经营管理精讲模拟试卷

1、企业管理强化讲座模拟试卷21. 选择题（共60分，每题1分。每题可选项中，只有1题最符合题意）1.下列关于零售商业地产的说法不正确的是（ ）A、区域性购物中心建设规模10万平方米以上湾。市级商场年营业额1亿-5亿元C。区域性购物中心和中型百货公司往往是他们的主要租户D. 住宅购物中心服务于 10,000 至 50,000 人口答案：B分析：P4，市政商场年营业额超5亿元。2、证券投资管理职责如下（ ）A. 制定房地产开发战略计划 B. 客户报告和现金管理C. 危机管理 D. 物业装修等重大支出决策答案：B分析：P11 表 1-1。 A是资产管理部门负责制定物业发展战略规划； C是物业管理的危机

2、管理职责； D是资产管理部门做出物业更新、翻新等重大支出决策的职责。3.设施管理的服务对象通常是（ ）A. 高新技术企业住房湾。研究和教学设施C。大型公共文体设施D. 拥有房地产的非房地产企业或机构答案：D分析：A高新技术企业用房、B科研教学设施、C大型公共文化体育设施是设施管理的对象，不是服务对象。4、下列属于物业管理战略管理工作的是（ ）A. 建立信息库 b.财产保险管理C。未来的维修和保养 D. 现金流和成本管理答案：A分析：P13。物业管理中的战略工作主要包括确定投资策略、确定投资标准、构建信息库、进行决策分析、实施资产组合。日常工作通常包括现金流和成本管理、日常维修和保养、未来维修和

3、保养、设施设备管理和财产保险管理。5.关于房地产投资的说法正确的是（ ）A. 对现有经营性房地产的财产所有权投资湾。房地产投资的目的是将购买的房产出租给最终用户，以获得相对稳定的经常性收入C。房地产投资的对象是市场上的存量房地产D. 投资者可以将其投资的房产转售给其他房产投资者并获得转售收益答案：D分析： A. 以获取现有经营房地产的财产所有权为目的进行投资是不正确的。应当是为取得财产所有权或者使用权而对现有经营中的不动产进行的投资； B房地产投资的目的是将购买的房产出租给最终用户，获得相对稳定的经常性收入。因为房地产投资一般有两个目的：一是满足自己生活或生产经营的需要，即自用；另一种是将购买

4、的物业出租给最终用户作为投资，以获得相对稳定的经常性收入； C 。房地产投资的对象是市场上的存量房地产。因为房地产投资的对象可以是开发商新落成的商品房（市场上的增量房地产），也可以是老旧的房产（市场上的存量房地产）。6、REITs的投资收益主要来自所拥有的房产中的( )。A. 销售收入B. 转账收入C. 租金收入D. 利息收入答案：C7.如果某市拟将火车站从本市A区搬到B区，B区商业地产投资将增加，主要是房地产投资有( )。A. 位置固定 b.异质性 C.适应性 D.互惠答案：D分析： D 相互影响是指房地产价值受到其周边物业、城市基础设施和市政公共设施以及环境变化的影响；位置固定性是房地产最

5、重要的特征。房地产不仅受到区域经济的制约，还受到周边环境的制约。 B 各向异性意味着房地产市场中不可能有两个相同的属性。8. 与初始投资相比，投资完成后收回的资金，购买力下降给投资者带来的风险称为（ ）A. 通胀风险 B.市场供需风险C。变现风险 D. 或有损失风险答案：A分析：B市场供需风险是指投资者所在地区房地产市场供需关系变化给投资者带来的风险； C 变现风险是指仓促将商品兑换成现金时因贴现而导致资金损失的风险； D 很可能 损失风险是指因火灾、风灾或其他意外自然灾害造成的财产投资损失。9、工业物业投资选址的特殊要求（ ）A. 公共交通便利 b.常住人口和收入C。周边工业地产的影响 D.

