东莞中央生活区研究总结

1、东莞中央生活区研究报告.doc东莞中央生活区研究报告（上）东莞，一一个比肩肩世界的的现代制制造业名名城，拥拥有诸多多为之骄骄傲的城城市美誉誉。 最最佳中国国魅力城城市 中中国最具具经济活活力城市市 中中国255大典范范品牌城城市 中中国卫生生城市 国国际花园园城市 世世界玩具具之都 世世界鞋业业之都 世世界ITT之都 在在迈向国国际化大大都市的的进程中中，东莞莞城市化化建设的的重要性性日益凸凸显。东东莞城市市化进程程的发展展呼唤东东莞城市市核心的的出现，中央生生活区是是东莞城城市国际际化建设设的重点点，随着着东莞南南城区政政府对中中央生活活区内223000多亩土土地的征征回，中中央生活活区的开

2、开发建设设开始浮浮出水面面，成为为房地产产业界、东莞市市民乃至至东莞整整个城市市关注的的焦点。 为为此，我我们对东东莞城市市规划、东莞房房地产发发展及中中央生活活区的未未来建设设及发展展变化进进行了相相关研究究，借以以希望能能为东莞莞房地产产行业及及各位大大家提供供一定的的参考和和借鉴。 缘起 据据有关资资料的统统计表明明，全国国有1/5的服服装是东东莞制造造，而全全世界有有每十双双运动鞋鞋就有一一双产自自东莞，超过220的的玩具在在东莞生生产，每每5部电电脑就有有1部来来自东莞莞！东莞莞和世界界上400多个国国家和地地区建立立了经济济技术合合作关系系，拥有有外资企企业近11.5万万家，其其中

3、在东东莞落户户的世界界5000强企业业有433家，国国内外上上市公司司有8000多家家。此外外，东莞莞还遍布布了2万万家私营营企业和和22万万个个体体经营户户 220多年年来，东东莞国民民经济以以年均220%以以上的速速度持续续增长，增幅连连续多年年居广东东省第一一位，综综合经济济实力居居全国大大中城市市前300强行列列。“东莞制制造”世界闻闻名，东东莞已成成为世界界知名的的国际加加工制造造业基地地，我国国重要的的外贸出出口基地地和创汇汇基地。 勿勿容置疑疑，在经经济发展展上，东东莞有着着为之瞩瞩目的辉辉煌成就就。比较较而言，东莞在在城市发发展的进进程中，城市建建设远远远落后于于经济的的发展。

4、作为世世界级的的国际城城市，东东莞缺乏乏国际化化大都市市的城市市面貌。东莞城城市未来来的发展展不仅仅仅是经济济上同国国际接轨轨，更重重要的是是城市的的建设同同国际的的接轨，真正建建设成为为南中国国的国际际化大都都市！ 日日前，东东莞市对对东莞莞市城市市总体规规划（22000020115）城镇体体系规划划内容进进行了深深化，独独立编制制了东东莞市域域城镇体体系规划划（2000520220）。并于于20006年88月启动动了中央央生活区区23224亩土土地征回回工作，9月东东莞市在在广东省省建设厅厅的组织织下召开开了东东莞市域域城镇体体系规划划（2000520220）评审会会，由此此可见，东莞的的

5、城市建建设即将将进入一一个全新新的时代代，东莞莞与国际际化大都都市的接接轨工作作正式启启动并全全面铺开开！ 城市的的崛起，呼唤中中央生活活区的建建设 一、东东莞城市市规划及及进程 11、远景景目标，20220年东东莞城市市化程度度达到885 东莞市市域城镇镇体系规规划（22005520220）（以下下简称规划）确定定，东莞莞20110年人人口规模模为8000万人人，城市市化水平平达到880%；20220年人人口规模模为10000万万人，城城市化水水平达到到85%左右；20330年人人口规模模在10000万万12200万万人之间间浮动。同时，确定220100年城市市建设用用地规模模总量约约为95

6、50平方方公里；20220年的的城市建建设用地地规模总总量约为为10000平方方公里；20220年后后，用地地以结构构调整为为主；到到20330年，城市建建设用地地规模控控制在110500平方公公里以内内。 规划明确提提出，东东莞市未未来发展展定位为为现代制制造业名名城、珠珠三角核核心地区区的重要要城市、可持续续发展的的和谐城城市。今今后将大大力发展展以电子子信息、轻工纺纺织业和和临港产产业为主主导的制制造业，重点培培育专业业性技术术创新与与信息服服务、职职业教育育培训中中心、商商贸流通通、专业业会展、休闲旅旅游等服服务职能能。 2、空空间发展展形成四四大复合合中心 按按照规规划要要求，东东莞

