新江湾城区域及商办项目市场评估报告XXXX0528课件

1、新江湾城湾谷科技园评估报告2013年4月10日新江湾城湾谷科技园评估报告2013年4月10日区域价值梳理项目价格定位市场解读区域价值梳理项目价格定位市场解读地块价值分析区域属性杨浦区新江湾城板块，距离市区较近上海东北角杨浦区新江湾城板块本案虹口区闸北区普陀区长宁区黄浦区浦东新区杨浦区静安区徐汇区闵行区宝山区地块价值分析区域属性杨浦区新江湾城板块，距离市区较近上海东北地块价值分析地块位于中外环间，靠近中环线 上海中外环间，靠近中环线距五角场约4公里，5分钟车程距陆家嘴金融区约12公里，26分钟车程距上海火车站约12公里，26分钟车程距人民广场约14公里，27分钟车程距虹桥机场约30公里，40分钟

2、车程陆家嘴普陀区黄浦区徐汇区闵行区宝山区人民广场虹桥机场上海火车站五角场静安区长宁区区虹口区闸北区本案区位属性中环线浦东区地块价值分析地块位于中外环间，靠近中环线 上海中外环间，靠近地块价值分析地面交通发达，通达性好，轨道交通、公交配套较完善，出行便利交通属性逸仙高架淞沪路本案中环线地铁3号线地铁10号线公共道路：三横：殷高路（连接地铁3号线和10号线）、政立路、中环线三纵：国定路（通往五角场）、淞沪路（通往五角场，后接黄兴路）、逸仙高架（连接宝山区、虹口区）轨道交通：地铁10号线新江湾城站（地块距该站约1800米，步行约25分钟）地铁3号线淞发路站（地块距该站约400米，步行约8分钟）公共交

3、通：1218路（起点站：国权北路国政路，终点站：殷行路淞沪路 ） 票价：1元国帆路地块价值分析地面交通发达，通达性好，轨道交通、公交配套较完善地块价值分析新江湾新城定位于“绿色生态港、国际智慧城”区域规划逸仙高架闸殷路军工路淞沪路本案规划范围：西起逸仙路、国权北路、北抵军工路、南到政立路、东靠闸殷路。规划面积9.45平方公里，规划居住人口6万人。规划范围内总居住建筑面积控制在370万平方米内，公建建筑面积约40万平方米。发展定位：新江湾新城定位于“绿色生态港、国际智慧城”，是上海中心市区唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区 。在规划中强调完整城区的概念，集教育产业、房地产业、商业服务业、

4、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体，而不仅仅是居住区的开发；强调生态观念，构建和谐空间；强调人文观念，创造宜居环境，建立大学、知识产业空间和居住社区间的协调互动关系，创造愉悦舒适的生活环境和丰富多元的城市文化 。新江湾城板块政立路地块价值分析新江湾新城定位于“绿色生态港、国际智慧城”区域地块价值分析板块划分为6大主体功能板块，集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体区域规划主体功能划分本案板块划分功能江湾天地直面黄埔江，建立一个以观水、听水、戏水、游水为特色，集休闲、商业、居住、观光为一体的滨水休闲区，同时是上海游艇产业的重要节点之一，滨江休闲板块分休闲娱乐区、

5、滨江运动区、休闲度假区。复旦江湾新校区占地面积约1500亩，学术研究中心新江湾公园依托复旦新校区，以信息服务产业为主体的知识型服务中心，是知识产业的培育中心、公共活动中心和交流中心，是新江湾城区域商业中心；是办公形态和生活形态交叉并互相融合的生活工作一体化的综合区自然花园知识精英阶层打造的高尚生活区，结合高尔夫球场景观布置别墅住宅、五星级酒店、商务接待服务中心、高尔夫俱乐部（包括会议中心、中西餐厅、咖啡吧、钢琴吧、健身中心、网球场、室内恒温游泳馆等）都市村庄以绿色开放空间为核心的多元居住混合区域，是新江湾主体聚居区。提供基本保障型配套，教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市