6、 主要原材料就地供应的可能性答案：D分析： A 公共交通便利属于投资地点的住宅物业、写字楼、零售商业物业的特殊要求； B 常住人口和收入属于投资地点住宅物业的特殊要求； C 周边工业物业的影响属于周边环境或周边土地利用和环境，属于住宅物业和写字楼对投资选址的特殊要求。10.房地产投资的狭义区位指（ ）A.所在地的自然环境湾。投资物业所在地C。该地点的投资成本水平D. 位置竞争答案：B11、以下为静态盈利指标（ ）A. 财务净现值 b.财务部回报率C。还款期限 D. 现金返还答案：D分析：A的财务净现值和B的财务部门收益率是动态盈利能力指标； C的贷款还款期是一个偿付能力指标。12、房地产开发投

7、资项目现金流出不包括（ ）A. 土地成本和建设成本 B. 偿债C。税收 D. 比较成本答案：D分析：P38的下部。对于房地产开发投资项目，现金流出主要包括土地成本、建设成本、偿债、经营费用、税金等，而现金流入通常包括销售收入、租金收入、利息收入和贷款本金收入。13. ( )是业主非常关心的问题，也是考察物业管理公司的物业管理工作是否成功的一个重要方面。A. 最大化潜在的总租金收入湾。最大化税前现金流C。最大化税后现金流D. 最大化净营业收入答案：D分析：P41中下部，净营业收入最大化是业主最关心的问题，也是检验物业管理公司物业管理工作成败的主要方面。因此，物业管理公司应尽可能提高物业的有效总租

8、金收入，降低经营费用，使业主的净经营收入最大化。14. 下列关于名义利率和实际利率的说法不正确的是（ ）。A、计息期为1年时，年名义利率等于年实际利率B、真实利率真实反映货币时间价值C、计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值越大D、名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差异越大答案：C分析：C不正确，应该正确的是，在计算周期相同的情况下，名义利率越大，名义利率与实际利率的差值越大。15. 下列关于设备更新特性的描述正确的是（ ）A、装备更新的核心工作是确定装备的更新成本湾。设备更新分析以净收益法为主C。设备更新分析只考虑未来发生的现金流D. 通常只比较设备的好处答案

9、：C分析：P53中下部A错，正确判断应该是设备更新的核心工作，就是确定设备的经济寿命。设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。自然寿命，又称物理寿命，是指设备从使用新状态到不能再使用、报废的整个时间过程。自然寿命主要取决于设备物理磨损的速度。技术寿命是指设备在开始使用后能持续满足用户所需功能的时间。时间的长短主要取决于无形磨损的速度。经济寿命是指从经济角度判断的设备最合理的使用寿命，数值上等于设备投入使用的最低等值年总成本（包括初始购置成本和使用过程中的年运行成本）或最高等值的年度净收益。一段时间，经济寿命由有形磨损和无形磨损决定。 B不正确，应该是年成本法是设备更新分析的主要方法。由于不

10、同设备方案的使用寿命不同，通常采用年值法进行比较。新设备往往具有较高的购置成本和较低的运营费用，而要更新的旧设备往往具有较低的更换成本和较高的运营费用。 D也不正确，正确的应该是通常只比较设备的成本。通常，在比较设备更新计划时，定义为设备产生的收益是相同的，因此只比较它们的成本。16、物业现有设备为旧空调机组，剩余使用寿命5年，年电费40万元。市场上销售的新型节能空调机组使用寿命为10年，初始购置成本120万元，年电费20万元。采用设备经济寿命静态分析法可以得出的结论是：使用新设备每年可节省（ ）万元。A. 8B。 20。 4D。 10答案：A分析：本题属于设备更新问题，不会提高物业运营服务质

11、量。这个问题的决策方法是在现有设备的年运行费用和设备更新的年总成本（包括初始采购成本和年运行成本的分摊）之间，选择一个价值较低的方案。本题中，旧空调机的年电费为40万元，相当于新空调机的年总成本为120/10+20=32万元。因此，使用新设备每年可节省40-32=8万元的费用。17、投资人400万元购买写字楼单位，银行提供15年期商品房按揭贷款，按揭价值率为60%。贷款年利率为9%，本息按月等额偿还。假设写字楼房产每年升值2%，投资者在第6年初将房产转售，则转售收入中需偿还的贷款本金和剩余房产权益价值依次为( )万元。A. 182.16 259.47湾。 150.53 249.47C。 182

