房地产销售业务流程及作业指引(全套)

1、房地产销售业务流程及作业指引目 录录销售签约作业指指引销售更变作业指指引销售收款作业指指引按揭办理作业指指引面积补差作业指指引客户入住作业指指引产权办理作业指指引一、销售签约作作业指引1. 流程概况况流程目的规范商品房买卖卖合同签署过过程中事务性性工作流程，保保证合同签署署工作顺利有有序进行。 适用范围适用于开发项目目的商品房买买卖合同签署署及相关业务务手续的操作作。 定义1、商品房买卖卖合同（预售售）：即因客客户购买商品品房而与开发发商签署的明明确双方权利利义务的产权权证明文件，以以下简称合同同。2、合同范本：包括商品品房买卖合同同（预售）及及补充协议、物物业管理协议议、临时业主主公约。 参

2、与部门 流程中承担职责责 营销部 1负责合同的的起草、组织织讨论； 2负责销售签签约及按揭的的办理工作并并建立销售台台帐。 财务部 1负责房产销销售的收款、开开票，完成电电脑收款登记记工作； 2审核销售房房号、单价、面面积、总价。 设计部/工程部部/法务部1参与合同制制定及修订的的评审。 总经理 1审批合同范范本。 2审批合同签签署的特殊协协议。 2. 工作程序序2.1. 合同同范本的确定定2.1.1 合合同正文：统统一使用当地地相关政府部部门统一监制制印发版本。2.1.2 合合同内容（含含补充协议）的的确定。1) 由营销部部起草，并组组织设计、工工程、财务部部及物业公司司讨论会签，经经审计法

3、务部部法务专员审审核后，由分分管领导审核核报总经理审审批发布执行行。2) 合同内容容的制定包括括但不限于：土地资料、项项目资料、违违约金数额、房房屋交付日期期、装修标准准、甲方权益益、补充协议议、付款方式式、面积补差差、办证日期期、违约处理理、项目总平平面图、立面面图、户型图图、附送花园园平台面积积、车位等，其其中土地资料料、项目资料料必须与政府府文件保持一一致。3) 在政府规规范格式合同同中未能明确确的、公司认认为需要与客客户明确的事事项，以补充充协议的形式式约定。2.1.3 合合同范本分别别由营销部于于项目销售开开盘前30 天审批定稿稿，前10 天印制完毕毕。合同及补补充协议须报报审计法务

4、部部备案。2.1.4 合合同范本的修修改由营销部、财务务部、设计部部、工程部及及物业公司评评审，出具修修改意见，审审计法务部法法律专员、财财务总监、分分管营销领导导审核，由总总经理审批，对对合同补充协协议范本的修修改报审计法法务部备案。2.1.5 汇汇签后的合同同范本在项目目销售时统一一于各销售现现场全程展示示，供客户参参阅，销售人人员在客户认认购时必须提提醒客户阅读读合同范本。2.2. 正式式合同签署程程序2.2.1 客客户认购（大大定）7 日日内，销售代代表电话通知知客户约定签签约时间、地地点并告知其其办理时须携携带的资料、费费用等。2.2.2 客客户凭认购购书、定金金发票及房款款发票到现

5、场场签约，由营营销部销售支支持负责与其其签订商品品房买卖合同同、补充协协议及相关物物业文件。2.2.3 客客户如对合同同范本内容有有异议，由项项目销售人员员、销售支持持与客户进行行沟通、解释释，必要时还还可以请法务务专员进行解解释。对客户户提出的特殊殊要求，原则则上不作更改改，谈判后需需更改时由营营销部填制补补充协议上上报营销分管管领导审核，经经审计法务部部法律专员审审核后、由总总经理批示，签签约人员凭此此与客户签订订补充协议议。2.2.4 如如是选择按揭揭付款的客户户，在签订合合同的同时需需提供办理银银行按揭手续续相关资料。2.2.5 销销售优惠后的的价格必须在在销售底价之之上，具体操操作按

6、公司规规定折扣权限限进行审批。2.2.6 享享受权限外特特殊折扣的客客户（关系客客户、内部员员工等）由营营销部提交销销售折扣审批批表经总经经理最终审批批同意后，备备案至财务管管理部。2.2.7 签签订合同须携携带的资料及及费用如下：1) 有效身份份证明，包括括：居民身份份证原件、结结婚证、护照照原件、港澳澳台人士回乡乡证或台胞证证、军人提供供军官证或士士兵证等。2) 认购书书原件。3) 已交付房房款的凭证原原件。2.2.7 合合同必须为业业主本人签署署，委托他人人办理的，受受托人须出具具经公证的有有效授权委托托书。不满118 周岁无无签字权，如如产权管理机机关有要求，则则需到户口所所在地公证处

7、处办理监护人人公证，监护护人凭此公证证书代为办理理。2.3. 合同同签订注意事事项2.3.1 如如客户提出变变更时，由销销售支持受理理后按【销售售变更作业指指引】执行。2.3.2 销销售支持请客客户确定认购购书上的姓名名、身份证号号码、联络地地址、联络电电话。2.3.3 销销售支持根据据房款收据，核核对应付房款款，按揭客户户确定首期款款、贷款金额额、年限、贷贷款银行、贷贷款类别等。如如客户需改变变付款方式，则则请客户先在在销售现场完完善手续后，再再进行合同签签署手续。2.3.4 销销售支持核对对认购书与买买卖合同中的的房号、面积积、房价、已已付款、按揭揭款，若面积积需要补差的的，请客户在在现场