6、政公用、行政管理八类公用建筑均在服务半径之内，确保日常的各类生活、公务、商务性活动可在此范围内迅速得以解决知识商务中心凝聚知识经济产业的高能量，展示高效、高附加值的形象，集中甲级写字楼、酒店、公寓、休闲娱乐、商业等多种形态和业态，是信息、金融、商务、交易等的集聚或扩散中心地块价值分析板块划分为6大主体功能板块，集教育产业、房地产业地块价值分析板块内教育资源丰富，可以提供全程式精英教育区域规划教育资源复旦大学江湾新校区同济第一附中复旦科技园小学上海音乐学院实验中学中福会幼儿园本溪路幼儿园名校汇集：复旦大学、同济第一附中、上海音乐学院实验中学、复旦科技园小学、中福会幼儿园、本溪路幼儿园板块内汇集了

7、10余所上海名校学府，可以享受到从幼儿园到大学的全程式精英教育，这是上海极少具备如此丰富教育资源的板块之一复旦大学江湾新校区同济第一附中本案地块价值分析板块内教育资源丰富，可以提供全程式精英教育区域规地块价值分析丰富的生态资源不仅能提供生态娱乐休闲场所、改善气候，同时也会相应提高周边房地产的价值区域规划生态资源新江湾城总体绿化率达50%，规划有湿地公园（世界上最大、功能最全、难度最高、施工质量最好的永久性极限运动公园，占地面积达到12000平方米）、新江湾城公园、游艇码头、安徒生公园、滑板公园、山地植物园等数十个公园是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”，丰富的生态景观资源提供了大量的生态娱乐休

8、闲场所，同时这片“城市绿肺”能够改善气候，形成“绿岛效应”，不仅可以使新江湾城更适于人的居住，也会相应提高周边房地产的价值游艇码头山地植物园新江湾公园水生植物园生态植物园邻里生态公园湿地公园淞沪纪念公园安徒生公园游艇码头新江湾公园新江湾公园湿地公园本案地块价值分析丰富的生态资源不仅能提供生态娱乐休闲场所、改善气地块价值分析板块将充分享受到五角场城市副中心的辐射作用配套支撑五角场城市副中心：五角场作为市政府确定的十大商业中心之一，和徐家汇、淮海中路、中山公园等商业中心齐名，同时，五角场也已经与徐家汇繁华商业副中心、浦东花木高尚居住副中心、普陀真如交通枢纽副中心并称为上海四大城市副中心区，五角场将

9、成为融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发及居住为一体的综合型城市公共活动中心，是一个以科教为特色的现代服务业聚居区，以繁华为标志的城市商业中心。新江湾城与五角场的关系：新江湾城距离五角场仅五分钟车程（三站地铁），将充分享受到城市副中心的辐射作用，同时生态景观丰富、教育资源丰富的新江湾城将为五角场带来教育与生态休闲的便利。新江湾城板块五角场城市副中心本案地块价值分析板块将充分享受到五角场城市副中心的辐射作用配套支地块价值分析杨浦区新江湾城板块，距离市区较近区域属性 中外环间，近中环线区位属性 地面交通发达，通达性好，公交配套完善，双轨环伺，出行便利交通属性 距五角场城市副中心仅5分钟车程，

10、将充分享受到副中心的辐射作用配套支撑 集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体丰富的完整城区，其中教育资源和生态资源非常丰富区域规划 规划为集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体丰富的完整城区，具有非常丰富的教育资源和生态资源价值点总结地块价值分析杨浦区新江湾城板块，距离市区较近区域属性 区域价值梳理项目价格定位市场解读典型案例区域市场区域价值梳理项目价格定位市场解读典型案例区域市场中外环区域主要竞品分布典型案例 CBD市中心区非中心区近郊区西子国际中心融真虹桥商务广场绿洲中环商务中心悦合国际广场慧创国际复地中环天地上海国际研发总部