12、.16 217.84D. 192.16 249.47答案：D分析：转售收入中需要偿还的贷款本金应为第六年年初后未偿还的月还款额A，第六年年初折算成现值P6。所以你需要先计算A，其中剩余的房产权益价值应该是第6年年初房产的价值减去需要偿还的贷款本金，那么接下来就是计算A的价值了第 6 年初的财产。第6年年初房产价值应为：所以剩余房产权益价值应为441.63-192.16=249.47万元18、购买写字楼的价格为50万元，其中投资者投入的自有资金20万元，另外30万元为按揭贷款，年利率7.5%，期限30年，和相等的年度还款。房屋价值40万元，按有关规定可按25年直线法折旧。预计办公楼年租金总收入为

13、10万元，空置和租金征收损失为租金收入总额的10%，年营业费用为租金收入总额的30%。收益率和偿债覆盖率依次为（ ）（假设所得税率为25%）A. 13.20% 1.36湾。 16.06% 2.36C。 18.20% 2.56D. 22.20% 2.56答案：B分析：根据投资回报率的定义，在不考虑房产增值收益的情况下，需要计算税后现金流量，根据教材不动产投资的现金流量，税后现金流=税前现金流-所得税-储备，在这个问题中，没有准备金，所以只扣除所得税，即税后现金流=税前现金流-所得税，因此，需要计算税前现金流量，并且税前现金流=净营业收入-抵押债务服务，净营业收入=有效总收入-营业费用，进一步扩大

14、有效总收入，净营业收入=总租金收入-空置和租金损失+其他收入-营业费用，这个问题中没有其他收入为零，所以营业净收入=总租金收入-空置和租金损失-营业费用=10-1010%-1030%=6万元现在，要计算税前现金流，您还需要计算抵押债务服务抵押贷款还款是将上面计算的净营业收入和抵押贷款还款额代入税前现金流量的计算公式，我们得到税前现金流=6-2.54=34600元求税后现金流，下一个任务是求所得税所得税 = 应纳税所得额（在第 2 章中讨论）x 税率应税收入 = 实际总租金收入 - 运营成本 - 贷款利息 - 建筑物折旧=净营业收入-贷款利息-房屋折旧=6-307.5%-40/25=21500元

15、（注：这里的贷款利息直接按307.5%计算，说明后面计算的税后现金流应该是第一年的税后现金流。如果要计算税后现金流第二年的，这里的贷款利息是不能这样计算的，因为第一年已经偿还了部分本金，第二年的贷款利息应该比第一年少。）所以所得税=2.1525%=53.75万元将上面计算的税前现金流和所得税代入税后现金流的计算公式，得到：税后现金流=3.460.5375=2922.5万至此，为了获得投资回报，接下来的任务就是解决投资者权益的增值问题，所以我们需要了解投资者权益增值是指什么。把本金还给银行。为了让大家更容易理解，我们这样解释，在购买价款中，投资者自己支付的部分是投资者的权益，而银行贷款是银行的权

16、益。既然投资者已经偿还了一部分本金，那么投资者的权益就增加了一部分，也就是本金被偿还的部分。本题第一年还本付息为每年还款额减去第一年利息，即投资者权益增加值=本金返还=2.54-307.5%=2900元最后，接下来，询问债务覆盖率（注：可用于偿还本息的资金包括：可用于偿还的折旧及摊销、成本中列示的利息费用、可用于偿还的利润等）19、在下列房地产类型中，特别适合成本法估价的一种是（ ）。A. 标准工厂 B. 酒厂 C. 待售土地 D. 办公楼答案：B分析：成本法特别适用于既无利润又无少量交易的物业的估值，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军营、公园等公益性物业、化工植物。 、钢厂、发电

17、厂、油田、码头、机场等具有独特设计或仅为个别用户特殊需求而开发建设的物业。20、在房产评估中，房产开发商自有资金的利息计入（ ）A. 管理成本 B.投资利息 C.开发成本 D.开发利润答案：B分析：P103，物业估价的投资利息不同于会计财务费用，包括征地费、开发费和管理费的利息，无论其来源是借入资金还是自有资金，均应计入利息.由于借入的资金要支付贷款利息，自有资金不得不放弃可用的存款利息，即基于对资金机会成本的考虑。此外，从估值的角度来看，房地产开发商自有资金的利息也应与应取得的利润分开，不能计入利润。二十一。财产评估是为了特定目的在特定时间点测量和确定特定财产（或财产权益）的（ ）价格或价值