8、办理手手续后再签约约。2.4. 完善善合同签约后后续工作2.4.1 合合同内容复核核：为保证买买卖合同的准准确性，必须须由财务部指指定专人对合合同的各项内内容进行仔细细复核，将主主观因素造成成的失误降到到最低。2.4.2 合合同盖章：客客户签好的买买卖合同须由由行政专员加加盖公司合同同专用章、法法定代表人章章，备案登记记后交客户11 份。2.4.3 签签约后合同相相关资料及成成交信息必须须及时、详尽尽地录入相关关统计表。2.4.4 完完成买卖合同同签署后，由由销售支持负负责办理按揭揭手续，并填填写客户资资料交接表。2.4.5 已已签订买卖合合同后发生的的变更事宜，以以书面协议的的方式解决，按按

9、【销售变更更作业指引】规规定执行。2.4.6 一一次性付款客客户可即时确确认，并可同同时发放交付付通知书；按按揭客户在收收到银行放款款确认单后确确认，以便后后续环节经办办人按时发放放交付通知书书。3. 支持性文文件3.1销售变变更作业指引引4. 相关记录录4.1销售折折扣审批表4.2客户资资料交接表优 惠 审 批批 表编 号：客户姓名认购时间认购项目地址面积（m2）付款方式一次 按揭揭 其他特例类别关系客户认购购 内部职员认认购 其它公开发售价大写： 元 ￥：应享受的一般折折扣￥： 元 比例：特殊折扣￥： 元 比例：实际成交价大写： 元 ￥：申请理由营销部财务部分管领导（审批一般折扣扣）总经理

10、（审批特殊折扣扣）填表人： 日 期：客户资料交接表表编 号：客户姓名：楼号/房号：合同编号：合同总额：合同份数：合同签约日期：该客户已交纳应应付款项人民民币（ ），并已完完成销售合合同的签署署。项目合同专员： 财务： 交接内容 1、身份证（护护照）复印件件 6、20300%以上房款款发票 2、户口本复印印件 7、孩子出生证证或独生子女女证 3、婚姻证明 9、外籍人员原原户籍证明 4、收入证明 10、合同登记记费 50元5、私章 11、抵押费 200元 付款情况 1、一次性：2、贷款银行：商业性：公积金：年限：确认签字按揭经办人：交接日期：按揭经办人： 日期：二、销售变更作作业指引1. 流程概况

11、况流程目的规范销售现场更更名、换房、更更改付款方式式、没收再售售、退房、预预留房、延期期付款审批等等手续办理，控控制销售风险险。 适用范围适用于公司开发发的所有楼盘盘。 定义无 参与部门 流程中承担职责责 营销部 1.接收并审核核客户的销售售变更申请； 2.审核确认是是否具备执行行条件； 3.办理经审批批同意的后续续销售事务手手续； 4.全程跟进更更名、换房、更更改付款方式式、没收再售售、退房、延延期付款、预预留房事务； 5.负责已签署署购房合同的的客户退房事事务的处理； 财务部 1.核实客户的的付款情况。 2. 工作程序序2.1 销售变变更办理原则则2.1.1 指指引所涉及的的客户相关申申请

12、，原则上上公司不予接接受，其处理理程序及许可可范围均为公公司内部管理理规定，属公公司机密，严严禁擅自传播播，现场情况况由销售代理理公司销售人人员酌情处理理。2.1.2 原原则上只接受受客户在约定定付款期内的的变更申请。2.1.3 签签署商品房房买卖合同后后的销售变更更申请，除特特殊情况由公公司总经理及及董事长CEO特批外，所有申申请一律不接接受。2.1.4 所所有申请均需需要顾客填写写顾客申请请记录表，作作为原始凭证证存档备案。2.2 更名、换换房管理2.2.1 原原则上只接受受客户在约定定付款期内提提出的更名、换换房申请。对对于客户已交交费的更名、换换房申请，由由营销部填写写书面的更更名申请

13、审批批表、换换房申请审批批表交分管管领导审核、总总经理审批。2.2.2 经经审批后，由由营销部组织织办理更名和和换房手续：1) 为客户更更换认购书（更更名时认购日日期及约定签签约日期等条条款不做更改改，换房时须须更改认购日日期）。2) 为客户更更换收款收据据。3) 变更申请请资料原件由由销售支持进进行存档，按按公司规定移移交。4) 收回的收收据客户联、新新开收据记帐帐联交财务部部门存档。5) 换房以当当天价目表及及销售政策执执行。2.3 更改付付款方式管理理2.3.1 原原则上只接受受一次客户在在约定付款期期内提出的更更改付款方式式申请，并须须重新办理签签约手续，其其中签约日期期不作更改。2.

14、3.2 经经审批同意更更改付款方式式的，由营销销部组织办理理相关手续：1) 为客户更更换认购书（认认购日期及约约定签约日期期等条款不做做更改）。2) 变更申请请资料原件由由营销部存档档。2.4 没收再再售管理：2.4.1 营营销部应主动动督促客户及及时补齐房款款，客户未能能及时履约时时，营销部经经理与销售代代理公司销售售经理共同确确认该客户放放弃认购，由由营销部填写写房产没收收申请审批表表交分管领领导审核，总总经理审批，由由营销部存档档。2.4.2 营营销部与财务务部共同核实实客户的付款款情况，销售售代表凭审批批后的手续于于前台更新相相关文档。由由营销部经理理决定房产另另行出售的时时间与价格。

15、2.5 退房管管理：公司原原则上不接受受客户退房申申请，特殊情情况需按以下下程序办理。2.5.1 客客户提出退房房申请时，经经说服无效，由由营销部帮助助客户填写退退房申请审批批表，并报报分管领导审审核，总经理理审批。2.5.2 未未签署买卖合合同的退房手手续办理：1) 营销部根根据客户认购购状况，向客客户收取认购购书原件、按按需收取全部部收据原件、身身份证复印件件，并存档。2) 营销部核核实退房单位位的房号、已已付款金额、合合同签订、退退款金额等情情况，填写退退房申请审批批表，经客客户签名后进进入审批程序序。3) 经审批同同意退房的，营营销部存档，并并通知销售代代表更新相关关文档。4) 财务部