11、基地宝山万达广场中铁中环时代广场展想广场张江集电港二期新江湾城湾谷科技园尚浦领世君庭广场复旦软件园长逸路基地嘉誉湾世和商务中心 万科VMO中外环区域主要竞品分布典型案例 CBD市中心区非中心区近郊区中外环区域主要竞品参数典型案例 序号项目名地址物业类型建筑面积余量均价交通环线主力户型1西子国际中心闵行秀文路898号标准办公、独栋106462 10646231000规划12号线七莘路站500米外环外1900户型2融真虹桥商务广场长宁区临虹路广顺北路标准办公、独栋165513 165513未开盘距2号线淞虹路站仅1500米中外环间独栋2900-5000 3中铁中环时代广场闸北江场西路299弄标准办

12、公214227 74966270001号线汶水路站1000米中外环间5.4米精装SOHO504悦合国际广场嘉定曹安公路1911弄标准办公、公寓式办217699 16200923500距13号线丰庄站1400米中外环间40-100商住两用LOFT5慧创国际嘉定金沙江西路1555弄标准办公、独栋45138819344520000距13号线丰庄站500米外环外235-1845标准办公6宝山万达广场宝山共和新路近一二八纪念路标准办公295000 22227200001号线共康路站500米中外环间40-60SOHO办公7上海国际研发总部基地宝山沪太路2999号独栋109543 78600220007号线

13、上大路站地铁上盖中外环间整栋2000-40008复地中环天地/工业宝山环镇南路858号标准办公、独栋320000 32000024000距7号线丰庄站1600米中外环间400-600独栋9尚浦领世杨浦三门路淞沪路商办、住宅720000 720000 未开盘10号线三门路站中外环间10嘉誉湾杨浦淞沪路1888弄 商办、住宅143700 143700 未开盘距10号线新江湾城站800米中外环间11君庭广场杨浦区三门路国安路路口标准办公，独栋3290032900未开盘距10号线三门路站150米中外环间12张江集电港二期浦东新区张东路1387号独栋211000 75811.525000距2号线广兰路站

14、1200米中外环间10003600 13展想广场浦东张江祖冲之路2290号标准办公、独栋130000 3751626000距2号线广兰路站500米中外环间53-110行政公馆14世和商务中心浦东祖冲之路2277号标准办公、独栋100000 6807224000距2号线广兰路站500米中外环间82-15015绿洲中环商务中心普陀金沙江路1628弄10号标准办公32000013号线真北路站200米中外环间150-1300合计3537432 2340463均价：元/ 平方米 面积：平方米中外环区域主要竞品参数典型案例 序号项目名地址物业类型建筑面展想广场典型案例 一项目地址

15、浦东 张江祖冲之路2290号/中外环间建筑面积65,288平方米占地面积23,317平方米容积率2.8用地性质商办用地物业类型办公、商业、星级酒店、服务式公寓轨道交通距2号线广兰路站500米目前报价（元/）租：4元/天 售：26,000去化情况目前热销的是其配套高级行政公馆部分,主力面积段为53-110的户型，全装修成交均价26000元/开发商美国工业地产开发商展想实业（SANDHILL）近期开盘时间2013-04-30 展想广场典型案例 一项目地址浦东 张江祖冲之路2290号/中典型案例 一展想广场典型案例 一展想广场集电港二期张江集电港二期典型案例 二项目地址浦东新区张东路1387号/中外

16、环间建筑面积211,000平方米占地面积351,666平方米容积率0.6用地性质办公物业类型花园式独幢商务办公楼（带电梯， 3-4层10003600 ）轨道交通M2号线广兰路站，张江有轨电车目前报价（元/）租：3.5元/天 售：25000-30000 元/去化情况05年7月12日项目首次开盘，推出98套房源，截止2006年11月24日已累计去化88套，月均去化5.5套，2012年6月至今去化2套；主力成交为1601-2000户型，成交均价10007元/；目前以租为主；开发商上海张江集成电路产业区开发有限公司 近期开盘时间2012-6-28 张江集电港集电港二期张江集电港二期典型案例 二项目地址

