租赁调查报告

1、第 页租赁调查报告一、概况 企业历史沿革简述（设立时间，控股股东，注册资本与实收资本，相关改变状况等）。 企业经营范围及主业、资质等。 上年末及最新一期主要财务数据。 二、基本素养 结论性评价【相当于每个环节的分析结论】。 控股股东（实际限制人）的改变状况；目前的控股股东或实际限制人财务及经营实力、行业地位，以及能够在资金、业务、技术和管理、品牌等方面赐予企业的支持。 企业在控股股东或实际限制人体系内的地位，体系内的主要关联交易对企业资金和经营业绩的影响。 企业内部组织结构的设置及其合理性；分支机构及对外股权投资状况（相关性、限制力等）。 人员素养。企业领导者的素养【以能否适应企业经营管理须要

2、为推断标准】；企业从业人员整体素养。【以能否满意技术、经营、生产及主要业务流程规范化管理为推断标准】 主要内部限制制度建设及实施状况。【重点关注资金管理、预算管理、重大决策流程、对外担保管理等方面】 三、经营分析 （一）经营环境 结论性评价看法。 政策环境（宏观政策、区域政策）：产业政策、信贷政策、税收政策、行业监管等【重点关注新近出台的政策对企业经营管理的影响】。 竞争环境（行业）：行业或区域基本数据与改变趋势，竞争模式、态势及主要竞争对手简要分析。【重点强调与企业主业的相关性】 （二）经营状况 结论性评价看法。 介绍企业经营模式（基本业务、经营历史、客户群、供应商、主营业务份额）。 企业竟

3、争实力，竟争优势。 经营稳定性（企业成立期限、主业经营年限，所处生命周期）。 经营成长性（销售增长、利润增长、资产增长）。 企业面临的主要经营风险等。 （投融资分析） 融资分析：目前融资现状、目前融资成本、将来融资需求，企业相应的融资安排以及融资安排实现的可能性评价。 投资分析：投资项目介绍、预期投资收益、投资风险。 （三）发展前景 公司自身的发展策略、发展后劲、股东支持。 公司近期的财务和经营状况改变趋势。 结合行业趋势、特征和企业自身将来的项目投资安排、发展方向及长远规划做前景分析等。 四、财务分析 （一）财务结构 结论性评价看法。【财务结构的合理性，资产质量，财务风险大小及债权受保障程度

4、】 总资本与总资产结构分析：资本金实力与负债经营程度；资本的固化形态；资本结构与资产结构的匹配程度。【资产负债率，资本固定化比率】 债务结构分析：债务的期限结构及其合理性；具有明确归还期限的债务（刚性债务）占比及债务弹性。银行借款在债务及总资本中的占比，短借长用状况，以及全部者权益对银行债权的保障程度。【净资产与年末贷款余额比率】 资产结构分析：对企业资产结构进行进一步分析，并分析推断企业主要资产的质量状况，如通过对应收账款（账龄分析）、固定资产（专用化程度越高变现实力越差等）、存货（结构与成本计量，以销售规模或经营模式的匹配程度）、投资（结合收益与现金回流状况）等的分析，进而对整体资产质量作

5、出推断。【固定资产净值率】 （二）偿债实力 结论性评价看法。【企业资产流淌性的强弱，现金流量的充足程度，盈利应付息的保障程度，或有负债的潜在影响，以及综合考虑上述因素后对企业偿债实力强弱的推断看法】 流淌性：【承上启下：结合前一部分负债水平及资产结构的合理性】资产流淌性分析；实际的流淌性压力；流淌资产变现实力及存量货币资金的静态规模。企业即期债务的偿付压力（重点关注短期刚性债务）。【流淌比率，速动比率，现金比率】 现金流：【结合经营状况的分析】对企业经营环节的现金获得模式、赊销管理、资金垫付等作出分析，进而对其现金获得实力以及所获得现金抵偿债务的实力进行推断。【经营性现金净流入量与流淌负债余额

6、比率】 对企业投资环节的现金流量状况作出分析，重点关注现金流出的方向是扩大再生产还是战略（策略）投资，关注扩大再生产的实际产出效果；/对企业融资环节的现金流量状况进行简洁分析。【非筹资性现金净流入量与流淌负债余额比率，非筹资性现金净流入量与负债总额比率】 付息的保障分析：企业盈利对债务利息的保障程度。【利息保障倍数】 或有负债：担保（结合基本素养分析中的担保管理），承诺【大额租金支付、质量等】，诉讼，以及商业承兑汇票贴现等。或有负债所形成的潜在财务风险。【担保比率】 （三）经营实力及效益 结论性评价看法。【企业主业的成长性，周转效率，经营效益的体现，以及资产收益水平的凹凸】 经营质量与效率：主