7、将形形成“复合中中心、五五大片区区、生态态型”的空间间发展结结构。按按照城市市功能确确立具有有区域性性的四大大专业中中心，以以“城区、松山湖湖、虎门门一厚街街、常平平一樟木木头”形成复复合型的的中心，共同承承担区域域与市域域的服务务职能。此外，按照区区位、发发展条件件、自然然条件和和历史传传统，将将市域划划为“西北部部片区、中部片片区、西西南部片片区、东东北部片片区、东东南部片片区”，五大大片区，片区内内部突出出功能整整合，片片区之间间由生态态绿地相相分隔，片区中中心之间间由轨道道交通相相连。（图一为为东莞市市主城区区近期建建设规划划） 3、东东莞市内内交通路路网初具具形态 东东莞市目目前已经

8、经形成了了环形放放射式的的路网格格局，基基本骨架架是以旧旧城区为为中心，沿莞太太大道、莞龙路路、莞樟樟路、莞莞深高速速路等主主要对外外道路呈呈放射形形发展。根据市市区总体体规划，东莞市市确定了了十项道道路改造造工程项项目，贯贯通东江江大道、鸿福路路改造东东城中路路，与在在建的东东莞大道道共同形形成新的的城市中中外环线线；拓宽宽、改善善运河路路、二环环路，形形成城市市中心内内线；整整治莞龙龙路、莞莞樟路、旗峰路路和四环环路，以以改善市市四大出出入口的的城市景景观。目目前二环环路、四四环路、旗峰路路、莞太太路、莞莞樟路、红川路路、东城城中路的的设计方方案已经经敲定，正在加加紧施工工设计，预计莞莞樟

9、路、二环路路的施工工设计图图将于九九月完成成。东江江大道、鸿福路路、运河河路设计计方案将将于九月月中旬完完成，并并尽快进进入施工工图设计计阶段。 4、城城建重点点：转向向市域 220066年9月月规划划评审审会上，梁国英英副市长长简要介介绍了近近年来东东莞市城城市建设设的基本本情况，并指出出编制市市域城镇镇体系规规划对健健全区域域协调机机制、统统筹安排排城市空空间布局局和发展展时序具具有重要要意义。他表示示，今后后东莞市市将从由由财政直直接投入入向公共共政策引引导转变变、城建建重点地地区由市市区向市市域统筹筹转变、城建内内容由搭搭建框架架向功能能整合转转变、新新区建设设向旧区区改造转转变等四四

10、个方面面积极转转变城市市规划建建设思路路。 5、中中心区渐渐成“聚宝盆盆” 220044年6月月，东莞莞市行政政办事中中心落成成；20005年年9月228日，图书馆馆开馆、青少年年活动中中心落成成启用；20005年112月228日，玉兰大大剧院竣竣工，科科学技术术博物馆馆对外开开放。 不不仅仅是是中心广广场，从从20001年开开始，五五年来，东莞市市按照“一网两两区三张张牌”战略思思路，主主要在市市区推进进市属重重点工程程建设，五年累累计完成成工程投投资约1120多多亿元，建设了了中心广广场、玉玉兰大剧剧院、滨滨江体育育公园、环城路路等数十十个重点点工程，为提升升东莞形形象、促促进经济济繁荣、

11、提高市市民生活活质量作作出了积积极贡献献，也保保证了“一年一一大步，五年见见新城”目标的的实现。 这这些重点点工程的的建设，也带动动了各类类社会资资源往中中心区和和主城区区集中，使新城城市中心心发挥越越来越强强有力的的聚集和和辐射作作用，更更发挥强强有力的的聚才作作用，吸吸引中产产和白领领这支城城市重要要的建设设队伍来来东莞置置业扎根根。总之之，中心心区成为为带动东东莞城市市发展的的“聚宝盆盆”。 66、综述述：东莞莞向国际际化大都都市迈进进中，规规划先行行，政府府引导，初步架架构及路路网格局局已显成成效，核核心区域域中央央生活区区的建设设将会全全面展开开。 二、东东莞市房房地产发发展概述述

12、220033年是东东莞房地地产市场场高速发发展的元元年，商商品房销销售面积积比20002年年有了跳跳跃式的的增长，增幅为为1533%左右右。20004年年在20003年年的市场场泻洪之之后出现现了122%降幅幅，但相相对于220022年仍有有1233%左右右的增长长，20005年年与20004年年基本持持平。而而20006年仅仅上半年年的商品品房销售售面积就就达到了了20005年全全年的558%。从20003以以来，东东莞市商商品房销销售基本本维持在在一个较较高的平平台。 1、近近年东莞莞市房地地产投资资情况 （数据来来源：东东莞房管管局）结论：从从图表分分析来看看，东莞莞市房地地产投资资从2

13、0002年年开始飞飞速增长长，投资资幅度增增长明显显，时间间上与东东莞市城城市发展展进程保保持一致致。 2、近近年东莞莞整体施施工面积积及竣工工面积比比较（119988-20005年年） 结论：施工面面积增速速明显，竣工面面积与施施工面积积之比逐逐年下降降，施工工面积大大幅上升升，竣工工面积大大幅下降降。 3、东东莞市历历年商品品房销售售面积分分析 结论：市场需需求量呈呈小幅下下降，需需求特征征未发生生明显变变化，显显示出整整体需求求旺盛。 4、近近年东莞莞全市房房地产价价格的走走势 结结论：销销售金额额及均价价整体呈呈上升趋趋势；价价格仍是是珠三角角城市的的洼地；虽然相相对价格格上涨不不明显