18、。A. 市场 B.正常 C.理论 D. 客观合理答案：D分析：P93，财产估价是为了特定目的，在特定时间点，衡量和确定特定财产（或产权）的客观、合理的价格或价值。二十二。建筑面积100、单价2000元/的房屋，首期还款5万元，余款将在未来10年内以按揭的方式按月等额分期还款。年贷款利率为5.31%。 ( )。A、实际单价2000元/平方米，实际总价30.16万元湾。实际单价1950元/平方米，实际总价20万元C。实际单价2000元/，实际总价20万元D、实际单价2000元/，实际总价30.16万元答案：C分析：实际价格是指交割日一次性支付的价格，或交割日未一次性支付的价格折算为交割日价格。本题

19、按揭支付方式的实际价格为交割日一次性支付的价格，但银行“帮”付。因此，实际单价和实际总价为交易日的价格。23。成本租金是指根据出租房屋的经营成本确定的租金。下列哪一项是成本租金（ ）。A. 保险费 B.地租 C.利润 D.财产税答案：D解析：P85，成本租金是指根据出租房屋的运营成本确定的租金，由折旧、维修、管理、投资利息、房产税五个因素组成；它不包括保险、地租和利润。24、建筑物建筑面积200m2，有效年限12年，重置价800元/m2，建筑物经济寿命40年，残值率2%。现值为（ ）万。A. 10.2湾。 11.0C。 11.3D. 11.5答案：C分析：已知：C=800200/10000=1

20、6万元，N=40年，R=2%，t=12年。25.下列关于重置价和改造价的说法不正确的是（ ）A. 重置价格湾。重置价格通常高于重建价格C。适用于一般建筑物的重置价D. 重建价格适用于具有特殊保护价值的建筑物答案：B分析：B错。因为重置价也称为重置成本，是指在估价时，在国家财税体制和市场价格体系下，在估价时使用的建筑材料、建筑构件、施工设备和施工技术，与评估标的建筑物具有相同功能的全新建筑物的重建和获得的必要支出和利润。重建价又称重建成本，是指在评估时按照国家财税体制和市场价格体系，使用相同的建筑材料、建筑构件、施工设备和施工技术作为评估对象的建筑物。 ，重建和评估。为像目标建筑这样的全新建筑赚

21、取的费用和利润。这种重构方式可以形象地理解为“复制”。由于技术进步，很多原有的设计、工艺、原材料、结构等已经过时或过时或成本过高，采用新材料、新技术，不仅可以提高功能，还可以降低成本.因此，重置价格通常比重建便宜。26.关于收益率和总租金乘数的说法，错误的是（ ）A、从全社会的角度来看，收益率与投资风险正相关湾。两处房产净收益相等，获得净收益风险较小的房产价值低C。收益率=无风险收益率+投资风险补偿+管理负担补偿+流动性不足补偿-投资收益D.计算收益率的方法主要有两种：累积法和市场抽取法。答案：B分析：P116，房产价值与收益率负相关，因此高风险房产价值低，低风险房产价值高。27关于总租金乘数

22、的说法，错误的是（ ）A. 总租金乘数，也称为“租金销售比”湾。毛租金乘数法可以避免因多级计量而可能出现的各种误差的累积C。总租金乘数 = 物业价值 / 总租金D. 总租金乘数法考虑了不同物业的空置率和运营费用差异答案：D解决方法：P117-118，D 不正确。总租金乘数法的优点是：方便、易于实施，更容易获得市场上房产的价格和租金信息； 在同一市场中，同类物业的租金和价格同时受到同一市场力量的影响，因此总租金乘数是一个相对客观的数值； 避免了多级测量可能产生的各种误差的累积。也就是说，总租金乘数不需要计算潜在的总租金收入、空置和租金损失、其他收入、运营费用等，每个变量都会导致统计误差。总租金乘

23、数法的缺点是：忽略了物业租金以外的收入； 忽略了不同物业的空置率和运营费用的差异。28. 一家公司购买了一处房产。土地使用年限为40年，不可更新。它已经使用了 8 年。正常情况下，房地产第一年获得净收入6万元，以后每年净收入增长2%。从第八年开始，净利润保持稳定，房地产收益率为7%。该不动产目前的收益价为（ ）万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90答案：B29. 从宏观上看，在分析房地产市场结构时，通常不包括（ ）。A. 价格结构 B.区域结构 C.产品结构 D.供需结构答案：A分析： P127，从宏观上看，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供需结构、投资