17、浦东新区张东路1面积段成交套数成交面积占比成交均价1001-12003437590.8927.81%1044313013514.18%99911401-16001522684.4316.78%111881601-20002543684.8232.31%100072701-37004120558.92%9775合计92135188.5100%10303.69面积段分布张江集电港二期典型案例 二2005年7月12开盘共推出98套房源，至今还有6套在售，月均去化1套，成交均价10303.69元/ ，主力成交面积段为1001-1200、1601-2000的户型；2012年至今

18、成交2套，月均去化0.13套，成交均价21578元/ ；网上又推出一批办公房，只租不售，租金2.8-4元/平方米/天，物业费4.5元/平方米/月，只提供给从事科技园区的公司。面积段成交套数成交面积占比成交均价1001-12003437张江集电港二期典型案例 二年收入20万元以上: 个人所得给予地税部分100% 补贴人才公寓: 两年内给予每人每月200元 补贴。给予高管绿色通道: 解决上海市户口问题、子女 入学优先考虑、就医绿色通道研发中心 享受政策地区总部 享受政策人才政策张江集电港二期典型案例 二年收入20万元以上:研发中心地区总复地 中环天地典型案例 三项目地址宝山区环镇南路858弄/中外

19、环间建筑面积90,000万（二期）占地面积50,000平方米容积率1.8用地性质办公物业类型分为三期开发。一期约7万，包含2栋标准写字楼、1栋SOHO；二期约9万，由110幢生态独栋组成；三期约15-16万，为5栋写字楼。轨道交通地铁7号线大场镇站目前报价（元/）租：2.3元/天 售：24000 元/去化情况11年11月22日项目首次开盘，推出110套450600 的独栋房源开发商复地集团 近期开盘时间2012-2-21 复地 中环天地典型案例 三项目地址宝山区环镇南路858弄典型案例 三复地 中环天地50年产权，约450600 平方米生态独栋办公复地集团在上海中环区域唯一倾力打造的大型产业园

20、区 典型案例 三复地 中环天地50年产权，约450600 万科VMO典型案例 四项目地址闵行区浦江镇浦锦路与江梅路交接处/外环外建筑面积88,762平方米占地面积57,000平方米容积率1.5用地性质商办用地（翡翠别墅项目商业配套用地）物业类型独栋、双拼、多层轨道交通距离地铁8号线芦恒路站约1.5公里目前报价（元/）租：1.9元/天 售：26,000去化情况10年12月11日项目首次开盘，推出263套房源，当前已售罄；2012年至今去化46套，月均去化3套，主力成交为300-500的户型（22套），成交均价19513元/开发商万科、中粮近期开盘时间2012-06-09 万科VMO典型案例 四项

21、目地址闵行区浦江镇浦锦路与江梅路交接万科VMO面积段成交套数成交面积 占比成交均价 元/50-1001309167.7216.4%18621101-2009315387.7927.5%17797201-400143999.777.2%17496601-800139204.0416.5%1922010012632.4%22430合计26355859.58100%196462010年12月11开盘共推出263套房源，至今已全部售罄，月均去化9.7套，成交均价19646元/ ，主力成交面积段为50-100、101-150的户型；2011年成交217套，月均去化18套，成交均

22、价19690元/ ；2012年至今共成交41套，月均去化3.4套，处于尾盘阶段去化速度明显慢于2011年，成交均价19625元/ ，较2011年有65元/的降幅；面积段分布典型案例 四万科VMO面积段成交套数成交面积 占比成交均价 元/5万科VMO人车分流系统独栋双拼多层典型案例 四万科VMO人车分流系统独栋双拼多层典型案例 四区域价值梳理项目价格定位市场解读典型案例区域市场区域价值梳理项目价格定位市场解读典型案例区域市场区域市场东外滩城板块和五角场板块分别为杨浦区各板块供求冠军板块供求对比数据统计日期：2012.4.1-2013.4.1注：数据样本已剔除动迁配套房 Resource：佑威数据

23、库板块名称新增供应情况成交情况供应套数供应面积（）成交套数成交面积（）成交均价（元/）东外滩板块60085566.962352802421024新江湾城板块32425359.933831984323340五角场板块24626798.072494110329537黄兴板块00971413000合计1170137724.968768968425374区域市场东外滩城板块和五角场板块分别为杨浦区各板块供求冠军板多为4.5米挑高小户型，市场主流户型：45-65主力竞争在售/租项目项目名称容积率总体量（）物业类型在售主力户型（）租售情况租/售价三湘未来海岸2.86商办、办公45-65（4.5米层高、部分

