韩国房地产税收调控经验

1、案例9：韩国房地产税收调控经验纵观韩国上世纪60年代以来的调控历程，主要经历了三个阶段：一、1968-1978年：征收土地转让所得税、提高土地转让所得税率、实行限购和限价、限定小户型开发比例。（一）目的抑制京釜高速公路沿线的土地投机导致的地价大幅上涨、打击企业囤积土地，并增加国家基础设施建设基金。（二）细则1967年11月，韩国政府颁布关于抑制不动产投机的特别措施税法，规定将首尔、釜山、大邱、仁川、光州和相邻的市邑及以高速公路为中心的4000米以内的地域，按土地转让收益的50%收取土地转让所得税。1973-1974年，韩国政府提高对奢侈性财产及企业非经营用地的财产税率，并规定企业非经营用土地容

2、积率低于0.1（城市地区为0.2）的部分，按25%缴纳特别法人附加税（未登记土地税率为35%）。1976年12月，韩国政府再次修改的所得税法，缩小转让所得税的免税范围，甚至对首套的高级住宅也要征税。1978年颁布抑制不动产投机和稳定地价的综合对策（即88措施），将全国的土地转让所得税率从30%提高到50%，对持有未满2年的土地征收70%的土地转让所得税，对未登记的土地按100%征收。同年还出台了宅地申请制度和商品房上限价政策，实施限购限价，并规定住房开发用地的40%用于建造85平方米以下的小户型（1981年这一比例提高到50%，1992年又提高到75%）。（三）效果尽管这段时期韩国政府密集出台

3、各项调控政策，但土地价格快速上涨的势头并没有得到遏制。1964-1974年，韩国的地价年均涨幅达到50%。1975-1980年，地价年均涨幅为27%，其中1978年达到全国地价涨幅达到49%。同时，土地资源日益集中，据统计80年代末，韩国62.5%的土地资源掌握在5%的人手中。二、1986-1990年：开征超额土地保有税、综合土地税及土地超额利得税。（一）目的解决土地分配不均、过度集中于少数人的问题，打击土地囤积和投机。（二）细则1986年，开征超额土地保有税，后因征税对象区分困难，于1989年将房屋财产税和超额土地保有税统一为综合土地税，对保有土地按评估价的0.3-2%征收综合土地税（闲置土

4、地按0.2-5%征收）并完善土地评估体系。同年，还制定了土地超额利得税法，对于闲置2年以上的土地及法人的非经营用地，按土地评估价增值额的50%征收土地超额利得税。1990年又颁布了宅地所有上限法，按区域限定土地私有数量。（三）效果实施以来，韩国地价仍旧持续上涨。特别是1988-1990的3年间，房价累计涨幅达到57%。但在1991年后，伴随着全球资产泡沫的破灭，房价也下跌了5%。此后，由于经济增速放缓、地产市场萎靡，调控已无必要。1993-1997年，房价基本稳定，5年共上涨0.2%。1998年，由于东南亚金融危机爆发，韩国房价再次大幅下跌，直到01年以后才重新较快上涨。三、2003-2005

5、年：强化差别化的土地转让所得税、开征综合不动产税。（一）目的打击土地投机、持有多套房产的现象。（二）细则从2003年起，强化了差别化的土地转让所得税，首套住宅不征税；持有2年以上转让的住宅，土地转让所得税率为9-36%，但对与2年以内转让者，若拥有2处以上住宅，税率为50%，若拥有3处以上住宅，税率为60%。2005年，开征综合不动产税，房产评估价值超过6亿韩元的，按1-3%的累进税率征收，地产评估价值超过3亿韩元的，按1-4%的累进税率征收。（三）效果实施以来，房价在短期内涨幅放缓，2003-2005年，房价增幅低于GD增幅，2004年房价还有所回落。但2006年，房价再次出现了11.6%的

6、较大幅度上涨。从政策实施的结果看，韩国在1986-1989和2005年分别加强了对物业税征收，但此后1-2年的房价涨幅反而从此前的5%左右上升到了10-15%，物业税对调控房价效果甚微。而交易环节的征税仅有1978年和2003年的两次调控导致了房价在此后1-2年内上涨速度放缓，从此前的10%左右下降到0%左右，但也并没有从根本上抑制涨势，2年后的房价涨幅又达到10%左右水平。相比之下，税收调整对量的影响则更为明显。可看到，韩国历次调控后的半年左右时间内，新开工都出现了20-30%左右的下跌。如果假定企业的行为是及时理性的，那么可认为韩国的税收调整政策在短期内对销售量具有抑制作用。表1韩国政策调

7、控演变时间调控政策1961征收财产税，向房产和地产征收的财产税实际就是物业税，实行0.15-4%的累进税率1968对京釜高速公路沿线的土地征收50%勺土地转让所得税1973对企业非经营用地征收25%（未登记土地为35%的特别法人附加税1976缩小转让所得税的免税范围，甚至对首套的高级住宅也要征税。1978将全国的土地转让所得税率从30%高到50%对持有未满2年的土地征收70%勺土地转让所得税，对未登记的土地按100%征收1978实施限购限价，并规定住房开发用地的40%1于建造85平方米以下的小户型1986开征超额土地保有税1989将房屋财产税和超额土地保有税统一为综合土地税，对保有土地按评估价的0.3-2%征收综合土地税（闲置土地按0.2-5%征收），完善土地评估体系并公示地价1989对于闲置2年以上的土地及法人的非经营用地，按土地评估价增值额的50%征收土地超额利得税。1990颁布宅地所有上限法，按区域限定土地私有数量2003差别化土地转让所得税，对持有2处以上住宅者，税率按50%征收，持有3处以上住宅者，税率按60%征收2005开征综合不动产税，对房产评估价值超过6亿韩元的，按1-3%的累进税率征收，地产评估价值超过3亿韩元的，按1-4%的累进税率征收。资料来源：申万研究图1韩国调控成效不尽人意资料来源：申万研究150%200%150%100%50%0%-50%特别法人税、垮