24、结构，不包括价格结构。30、按市场交易形式划分房地产市场时，新建房地产产品交易不包括（ ）个子市场。A. 租赁 B.销售 C.保险 D. 抵押答案：C分析：P128中间有新建房地产产品交易的销售（含预售）、租赁（含预租）、抵押等子市场；对于现有的房屋交易，有租赁、转让、抵押、保险等子市场。31在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（ ）。A. 空缺B. 房地产价格指数C. 平均工期D. 失业答案：B分析：A空置是市场供给指标，C平均工期也是市场供给指标，失业率是需求指标。32战术层与战略层之间的物业管理计划为 ( )A. 年度计划 B.短期计划 C.短期和中期计划 D. 长期计划答案：C

25、分析：P145，物业管理计划包括年度计划、短期计划和长期计划。年度计划是一种操作计划，属于战术层面的计划；中短期计划介于战术层面和战略层面之间，通常以物业公司与业主签订的委托管理合同约定的合同有效期为准，一般为35年；长期计划是战略层面的计划，通常仅限于财产的剩余使用寿命。33、物业管理公司与业主沟通的方式和频率主要取决于（ ）A. 业主态度 B.物业经理的态度C。双方协议 D.物业服务水平答：A分析：低于P150。34财务收支计划通常以（ ）的形式体现，是业主非常关心的内容。A. 收入计划 B.支出计划 C.收益估计 D. 预算计划答案：D分析：149页以下。财务收支计划通常以预算计划的形式

26、体现，是业主非常关心的内容。物业管理业务计划的核心是预算，其中包括对预期收益、内容空置率和运营费用的详细估计，这些数字构成了物业管理的量化目标。35因一方当事人死亡，租赁关系自动终止（ ）A. 愿意租赁 B. 私人租赁 C. 定期租赁 D. 自动续租答案：A分析：在 P157 页下方，与定期租赁不同，自愿租赁在其中一方死亡时自动终止。在本页下方，自动续租的租赁行为不因租赁一方当事人的死亡而终止。36吸引租户的主要策略不包括（ ）A. 强调低租金 B. 宣传C。优惠租赁条款 D. 现场看房答案：A分析：P164，物业管理的市场推广工作一般围绕物业的特点进行，比如宣传物业的位置、周边景观、可达性和

27、便利性。强调低租金通常很少用于吸引租户，因为对于经营物业，相对于该物业的其他物业，租金水平对租户来说可能并不重要。37在市场经济条件下，物业租金的高低主要取决于 ( )A. 物业租赁经营成本 b.业主期望的投资回报率C。同类型物业的市场供需关系 D.租赁策略答案：C分析：P163页底部，理论上租金应该根据物业出租的运营成本和业主的预期投资回报来确定，但在市场经济条件下，物业租金的高低主要取决于市场同类型财产关系的供求关系。租赁选择也受到租赁策略的影响。38出租用于生产经营活动的房屋，由（ ）承担维修责任。A. 出租人 B.承租人 C. 转租 D. 双方在合同中约定答案：D分析：P171以下，如

28、为生产经营活动出租房屋，维修责任由双方在租赁合同中约定。39即使没有生产，也有一定的支出，而当开始生产时，成本会以一定的速度增加，这种成本称为 ( )A. 固定成本 B.可变成本 C.混合成本 D.差异成本答案：C分析：在P185页下面，半固定或半变动成本也称为混合成本，意思是即使没有生产，也有一定的支出，当开始生产时，成本会以一定的速度增加。40、非比例变动成本是指费用与业务量同向变动的项目，不包括（ ）。A. 辅助材料 b.燃料 C.电源 D.原材料采购成本答案：D分析：P185，D 原材料采购成本属于比例成本，即发生的费用与业务量成正比变化。41 ( ) 是最全面的服务质量评价指标。A.

