成都某地产公司物业管理中心管理流程汇编

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档成都某地产公司物业管理中心管理流程汇编维修人员安全操作规程1、目的保证辖区物业配套设备设施的正常使用运行，保障设备及人身安全。2、范围物业管理中心维修人员。3、职责3.1工程部主管负责督促维修人员按照安全操作规程进行工作，并对操作安全负管理责任；3.2维修人员必须按照安全操作规程工作，并对操作安全负直接责任。 4、工作程序4.1在潮湿场地工作时，应先切断电源，不能停电时，必须有人监护，并应着绝缘手套和鞋等防护措施；4.2停电维修时，应悬挂标志牌及断闸的闭锁装置，并应有人监护；4.3停水工作时，应提前通知，并按时完成工作，保证按限定的时间供水；4.4上

2、梯工作时，应停放稳当，高空作业时，应系好安全带；4.5清扫配电箱，所用刷子必须绝缘；4.6拆除线路时，应处理好剩余部份；4.7架设临时线路时，应安全可靠，使用完毕及时拆除；4.8开、合开关时，随时锁好配电箱（柜），利用手柄操作时，不应面对开关；4.9在办公区维修时，尽量避开上班时间，并负责清理干净现场。配电室工作规程1、目的 确保正确无误地操作配电设备，防止事故的发生，满足顾客正常用电需求。2、范围 适用于所管项目配套配电设备设施管理。3、职责3.1工程主管负责配电室的日常管理；3.2维修班负责配电设备的操作和保养；3.3项目部部负责配电设备的制度制定，月度巡检，重大问题的组织解决。4、工作程

3、序4.1工作制度4.1.1未经工程部主管许可，非工作人员不得进入配电室；4.1.2密切注意电流、电压、功率因素等数据变化情况，并作好配电室运行记录； 4.1.3高压室应定时巡检，雷雨天巡视高压设备时，应穿绝缘鞋和戴绝缘手套；4.1.4上班时间不得饮酒或酒后上班；4.1.5检修、倒、合闸时应严格填写配电室工作票；4.1.6值班人员有权拒绝违章操作要求； 4.1.7严格执行交接班制度，在出现故障情况时，接班人协助交班人处理完毕后方可交班；4.1.8在紧急与严重危及人身安全情况下，应先切断电源，事后立即报告工程主管；4.1.9停电作业时，须在开关或刀闸操作机构悬挂“线路有人工作，禁止合闸”的标志牌；

4、4.1.10值班途中不得睡觉，不得无故脱岗，不可连续疲劳代班。4.2 操作规程4.2.1送电前认真检查各高低压开关是否断开，然后再按高压开关低压总开关各分路开关送电，停电则相反；4.2.2送（停）电操作时，至少应有2人在场；4.2.3送（停）电操作时，必须关上开关柜门；4.2.4除特殊情况外，禁止带负载停电；4.2.5进入配电屏（柜）等工作时，必须先验电，待确认无电后方可进行；4.2.6停电检测（修）高压设备时，必须先对系统放电，然后按规定验电，待确认无电、并按规定挂好接地线后，方可检修；4.2.7停电检修时，必须设立标志牌，并有监护人；4.2.8停电检修完毕后，须清理现场，防止遗失工具，然后

5、解除接地线，作好送电准备。柴油发电机运行维护管理规程1、目的 通过对发电机的管理，在市电停供时能及时正常供电，确保电梯、消防、二次供水等正常运行，满足用户应急安全用电的使用需求。2、范围 适用于物业管理中心管理的柴油发电机的运行管理。3、职责3.1供配电人员负责发电机的操作、监控、记录、清洁、维修保养。3.2工程主管负责柴油发电机的综合管理及检查监督。4、工作程序4.1 工作制度4.1.1忠于职守，强化自身业务能力，提高技能水平；4.1.2遵守安全操作规程和各种规章制度，杜绝违章事故发生；4.1.3工作中应保持清醒的头脑、思维敏捷，严禁酒后操作发电机；4.1.4发电机做到定期检查、保养，清洁；

6、4.1.5运行中做好发电机组运行记录；4.1.6维修中做好问题处理记录；4.1.7严禁在发电机房内进食、吸烟；4.1.8定期打扫机房及设备卫生，保持发电机房清洁、电瓶接头牢固干燥。4.2安全规程4.2.1为确保发电机在市电停电时能可靠地运行，确保设备处于正常待命备用状态，必须严格按照本文件“运行操作规程”进行工作；4.2.2做好开机前检查、准备工作，检查机油油量，冷却水量，柴油是否能满足运行时间的要求，油路有无漏油等；4.2.3操作时严格按照发电机操作运行手册要求进行操作，并及时开启风机进行降温；4.2.4发电机运行过程中要注意观察各供油管路、电压、电流、频率、温度及机械系统运行情况；4.2.