24、6米） 销售处于尾盘阶段21000元/逸隆自由度2.00.61办公58-65（5.4米层高）尾盘阶段23000元/复旦科技园235（办公10）商办（A幢5.5米层高、B幢3.3米层高）A幢满租、B楼在租2元/天智慧商务楼/杨浦都市工业园区1.63办公50-480（4.2-4.8米层高）只租不售1.8元/天（装修）选取板块内商办去化速度较快，成交均价较高的项目进行重点研究，包括三湘未来海岸、逸隆自由度、复旦科技园、智慧商务楼区域市场复旦科技园逸隆自由度三湘未来海岸智慧商务楼本案多为4.5米挑高小户型，市场主流户型：45-65主力竞争在“知识商务区”中心腹地，地铁双站双线、湿地公园旁，与铁狮门一路

25、相隔项目地址杨浦区新江湾城淞沪路、名府路口建筑面积60000平方米占地面积13850平方米容积率2.8用地性质商办物业类型商铺、写字楼 轨道交通距10号线三门路站200米目前报价（元/）27000去化情况2011年11月5日至今分两批共推出589套房源，已去化485套，月均去化28套开发商上海三湘股份有限公司近期开盘时间2012-4-7 重点案例 一 三湘未来海岸三湘未来海岸，总建筑面积近6万平方米，由创意LOFTSOHO、时尚个性MINISOHO和科技生态住宅围合而成。本案地处第三代国际社区新江湾城正座金门户，1.5公里对接五角场。步行200米即达10号线三门路站，与原生态湿地公园隔窗相望，

26、美国高端物业铁狮门一路之隔，地段绝佳，生态住区。 区域市场“知识商务区”中心腹地，地铁双站双线、湿地公园旁，与铁狮门一主力供求面积段为46-63的4.5米层高LOFT，均价25000元/区域市场重点案例 一 三湘未来海岸面积段成交套数成交面积占比成交均价29-37351150.244.41%2250842-6544023032.5388.22%2442895-1052198.220.76%28302140-1553432.861.66%30495250-27051293.514.95%32764合计48526107.4100%248872011年11月5日开盘至今共推出589套房源，至今还有6

27、2套在售主要为大户型，月均去化28套，成交均价24887元/ ，主力成交面积段为42-65的小户型；2013年至今成交52套，月均去化17套，成交均价25185元/ 。主力供求面积段为46-63的4.5米层高LOFT，均价25亦居亦商，不限购不限贷，全南面河，全景视野。买一层，享二层。 重点案例二 逸隆自由度 总高10层：1层为商业店铺（可餐饮）30-170M2；2层-8层，层高为5.4米；9-10层，层高3.5米。逸隆休闲广场项目亦居亦商，不限购不限贷，全南面河，全景视野。项目超值附赠空间，买一层，享二层。 区域市场项目地址宝山区淞南镇长逸路158号建筑面积6400平方米占地面积3200平方

28、米容积率2.0用地性质商办物业类型1层为商铺；2层-8层为层高为5.4米LOFT办公，9-10层为3.5米标准层办公轨道交通距离轨交3号线长江南路站步行约10分钟目前报价（元/）25000去化情况2012年5月4日至今分共推出92套房源，已去化39套，月均去化3.5套开发商上海名府置业有限公司 近期开盘时间2012-5-4 亦居亦商，不限购不限贷，全南面河，全景视野。买一层，享二层。主力供求面积段为58-65的5.4米层高LOFT，均价22000元/面积段成交套数成交面积占比成交均价55-60201162.1948.73%1928361-65191222.8551.27%19185合计3923