14、，但上涨涨幅度仍仍然达77%以上上；最新新资料表表明，截截止到220066年8月月，东莞莞市商品品房住宅宅的均价价已突破破36000元/平方米米。 5、综综述：东东莞房地地产市场场随着东东莞市城城市化进进程的步步伐快速速发展；东莞房房地产市市场需求求旺盛，整个市市场健康康有序的的发展； 相相比较珠珠三角其其他经济济发达城城市，东东莞的房房地产发发展从量量和价上上都处于于较低水水平。东东莞房地地产市场场未来发发展将随随着城市市化进程程的推动动出现一一个高速速发展的的局面。整体发发展将接接近或达达到珠三三角其他他同等经经济发达达城市水水平。 三、东东莞城市市建设大大事记（20001220066）

15、220011年，东东莞市委委、市政政府提出出“一年一一大步，五年见见新城”的目标标； 220011年9月月，东莞莞大道建建成通车车,有效效地提高高了城市市形象，促进了了城市新新区的发发展; 220033年9月月，鸿福福西路、东江大大道建成成通车，东莞主主城区东东西框架架拉开； 220044年1月月，东莞莞提出加加快城中中村改造造步伐，建设中中央生活活区等十十大成熟熟社区，完善社社区公共共设施； 220044年1月月，东莞莞中心广广场建成成开放； 220044年6月月，东莞莞市行政政办事中中心落成成； 220044年，华华凯大厦厦、鸿福福广场、金盈大大厦、联联通大厦厦、第一一国际等等高尚写写字楼

16、(住宅楼楼)拔地地而起； 220044年，以以体育路路、四环环路、东东莞大道道为界，以行政政文化中中心区(龙头)为中心心，东南南西北全全面开花花，东向向新世纪纪豪园、景湖春春天等楼楼盘相继继开发，西向“江南世世家”、滨江江体育公公园初步步建成，南向向海关大大厦、石石竹新花花园等先先后拔地地而起，北向则则通过拆拆迁重建建，降低低民居对对周边景景观的破破坏性； 220055年9月月，图书书馆开馆馆、青少少年活动动中心落落成启用用； 220055年122月，玉玉兰大剧剧院竣工工，科学学技术博博物馆对对外开放放； 220066年，东东莞市政政府确定定将用55年左右右的时间间建设中中央生活活区，这这一建

17、设设规划将将写入220066年东莞莞的政府府工作报报告，截截止20006年年3月份份，位于于南城区区办事处处内的“中央生生活区建建设协调调小组”办公室室已经收收拾妥当当，抽调调自城建建规划局局、国土土资源局局、土地地储备中中心等部部门的工工作人员员将于近近日内正正式到岗岗； 220066年8月月份，南南城区打打算征回回中央生生活区内内23000多亩亩土地，并或将将对其中中约20095亩亩土地进进行整体体拍卖。 220066年9月月份，东莞市市域城镇镇体系规规划（22005520220）评审会会在省建建设厅的的组织下下召开，开始了了东莞市市城市建建设新的的篇章。 四、东东莞中央央生活区区（CLL

18、D）概概况 1、东东莞市中中央生活活区规划划总面积积2.11平方公公里，平平均容积积率达到到1.22，总建建筑面积积2644.644万平方方米 中中央生活活区详细细规划由由深圳市市城市规规划设计计研究院院负责编编制，自自20001年111月开开始，220022年9月月完成并并上报市市政府审审批，110月获获市人民民政府审审批通过过。 中中央生活活区位于于东莞市市南城区区内，东东临东莞莞大道，西临宏宏图路（原南城城科技路路），北北临三元元路（原原四环路路），南南临环城城路（原原五环路路），总总面积22.1平平方公里里。在纳纳入规划划的2114.228公顷顷范围内内，平均均容积率率达到11.2，总

19、建筑筑面积2264.64万万平方米米。其中中，外围围城市道道路及区区域内非非居住区区用地面面积约556公顷顷，居住住区用地地约1558.228公顷顷，纯住住宅用地地大约为为77.13公公顷，平平均容积积率为22.4，总建筑筑面积约约1855.500万平方方米，11.555万户(1200平方米米户)，4.65万万人(33人户户)。中中央生活活区将在在区域内内规划建建设教育育、体育育文化、商业、环卫等等配套设设施，同同时建有有5大不不同主题题公园。在景观观建设方方面，将将以中央央休闲绿绿化带为为主体，建筑高高度将从从中间向向两侧逐逐步升高高。 根根据规划划，中央央生活区区是东莞莞城市新新区的重重要