7、5发电机在运行中操作人员不得擅离职守；4.2.6发电机不准超负荷运行；4.2.7保持启动电瓶清洁，定期对启动电瓶的容量进行检查；4.2.8若发现油压急剧下降，应立即检查其原因并做处理。4.3 运行管理规程4.3.1非工作人员进入发电机房，必须经得工程主管的同意，由部门安排人员陪同方可进入；4.3.2在“市电”停电的情况下，供配电工作人员应迅速赶到发电机房。整个发电机的启动运行必须严格遵照“运行操作规程”进行，不允许带负荷启动，在投入负荷前，必须认真地对冷却系统、润滑系统、燃油系统、空气系统进行检查，在确认无问题后，迅速手动启运发电机；4.3.3带负荷运行过程中，每小时抄填一次发电机组运行记录；

8、4.3.4发电机房内消防设施完好，室内严禁吸烟；4.3.5保持良好的通风和照明，门窗开启灵活，各地沟、窗口、洞口必须用金属栅网进行隔离，以防止小动物进出；4.3.6平时要保证发电机存油量能运行8小时以上，蓄电池电压正常，润滑机油油质油量正常。油库存油两桶以上；4.3.7分析运行各项数据，发现隐患及时排除，重大异常情况及时报告工程主管及项目部主管解决；4.3.8依照设备维修保养计划表要求进行维修保养，并记录在设备保养表中；4.3.9负责发电机及机房的清洁卫生，做到无积尘、水渍、油渍；4.3.10工程主管负责提出维保材料的申购、报废计划，负责向工程管理部提出外委修理的申请；4.3.11工程主管根据

9、设备维护保养计划表负责执行中修、大修计划。4.4运行操作规程4.4.1在发电机运行前须进行机油、冷却水量、燃油量等各项检查；4.4.2润滑部分：检查润滑机油油位，保持引擎机油量尽量靠近油标尺的高油位且不会添加过量（HI位置）；4.4.3冷却系统；检查引擎冷却水量。冷却水量应位于水箱开口处往下约5cm4.4.4燃油系统：请确定油箱是否加满柴油、油路是否畅通；4.4.5启动程序：4.4.5.1在发电机控制盘上启动运行启动：把匙从“O”经过“I”位转到（预热）位，激化预热器。保持7秒钟来预热吸入的气体，7秒后，把匙再进到（start）位置，起动，当发动机组启动后，立即松手让匙回复到“I”(ON)的位

10、置。必须空载运行5分钟以上，才可送负载；如果不能起动，起动时间不要超过57秒。保持每隔10秒，钥匙要完全复“O”（off）位。如果起动了4次仍未着车，则要停下来参看柴油机手册。4.4.5.2停机方法正常停机：要停机时，先把发电机组输出断路开关扳下“off”(柄向下)，让发电机组在无负载情况下运转5分钟以便冷却。然后把匙转回“O”(off)位置，发电机组即会停止； 紧急停机：如按下紧急停机按钮或控制旋钮拧到“Stop”(停机)位置，发电机组立即停止。在再起动之前，控制旋钮拧到“Stop”(停机)位置，紧急停止按钮顺时针旋转复位及确认消除警报。4.5运行检查及保养要求：保养检查项目保养检查周期运行

11、8小时每周或运行50小时每月或运行100小时半年或运行250小时每年或运行500小时检查发电机组1检查冷却风扇与充电机皮带的松紧1检查机油位1检查冷却水位2检查空气及机油滤清器1检查电瓶充电系统1排出柴油过滤水分1检查冷却水和防锈剂1检查驱动皮带张力11检查燃油油位4检查电瓶液位及比重1检查发电机头排风口1更换润滑油和滤清器1检查水箱管路有无松脱或磨损1更换柴油滤清器1清洁冷却系统1发电机外部清洁用抹布擦除油污和积尘每周一次发电机燃油、机油量、冷却水用量保证油箱内机油足够运行8H；机油位接近油尺HI，不够加补箱水在水盖下50MM，不够加满每周一次机油滤清器更换机油滤清器1个250运行小时燃油滤

12、清器更换机油滤清器1个500运行小时空气滤清器更换空气滤清器个250运行小时机油更换机油机油发黑且无粘度时水箱水换水250运行小时断路器、电缆接点对断路器的固定螺丝紧固，发电机电源输出端与电缆接线耳锁合螺丝进行紧固。年保养监控设备运行维护管理规程1、目的使监控设备处于最佳工作状态，最大限度的记录周边所发生的一切并得以保存。2、范围适用于所接管项目监控室的管理。3、职责3.1监控人员负责操作并记录时间，严格遵守岗位工作制度,定期进行设备清洁保养；3.2维修由项目部维修人员或维保单位负责；3.3项目部工程主管负责同维保单位联系损坏设备维修与更换事宜，各项目部应不定期的抽检记录。4、工作程序4.1为