7、营业务收入的增长趋势，主营业务现金回笼状况及其改变趋势，应收账款、存货等主要资产周转效率（须要结合企业的经营特点，营业周期等绽开分析）。【主营收入现金率，应收账款周转速度，存货周转速度，总资产周转速度】 经营效益：根据利润表结构，从主营业务利润（须要进行产品或地区结构分析）、营业利润到利润总额、净利润逐层进行分析。主要通过年度间改变趋势，改变趋势的一样性等分析评价，进而对企业的盈利实力作出推断。须要关注关联交易对企业经营效益的影响。【毛利率，营业利润率】 资产收益水平：结合上段分析以及资本结构分析，对企业的财务杠杆运用效果进行分析评价。【净资产收益率，总资产酬劳率】 五、资金用途及方案简介 （

8、一）融资资金用途 （二）租赁方案简介 租赁融资额、租赁期限、租赁利率、付款总额、保证金/首付款、租金计算方式、各期租金（含利息）、支付方式等。 六、标的物介绍及可处置性分析 （一）标的物介绍 （二）可处置性分析 评估租赁标的物市场价值、在承租人生产经营中的作用，并做可处置性分析。【承租人退租，续租，留购；出租人处置变现，二次出租；设备制造商回购等】 七、项目风险防范措施 结论性评价看法。 项目存在的主要风险；（政策变动，资产重组，债务重组，关联资产交易，控股股东改变，增减资事项，高管人员变动，平安与技术事故，重大质量纠纷，重大诉讼等或有事项） 主要风险防控措施； 担保方案及分析：担保方案；担保

9、方介绍（基本状况、经营状况、财务状况、信用状况）；担保实力分析。 其他风险防控措施（此项可选择）； 项目后续跟进管理措施。 八、项目收益预料 影响合同收益的因素有：租赁融资额、租赁期限、每期月数、折合占用一年的资金、租金在各期期末还是期初支付、支付时是等额付租、等额还本还是依合同约定的时间和金额还本、租赁综合年利率、筹资综合年利率、营业费用率、营业税率和所得税率。【预料的前提条件是假设合同被严格履行】 九、总体评价 对企业基本素养、经营状况及财务质量给出结论性评价看法，对项目进行总体评价，提出可行与否的明确看法。 租赁调查报告2 根据部党组的统一部署，我们先后对天津、河北、江苏、浙江、广东等五

10、省市的城乡结合部土地市场问题进行了深化调研，同时托付中国土地勘测规划院赴江苏、浙江两省进行了重点调研，调研工作重点围绕城乡结合部土地利用和土地市场现状、存在问题、缘由及对策进行了分析，现将调研状况汇报如下： 一、城乡结合部土地市场现状与问题 城乡结合部是土地交易最活跃的地区之一，具有隐形交易、非法交易量大、交易秩序混乱的基本特征。详细表现在：城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控，各类用地交织、市场交易主体困难，隐形交易突出、交易秩序混乱，土地交易形式多、数量大，违法用地和违法交易大量存在等几方面。 (一)城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控 城乡结合部是城市建设快速扩张的重点地

11、区，该区域土地利用结构中农用土地急剧削减，建设用地快速膨胀，建设用地已经成为城乡结合部的主要地类。杭州市城乡结合部约有70%的土地被农户个人建房占用，其中滨江区13平方公里的土地只剩1平方公里可用，而这1平方公里土地需安置农夫建房的就占了近65%.温州市欧海区仅11018年，非农建设占用耕地就达5937亩，其中大部分为集体建设用地。苏州市城乡结合部耕地全部转为建设用地的无地队达58个，加上下属县市，无地队多达200多个。佛山市城区总面积为77.8公里，城乡结合部农村集体建设用地占近20平方公里，其中，顺德市大良镇城区总面积12.7平方公里，城中村占地就达4.3平方公里。 (二)各类用地交织、市