16、根根据总经理审审批意见，办办理退还客户户房款（包含含退定和不退退定两种情况况）的手续。5) 营销部通通知客户到财财务部门领取取所退房款。6) 营销部经经理决定将房房产另行出售售的时间和价价格。7) 申请资料料原件由营销销部存档。2.5.2 已已签署买卖合合同的退房管管理1) 已签署买买卖合同的退退房必须先以以电子邮件、传传真等书面形形式报公司总总经理批示后后才能办理相相关程序。2) 在公司总总经理审批后后，营销部填填写退房申申请审批表，并并向客户收取取认购书原件件、全部收据据原件、身份份证复印件等等相关资料并并存档。3) 财务部审审核退房单位位已付款金额额。4) 提交营销销部经理审核核后，营销

17、部部准备相关资资料，约同客客户到政府相相关部门办理理相关手续。5) 若客户付付款方式为按按揭，则还须须去相应银行行办理终止按按揭手续。6) 营销部在在取得政府相相关部门下发发的解除合同同批文后，连连同客户的退退房申请审批批表、客户退退款申请表及及相关资料履履行退款审批批手续。7) 营销部在在办理退房手手续完毕后记记录存档，并并通知销售代代表于前台更更新相关文档档。8) 财务部根根据公司总经经理审批意见见，办理退还还客户房款（包包含退定和不不退定两种情情况）的手续续。9) 营销部通通知客户到财财务部领取所所退房款。10)营销部经经理决定将房房产另行出售售的时间和价价格。2.6 延期付付款管理：2

18、.6.1 原原则上只接受受客户本人提提出延期付款款申请，填写写书面的延延期付款申请请审批表，报报营销分管领领导审批。由由营销部将延延期付款申请请审批表存存档。2.6.2 特特殊情况的客客户申请延期期付款需经总总经理审核，并并由销售支持持统一将批准准情况报财务务部备案：1) 延期100 天（含）以以内，由营销销部经理审核核，分管领导导审批；2) 延期100 天以上，由由总经理审批批；2.6.3 经经审批同意延延期付款的，营营销部存档申申请资料原件件。2.7 预留房房管理：公司原则上不允允许在售单位位预留房，特特殊情况客户户的申请需要要按以下程序序报批，方为为有效申请：2.8.1 客客户的申请由由

19、公司内知情情人负责申报报，总经理同同意后，与销销售代理公司司销售经理核核实申请房号号的销售状态态并确认预留留，并按权限限报相关领导导审批：1) 填写特特殊客户预留留房申请审批批表发送审审批；2) 预留申请请先报营销部部经理、分管管领导审核，总总经理审批；3) 经审批同同意的，由营营销部经理办办理并存档。2.8.2 营营销部经理负负责跟踪执行行全过程：1) 销售代表表于前台更新新相关文档；2) 以电子邮邮件、电话等等方式知会预预留房申报人人确认预留房房的办理状况况；3) 每月155 日，对上上月底的预留留房情况进行行汇总并存档档，需上报分分管领导和总总经理；4) 预留到期期时以电子邮邮件等方式提

20、提醒相关申报报人；5) 预留房信信息属公司机机密，相关信信息及申请表表格严禁在知知情人范围之之外传播。3. 支持性文文件无4. 相关记录录4.1顾客申申请记录表4.2更名申申请审批表4.3换房申申请审批表4.4退房申申请审批表4.5房产没没收申请审批批表4.6延期付付款申请审批批表4.7特殊客客户预留房申申请审批表顾客申请记录表表项目名称 房 号 认购人 销售现场变更情情况 更名 换房房 更改付款方方式 延期付款 其它（说明明： ） 申 请 事 由由 申请人全体签名名： 申请日期： 备 注 编 号：填表人： 日 期：温馨提示：以上申请仅代表表客户单方意意愿，该申请请是否为XXX 公司接受受以及

21、相关审审批流程由XXX 公司最最终决定。与与该申请有关关的所有事项项的最终解释释权归XX 公司所有。更名申请审批表表编 号：认购项目/楼栋栋/房号原认购人全称认购日期变更事项变更后认购人全全称证件号码说明申请人全体签字字：申请日期期：审批意见营销部无逾期款无无违反认购书书规定行为 营销部经理财务部意见分管领导意见总经理审批温馨提示：以上申请仅代表表客户单方意意愿，该申请请是否为XXX 公司接受受以及相关审审批流程由XXX 公司最最终决定。与与该申请有关关的所有事项项的最终解释释权归XX 公司所有。换房申请审批表表编 号：认购人全称原认购日期放弃单位资料申请更换单位资资料项目/楼栋/房房号价目表

22、编号成交折扣成交价格建筑面积成交单价换房申请说明：认购人（全体）：日期：审批意见营销部无逾期款无无违反认购书书规定行为 营销部经理财务部意见分管领导意见总经理审批温馨提示：以上申请仅代表表客户单方意意愿，该申请请是否为XXX 公司接受受以及相关审审批流程由XXX 公司最最终决定。与与该申请有关关的所有事项项的最终解释释权归XX 公司所有。退房申请审批表表编 号：客户全称客户住址客户电话认购时间年月日签约情况认购书销售合合同办理入伙交款情况定金首期按按揭交款金额￥：退（换）前单元元申请换房单元应补/退项目/楼栋/房房号建筑面积认购总价成交总价成交单价其他已交费用（列明已交费用用的明细，应应退款项

23、）营销部确认及意意见 本表所附申请资资料正确完整整 客户资料、认购购单元资料正正确无逾期款、滞纳纳金等违约行行为营销部经理财务部意见分管领导总经理审批处理说明：填表人（经办人人）： 申请日日期：注：根据实际情情况选择填写写此表的相关关项目。房产没收申请审审批表编 号：营销部填写 认购方姓名 认购房产名称 （项目/楼栋/房号）时间 认购日期： 应应付款日期： 属何种违约 1、未按期期补齐认购定定金，已超过过没收规定时时间。 2、未按期期支付应付房房款，已超过过没收规定时时间。已付定金 已付金额（含定定金）已确认客户放弃弃认购，申请请没收已付定定金，认购房房产收回另售售。 经办人确认认：_营销部经

