2018年 同比变化新增供应（万 m2）506-27%* 成交建筑面积（万m2）239.6商品成交面积（万 m2）516-9%商住*成交金额(亿元)245.033%住宅* 库存面积（万 m2）490-2%* 成交楼面地价（万 m2）102275%成交均价（万 m2）179289%用地新增供应网签成交成交均价新增供应网签成交成交均价区/镇 面积同比面积同比均价同比区/镇 面积同比面积同比均价同比新增供应网签成交成交均价新增供应网签成交成交均价区/镇 面积同比面积同比均价同比区/镇 面积同比面积同比均价同比（万 m）（万 m）（万 m）（万m）（万 m）（万 m）茶山镇13-62%1

40、7-8%8%南城区49220255%常平镇24187%1722%-5%企石镇0816439 25%大朗镇8-74%10-61% 2061912%桥头镇273011706大岭山镇31-35%33-15% 194432%清溪镇11167%163330%道滘镇11-1%11-29% 1679214%沙田镇482416386 10%东城区35-12%34-5%7%石碣镇1327153527%东坑镇2499%19137%4%石龙镇13915611凤岗镇1539%1122%13%石排镇13718205 -13%高埗镇1378%1235%14%松山湖071%24755 52%莞城区9-29%7-55% 21

41、4357%塘厦镇3019232641%横沥镇4-84%11-37% 1327413%万江区212221682 29%洪梅镇12-46%1315%9%望牛墩镇21013442 12%厚街镇10-71%22-5%12%谢岗镇1/011272 242%虎门镇439%37-22% 188426%樟木头镇712161064%黄江镇15-47%2740%3%长安镇12526437 -12%寮步镇218%15-29% 183014%中堂镇2114291麻涌镇15-68%14-69% 1420110%（1*22018 年一级市场发展回顾020142018 年东莞经营性用地（不含工业）成交走势5002014 年

42、年2018 年万商住用地竞拍模式多样化、出让条件苛刻走向、溢价持续回落262420102018 年东莞全市商住用地供求走势45012000100003008000600015040002000002010 年2018 年万万元土地市场热度高温回落，地价涨幅缓行 855，261352018 年二级市场发展回顾2018 年东莞商品住宅供求情况类 型全市主城区外围区域新增面积（万 m2）50669.3437.2同比-27%-17%-27%网签面积（万 m2）51672443.8同比-9%-7%-9%网签均价（万 m2）179282128717386同比9%8%8%2018 年底存量（万 m2）490

43、38.7453.7同比-2%-6%-1% 万2 万3826， 420142018 年东莞全市商品住宅供求价走势500002014 年年2018 年万万元2018 年东莞各镇街住宅市场供求价走势2018 年东莞各区住宅供求价表现10高镇50000镇万万元镇（2018 年东莞住宅市场月度供求走势20152018 年东莞楼市月度供求价走势1602500020000150006010000500000年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月975319

44、753197531975316910341214591012 月，成交持续低迷，政策现微调。2018 年东莞商品房网签金额前十房企序号开发商签约金额（亿元） 签约面（万m2） 市场占有（面积）市场占有率（金额）金额同比1万科地产197.6106.314.9%15.8%-2.1%2碧桂园162.389.212.5%13%-43.7%3金地地产69.2354.9%5.5%91.6%4卓越地产6830.44.3%5.5%61.6%5保利发展63.838.15.3%5.1%53.8%6光大地产31.9162.2%2.6%27.6%7恒大地产30.620.12.8%2.5%49.3%8中海地产23.41

45、0.61.5%1.9%22.7%9和记黄埔23.410.31.4%1.9%58.9%10宝安地产1916.52.3%1.5%201.3%合计689.2372.652.2%55.2%-5.4%2018 年东莞房企“寡头”现象仍存，但程度降低92019 年东莞房地产市场展望2019 年东莞楼市供应充足0万 2 0 0/ 9 20070200720092008年年年20092008年年年20072018 年东莞楼市开工走势201520142013201220112010年年年年年年非住宅（万 m2）201520142013201220112010年年年年年年20172016年年年20172016年年

46、年50020180201815001000020102018 年东莞历年住宅潜在供应走势 13% 88220102011201220132014201520162017 13% 88240%30%20%10%0%-10%-20%-30%年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年万东莞一手住宅去库存情况住宅库存（万）去库存时间（月）（按6个月平均数）住宅库存（万）去库存时间（月）（按6个月平均数）151051296312963129631296312912963129631296312963129631

47、29631296312627129月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月 月 月 月 月东莞去库存时间 10 12 个月，压力适中，支撑房价610 122019 年东莞楼市供求价预测0供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/50002019201820172016201520142013201220112010200920082007年预计2019201820172016201520142013201220112010200920082007年预计年年年年年年年年年年年年万万元年年年年年年年年年年年年2019 年东莞成交预测：成