12、场交易主体困难 一是多头供地。土地供应的主体既有城市政府，也有乡(镇)、村、村民小组，甚至农夫个人。二是土地利用状况困难：国有土地、集体土地混杂，不同主体的集体全部土地(村集体、乡镇集体、村民小组)交织，农用地和建设用地插花，工业生产用地和居住用地相互渗透。城乡结合部土地运用者和土地利用结构改变速度快，杭州市近十年来，城乡结合部很多农户已经不止一次地经验征地拆迁，搬了建，建了搬，拆迁成本越来越高，政府、开发商和农户投入也越来越高。三是经济成分多元化。温州市瓯海区11018年工业生产总值中，国有、集体、城乡个体、其它经济成份所占比例分别为：0.07%、12.12%、33.32%和54.57%.该

13、区辽东村，农户经商的比例为101%,有企业400多家，其中在自家宅基地上从事作坊生产的一、二百家。四是居民构成困难。城乡结合部居住的既有城市居民，又有农村居民，还有大量流淌人口。如苏州郊区，目前总人口为125895人，农业人口占总人口的65%.城乡结合部土地交易主体多元化的特征，极大地增加城乡结合部土地交易管理的困难程度。 (三)土地交易形式多样，隐形交易突出、交易秩序混乱 城乡结合部既有国有土地交易，又有集体土地交易。集体土地交易形式多样：一是农村集体经济组织干脆转让、出租土地运用权。江苏省11019年查出农村集体经济组织转让给开发商用于房地产开发土地478宗，1594亩，每宗地平均面积3.

14、3亩。二是农村集体经济组织以转让、出租、抵押房产形式，连带转让、出租土地运用权。四川省内江市11012年以来，通过各类形式流转的集体土地14452宗，面积6483亩，平均每宗地0.4亩。三是农村集体以联营等方式转让、出租土地运用权，其实质是农夫集体只出地，不参加经营，不负责盈亏，只按年收取地租。廊坊市由村集体以土地入股联办企业引起的非农集体建设用地流转有906.7亩。四是农村居民以转让房产形式，连带转让土地运用权。五是农村出租房屋，引起土地出租。合肥市黄山东西路南部各200米长度的范围内，分属常青乡曙光村和朝阳村民宅，其中曙光村出租房屋56间，朝阳村出租62间，平均月租金3060元/平方米。两

15、个行政村20 xx多户村民，90%的居民户，每户有35间，约4070平方米的私房出租。在各种交易形式形式中，隐型交易是其共同的特点。温州的辽东村，全村有10%的农户私自卖了住宅，而其中在本集体内流转的只有5%.廊坊市城乡结合部有70%的农户私下出租房屋，郑州市城乡结合部有90%的农户私下买卖或出租房屋。 (四)违法用地和违法交易大量存在 11019年辽宁省清理出各类违法用地8005宗，其中：农夫集体土地运用权转让或出租用于非农业建设用地的20 xx件;农夫住宅向城市居民出售或城市居民占用集体土地建住宅的1475件;未经批准擅自将集体土地变为建设用地的1177件;乡镇企业因破产、兼并等，使土地运

16、用权发生转移没有办理用地审批手续的744件，几项合计5413件，占违法用地总数的67.6%. 二、产生问题的缘由分析 城乡结合部土地市场混乱的现状是长期以来城市建设自发扩展、城乡结合部土地产权不清、土地利用和管理政策不明、管理不到位造成的。 (一)工业化、城市化带动了城乡结合部建设用地快速膨胀，是城乡结合部土地市场混乱的外部推动力 工业的持续、稳定、快速发展，须要相应规模的土地作支撑。城乡结合部是受城市发展和农村工业化、城市化发展冲击最大的地区。随着城市化和工业的外移，民营经济和个体工商户的发展，对生产经营、生活场所提出了新的需求。一方面大量的国有企业、外资企业、乡镇企业、私营企业发展，加大了

17、建设用地的需求，使城镇向外扩张的速度加快;另一方面也带动了城市第三产业的快速发展，进一步加剧了建设用地需求。这些快速增长的建设用地需求快速涌入城乡结合部，致使城乡结合部建设用地需求急剧增加，其用地特征呈现出：农业用地不断削减和非农建设用地快速增加，土地供应总量失控。其最根本的缘由是，对于用地者而言，在城乡结合部取得土地和房屋的成本远远低于城区，带动了用地需求;而对于农村集体经济组织和农户而言，转让、出租土地、房屋获得的经济收益又远远高于农业收入，在比较利益的驱动下，农村集体经济组织和农户往往乐于把农用土地私自转为建设用地或建房出售、出租，牟取高额回报。同时，外来人口蜂拥而至，价格低廉的私宅成了