24、理 意意见 财务部核实 分管领导意见 总经理审批 填表人（经办人人）： 日期：延期付款申请审审批表编 号：客户全称认购时间认购项目地址签约情况认购书销售合合同办理入伙交款情况定金首期按按揭交款金额￥：单位原资料申请延期单位资资料交款日期成交总价交款金额延期申请说明营销部经理意见见财务部意见分管领导审批注：审批 100天（含）以以内延期付款款申请，100天以上须交交总经理审批批总经理审批注：审批 100天以上延期期付款申请处理说明：填表人（经办人人）： 申请日日期：注：根据实际情情况选择填写写此表的相关关项目。特殊客户预留房房申请审批表表编 号：意向购买项目地地址意向认购人全称称意向认购日期说明

25、申请人全体签字字：申请日期期：审批意见经办人意见营销部经理意见见分管领导意见总经理审批温馨提示：以上上申请仅代表表客户单方意意愿，该申请请是否为 XXX公司接受受以及相关审审批流程由 XX公司最最终决定。与与该申请有关关的所有事项项的最终解释释权归 XXX公司所有。三、销售收款作作业指引1.流程概况流程目的 理顺各项目收款款流程，加强强对各项目收收款的监控。适用范围 公司所属各项目目公司。 定义 无 参与部门 流程中承担职责责 营销中心 1.收集客户办办理按揭的各各种资料； 2.办理客户退退款、退换房房等手续； 3.协助财务部部收取房款。 财务部 1.收取房款。 2.协助营销部部办理退款、退退

26、换房等手续续。 2工作程序：2.1 房款收收取2.1.1 收收款准备：2.1.1.11 营销部确确定项目开盘盘时间；2.1.1.22 财务部与与项目所在地地地税局联系系，做好项目目的电子开具具房款收据的的工作；2.1.1.33 开盘前营营销部提供楼楼盘房屋的面面积、单价、合合同金额等资资料，该资料料经相关部门门及分管领导导审批签字后后，交于财务务部备案；2.1.1.44 财务部根根据营销部提提供的房屋资资料，输入税税务系统，以以备开具收据据时使用。2.1.2 收收款程序：2.1.2.11 销售人员员根据购房客客户的具体购购房情况，进进行销售系统统登记；2.1.2.22 销售人员员填写“房款交割

27、单单”（表样附后后）；2.1.2.33 财务部收收款员根据销销售人员提供供的“房款交割单单”，核对已输输入的税务资资料与销售系系统的一致性性；2.1.2.44 核对无误误后，收款员员开具房屋机机打收据；2.1.2.55 客户签字字确认收到房房屋收据；2.1.3 收收款方式：2.1.3.11 转账支票票；2.1.3.22 银联刷卡卡；2.1.3.33 存现金到到指定银行；2.1.3.44 电汇；2.1.3.55 银行汇票票；2.1.3.66 现金：原原则上不予使使用。2.1.4 注注意事项：2.1.4.11 只收取转转账支票，不不收取现金支支票；2.1.4.22 不接受远远期支票，即即支票日期不

28、不能大于交款款日期；2.1.4.33 支票金额额大小写要一一致；2.1.4.44 法人及公公司印鉴要清清晰；2.1.4.55 密码支票票上的日期必必须与密码对对应。2.1.5 代代收款项：2.1.5.11 代收契税税、产权登记记费及抵押登登记费；2.1.5.22 营销部确确定客户代收收款项的明细细及金额；2.1.5.33 收款方式式可同房款收收款方式；2.1.5.44 代收费用用由相关财务务人员进行管管理和支出，与与营销部人员员核对无误后后分期支付。2.2 退款：2.2.1 定定金退款2.2.1.11 客户必须须一次性缴纳纳3 万定金金，因各种原原因提出退款款的，应支付付一万元的违违约金；2.

29、2.1.22 销售人员员填写“退款审批单单”（表样附后后），并取得得分管领导的的签字确认；2.2.1.33 销售人员员根据“退款审批单单”对销售系统统进行维护更更新；2.2.1.44 销售人员员持客户缴纳纳的违约金、“退款审批单”到收款处办理退款业务；2.2.1.55 收款员对对退款内容核核对无误后进进行退款工作作；2.2.1.66 收款员收收回定金收据据，开具违约约金收据及办办理退款业务务；2.2.1.77 退款支付付方式以支票票为主，原则则上不予支付付现金。2.2.2 首首付款退款2.2.2.11 客户缴纳纳30首付付款并签订购购房合同后，因因各种原因提提出退款的，应应支付首付110的违约

30、约金；2.2.2.22 其余退款款内容同2.2.1。2.2.3 全全额退款2.2.3.11 客户全额额缴纳房款后后，因各种原原因提出退款款的，应支付付房款1的的违约金；2.2.3.22 其余退款款内容同2.2.12.3 换房/退房：2.3.1 直直系亲属之间间2.3.1.11 销售人员员凭相关证明明文件确认更更名双方为家家属关系；2.3.1.22 销售人员员填写“换(退)房房审批单”（表样附后后），并取得得相关负责人人的签字确认认；2.3.1.33 销售人员员根据“换(退)房房审批单”对销售系统统进行维护更更新；2.3.1.44 销售人员员持证明文件件、原始收款款收据及“换(退)房房审批单”到