29、 房产升值率 B.业主满意率C。维护和时间率 D. 家庭完成率答案：A分析：在P205页中下部，评价物业管理企业成本（费用）控制中心服务质量的量化指标主要包括房屋完好率、维修及时率、重大事故率、绿化率、保洁率、业主满意率、物业管理率增值率等。其中，物业升值率是最全面的服务质量评价指标。42某物业管理企业年劳动工资总额36.96万元，福利金为（ ）元。A. 7392湾。 73920C。 51744D. 5544答案：C分析：P188页，福利金为劳动工资的14%，所以福利金为36960014%=51744元。43下列关于招标工作的说法不正确的是（ ）A. 招标文件是投标人准备标书的依据湾。招标内容

30、最重要的就是物业管理服务费用的计算C。编组标书时，一般为1份正本和2份副本D、物业管理服务收费一般分为政府定价、政府引导定价和运营商定价三种。答案：B分析：在P225页下方，标书最重要的内容是详述物业管理的实施方案。44雇主责任保险的扩展包括附加医疗费用保险和 ( )A. 附加医疗费用保险 b.额外的员工个人财产保险C。附加第三方责任保险 D. 附加公共责任保险答案：C 分析：P239 在下部。45下列关于雇主责任保险的说法不正确的是（ ）A. 死亡：最高赔偿金额按政策处理湾。永久丧失全部工作能力，按保单规定的最高赔偿金额支付C。临时失能10天以上，经医生证明，按员工工资发放D. 保险人的总赔

31、偿金额，以保单规定的赔偿限额为限答案：C分析：P239页，临时失能5天以上的，出具医生证明后按员工工资发放。46风险（ ）是保险公司经营保险的基础。A. 否定 B. 可测试性 c.不确定性 D.可控性答案：B分析：P227页下方，风险具有消极性、不确定性和可计量性三个特征，其中可计量性是保险公司经营保险的基础。47根据风险影响的程度和范围，风险可分为（ ）A. 纯粹风险与投机风险湾。财产风险、责任风险和个人风险C。自然、社会、政治、经济和技术风险D. 基本风险和特殊风险答案：D分析：P228页下方，按损失性质划分A纯风险和投机风险； B 按风险对象划分财产风险、责任风险和人身风险； C 自然风

32、险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险按风险发生的原因分类。48以下哪一项不属于企业的基本财务报表？ ( )A. 现金流量表 B.成本报表 C.资产负债表 D.收入证明答案：B分析：P252页下方是企业在会计期末编制的主要会计报表，包括不需要对外报送的资产负债表、损益表、现金流量表和成本表。其中，前三份报表是企业的基本财务报表。49下列关于绩效评价和财务分析的说法不正确的是（ ）A.财务分析是相关财务指标的纵向和横向比较湾。企业绩效评价是对企业绩效指标的完成情况进行评价。C。企业绩效评估可以替代财务分析D、企业绩效评价是企业财务分析的升华答案：C分析：在P263页中间，企业绩效评价不能代替

33、财务分析，因为从企业绩效评价的结果看，无法看出企业存在的具体问题和问题的症结所在。对企业主要财务指标进行深入分析，解读评价结果，补充评价结论。50下列说法正确的是（ ）A、ROE是指公司在一定时期内的税前利润与其平均净资产的比率湾。利息覆盖率是企业在一定时期内的利息前和税后利润总额与利息支出的比率。C。资本积累率是指企业本年度所有者权益增加额与年初所有者权益的比率D、不良资产率是指年末不良资产总额占年初资产总额的比例答案：C分析：A是正确的，净资产收益率是指公司的税后利润与一定时期内平均净资产的比率； B是正确的，利息覆盖率是公司在一定时期内的利息和税前利润总额与利息支出的比率； D是正确的，

34、不良资产率是指年末不良资产总额占年末资产总额的比例。51下列可以衡量流动负债偿付能力的指标是（ ）A. 资产负债率 B.目前的比例C。速动比率 D.现金负债比率答案：D分析：在P274页，现金负债率是公司在一定时期内的净经营性现金流入与流动负债的比率。现金负债率从现金流的角度反映企业当期偿还短期负债的能力；资产负债率、流动比率、速动比率都可以反映企业偿债能力的强弱。总资产比率是衡量长期偿付能力的指标，速动比率是公司在一定时期内的速动资产与流动负债的比率。流动比率是公司在一定时期内的流动资产与流动负债的比率，衡量公司偿还短期债务的能力。52某公司年末流动资产52.915万元，年末存货31.26万