29、85.04100%19232区域市场重点案例二 逸隆自由度 2012年5月4日开盘至今共推出92套房源，至今还有51套在售，月均去化3.5套，成交均价19232元/ ，主力成交面积段为58-65的小户型；2013年至今成交17套，月均去化5.7套，成交均价20174元/ 。主力供求面积段为58-65的5.4米层高LOFT，均价22潜在可租/售量总计约18万方，未来竞争激烈未来竞争预判在租/售项目盘点区域市场项目名称容积率总体量（万）物业类型存量主力户型（）可租/售量（万 ）三湘未来海岸2.86商办、办公255-3053.1逸隆自由度2.00.61办公58-650.31复旦科技园长逸路基地211

30、.6商办11.6智慧商务楼/杨浦都市工业园区1.63办公50-4003合计21.2118.01潜在可租/售量总计约18万方，未来竞争激烈未来竞争预判在租/未来上市量总计约150万方，未来竞争激烈未来竞争预判规划及在建项目区域市场地块名出让面积（万）容积率总建筑面积（万）用地性质开发商土地总价（万元）楼板价（元/）尚浦领世26.753.490.94（商办72）综合商业、办公美国铁狮门房地产公司 6751707424嘉誉湾15.071.827.12（商办14.37）公寓 ，商办用地富力地产、合景泰富 33680012400君庭广场1.97 2.54.9（商办3.29）公寓 ，商办用地上海君庭置业有

31、限公司 5500011150复旦科技园长逸路基地30.61.855教育科研用地复旦复华科技股份有限公司合计74.39177.96（商办144.66）未来上市量总计约150万方，未来竞争激烈未来竞争预判规划及在竟品项目分布区域市场复旦科技园长逸路基地逸隆自由度三湘未来海岸智慧商务楼本案嘉誉湾尚浦领世君庭广场竟品项目分布区域市场复旦科技园长逸路基地逸隆自由度三湘未来海区域价值梳理项目价格定位区域市场解读项目土地价格评估区域价值梳理项目价格定位区域市场解读项目土地价格评估价格定位采用市场比较法，选取直接竞争项目及板块内热销项目进行类比定价方法：市场比较法类比项目选取原则区域具有代表性的、去化速度快成

32、交表现较好的项目根据以上原则，本案类比项目为逸隆自由度距离本案较近，直接竞争干扰，月均去化10套以上，取权重40%三湘未来海岸离本案有一定距离，板块内大型城市综合体，去化速度较快，综合配套成熟，取权重50%湾谷价格定位逸隆自由度三湘未来海岸本案价格定位采用市场比较法，选取直接竞争项目及板块内热销项目进行价格定位湾谷价格定位类比项目 细项标准 权重 三湘未来海岸逸隆自由度拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 板块条件（60%） 区位价值 81058.4987.8生活配套 1210512.611013.2交通条件 81108.81058.4板块形象 81108.8987.8环境资源 91109.

33、9958.6基础设施 71107.71107.7规划利好 81058.4987.8产品（40%） 产品品质 409839.29538合计 100 103.899.3三湘未来海岸逸隆自由度近期成交均价 （元/)2488719232权重系数0.40.4实际参考价格（元/) 9554.87692.8本项目参考价格（元/)17247.6依据市场比较法，通过加权计算各竞争项目的实际参考价格，得出：本地块商办目前毛坯合理入市价格为：17247.6元/湾谷目前合理入市价格约为17247.6元/价格定位湾谷价格定位类比项目 细项标准 权重 三湘未来价格定位湾谷价格增长率预估项目增值 7%年均增长率3%近距离五角场城市副中心，新江湾城板块将充分享受到城市副中心完善配套带来的便利；依托10号线北延伸段的建设和国帆路何家湾车站段的打通，板块商务便捷度得以全面提升，板块商务氛围将日趋成熟；板块内丰富的高校教育资源，政策对产学研互动转化的大力支持和上海良好的创业环境等为未来几年板块价值提升奠定了坚实基础； 预计调控政策短期内不会放松，13年一季度后逐步平稳；预计13年四季 度后价格开始小幅增长，但难以出现09年时的报复性增长；区域办公类物业未来市场上市量较大，市场竞争激烈。区域未来规划发展市场价格走势在当前静态基准价格