20、组成成部分，将规划划建设成成一个为为行政、文化、金融商商务区服服务的、具有完完备的公公共配套套设施和和充足的的绿地休休闲空间间、社区区活动场场所及开开放度较较高的新新型社区区。2、中央央生活区区道路交交通体系系规划高高起点，公共交交通便利利快捷，能够快快速通达达市区及及市外，凸显东东莞城市市作为珠珠三角商商务中心心的地位位； 与与四环路路和五环环路接驳驳，承接接市内市市外的便便利：中中央生活活区正位位于四环环路与五五环路之之间，从从而和市市域内的的各条主主干道形形成衔接接，方便便到达市市域和市市外的任任何地方方； 未未来轻轨轨线的开开通将会会使中央央生活区区实现珠珠三角一一小时生生活圈的的便利

21、：未来轻轻轨线的的开通和和第一国国际站的的建成，将使中中央生活活区的对对外交通通更为便便利，加加强东莞莞同深圳圳、广州州、惠州州的联系系，为广广深人士士来莞投投资或自自住提供供了更为为优越的的交通条条件。 城城建1号号5号号路实现现中心区区内的通通畅迅捷捷：中央央生活区区内城建建1号4号号路东西西横穿，实现和和东莞大大道和科科技大道道的衔接接，通过过城建55号路的的南北贯贯通，使使1号4号号路又实实现有效效衔接，通过城城建1号号5号号路有效效的纵横横交叉，从而实实现中心心区内的的道路通通畅便利利。（截截止20006年年8月，规划11路和规规划2路路正在进进行施工工，预计计年底完完工，33路、4

22、4路和55路施工工尚未开开始） 增增设多条条公交线线路实现现中心区区公共交交通的便便利快捷捷：中央央生活区区及附近近地区将将设置33个公交交始末站站，100个公共共停车场场，2个个公共加加油站，一个位位于四环环路，一一个位于于雅园路路与五环环路接口口处，从从而实现现区域内内公共交交通的便便利快捷捷； 3、中中央生活活区公建建配套设设施齐备备，全力力打造东东莞城市市名片核核心区 实实现从小小学到高高中的教教学配套套，优化化区域内内的教育育环境：中央生生活区内内未来将将开办高高、初中中分离的的中学11所，完完全小学学2所，新石竹竹花园附附设不完完全小学学1所，各居住住街坊根根据规模模设置幼幼儿园。

23、 完完善的体体育文化化设施，营造区区域内良良好的生生活环境境和和谐谐的氛围围：中央央生活区区内将来来除利用用中、小小学运动动场地外外，还规规划了专专门的体体育公园园，包括括公共游游泳池、室内健健身室、羽毛球球馆、网网球场、篮球场场等。同同时，利利用中央央公园良良好的滨滨水环境境，设置置文化娱娱乐中心心、露天天剧场、雕塑广广场等文文化娱乐乐设施。 完完善的商商业配套套，在满满足社区区内生活活需求的的同时增增强区域域的商业业氛围：小区规规划了集集中、多多功能的的购物广广场、购购物公园园，在林林荫大道道西侧设设置西餐餐、酒吧吧街，购购物公园园内部设设置美食食街，在在居住街街坊附近近设置菜菜场等便便利

24、性商商业服务务设施。 环卫设设施的完完善，保保持整个个区域环环境的清清洁整齐齐：结合合菜场等等便利性性商业服服务设施施设置垃垃圾收集集站、公公共厕所所等。 4、中中央生活活区主体体公共空空间与景景观设计计相互交交融，引引入五大大主题公公园，营营造社区区整体舒舒适宜居居环境和和和谐温温馨氛围围 公公共空间间延续北北部行政政、文化化中心区区的中轴轴绿地，引入五五大主题题公园：中央生生活区延延续北部部行政、文化中中心区的的中轴绿绿地，南南部充分分考虑与与东南部部生态型型用地的的衔接，形成平平行于东东莞大道道的中央央绿化休休闲带，构筑该该地区结结构性的的主体公公共空间间，促进进中央生生活区与与周围地地

25、区的空空间、景景观沟通通和联系系，成为为城市级级别的南南北向空空间通廊廊。 将将社区化化服务的的概念引引入主体体公共空空间，使使中央绿绿化休闲闲带成为为社区的的“大会所所”，安排排一系列列的居住住区服务务功能和和大尺度度的园林林绿地景景观，沿沿线安排排林荫公公园、体体育公园园、文化化公园、雕塑公公园、生生态公园园5个不不同主题题的公园园，强调调社区服服务的公公共性，增加社社区居民民之间的的交流空空间；利利用大规规模的主主体公共共空间作作为结构构的骨架架系统，将居住住组团或或街坊规规模化，并通过过设置街街坊内的的视觉通通廊，与与主体公公共空间间相联系系，使整整个地区区成为一一个完整整的城市市生活