35、元，年末流动负债16.815万元，公司速动比率为( )。A. 3.152湾。 1.693C。 2.288D. 1.288答案：D53综合评价结果优（A）、良（B）、中（C）、低（D）、差（E）五类中，低的资格门槛为（ ）A. 5070分（含50分）湾。 4050分（含40分）C。 5060分（含50分）D. 6070分（含60分）答案：B 分析：P280 页的中间。54 ( )是写字楼良好形象的缩影，是写字楼项目难以估价的无形资产。A. 位置 B.环境 C.品牌 D. 服务答案：C分析：P328页，品牌是写字楼良好形象的缩影，是优质物业管理的证明，是值得市场信赖的标志，是提高租金和物业管理费的

36、理由，是无形资产。办公楼项目难以估价的资产。55在租用写字楼的过程中，物业管理人员经常需要计算R/U系数，即( )A. 出租面积/出租单元楼面面积湾。出租单位面积/可出租面积C。出租单位的出租面积/可用面积D. 出租单元的使用面积/可出租面积答案：A分析：P316页下方，物业管理人员在租赁写字楼过程中，经常需要计算可出租面积和出租单元建筑面积的比例系数（R/U系数）。以出租面积计算租金，单位面积乘以R/U系数。56下列关于办公室租金的说法中，正确的是（ ）。A. 基本租金是租户可以接受的最低租金湾。当基础租金低于市场租金时，应考虑调整至市场租金水平C。写字楼市场理想情况下，市场租金普遍低于基本

37、租金D. 写字楼中特定出租单元的租金水平根据其在整个建筑中的位置而有所不同答案：D答：P316-317页，A不正确，基本租金是根据业主期望的投资收益目标及其可接受的最低租金水平（即可以支付抵押债务偿还、运营费用和空置损失的租金）确定的租金之一不能说是租户能接受的最低租金； B正确的是，当基本租金高于市场租金时，应调整至市场租金水平； C 正确的是，在写字楼市场的理想情况下，市场租金普遍高于基础租金。57一位租户在购物中心租了一些柜台。双方约定基本租金为每月15万元，当租户每月营业额超过150万元时，将收取3%的租金。当租户月营业额为180万元时，应支付的租金为（ ）万元。A. 13.2湾。 1

38、5.9C。 19.5D. 20.4解决方法：根据前面的分析，这个问题需要支付的租金应该是基础租金加上超过人为平衡点的营业额乘以3%，即15+(180-150)3%=15.9万元58 ( ) 是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。A. 声誉 B.租户组合和位置分配C。经济能力 D.企业实力答案：A分析：在P338页中间，在选择零售商作为零售商业物业的租户时，声誉是首先要考虑的因素。59为降低风险，管理以下零售和商业物业的最佳方式是 ( )A. 设立子公司 B. 设立分公司C。设立管理中心 D.设立项目部答案：A60企业占用或拥有的资产面积达到（ ）平方米左右时，应当编制物业资产管理

39、清单。A. 50000 b. 60000 摄氏度。 10000 D. 100000答案：A答：第365页，通常企业拥有或拥有资产面积约5万平方米时，应编制物业资产管理清单。2.多项选择题（共40分，每题2分。每题有2个或更多符合题意的选项。选错本题不计分；选少，每个选项将是 0.5 分）1、物业管理中基于战略管理的管理是（ ）A. 物业管理 B. 物业资产管理 C. 设施管理D. 房地产资产管理 E. 房地产组合投资管理答案：DE分析：A物业管理和C设施管理是基于运营管理，而B物业资产管理是物业管理。2.关于物业管理，下列哪项是正确的？ ( )A、物业管理强调为业主提供价值管理服务湾。对盈利物

40、业的资本投资决策不是物业管理C。物业经营管理活动包括保证物业正常使用的经营管理活动D、物业管理为业主提供贯穿物业整个自然生命周期的综合管理服务E. 物业管理不是一个特定的专业领域答案：ACE分析：P2-3。 B是正确的，盈利财产的资本投资决策属于物业管理。除此之外，盈利性物业的营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营业绩评价均属于物业管理； D是正确的，物业管理为业主提供贯穿物业整个经济生命周期的综合管理服务。3、以下风险中，有（ ）A. 市场供需风险 B.实现风险 C.利率风险D. 时间风险 e.资本价值风险答案：ABC4. 对于房地产投资者来说，产生收入现金流风险的主要原因是（ ）A. 未