18、他们的安居所在，在肯定程度上使农村私宅租赁有愈演愈烈。 (二)集体土地产权不明，权益不清、多头代表，是城乡结合部土地市场混乱、违法交易和隐形交易的内因 当前，集体土地全部权权利设置不完整、权利内容不全以及国家对土地的管理权与土地全部权的界定不清，致使集体全部土地的产权代表不清，集体土地运用权权能与权益不明，从根本上限制了集体对其所拥有的土地全部权行使处分权和收益权。根据新法规定，农夫集体全部的土地事实上存在三类形式：村农夫集体全部、村内两个以上的集体经济组织和乡(镇)农夫集体全部。事实上，农村集体全部土地的产权归属并不明确、清楚。由于任何一个农夫都不是全部者，而集体经济组织并无特地机构也不具备

19、独立的主体资格，村农夫集体、农夫集体经济组织就成为抽象的、空虚的概念。由于详细的土地全部人事实上很难落实，集体土地的权益如何得到保障?集体土地的收益应如何安排?集体成员行使土地全部、运用、经营、收益和处置等权利与责任如何体现?集体违法运用本集体全部的土地应当如何惩罚?村长、村委能否代表集体土地的权益、产权?三分之二以上村民会议成员或三分之二以上村民代表如何保障和体现?村民个体对土地的权益如何确认?正是这些基本的问题没有得到明确，出现了农村集体土地的多头全部者代表，村书记、村长认为自己是代表，处置村集体土地天经地义，村民个人认为就是自己的土地，其他人管不着，甚至部分土地运用者认为自己用的地就是自

20、己的。这种多头代表，又都不代表的状况，驱动利益各方私自建设、私自处置、隐形交易、违法交易，牟取私利。 (三)土地收益安排机制不合理，是产生城乡结合部土地问题的干脆动因 在市场经济体制下，任何经营行为首先考虑到的步是经济利益问题。农夫在集体土地上从种水稻到种菜，由种菜到建大量厂房、私宅，集体土地由合法到违法利用等，可以说根源就在于土地收益在其间起了确定性的作用，也就是地租的作用。农用土地收益除上交国家农业税外，农夫实得收益较低，而非农用途收益远远高于农业用途收益，比较利益促使农夫从心理上情愿变农地为非农地。另一方面，随着工业化程度越来越高，基础设施建设须要投入大量资金，仅靠镇级人民财政收入或有限

21、的国有土地收益返还，完善镇现状用地的市政及公共设施，镇能级政府有相当大的困难。同时，国家建设征用农夫集体土地的补偿方法是依据年产值核算，补偿标准低，而不是按价补偿，农夫不情愿国家征地，因此，乡镇政府一方面激励农村集体经济组织大力发展工业，招商收资，从而通过增加税收、劳动力管理费等方式增加财政收入，对农村集体经济组织违法用地、隐形交易实行默认和纵恿，从而加剧了集体隐形市场的大量存在和违法用地的形成。 (四)政策不明，管理薄弱，加剧了城乡结合部土地市场的混乱和隐形交易 国家的有关法律法规对城市国有土地管理的规定及详细操作来说，已相对比较详尽和完善，但对于城乡结合部用地，尤其是集体建设用地和集体建设

22、用地的流转缺乏明确的操作指导，管理力度非常薄弱。如土地管理法第六十二条规定：农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准,但并未对农夫房屋出售、出租的范围和宅基地的土地权利性质作出明确地界定，第六十三条规定农夫集体全部的土地的运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地运用权依法发生转移的除外.但存量集体建设用地能否流转、如何流转，破产、兼并除外的该如何处理又缺乏明确规定。上述这些法律、法规规定的欠缺或不明确，为集体土地全部者、运用者、农户等各方违法用地、隐形交易、违法交易供应了借口;而对于土地行政主管部门而言