26、区区。 通通过建筑筑实现围围合中央央休闲景景观带，展示东东莞城市市形象：中央生生活区以以结构性性的中央央休闲绿绿化带为为主体，以规模模化的居居住街坊坊为实体体两侧围围合，建建筑高度度从中间间向两侧侧逐步升升高，这这是宏观观的景观观思路。同时，通过中中央休闲闲绿化带带向五环环路东莞大大道路口口的开敞敞，通过过该开口口北侧建建筑景观观的塑造造，为人人们在从从南向北北进入东东莞新城城区的过过程中提提供一个个对景景景观，展展示东莞莞城市形形象。 道道路景观观丰富，富有韵韵律，使使每个建建筑都有有较好的的展示空空间：中中央生活活区通过过东西向向绿地公公共空间间的设置置，中央央生活区区沿东莞莞大道的的总体

27、轮轮廓被分分为三段段；在此此基础上上，结合合各街坊坊布局，通过对对建筑密密度和高高度的局局部调整整，重复复表现“高低开敞绿绿地低高”的起伏伏韵律。 四四环路作作为行政政文化中中心区与与中央生生活区之之间的一一条重要要道路，也是东东西向景景观大道道。在设设计中，将东莞莞日报报报业大厦厦、外经经贸大厦厦、工商商大厦、东莞海海关等高高层建筑筑尽量沿沿街布置置，为创创造具有有一定高高度的沿沿街公建建带创造造条件；结合道道路和中中央绿化化休闲带带的设置置，将沿沿街建筑筑分化为为三组，使每个个建筑都都有较好好的展示示空间。对于南南城科技技路和五五环路，主要通通过各街街坊沿街街建筑高高度和密密度的变变化，体

28、体现一定定的高低低起伏和和节奏变变化。 5、中中央生活活区板块块土地现现状分类类及规划划总指标标20011年，东东莞市委委、市政政府提出出“一年一一大步，五年见见新城”的目标标； 20001年99月，东东莞大道道建成通通车,有有效地提提高了城城市形象象，促进进了城市市新区的的发展; 20003年99月，鸿鸿福西路路、东江江大道建建成通车车，东莞莞主城区区东西框框架拉开开； 20004年11月，东东莞提出出加快城城中村改改造步伐伐，建设设中央生生活区等等十大成成熟社区区，完善善社区公公共设施施； 20004年11月，东东莞中心心广场建建成开放放； 20004年66月，东东莞市行行政办事事中心落落

29、成； 20004年，华凯大大厦、鸿鸿福广场场、金盈盈大厦、联通大大厦、第第一国际际等高尚尚写字楼楼(住宅宅楼)拔拔地而起起； 220044年，以以体育路路、四环环路、东东莞大道道为界，以行政政文化中中心区(龙头)为中心心，东南南西北全全面开花花，东向向新世纪纪豪园、景湖春春天等楼楼盘相继继开发，西向“江南世世家”、滨江江体育公公园初步步建成，南向向海关大大厦、石石竹新花花园等先先后拔地地而起，北向则则通过拆拆迁重建建，降低低民居对对周边景景观的破破坏性； 20005年99月，图图书馆开开馆、青青少年活活动中心心落成启启用； 20005年112月，玉兰大大剧院竣竣工，科科学技术术博物馆馆对外开开

30、放； 220066年，东东莞市政政府确定定将用55年左右右的时间间建设中中央生活活区，这这一建设设规划将将写入220066年东莞莞的政府府工作报报告，截截止20006年年3月份份，位于于南城区区办事处处内的“中央生生活区建建设协调调小组”办公室室已经收收拾妥当当，抽调调自城建建规划局局、国土土资源局局、土地地储备中中心等部部门的工工作人员员将于近近日内正正式到岗岗； 20006年88月份，南城区区打算征征回中央央生活区区内23300多多亩土地地，并或或将对其其中约220955亩土地地进行整整体拍卖卖。 220066年9月月份，东莞市市域城镇镇体系规规划（22005520220）评审会会在省建建

31、设厅的的组织下下召开，开始了了东莞市市城市建建设新的的篇章。 东莞中中央生活活区（CCLD）概况 1、东东莞市中中央生活活区规划划总面积积2.11平方公公里，平平均容积积率达到到1.22，总建建筑面积积2644.644万平方方米； 中中央生活活区详细细规划由由深圳市市城市规规划设计计研究院院负责编编制，自自20001年111月开开始，220022年9月月完成并并上报市市政府审审批，110月获获市人民民政府审审批通过过。 中中央生活活区位于于东莞市市南城区区内，东东临东莞莞大道，西临宏宏图路（原南城城科技路路），北北临三元元路（原原四环路路），南南临环城城路（原原五环路路），总总面积22.1平平

32、方公里里。在纳纳入规划划的2114.228公顷顷范围内内，平均均容积率率达到11.2，总建筑筑面积2264.64万万平方米米。其中中，外围围城市道道路及区区域内非非居住区区用地面面积约556公顷顷，居住住区用地地约1558.228公顷顷，纯住住宅用地地大约为为77.13公公顷，平平均容积积率为22.4，总建筑筑面积约约1855.500万平方方米，11.555万户(1200平方米米户)，4.65万万人(33人户户)。中中央生活活区将在在区域内内规划建建设教育育、体育育文化、商业、环卫等等配套设设施，同同时建有有5大不不同主题题公园。在景观观建设方方面，将将以中央央休闲绿绿化带为为主体，建筑高高度