31、收款处办办理相关业务务；2.3.1.55 收款员对对更名内容核核对无误后进进行换(退)房财务工作作。2.3.2 非非直系亲属之之间2.3.2.11 定金换(退)房1)客户缴纳三三万定金后要要求换(退)房的，其定定金作为违约约金不予退回回（不包括联联名）。2)销售人员填填写“换(退)房房审批单”（表样附后后），并取得得分管领导的的签字确认（不不包括联名）。3)销售人员根根据“换(退)房房审批单”对销售系统统进行维护更更新。4)部门经理或或内勤人员持持原始房款收收据和“换(退)房房审批单”到收款处办办理该业务。5)收款员对该该业务内容核核对无误后，开开具违约金收收据并进行更更改工作。2.3.2.2

32、2 首付后换换(退)房1)客户缴纳330%首付款款后要求换(退)房的，首首付款的100作为违约约金不予退回回。2)其他更改程程序同2.33.2.1。2.3.2.33 全款换(退)房1)客户缴纳房房屋全款后要要求进行换(退)房的，房房款的5作作为违约金不不予退回。2)其他更改程程序同2.33.2.1。2.4 销售折折扣折让：2.4.1 销销售人员根据据客户要求，填填写“特殊折扣审审批单”。2.4.2“特特殊折扣审批批单”经分管领导导签字批准后后，销售人员员进行销售系系统更新，并并提报给财务务管理部。2.4.3 相相关负责人员员的折扣审批批权限，以公公司营销部下下发的规定为为准则。2.4.4 每每

33、月底，营销销部与财务部部进行核对，以以确定准确的的折扣折让金金额，进行效效益分析。2.5 按揭款款项：2.5.1 销销售内勤人员员或外勤人员员及时准确将将贷款单据交交至收款员；2.5.2 收收款员根据贷贷款单据进行行销售系统登登记；2.5.3 负负责按揭客户户与银行的对对接工作和催催款工作。3.支持性文件件：3.1销售签签约作业指引引4.相关记录无四、按揭办理作作业指引1. 流程概况况流程目的规范客户办理银银行按揭事务务性工作流程程，保证按揭揭工作顺利有有序进行。 适用范围适用于银行按揭揭及与其相关关抵押、放款款等业务手续续的操作。 定义1.按揭：指客客户因购买商商品房而以房房产为抵押向向银行

34、申请贷贷款用于支付付房款的形式式。 2.放款：指客客户完善向银银行申请贷款款手续后，银银行一次性将将客户所贷款款项支付给发发展商的行为为。 参与部门 流程中承担职责责 营销部 1.负责落实客客户按揭手续续的办理情况况； 2.完成按揭后后续抵押登记记等工作； 3.负责协助银银行审查客户户资信状况； 4.协助客户签签署银行贷款款合同及按揭揭手续的办理理。 2. 工作程序序2.1 跟踪落落实客户贷款款申请审核情情况2.1.1 营营销部在与客客户签署房房地产买卖合合同的同时时，协助客户户选取贷款方方式，收取需需按揭客户的的相关资料，签签署个人住住房抵押贷款款合同。2.1.2 办办理按揭的条条件及要求：

35、1) 条件：年年满18 周周岁以上，具具有完全民事事权利、行为为能力的国内内人士；2) 按揭年限限：以各银行行规定及最终终审批为准；3) 具有稳定定合法的职业业和收入来源源。2.1.3 客客户须提供的的资料：1) 身份证明明：身份证、港港澳人士回乡乡证、士兵/军官证、护护照、户口证证明、婚姻证证明、相片；2) 收入证明明：按银行要要求的规范格格式加盖公章章的收入证明明（月供比例例按银行要求求执行），港港澳人士须提提供薪俸纳税税证明；3) 首付款凭凭证、买卖合合同原件；4) 如选择组组合贷款者，需需提供公积金金交缴证明；5) 银行规定定的其他特殊殊要求。2.2 办理按按揭程序2.2.1 营营销部

36、负责客客户签约情况况的统计，对对客户按揭资资料进行初审审，并向指定定律师事物所所递交相关按按揭资料；2.2.2 律律师事务所审审核客户按揭揭资料，与客客户填写个个人住房抵押押贷款合同和和贷款申请请表等相关关文件，连同同已签证的商商品房买卖合合同提交按按揭银行审批批，审核不通通过则由银行行出具贷款款审批意见书书告知客户户或要求补充充相关资料。2.2.3 客客服专员将银银行审批合格格的客户资料料报送房管部部门办理抵押押登记手续，凭凭回执到银行行发放放款。2.2.4 放放款后，财务务部凭放款单单开据房款发发票。2.2.5 客客服专员在抵抵押后凭回执执领取抵押贷贷款合同和房房地产买卖合合同，并送达达客

37、户、银行行和财务部门门；2.2.6 财财务部及时跟跟进银行放款款进度，对放放款情况进行行统计，并按按要求上报报报表。对于欠欠款客户由财财务部及时催催收；对于超超期欠款客户户，可通知审审计法务部法法务人员协助助催收。2.3 按揭统统计报表工作作2.3.1 财财务部将放款款信息定期统统一编制按按揭情况报表表，并交至至营销部。2.3.2 财财务部将放款款信息于每月月底（25 日）统一编编制当月按按揭情况月报报表，并提提交至营销部部。2.4 延误按按揭手续办理理的处理2.4.1 认认购书中规定定客户付清首首期款/全款款后的十个工工作日主动与与甲方签订正正式购房合合同并提供供有效资料办办妥按揭。如如有客

38、户在付付清首期款后后未按相关合合同约定办妥妥按揭手续的的，营销部负负责催请客户户尽快办理，并并按照合同规规定执行。3. 支持性文文件3.1销售变变更作业指引引4. 相关记录录4.1 按揭揭情况月报表表按揭情况月报表表编 号：项目办理情况累计放款已办按揭未放款款已签合同待办按按揭套数金额套数金额套数金额套数金额营销部经理签字字确认填表人： 日 期：五、面积补差作作业指引1. 流程概况况流程目的 规范面积补差办办理程序，加加强对面积补补差款的回收收。 适用范围 公司开发的住宅宅项目（含商商铺），销售售面积预测与与实际竣工面面积存在差异异情况。 定义 1.预售面积：项目所辖规规划与国土资资源局地籍测