48、交量预计小幅增加约 15%，房价微涨约 5%2019 年东莞楼市总体供应充足（已开工但未预售面积约 800 万m2），成交量预计维持在 450 500 万2 8（0）% 08佛山FoShan【回顾】2018 年佛山住宅成交 1474 万 m，同比增长 22%，仅次于 2016 年的1907 万 m，成交数据一片向好；但回顾全年楼市表现，却可以用跌宕起伏来形容。上半年客户购房热情高涨，下半年经济悲观情绪传递至房地产，市场观望情绪浓厚。9 月品牌发展商带头大幅度降价，市场氛围由热转冷，房地产也从卖方市场向买方市场过渡。【展望】在经历了 20172018楼市调控总基调并未发生改变，后续限购政策仍将持

49、续执行，稳定市场健康发展仍然任重道远。2019 年由于受经济下行风险和房地产市场预期低迷的影响，稳定房地产市场是经济稳增长的重要环节，预计部分地方政策或将出现边际放松。被压抑的需求或将反弹，但成交量释放预计会主要集中在下半年；受高价项目集中入市影响，楼市格局将迎来新一轮洗牌，阶段性的价格调整或成为购房者入市最佳时机。2018.12（截至 2018 年 12 月数据） 20182018.042018.1120192019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast 20182018.02037China Real Estate Market Forecas

50、t 20190372018 年商品住宅及土地市场主要数据一览2018 年佛山商品住宅及土地市场主要数据分类供求价2018同比变化分类供求价2018同比变化新增供应（万 m2）1157-2%* 成交建筑面积（万 m2）1217-2%商品成交面积（万 m2）147422%商住* 成交金额 ( 亿元 )845-2%住宅* 库存面积（万 m2）943-10%用地* 成交楼面地价（元 /m2）69500.26%成交均价（元 /m2）107627%2018 年佛山各区域商品住宅市场供求价区 / 镇新增供应网签成交成交均价区 / 镇新增供应成交均价面积同比面积同比均价同比面积同比面积同比均价同比（m2）（万

51、 m2）（元 /m2）（万 m2）（万 m2）（元 /m2）禅城区113-27%20017%124264%三水区36850%28227%82854%南海区299-33%372-12%118713%高明区13122%17367%7662顺德区247-4%44855%1185623%（注：1. 数据来源：佛山住房和城乡建设委员会；带 * 号数据来自合富大数据；2. 商住用地成交价格统计：成交楼面地价= 成交金额 成交建筑面积）2018 年一级市场发展回顾2018 年佛山土地市场供应持续放量，同比 2017 年小幅上升 7%，全年商住土地成交达 466 万m2，对比近年佛山商住商业用地成交走势00万

52、万元59 万滘各区商住商业用地楼面地价及涨幅0城德明-60%价下半年流拍地块增多，土地溢价率直线下降，二级市场转冷信号传导至土地市场。自 2016 年限购政策20162018 年佛山商住商业土地溢价比4321201820182018201820182018201720172017201720172017201620162016201620162016年年年年年年年年年年年年年年年年年年0201820182018201820182018201720172017201720172017201620162016201620162016年年年年年年年年年年年年年年年年年年119753111975311

53、197531月月月月月月月月月月月月月月月月月月2018 年二级市场发展回顾119753111975311197531月月月月月月月月月月月月月月月月月月 万m2 万m22013-2018 年佛山全市商品住宅供求量价走势0万万元3025%；高明成交占比同比上升20172018 年佛山五区成交份额占比非限购区货量充足，市场热度持续；限购区价15%格坚挺，成交占比小幅回落。2018 年楼市调控持续10%执行，从限购区和非限购区成交面积占比中可以看5%到，限购区占 35%，非限购区 65%，非限购区受政0%策利好持续发酵，市场成交份额同比小幅上升，整体成交价格受备案价上调也有所上涨。非限购区货量充足

54、，市场热度持续；限购区价15%格坚挺，成交占比小幅回落。2018 年楼市调控持续10%执行，从限购区和非限购区成交面积占比中可以看5%到，限购区占 35%，非限购区 65%，非限购区受政0%策利好持续发酵，市场成交份额同比小幅上升，整体成交价格受备案价上调也有所上涨。2017年成交面积2017年成交面积年年2017年成交面积2017年成交面积南山2018 年成交面积占比为61%大塘芦苞乐平非限购区2018 年限购区和非限购成交面积占比中，限购区占比35%，非限购区占比 65%，非限购区受政策利好发酵，市场热度持续，成交份额同比小幅上升，整体成交价格也有所2018 年成交面积占比为39%里水三水