23、，由于缺乏明确管理依据，往往采纳全面禁止或放任自流，城乡结合部恰恰成了管理的禁区或灰色地带，进一步加剧了城乡结合部土地市场的混乱。 三、规范城乡结合部土地市场的对策与建议 随着新土地管理法的颁布实施，耕地爱护国策得以法制化，建设占用农用地的成本和难度加大，各地起先注意城乡结合部土地利用的调整和管理，以此解决城市建设对土地的需求。 各地在城乡结合部土地利用和土地市场管理上进行多方面的探究，并取得了肯定的进展： 开展城乡结合部集体建设用地整治和流转试点。杭州市以两进推动一化,即农户进公寓小区(在土地利用规划确定的城市建设用地范围内取消农夫个人建房，由政府主导，企业化运作，统一建住宅小区，城市用地范

24、围外则取消单家独院建房，实行多家集中联建)，乡镇企业进工业园区,推动城乡结合部城市化进程.苏州市出台了苏州市农村集体存量建设用地运用权流转管理暂行方法，对城市规划区、县城镇及省以上开发区范围外的集体建设用地运用权，经依法批准后，可以依法流转。湖州市结合乡镇企业转制，在明晰集体土地全部者的前提下，规范集体建设用地运用权流转。唐山市和秦皇岛市对城中村改造出台了一系列激励政策，激励集体土地全部者、农户和开发商三方面自愿组合，对城中村进行改造，按规划统一建设住宅小区。 强化城乡结合部建设用地总量限制和市场公开。杭州市对城乡结合部的国有划拨地入市实施了政府土地收购储备制度,并探讨将政府收购储备范围扩展到

25、城市内现有集体建设用地。广东、江苏等地设立了有形土地市场，要求包括城乡结合部在内的土地运用权交易进场公开挂牌交易，规范市场。 探讨城乡结合部集体建设用地向国有建设用地转化。浙江省对部分城市城乡结合部乡镇企业运用的集体建设用地，在土地补偿到位、运用者主动申请、全部者同意(村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意)，报经省国土资源厅批准后，不再办理征用手续，干脆转为国有土地运用权。苏州市、杭州市等地探讨了调整现行征地补偿方法，采纳按价征购的方法转为国有。 上述这些探究和实践，为进一步规范城乡结合部土地市场起到了很好的示范作用。 通过调研，我们认为，规范城乡结合部土地市场的根本出路是：在

26、严格实行用途管制，限制新增建设用地扩张的前提下，进一步明晰城乡结合部现有建设用地的产权主体和土地权益(全部者、运用者之间的利益关系)，区分土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内、外，制订相应的政策，明确管理者、全部者和用地者之间的利益关系，调动各方主动性，采纳市场化运作方式，大力开展市地整理和市地置换，通过规范的土地市场实现城乡结合部现有建设用地的易主(变更全部者、运用者)、易位(变更位置、置换)、易用(变更用途)，解决城市建设用地需求。 (一)完善城市建设用地总量限制制度。要严格执行土地利用总体规划，科学圈定城市建设用地规模，城市规划必需与土地利用总体规划相连接，严格限制城市发展跨过或

27、绕过城乡结合部向外盲目扩张。运用年度土地利用安排和用途管制等手段，严格限制新增建设用地供应总量，并采纳经济手段和政策调控措施，提高新增建设用地取得成本，激励用地者利用城乡结合部现有建设用地。 (二)加强土地登记工作，明晰城乡结合部土地产权。 加强城乡结合部土地产权制度建设，明确农村集体土地全部权代表和相应的权益，加快土地登记进度，通过确权和土地登记，分清国有土地和集体土地、建设用地和农用土地界限，集体建设用地要明确土地全部者主体及相应的土地运用者，同时结合土地证书年检，保持城乡结合部土地登记资料的现势性。 (三)制度创新，激励流转，规范管理。区分土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内外，

28、分别制订政策，规范城乡结合部建设用地管理。 城乡结合部是城市和相邻农区的结合部，横跨土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内外，即城乡结合部根据土地利用总体规划可以分为圈内圈外两部分。这两部分的土地利用方向是不一样的，圈内土地主要是作为城市建设用地;圈外土地主要是作为农用土地及少部分集体建设用地。因此，必需区分圈内圈外,制订不同的利用政策和管理对策： 1、对于城乡结合部属于圈内的部分，其土地利用和管理政策必需有利于向城市建设用地转化，即必需纳入城市用地统一管理、统一转用、统一开发、统一供应。 第一，对于已列入城市建设用地规模范围内的地区，取消农户个人建农夫住宅和乡镇企业建设新占农用地，新增