33、将从从中间向向两侧逐逐步升高高。 根根据规划划，中央央生活区区是东莞莞城市新新区的重重要组成成部分，将规划划建设成成一个为为行政、文化、金融商商务区服服务的、具有完完备的公公共配套套设施和和充足的的绿地休休闲空间间、社区区活动场场所及开开放度较较高的新新型社区区。2、中央央生活区区道路交交通体系系规划高高起点，公共交交通便利利快捷，能够快快速通达达市区及及市外，凸显东东莞城市市作为珠珠三角商商务中心心的地位位；与四环环路和五五环路接接驳，承承接市内内市外的的便利 中央生生活区正正位于四四环路与与五环路路之间，从而和和市域内内的各条条主干道道形成衔衔接，方方便到达达市域和和市外的的任何地地方；未

34、来轻轻轨线的的开通将将会使中中央生活活区实现现珠三角角一小时时生活圈圈的便利利 未未来轻轨轨线的开开通和第第一国际际站的建建成，将将使中央央生活区区的对外外交通更更为便利利，加强强东莞同同深圳、广州、惠州的的联系，为广深深人士来来莞投资资或自住住提供了了更为优优越的交交通条件件。城建11号5号路路实现中中心区内内的通畅畅迅捷 中中央生活活区内城城建1号号4号号路东西西横穿，实现和和东莞大大道和科科技大道道的衔接接，通过过城建55号路的的南北贯贯通，使使1号4号号路又实实现有效效衔接，通过城城建1号号5号号路有效效的纵横横交叉，从而实实现中心心区内的的道路通通畅便利利。（截截止20006年年8月

35、，规划11路和规规划2路路正在进进行施工工，预计计年底完完工，33路、44路和55路施工工尚未开开始）增设多多条公交交线路实实现中心心区公共共交通的的便利快快捷 中中央生活活区及附附近地区区将设置置3个公公交始末末站，110个公公共停车车场，22个公共共加油站站，一个个位于四四环路，一个位位于雅园园路与五五环路接接口处，从而实实现区域域内公共共交通的的便利快快捷； 3、中中央生活活区公建建配套设设施齐备备，全力力打造东东莞城市市名片核核心区实现从从小学到到高中的的教学配配套，优优化区域域内的教教育环境境 中中央生活活区内未未来将开开办高、初中分分离的中中学1所所，完全全小学22所，新新石竹花花

36、园附设设不完全全小学11所，各各居住街街坊根据据规模设设置幼儿儿园。完善的的体育文文化设施施，营造造区域内内良好的的生活环环境和和和谐的氛氛围 中中央生活活区内将将来除利利用中、小学运运动场地地外，还还规划了了专门的的体育公公园，包包括公共共游泳池池、室内内健身室室、羽毛毛球馆、网球场场、篮球球场等。同时，利用中中央公园园良好的的滨水环环境，设设置文化化娱乐中中心、露露天剧场场、雕塑塑广场等等文化娱娱乐设施施。完善的的商业配配套，在在满足社社区内生生活需求求的同时时增强区区域的商商业氛围围 小小区规划划了集中中、多功功能的购购物广场场、购物物公园，在林荫荫大道西西侧设置置西餐、酒吧街街，购物物

37、公园内内部设置置美食街街，在居居住街坊坊附近设设置菜场场等便利利性商业业服务设设施。环卫设设施的完完善，保保持整个个区域环环境的清清洁整齐齐 结合菜菜场等便便利性商商业服务务设施设设置垃圾圾收集站站、公共共厕所等等。 东莞中中央生活活区（CCLD）概况 4、中中央生活活区主体体公共空空间与景景观设计计相互交交融，引引入五大大主题公公园，营营造社区区整体舒舒适宜居居环境和和和谐温温馨氛围围公共空空间延续续北部行行政、文文化中心心区的中中轴绿地地，引入入五大主主题公园园； 中中央生活活区延续续北部行行政、文文化中心心区的中中轴绿地地，南部部充分考考虑与东东南部生生态型用用地的衔衔接，形形成平行行于

38、东莞莞大道的的中央绿绿化休闲闲带，构构筑该地地区结构构性的主主体公共共空间，促进中中央生活活区与周周围地区区的空间间、景观观沟通和和联系，成为城城市级别别的南北北向空间间通廊。 将将社区化化服务的的概念引引入主体体公共空空间，使使中央绿绿化休闲闲带成为为社区的的“大会所所”，安排排一系列列的居住住区服务务功能和和大尺度度的园林林绿地景景观，沿沿线安排排林荫公公园、体体育公园园、文化化公园、雕塑公公园、生生态公园园5个不不同主题题的公园园，强调调社区服服务的公公共性，增加社社区居民民之间的的交流空空间；利利用大规规模的主主体公共共空间作作为结构构的骨架架系统，将居住住组团或或街坊规规模化，并通过