55、城区狮山大沥限购区丹灶白坭禅城荷城南山2018 年成交面积占比为61%大塘芦苞乐平非限购区2018 年限购区和非限购成交面积占比中，限购区占比35%，非限购区占比 65%，非限购区受政策利好发酵，市场热度持续，成交份额同比小幅上升，整体成交价格也有所2018 年成交面积占比为39%里水三水城区狮山大沥限购区丹灶白坭禅城荷城西樵乐从桂城2018年成交均价：9896元/ 同比上涨明城龙 江 勒 流九江更合杨和伦教大良杏坛容桂2018年成交均价：15553元/ 同比上涨 均安（顺德前期积压网签集中放92018 年佛山商品住宅月度成交面积卖方决定市场政策过渡卖方决定市场政策过渡买方主导市场住建部明确房

56、住不炒，关键字：验资看房、全款优先，房地产市场乱象专项行关键字：一口价单位低首付、首按首付比例选房开盘高去化率动。付分期降价促销成交转冷01月2月3月4月5月6月7月89月10月中心板块回归市场主导0中心板块回归市场主导2018 年佛山三大板块成交情况1月2月3月4月5月6月7月89月10月）6102019 年房地产市场预测预计 2019 年佛山供应回暖，供应量约 1300 万m22019 年佛山供应量回暖土地供应总建时间1864万1864万1184万1184万1065万1065万924万年924万1114万年1114万1217万年1217万住宅供应总建1089万1089万1322万1164万

57、1322万1164万1153万1175万 1300万1153万1175万传导向好扎堆2016传导向好扎堆20162019楼市价格将保持坚挺或小幅上升量会有一定上升，带动成交市场回暖中央工作会议关于 2019 年房地产市场定调释放两大信三水新城201957 m2三水新城自 2011 年底孕育而生，经过 7 年的发展，逐渐成为三水楼市的主战场； 2019 年区域在产业、文化、交通、教育和医疗等多方面都会有新元素的加入，预计板块未来将成为广佛都市圈的魅力新城狮山三水新城201957 m2三水新城自 2011 年底孕育而生，经过 7 年的发展，逐渐成为三水楼市的主战场； 2019 年区域在产业、文化、

58、交通、教育和医疗等多方面都会有新元素的加入，预计板块未来将成为广佛都市圈的魅力新城狮山预计 2019 年住宅供应约56万 m2近两年南海中部崛起全面提吸引了多个品牌开发商抢占一席之地，土地溢价大幅上升；预计未来两年是狮山住宅集中供应的爆发期，在南海其它板块相对缺货的市场2019三水新城狮山奇槎奇槎预计 2019 年住宅供应约 31 万 m2奇槎定位东部中心滨水新城，是佛山对接粤港澳大湾区的“东大门”，被誉为佛山第三个豪宅板块；近年佛山重点建设“三龙湾高端创新集聚区”，奇槎更是三龙湾的核心区域，板块价值不言而喻。2019 年奇槎将迎来推货高峰，入市的项目全是近两年的高价“地王”，届时奇槎住宅市场

59、或将改变佛山楼市格局佛山新城预计 2019 年住宅供应约 16 万 m2（乐从）不断推进完善一系列市政、商业、公共服务配套及轨道交通的建设，城市发展日渐成熟；目前板块已拥有佛山图书馆、中欧中心、佛山博物馆、世纪莲体育中心等大型人文配套；2018 年第 28 届金鸡百花电影节颁奖典礼选在佛山新城国际体育文化演艺中心举行，而这里也将成为 2019 年篮球世界杯的主场馆，未来板块将发展成为佛山大都市的城市名片，城市价值不容小觑China Real Estate Market Forecast 20192019 中国代表城市房地产市场预测珠海ZhuHai住宅以价换量，成交有所恢复商办收紧供需，观望趋势

60、渐浓【回顾】2018集中于航空新城和唐家北围等高地价片区。商品住宅市场以价换量的趋势明显，为实现高去化，部分项目出现近 30% 价格下调，以往高地价项目多以低价入市，甚至不惜以楼面地价销售。在政府加大维稳力度（出台人才政策等）及房企加快走货的带动下，成交量有所放大，全年成交 190.79m，同比增长 68.66%，成交均价为22101.62/m0.97%。商办市场由于受到新政收紧的影响，供需明显下行，尽管开发商积极推货， 投资观望情绪增长、销售惨淡。【展望】2019 年珠海市将持续执行人才购房政策，但市场基本面仍难有明显改善， 观望情绪依然浓烈，部分区域为实现销售将呈现小幅松动。受供应增多带动