39、测绘大队依据据报建图纸出出具的房屋屋建筑面积预预售测绘报告告（预售面面积），或由由成本管理部部根据报建图图纸测算，明明确的房间可可售面积； 2.竣工面积：项目所辖规规划与国土资资源局地籍测测绘大队实地地测量后，出出具的房屋屋建筑面积测测绘报告（竣竣工面积）中中，明确的房房间最终面积积； 3.面积差差：指销售面面积与实际竣竣工面积之间间的差额； 4.面积补差：即销售面积积与竣工面积积存在差异，按按成交单价计计算后的差额额部分款项，包包含面积差异异应补房款及及所产生的契契税。 参与部门 流程中承担职责责 营销部 1.制订项目面面积补差的收收退方案； 2.按项目面积积补差收退方方案，准备已已签约客户

40、的的面积补差协协议； 3.负责已签约约客户在入住住手续办理时时完成面积补补差手续； 4.负责协调测测绘面积差异异的客户解释释工作； 5.负责出具面面积补差结算算表。 设计部 1.负责与测绘绘公司联系进进行面积实测测，并取得面面积实测报告告。 财务部 1.复核面积补补差结算单，面面积补差款的的收退款； 2.对面积补差差款的办理情情况进行监督督和反映。 法务部1.负责处理面面积补差方面面的法律问题题； 2.负责审核面面积补差协议议。 2. 工作程序序2.1 面积实实测2.1.1 设设计部负责组组织测量机构构进行竣工面面积测量。项项目取得竣工工面积测量报报告后，一天天内将面积测测量报告送交交营销部，

41、以以及时更新相相关文件。营营销部即时通通知销售代理理公司和物业业公司及时更更新相关文件件，并通知销销售代表立即即按竣工面积积进行销售。2.1.2 营营销部将已录录入的数据导导出清单报财财务部备份、复复核。清单分分为未售、已已认购未签约约和已签约三三种情况分别别制定。2.2 面积补补差方案2.2.1 营营销部负责制制定面积补补差办理方案案（方案中中要包括面面积补差协议议，并由法法务专员审核核）。办理方方案提交营销销分管领导，由由公司总经理理审批。2.2.2 面面积补差办理理方案经批准准后，营销部部在业主入住住一周前知会会财务部补差差办理时间、户户数及金额期期间，并与财财务部商定办办理退补面积积补

42、差款手续续通知口径。业业主入住同时时，营销部负负责办理补差差手续，办理理情况应及时时知会财务部部。2.2.3 已已签约客户面面积补差手续续必须于客户户办理房产证证前完成，未未办理面积补补差补款手续续的客户一律律不得办理房房产证。2.3 面积补补差收退款2.3.1 财财务部根据批批准后的面积积补差办理方方案，办理退退房差款，协协助营销部进进行做好面积积补差款的收收退、会计核核算工作。3. 支持性文文件3.1客户入入住作业指引引4. 相关记录录4.1面积补补差办理方案案面积补差办理方方案编 号：面积补差时间表表批次办理时间说明地点责任人经办部门意见：（附：面积补补差明细表）填表人： 申申报日期：审

43、批：营销分管领导财务部经理总经理六、客户入住作作业指引1. 流程概况况流程目的合理地安排入住住工作，确保保入住工作顺顺利有序地进进行。 适用范围适用于公司所有有项目的入住住组织工作。 定义1、入住：指按按照房屋买卖卖合同的约定定，将房产移移交业主的过过程，文件中中若未注明，则则指在一定时时间范围内集集中办理入住住的过程。 参与部 流程中承担职责责 营销部 1.参与入住前前期的准备工工作及现场工工作。 工程部 1.参与验房； 2.负责入住验验收工程质量量问题的维修修。 设计部 1.参与验房。 财务部1.负责入住时时应收款项的的办理。 物业公司 1.参与验房； 2.发放各种物物业资料、签签署相关协

44、议议。 总经理 1.统筹安排入入住前期的准准备，组织安安排入住现场场工作。 2. 工作程序序2.1 入住前前期的准备工工作2.1.1 入入住开始前445 天，由由总经理牵头头成立入住前前期准备工作作小组，小组组由营销部、工工程部、设计计部，以及物物业公司指派派工作人员和和审计法务部部法务人员组组成，各部根根据自己所在在部的专业分分工，分别负负责入住中的的相应工作；营销部负责责制定入住住工作计划并并报分管领导导审核、总经经理审批，明明确相关部门门的工作内容容及完成时间间，对于可能能发生的突发发事件，项目目公司与物业业公司的配合合问题等做出出安排。1) 营销部、财财务部确定具具备入住条件件及需面积

45、补补差的客户名名单，交给客客服专员确认认及安排实际际入住时间，根根据客户的反反馈情况发放放入住通知知书及入入住须知。2) 营销部、工工程部与物业业公司于入住住开始前455 天，完成成移交细部检检查验收工作作；工程部负负责根据检查查验收结果进进行返修。3) 营销部组组织工程部准准备房屋的竣竣工验收备案案表（复印件件）、规划验验收合格证明明；并组织编编写住宅使使用说明书、住住宅质量保证证书，经审审批分管领导导审核、总经经理审批后，完完成住宅使使用说明书、住住宅质量保证证书的印制制及入住现场场的包装、标标识的制作。4) 物业公司司负责入住现现场的清洁、布布置及准备工工作，准备装装修管理协议议、入住住