39、过设置街街坊内的的视觉通通廊，与与主体公公共空间间相联系系，使整整个地区区成为一一个完整整的城市市生活区区。通过建建筑实现现围合中中央休闲闲景观带带，展示示东莞城城市形象象 中中央生活活区以结结构性的的中央休休闲绿化化带为主主体，以以规模化化的居住住街坊为为实体两两侧围合合，建筑筑高度从从中间向向两侧逐逐步升高高，这是是宏观的的景观思思路。同同时，通通过中央央休闲绿绿化带向向五环路路东莞大大道路口口的开敞敞，通过过该开口口北侧建建筑景观观的塑造造，为人人们在从从南向北北进入东东莞新城城区的过过程中提提供一个个对景景景观，展展示东莞莞城市形形象。道路景景观丰富富，富有有韵律，使每个个建筑都都有较

40、好好的展示示空间 中中央生活活区通过过东西向向绿地公公共空间间的设置置，中央央生活区区沿东莞莞大道的的总体轮轮廓被分分为三段段；在此此基础上上，结合合各街坊坊布局，通过对对建筑密密度和高高度的局局部调整整，重复复表现“高低开敞绿绿地低高”的起伏伏韵律。 四四环路作作为行政政文化中中心区与与中央生生活区之之间的一一条重要要道路，也是东东西向景景观大道道。在设设计中，将东莞莞日报报报业大厦厦、外经经贸大厦厦、工商商大厦、东莞海海关等高高层建筑筑尽量沿沿街布置置，为创创造具有有一定高高度的沿沿街公建建带创造造条件；结合道道路和中中央绿化化休闲带带的设置置，将沿沿街建筑筑分化为为三组，使每个个建筑都都

41、有较好好的展示示空间。对于南南城科技技路和五五环路，主要通通过各街街坊沿街街建筑高高度和密密度的变变化，体体现一定定的高低低起伏和和节奏变变化。 5、中中央生活活区板块块土地现现状分类类及规划划总指标标 土土地种类类 面积积 有有证空地地 14475.6亩 未未办证空空地 1198.24亩亩 居居民公寓寓 611.833亩 旧旧村用地地 2665.888亩 已已建厂区区用地 933.611亩 合合计 20095.16亩亩 规规划总指指标 总总用地面面积 2214.28公公顷 其其中：居居住区用用地面积积 1558.228公顷顷 外外围城市市道路及及区域内内非居住住区用地地面积（包括北北部商业业

42、办公区区、中部部山体和和宾馆及及南部办办公区） 566.000公顷 总总建筑面面积 2264.64万万平方米米 平平均容积积率 11.2 居居住相关关指标 住住宅用地地面积 77.13公公顷 住住宅建筑筑面积 1855.500万平方方米 住住宅平均均容积率率 2.4 居居住户数数 1154996户 居居住人数数 4464887人 中央生生活区浮浮出水面面，困惑惑和机遇遇都是挑挑战 20006年99月底，东莞市市出台的的东莞莞市住房房建设规规划(220066- 220100)(以下简简称住住房规划划)，对中央央生活区区的开发发建设排排出了时时间表，20006年、20007年东东莞市住住房建设设的

43、重点点区域中央央生活区区。至此此，中央央生活区区浮出水水面，可可以看到到的是，面临的的挑战还还是很大大的，不不管是困困惑还是是机遇。 开发模模式的困困惑一枝独独秀还是是群芳争争艳 中央生生活区的的启动，首先给给人一个个悬念，有消息息报道说说中央生生活区的的土地或或将整体体出让，整片开开发！ 中中央生活活区总规规划建筑筑面积约约2644万平方方米，这这样一个个体量，无论在在过去、现在还还是未来来都是东东莞超级级体量的的大盘，中央生生活区地地段的价价值不同同一般地地段，故故而整体体出让的的价格初初步估计计至少超超过300个亿，即使是是采用滚滚动开发发的模式式，开发发企业启启动的资资金量保保守估计计

44、也要超超过500亿！这这样的超超大额土土地交易易及开发发，在整整个国内内都是引引人瞩目目。 回回顾过去去，东莞莞的城市市进程及及房地产产发展过过程中有有两个项项目很值值得深味味的，一一个在南南城中心心区，一一个在旗旗峰山下下，规模模都接近近百万，占有绝绝好的城城市及自自然资源源，历经经多年开开发，到到如今，依然是是不温不不火。虽虽然这个个结果有有着多方方面原因因，很显显然，中中央生活活区的开开发建设设是不能能重蹈覆覆辙的。 对对于企业业而言，年开发发规模是是有限的的，特别别是在区区域市场场的开发发上，会会受到政政策扶持持力度、企业开开发能力力、开发发团队资资源及市市场消化化力的多多重因素素的制