41、来租金水平和空置率的变化B. 财产损失造成的损失C. 资本化率的变化D. 物业维护费和保险费的变化E. 装修费用的变化答案：AB分析：D.物业维修费用和保险费用的变动，E.装修费用的变动都是未来经营费用的风险。5、下列关于资产负债率的说法正确的是（ ）A、资产负债率高，说明企业资金充足，企业韧性强。湾。每年反映项目财务风险程度和偿付能力的指标C。短期偿付能力指标D、资产负债率=总净资产/总负债100%E. 可用于衡量企业或项目在清算时对债权人利益的保护程度答案：BE分析：A不正确，正确的是资产负债率高，企业或项目资金不足，负债依赖性强，经济萎缩或信贷政策变化时适应性差; C 不正确，正确 是的

42、，资产负债率是长期偿付能力的指标； D不正确，正确的是资产负债率=总负债/总资产。6、关于房地产投资过程中的投资回报说明，正确的是（ ）A. 指每年取得的净利润与投资者初始投入的权益资本的比率湾。净收入通常包括税后现金流和从偿债中获得的财产权益的增值C。该指标反映了初始现金投资或首付与年度现金收入的关系D、该指标反映了投资者初始股权投资与实际获得收益的比率E. 计算投资回报率时，房产增值收益不计入净收入答案：ABD分析：C为假，真为现金收益率反映了初始现金投资或首付与年现金收入的关系。 E 是错误的，在计算 ROI 时，可以将房产增值收益计入净利润。7、下列关于税负和正常交易价格的说法正确的是

43、（ ）A.根据税法，卖方缴纳营业税及附加、土地增值税湾。根据税法，契税和印花税由买方支付C。买卖双方各自缴纳税费的价格为正常交易价格D. 卖方应缴纳的税款包含在正常交易价格中E. 买方应缴纳的税款包含在正常交易价格中答案：ACD分析：B错，印花税不仅由买方支付，也由卖方支付，E不包括正常交易价格中应由买方支付的税款。8. 创收性房地产的价值主要取决于（ ）。A. 已获得的净收益的大小 B. 未来净收益的风险C。未来净收入的规模 D. 当前总收入的规模E、未来取得净收益的期限长短答案：公元前分析：P74，影响盈利物业价值的3个因素未来净收入的大小未来净收入越大，房产价值越高，反之亦然； 获得净收

44、入的时间长短获得净收入的时间越长，房产价值越高，反之亦然； 获得净收入的可靠性净收入越可靠，房产价值越高，反之亦然。9. 邻域分析包括（ ）A. 搜集邻里围人口状况及发展趋势资料湾。确定社区物业的平均租金水平C。检查邻里物业的物理状况D. 评估社区的经济状况和消费水平五、小区所在小区宏观市场环境分析答案：ABCD分析：P146页下，邻里分析的内容包括： 收集邻里人口状况和发展趋势等信息； 评估小区的经济状况和消费水平，确定小区物业的平均租金水平，以此作为估计目标物业租金潜力的依据； 检查邻里物业的物理状况，包括邻里物业的维护水平和物业用途，是否有新的物业开发项目，是否会有新的竞争者等。10.

45、租赁策略包括 ( )A. 租赁期限 b.独立出租单位规模C。租户类型匹配策略 D. 租金水平的设置E. 什么形式的租金答案：ABCE分析：P149，租赁策略是为了最大化物业整体租金收入而应采取的策略，包括租期长短、独立出租单元的大小、租户类型的匹配策略、管理服务水平和租户优惠和补贴方式的选择，以匹配采用何种租金形式（总租金或净租金，建筑面积或使用面积或可出租面积等）等。11、下列有关支付物业租金的说法正确的是（ ）A. 有毛租金、净租金和百分比租金湾。净租赁通常用于长期租赁C。百分比租金通常用于零售商业物业D、净租金是指出租人收取的租金不包括物业使用过程中发生的费用。E. 最长 10 年的净租赁租期答案：ABCE分析：D不正确。 P158中，净租金是指出租人收取的租金，仅包括租赁单位部门的税费、物业管理费和能源使用费三部分的一部分或不包括。费用由承租人另行支付。12、在租赁执行中，租赁管理的主要任务包括（ ）A. 住房空间的交付 B. 租金结算 c.收取租金 D. 确定租金E. 租户关系管理答案：ACE分析：P162页中间，B租金结算是租约到期时租约管理的主要工作； D 租金确定是租约签订前租赁管理的