46、收费通知、业业主手册、防防火责任书等等相关资料，并并按照入住住工作计划配配合入住工作作。5) 营销部负负责入住现场场的包装与活活动策划，将将策划方案报报审报批后，组组织包装与活活动的实施。2.1.2 总总经理确定入入住工作小组组人员名单，成成立入住现场场工作小组。营营销部组织对对入住工作小小组进行入住住培训，培训训内容主要包包括设计、工工程、销售、物物业等主要问问题。2.1.3 入入住信息的传传递：通过媒媒体公告、特特快专递（必必须有回执）向向客户传递入入住信息（包包括入住流流程表、所所需带齐的资资料等）。2.2 入住现现场的工作2.2.1 物物业公司组织织接待客户，安安排客户登记记签到，甄别

47、别业主身份（如如非业主本人人，经办人需需持有经过公公证的授权委委托书），检检查所带材料料是否齐全，请请客户在入住住流程单上签签字记录。客客服专员负责责收取客户办办理小产权所所需资料和相相关费用，组组织客户填写写客户合同同、产证及相相关费用的签签收，与客客户签署产产权代办协议议，回答客客户有关面积积实测的咨询询，并在流程程单上签字记记录；设计人人员在入住现现场解答设计计问题。2.2.2 营营销部、财务务部负责按【面积补差作业指引】完成面积补差工作。2.2.3 物物业公司办理理物业管理相相关手续，并并收取物业管管理费用等相相关费用。2.2.4 客客户接收钥匙匙、业主手册册、两书等相相关资料；2.2

48、.5 营营销部组织工工程部、设计计部、监理单单位、物业公公司组成验房房小组，陪同同客户现场验验房。验收无无误后双方填填写房屋验验收单并签签字。2.2.6 房房屋验收存在在问题的，由由营销部填写写验收问题题处理单提提交工程部在在规定的时间间内处理协调调承包单位及及时解决。2.2.7 对对入住时客户户提出的返修修要求，由工工程部、物业业公司统一安安排维修直至至完成。2.2.8 物物业公司与需需要装修客户户的业主办理理装修管理理协议，并并交设计部审审核后，收取取装修保证金金和出入费用用等。2.2.9 营营销部就每日日入住办理情情况，组织现现场办理入住住人员召开沟沟通会并形成成快报，以邮邮件或电话形形

49、式发分管领领导、总经理理、财务管理理部、营销部部经理级（含含）以上人员员。2.3 入住后后续工作2.2.1 入入住工作人员员应向营销部部转达客户入入住时反馈的的信息，由客客服专员收集集汇总及分析析，提交分析析报告给营销销部及报告所所涉及的各专专业。3. 支持性文文件3.1面积补差差作业指引4. 相关记录录4.1入住工工作计划4.2入住通通知书及入入住须知4.3入住收收费通知4.4客户合合同、产证及及相关费用的的签收4.5房屋验验收单4.6验收问问题处理单4.7入住流流程表入住通知书编 号：尊敬的_ 客户：您好！首先感谢谢您选择XXX 地产的物物业,同时我我们热忱地欢欢迎您成为XXX 物业的的主

50、人,并希希望经过我们们共同的努力力,将您的物物业成为您的的理想家园。您所购买的XXX 新区XXXXXX 苑 号 室室于XXXXX 年XX 月经XX 市XX 区区建设工程质质量监督站等等政府有关部部门和XX 发展有限公公司，XX 物业管理有有限公司，建建筑施工单位位等组成的验验收小组验收收合格。目前前已获得XXX 市建设设工程质量核核验证明书、新新建住宅交付付使用许可证证、新建建住宅交付使使用配套建设设验收合格证证明、XXX 市建设设工程竣工规规划验收合格格证明和XXX 市房地地产权证。按按合同的约定定我司将于XXX 年122 月30 日交房，现现由于我司已已将入伙工作作提前完成，故故您可于XX

51、X 年12 月30 日日、31 日日,20011 年1 月月2 日至11 月7 日日前来我司办办理入伙手续续。一、办理入伙时时间：上午：9：00011：000 下午：13：00016：000二、 办理入伙伙地点：三、办理入伙要要求：1、请您接到本本通知后，按按通知时间前前来办理入伙伙手续。在此此期间内，公公司有关部门门为您提供快快捷方便的服服务，请先办办理结算、办办证事宜，再再办理交房手手续；2、 如果您因因公事繁忙，不不能亲自前来来，您可委托托他人代办。受受托人除应带带齐相关的资资料外，还应应带上您的委委托书、身份份证、私章，及及受托人的身身份证；3、 以单位名名义购房，您您应提供企业业营业

52、执照、单单位公章、法法定代表人身身份证明书、法法人授权委托托书及受托人人的身份证；4、 如果您不不能在通知时时间内前来办办理手续，我我们将书面催催告一次，逾逾期未办的，则则自催告规定定的交付期限限之第二日起起视为将房屋屋正式交付，房房屋的风险责责任均自该日日起转移。为为避免您因办办理入伙占用用过多的时间间，建议您于于12 月 30 日、331 日前来来办理入伙手手续。特此通知,顺致致如意!物业电话：联系人：地产电话：联系人：XX 公司XX 物业管理理有限公司年 月 日入住须知编 号：尊敬的_客户：欢迎您成为XXX 花园的新新业主！请您仔细阅读以以下入伙须知知和办理程序序,有助您顺顺利办理入伙伙

53、:一、请您在通知知规定的时间间内前来办理理入伙手续和和小产证办理理手续。逾期期未办者，将将有可能承担担合同中约定定的所应承担担的法律责任任。二、您来办理入入伙手续时，请请带齐以下资资料：1、 合同原件件；2、 全部房款款发票原件（包包括蓝色办证证联）；3、 身份证原原件（合同上上所有人员的的身份证，未未成年者须提提供出生证证或独生生子女证）；4、 合同上所所有人员的私私章（包括未未成年者）；5、 受委托代代他人办理的的还应提供授授权委托书及及受托人本人人身份证；6、 属单位购购房的还须携携带企业营业业执照、法人人授权委托书书、法定代表表人身份证明明书、单位公公章及受托人人的身份证。三、您办理入