29、建设用地实行统一转用、统一开发、统一供应，推行农户进住宅小区和乡镇企业进工业园区。即：圈内 农户申请新建住宅的，一律不再批准农户建住宅，一律进居住小区，符合宅基地申请条件的农户，其宅基地指标可折为相应的价款抵扣所购买的商品房价;圈内乡镇企业建设须要增加建设用地的，一律进工业园区运用国有土地，并在土地出让金等方面赐予实惠。 其次，对于已列入城市建设用地规模范围内的存量集体建设用地(农夫住宅和乡镇企业用地)，则应制订相应政策和措施，结合市地整理、政府收购储备等工作，采纳转权让利的方法，激励其转为国有土地进入市场依法流转。其中，存量农夫住宅用地可结合市地整理，由开发商、全部者、运用者三方面自由组合进

30、行城中村改造，建商住小区，政府在出让金收取上赐予肯定的实惠;也可以由政府主导，企业化运作招标建设，对城中村进行改造建现代化小区，建设中各项规费按农村宅基地标准执行，农户原宅基地和农房折换为相应的价款，以调产权或货币安置的方法进行补偿，土地相应转为国有土地，农户以调产权方式取得或以成本价方式购买的小区房屋产权归农户全部，允许出租，也可比照经济适用住房上市交易。对于圈内 已有乡镇企业，激励其向工业小区转移，符合规划的，土地补偿到位、运用者自愿、全部者同意的，报经政府批准，也可转为(或征为)国有土地运用权后依法流转。 2、对于未列入土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的城乡结合部土地，即圈外

31、土地，在土地利用上，要保证以农用地和少量集体建设用地为主导，即严格限制新增建设用地，盘活存量建设用地。 第一，严格限制增量建设用地。停止圈外城乡结合部农户单家独院式分散建房，实行多户连片的集中式建房;乡镇企业建设须要新用地的，一律进工业园区建设或利用现有存量建设用地。 其次，圈外符合规划且经依法批准取得的集体建设用地，在严格管理的条件下，应允许农村集体建设用地在不变更权利性质的状况下流转，即保权让利促流转.详细而言，现有农夫集体建设用地可以通过土地置换或建新拆旧等方式，迁村并点，向城镇和中心村或工业园区集中，建新拆旧中须要短期增加农用地转用指标的，经批准可以赐予肯定的周转指标，封闭运行，到期归

32、还;农户向城镇和中心村集中过程中，原住宅符合规划的，允许其转让给本集体经济组织内符合宅基地申请条件的其他农户。对于符合规划且经依法批准取得的乡镇企业用地等其他集体建设用地，在明确全部者主体的前提下，全部者可将肯定年期的集体建设用地运用权以让渡、租赁或以作价出资(入股)方式供应给运用者运用(类似国有土地出让、租赁、作价出资或入股)，在运用年期内，运用者在不变更用途的前提下，可以依法转让、出租、抵押;土地收益主要归土地全部者。集体建设用地不适用于举办消遣或高档房地产开发项目;流转的最高年限不得突破国有土地的最高年限。 (四)完善相关配套措施，规范城乡结合部土地市场。城乡结合部非法土地交易和隐形土地

33、交易大量存在，因此必需实行措施，提高土地市场的公开性。当前主要应抓好以下几项配套制度： 1、主动设立公开的土地市场，为城乡结合部的土地交易供应公开挂牌交易的场所，以提高交易机会，降低交易成本，规范交易行为; 2、建立和完善政府土地收购储备制度，将政府土地收购储备的范围扩大到城乡结合部的国有和集体建设用地; 3、建立土地登记可查询制度和信息公布制度，为运用者、投资者供应现势土地登记信息和土地市场信息资料; 4、完善土地证书查验制度，土地证书查验的重点地区是城乡结合部，重点查验各类非法交易、隐形交易和擅自变更用途的状况，发觉问题，刚好订正处理。 (五)当前急须要做的几项工作 1、尽快探讨明确集体土