45、约约，对于于类似中中央生活活区这样样的超级级大盘，5年时时间开发发建设周周期，能能否顺利利实现，可以说说，整个个国内鲜鲜有成功功的典范范。 当当然，无无容置疑疑的是，整个地地块归拢拢一个或或几个企企业来开开发，相相关配套套资源的的统筹安安排、中中央生活活区的整整体统一一性必将将大大优优于群芳芳斗艳的的局面。而且，在政府府相关调调度管理理上也更更具有优优势。对对于开发发企业而而言，也也可以利利用相关关土地开开发获取取最大限限度的政政府支持持，从而而获取最最优惠的的政策扶扶持。 对于中中央生活活区的开开发模式式，究竟竟是一枝枝独秀，还是群群芳争艳艳，最后后还是看看政府如如何协同同开发企企业共同同完

46、成区区域的开开发和建建设。 时间进进程的困困惑五年时时间，给给东莞城城市圆一一个梦 中中央生活活区的开开发时间间表是五五年，按按照东莞莞三年出出规模，五年出出新城的的战略规规划，中中央生活活区要在在五年内内开发建建设完毕毕，五年年的时间间进程，中央生生活区能能如愿吗吗？ 东东莞的的的一大社社区东泰泰花园的的开发时时间19993年年20003年年，历经经十年时时间，中中央生活活区体量量远超东东泰，时时间上缩缩短一半半，从开开发建设设层面来来讲，五五年时间间建设2264万万平米的的建筑不不是大问问题。但但是，住住宅的开开发是以以销售、居住为为终结点点，五年年的时间间东莞市市场能消消化这么么大的体体

47、量吗？ 220055年全年年东莞市市的成交交住宅面面积仅为为2088.655万平方方米，主主城区所所占比例例不超过过六成，其中南南城区所所占份额额仅是主主城区的的三成不不到。中中央生活活区如此此规模体体量上市市，5年年内市场场恐难消消化，这这将在客客观上制制约中央央生活区区开发的的进程。 东东莞的房房地产发发展时间间相对较较短，年年成交总总量过低低也与东东莞的城城市规模模不相匹匹配。与与东莞毗毗邻的深深圳，近近三年成成交总量量近千万万平方米米，一方方面得益益于城市市的经济济发展，同时也也与深圳圳近几年年进行福福田中心心区、深深圳西岸岸的建设设不无关关系。即即使是与与东莞同同一城市市级别的的中山

48、市市，年成成交总量量也在四四百万平平方米以以上。用用发展的的眼光来来看，东东莞城市市的住宅宅市场年年成交总总量将会会在几年年内突破破五百万万平方米米。届时时市场强强大的消消化能力力，将会会在五年年时间，给东莞莞城市圆圆一个梦梦。 板块竞竞争的困困惑有限的的市场容容量，无无限的发发展前景景 最最新公布布的东东莞市住住宅建设设规划明确提提出“十一五五”期间东东莞市主主城区居居住用地地规划结结构调整整为“二带、二区、三片、多点”的模式式。而220066年、220077年住宅宅建设规规划的重重点区域域，也集集中在轻轻轨沿线线居住带带、中央央生活区区、万江江中心区区和松山山湖商务务居住区区，同时时启动东

49、东莞水道道沿线居居住带。东莞楼楼市的发发展进程程也从单单盘竞争争的局面面上升板板块竞争争的态势势上，可可以认为为，中央央生活区区的启动动，将拉拉开东莞莞房地产产板块竞竞争的全全新格局局。 在未来来的板块块竞争格格局下，中央生生活区具具有明显显的优势势。 中中央生活活区周边边的拥有有整个城城市最成成熟、最最完善的的市政配配套资源源，图书书馆、少少年宫、科技馆馆、玉兰兰大剧院院等自然然成了中中央生活活区的配配套，板板块优势势无与伦伦比。在在交通方方面，中中央生活活区南北北相邻东东莞市的的四环路路和五环环路，东东面是东东莞大道道，都是是城市的的主要快快速干道道，便利利中央生生活区往往来镇区区和其它它

50、城市。在内部部环境营营造上，规划了了五个主主题公园园和大型型购物广广场，整整体的竞竞争力显显而易见见。 就板块块的综合合优势而而言，松松山湖商商务区、东莞水水道沿线线滨江居居住带会会对中央央生活区区形成竞竞争。 轻轻轨沿线线居住带带板块除除交通便便利优势势外，综综合优势势不强，故而不不在竞争争范畴内内，万江江中心区区板块成成熟度与与中央生生活区差差距较大大，短期期内不会会有明显显竞争。而松山山湖商务务区，环环境优美美，规划划低密度度高档住住宅，对对高端住住宅的客客户群体体有较强强的吸引引力，对对中央生生活区的的高端客客户会存存在直接接的竞争争；东莞莞水道沿沿线滨江江居住带带借江景景资源、大规模模社区等等综合优优势，会会受到城城市中有有着亲水水情节的的中高端端客户的的青睐，对中央央生活区区的中高高端客户户群体会会产生一一定的分分流。 板块的的竞争，在有限限的市场场容量下下，演