54、伙伙手续时，请请同时交付以以下款项：1、 合同价为为 元/合同同面积为 MM2，实测面面积为 M22, 房价调调整为 元,您应补交/退还房款 元；2、 代收产证证费 总房款款1%（契税税：0.755%，印花税税、领证费等等0.25%）；3、 产证代办办费 2000 元/户；4、 按建筑面面积一次性收收取公建维修修基金 元；5、 三个月物物业管理费，计计 元(自XXX 年2 月至XX 年4 月)；6、 代收有线线电视初装费费480 元元；7、 门禁ICC 卡工本费费 40 元元（每户赠送送一张，另购购按工本费收收取）。以上款项请全部部用现金支付付。四、您办理入伙伙手续时，请请按以下程序序进行：1

55、、领取入伙伙流程表；2、至合同审核核处审核房款款，填写房房屋交接书，经经办人在入入伙流程表上上签字；3、至产证办理理处交接产证证办理资料，填填写各项表格格，经办人在在入伙流程程表上签字字；4、至财务处结结算房款（多多退少补），预预交产证办理理费总房款11%，代办费费200 元元，经办人在在入伙流程程表上签字字；5、至资料审核核处领取资料料，经办人与与业主在入入伙流程表上上签字；6、至物业管理理部财务处缴缴交入伙费用用，经办人在在入伙流程程表上签字字；7、至验房处，在在有关人员的的陪同下验收收房屋，经办办人与业主在在入伙流程程表上签字字。8、至物业管理理部钥匙发放放处领取钥匙匙, 业主在在入伙流

56、程程表上签字字，并交由物物业管理部存存档。XX 公司XX 物业管理理有限公司年 月 日入住收费通知编 号：尊敬的业主：欢迎您和您的家家人入住XXX 住宅小区区，XX 物物业管理有限限公司将竭诚诚为您服务。在在您入住前，请请您按市政府府规定到指定定银行交纳维维修基金，持持银行回执到到管理中心办办理有关入住住手续，交纳纳您需要支付付的相关费用用（含代政府府收取的有关关费用）。具具体明细如下下：序号收 费 内 容容 收费依据 收费标准 金额（元）备注一、代缴费用 1 煤气集资费 2 煤气预交款、 保险、工本本费 3 商铺煤气预交款款 4 预交电费 二、物业公司收收取的费用 1 物业管理费 2 商铺物

57、业费 3 单体车库、储藏藏间物业管理理费 4 地面车位使用费费 5 电梯费6 装修垃圾清运费费 7 装修管理服务费费三、其它 8 维修基金政府规定购房时到市房产产局指定银行行交 9 备注：以上费用明细本本人已经阅读读，本人同意意按照上述规规定交纳费用用。业主确认签字： 日期：XX 物业管理理有限公司客户合同、产证证及相关费用用的签收编 号：客户姓名楼号客户领取资料 类别客户签字日期备注 1、合同（）本本 2、贷款合同（）本本 3、存折1份份 4、合同登记费费收据（1000） 5、抵押登记费费收据（2000） 6、7、产证相关费用备备注 类别金额（份）备注 1、预收产证费费 2、契税 3、印花税

58、 4、变更登记费费 5、产权证贴花花 6、其他费 7、契税完税证证 客户签收及日期期：8、交易手续费费 9、按揭抵押登登记费 10、产权证 11、12、经办人：房屋验收单编 号：公用部分1、 外墙：外外墙涂料，局局部贴外墙砖砖2、 单元入口口处：单元门门为电子对讲讲门、IC 卡开门装置置，每户赠送送三张IC 卡。3、 信报箱：园区配备信信报箱4、 公用楼梯梯： 踏步： 楼梯踏步步砖，大理石石收边踢脚墙面： 刮大白白扶手： 钢制栏栏杆，木扶手手5、 照明：楼楼道内设声光光控照明灯具具住宅部分1、进户门：钢钢制复合门室内门：预留门门洞阳台门：封闭阳阳台： 预留留门洞不封闭阳台：塑塑钢门2、窗户：单

59、框框双玻白色塑塑钢平开窗3、阳台：封闭闭阳台：单框框双玻白色塑塑钢平开窗 不封闭阳台台：铁制栏杆杆4、厨房、卫生生间：墙面 抹底灰地面 砂浆面层层上下水 预留基基本接口天棚 厨房： 现浇混凝土土楼板，刮大大白卫生间：现浇混混凝土楼板5、一楼以上楼楼地面：细石石混凝土压光光地面（厨房房、卫生间除除外）6、一楼地面：细石混凝土土压光地面（厨厨房、卫生间间除外）7、墙面：刮大大白（厨房、卫卫生间除外）8、天棚：刮大大白（厨房、卫卫生间除外）9、照明：室内内安装白炽灯灯、电器开关关及插座10、额定功率率：销售面积1500M2 以下下： 用电负负荷6 KWW；销售面积1500 M2 以以上： 用电电负荷

60、8KWW。11、有线电视视：每户预留留两个有线电电视接口，在在客厅与主卧卧各设一个。12、通讯：每每户仅有一个个外线，在客客厅及主卧各各预留一处电电讯接口。13、采暖：采采用分户采暖暖，铝合金散散热器，非外外墙围护的卫卫生间不设暖暖气片，预留留浴霸电源。14、排水系统统：一楼排水水与二层以上上（包括二层层）分开，做做独立排水系系统。15、热水接口口：预留热水水器电源及热热水接口。16、每户设楼楼宇电子对讲讲系统；紧急急呼叫系统。17、计量装置置：水表、电电表、煤气表表。18、网络：每每户预留一处处宽带网接口口。（由专业业单位负责开开通）19、阳台允许许荷载（用途途范围）：2.0KNN/ M2。