34、地权益，并结合土地变更登记和土地证书查验，摸清城乡结合部土地利用现状，对非法用地隐形交易和擅自变更用途的行为进行清理，明确城乡结合部的土地全部权和运用权。 2、总结各地集体建设用地流转的试点阅历，抓紧出台农村集体建设用地运用权流转方法，规范集体建设用地流转行为。 3、抓紧探讨出台市地整理、置换的政策，激励城乡结合部按规划调整用地结构和集约用地。 4、对城乡结合部农夫建房问题进行专题探讨，出台相应的规范和整治政策。 租赁调查报告3 百德瑞祥（101derc）国际询问公司是一家综合管理询问公司，为企业供应发展战略、内部运营系统、企业变革管理三个层面的询问服务。 百德瑞祥（101derc）国际奉行国

35、际水准、本土服务基本准则，与具有国际一流的管理与询问阅历的资深专家一起，结合中国询问与管理实践，为500多家国内外客户供应过管理功能询问，并以优秀的服务品质赢得了客户、询问协会以及全球合作伙伴的高度评价，曾经获得中国top10金牌管理询问公司称号，优秀询问公司奖、以及管理变革年度最佳询问公司和中国询问业十大领导品牌等奖项。 百德瑞祥（101derc）供应全球领先的一体化架构的询问方案，并结合众多行业及业务的专业阅历，在多个领域与中国企业绽开合作。服务涵盖了战略管理询问、集团管控询问、运营管理询问、人力资源询问、财务管理询问、营销管理询问、it询问、企业文化询问及行业探讨报告、公共管理询问及高级

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37、息询问机构。中心本着诚信服务，创建财宝的宗旨，在成立几年来，依托国家权威部门、名牌院校、科研机构、知名企业的综合资源优势；与闻名询问机构合作，全力打造一流的、专业信息服务平台。 拥有众多强大合作伙伴，在相关权威机构的支持下，为客户供应近6500份年度探讨报告、项目投资分析报告、季度报告、企业专题报告、战略规化报告、34个主行业跟踪、几万种产品进出口数据监测报告。凭借多年的企业探讨调查阅历，培育了一支具有良好素养的调研团队，他们不仅对国内外企业有较深的认知，而且每位调研员工均单独完成调查案例在300例以上。在生产、流通、贸易、投资、询问、管理、服务等领域均有自己独特的信息获得渠道和独到的探讨分析

38、方法。经过多年的积累，目前我们同时已经拥有了国内较为先进的企业分析数据库，在此基础上，百德瑞祥（101derc）国际推出的行业探讨报告更具备劝服力。 为了满意企业对原始数据的需求，也为了能给企业供应更为全面和客观的探讨报告，百德瑞祥（101derc）国际与国内各大数据源（包括政府机构、行业协会、图书馆、信息中心等权威机构）建立起战略合作关系。本着诚信服务，创建财宝的宗旨，依托国家权威部门、名牌院校、科研机构、知名企业的综合资源优势； 百德瑞祥（101derc）在中国10多年的询问实践，在30多个行业中积累的近千个询问案例，以及长期锻造的优秀专业询问团队、成熟的项目管理阅历和不断创新的产品与服务

39、，奠定了百德瑞祥（101derc）在询问行业的卓越之道。 租赁调查报告4 主要有：电信、电子设备、电气制造设备、化工设备、制药设备、公交汽车、运输汽车、轧机、电梯、医疗设备、环保设备、制酒设备、印染等，触及行业范围比较广泛。 租赁方式有三种：干脆融资租赁、回租和经营性租赁。其中有些公司采纳创新租赁技术，削减风险，提高了收入，但这种方式并不普及。 资金主要是银行借款。其他方式有：自有资金；汲取租赁资金；项目融资，还有一部分是自筹。缺憾的是金融租赁公司没有从资金市场或战略投资机构融资的案例。 担保方式主要有：信用担保、项目担保、企业担保、在建工程抵押、托付基金担保、信用证担保、托收等多种方式。缺乏

40、银行担保、政策性担保公司担保的典型项目。 风险防范措施主要有：保险、担保、保证金抵押、供货商代垫款、租赁债权转让给银行或投资人、对回租的物件用他项权登记的方式抵押、社会一些机构或部门代理监督和管理。还没有依靠二手市场、强制公证等方式，利用社会资源限制和化解租赁风险的手段。 租赁公司的收益主要是手续费、租赁利差、保证金利息等。还没有或有租金的案例。整体看租赁业务仍处在低收益，高风险的阶段。还缺乏吸引租赁公司主动开展租赁业务的动力。 承租人的收益主要有：技术更新；提前投资；得到快捷便利的服务；扩大产量、品种和出口创汇；增加效益、节约投资费用；解决流淌资金短缺问题；通过租赁加速折旧。 供货厂商收益主

41、要有：在销售时，租赁公司为促销供应了金融服务，使得他们全部或大部分货款刚好收回，促进了企业的再生产，增加了市场占有率。 社会效益主要有：增加了税源和就业机会；增加了国家的外汇收入；改善了基础设施建设和城市公共交通用车问题；提高了地区医疗环境的硬件实力；改善环境治理设备的实力，削减了环境污染。 阻碍租赁进一步发展的缘由主要有：税基不合理，利息重复纳税，导致租赁公司收益太低，缺乏开展租赁业务的主动性；经营性租赁税率过高，特殊是把长期设备经营性租赁和短期经营性租赁同等待遇不合理；加速折旧税务手续太繁琐；对于特别租赁物件，如：汽车、房地产等产权管理部门不予办理他项权登记，难以用租赁方式开展业务；有些地

42、方承租企业破产，将回租物件作为清算资产破产清算；海关对租赁购置设备没有明确的政策，实际操作没法规可依，扯皮事情不断；承租企业拖欠租金，资金回笼慢，使租赁公司再投入困难；租赁公司资金紧缺，现行政策没有落实；租赁成本高于银行借款，没有税收调整，企业融资成本太高，不情愿运用租赁。 须要支持的政策条件：须要合理的税基和税率，降低租赁公司的税赋；投资抵免所得税政策应当赐予租赁项目，以吸引更多的资金用于租赁；应将短期设备租赁与长期经营性设备租赁分别对待，让后者享受融资租赁同等待遇；须要产权管理租赁物件应当赐予租赁公司他项产权登记，以便这些产业也可以利用租赁方式投资或消费；简化加速折旧报批手续和程序；卫生部

43、禁止投资机构在非营利性医院投资设备，应允许用融资租赁的方式添置设备。 这次典型项目调查基本告一段落，主要收获是搜集和沟通了行业的阅历以及先进的做法，对政策法律、法规调整，提出了共性的希望。调查的目的基本达到。今后我们还依据企业的要求，对企业在发展中遇到的问题，组织相关的部门进行现场调查，帮助企业诊断问题，找出解决实际问题的方法，把为行业服务落在解决困难、帮助发展方面。 这次调查不足的是供应的资料太少，没有完全反映行业真正的成果、困难和需求。主要缘由有：绝大多数公司都忙于增资扩股，没拿出更多的精力参加这次调查；有些公司认为租赁项目的做法是商业隐私，不情愿对外透露。造成的结果是一些新奇的租赁做法没

44、有收集到，而这些新兴的业务恰是最须要政策支持，也最简单取得政策支持的项目。 中国租赁市场特别大。租赁业务可以说从现在刚起步，市场的开拓范围很广，还谈不上竞争，行业更多的应当是沟通和发展。不能只希望得到别人的阅历而不情愿展示自己的阅历，不沟通就不会进步。新的租赁模式只有不断创新才有生命力，特殊是在信息时代学问更新速度特别快，如不持续创新自己的新事物也会在短期内苍老。国外租赁公司把自己的做法完全公布在网上，以此招揽更多业务的做法值得我们借鉴。 行业内就算在某个领域有局部竞争，也应当从服务和创新两个方面进行。这是企业自身的素养所确定的，别人轻易学不到。信德租赁公司无固定租金、无担保、无固定租期，还参

45、加分红的租赁做法早就宣扬，至今没有那家租赁公司能效仿就是个例证。但他们给我们带来的创新精神，领导了中国的租赁业走向创新租赁的新时代。 今年尽管大量开展租赁业务的公司还不算多，但是几家主动开展业务的公司租赁额却飞速发展。公司之间的差别越来越大，希望今后能增加业内沟通，缩小行业差距，为租赁事业的发展共同进步。 租赁调查报告5 现在许多城市都有租赁自行车，我们发觉自行车的租赁不仅仅是为了便利众人，而是为了教化大家，我们的地球正在陷入危机，现在就应当提倡低碳生活，少开汽车，削减二氧化碳与甲烷的排放，爱护地球。 在上班时候大部分的人都是乘坐公交车/地铁的为40%，其次是运用自行车的为23%，这些对象主要是以学生为主，第三是私家车的为21%，现在经济的发展不断提高，购买私家车的人也是越来越多。除此之外，还有12%的人是步行等。 大