13、保障设备性能与延长使用寿命，应让设备每天交替停用1-2小时；4.2开机后立即进入录制状态，并检查设备是否处于正常工作中，然后查看各摄像头成像是否正常、清晰；4.3检查红外监控系统是否能正常布防与解除布防报警；4.4检查楼宇对讲系统正常与否；4.5检查云台变焦功能的摄像机能否正常变焦、旋转；4.6将云台的摄像机对准主要出入口进行摄录像；水泵房操作规程1、目的通过对水泵房的管理，保障用户生活经营用水和消防储备用水。 2 范围适用于水泵房、供水管道、消防供水系统的全部机电设备的管理。3 职责3.1工程主管负责对水泵房管理情况进行指导监督和检查；3.2维修人员负责按规定进行保养、维修、清洁、记录。4

14、工作程序4.1设备操作须由维修人员进行，无关人员不得私自进入及操作；4.2非工作人员进入水泵房必须经项目部批准后，由相关人员陪同方可进入；4.3保持良好的通风及照明，门窗开启正常无破损；4.4控制柜上的开关，无特殊情况下应置于“自动”状态。生活水泵隔日进行轮换运行；4.5生活水泵主接触器开关元件每月检查清洁一次；4.6不得擅自更改机房线路、器材，若需改动，须经工程主管同意方可进行；4.7消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情况下，开关应置于自动状态，所有操作标志简单明确；4.8消防泵、喷淋泵按照消防系统月检规定进行保养，保持机房干净整洁无尘，每周打扫一次，不得堆放杂物；4.9水泵房机组每月清扫

15、一次，设备无积尘、水渍、油渍；4.10管道每年年底12月至次年1月进行防锈处理并按规定定期清洗除尘；4.11按照设备检查保养计划表进行维修保养；给排水设备运行管理规程1、目的确保给排水设备（设施）处于良好状态，保证生活用水的需要。2、范围适用于所接管项目排水设备、设施的运行管理。3、职责3.1项目部负责向用户通知停水情况；3.2工程主管负责给排水设备（设施）的综合管理及检查监督；3.3维修人员负责给排水的操作、监控、记录、维修保养。4、工作程序4.1维修人员负责给排水系统运行监控并记录给排水设备（设施）启动时的各项技术数据，倾听机械部件运转时有无异常响声，并记录于值班情况记录表中；4.2工程主

16、管负责给排水设备综合管理，包括材料的采购计划、零星设备配件的编制，并衔接外委修理事宜；4.3工程主管每年12月份编制下一年度设备维修保养计划表及制定大、中修计划；4.4工程主管组织进行周检、月检，并于每月组织相关人员对给排水设备（设施）进行一次检测工作，填写设备运行状态月报表；4.5工程主管组织维修人员按照设备检查保养计划表要求进行维修保养；4.6消防设施完好，禁止吸烟；4.7停水管理工作程序：4.7.1因市网停水、维修等原因造成停水，应提前提醒业主/住户及商家储存生活和经营用水；并由工程主管通报项目部，以便做好解释工作；4.7.2 由项目部提前24小时将书面通知贴于单元大门侧告示板上以告知用

17、户；4.7.3因突发事件停水，应立即将书面通知贴于大门口的告示板上，并在1小时内联系有关部门处理并由项目部做好用户的停水解释工作；4.7.4.发电机组立即发电，确保消防水设备能随时运行；4.7.5检修完毕，恢复供水后，将单元及告示牌上的停水通知及时取下。二次供水管理规程1、目的保证二次供水水质符合卫生检验标准，保障用户身体健康。2、范围适用于二次供水的管理。二次供水是指从一次配水网引入的水通过二次供水装置再次(或多次)提供给用户使用的生活用水。3、职责3.1工程部负责清洗工作的联系；3.2工程主管负责提出年度水池（箱）的清洗消毒申请及二次供排水操作人员的健康体检、业务培训的组织、联系工作。并负

18、责联系卫生部门的水质检查联系工作；3.3项目部负责发出停水通知，并向用户或单位解释停水原因。4、工作程序4.1二次供水管理的要求4.1.1给排水工作人员负责水池（箱）的管理，要求每个水池（箱）（包括地下、楼顶）须结构完整，加盖、加锁，水口干净，并申办二次供水卫生合格证；4.1.2新建、扩建二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫机构进行设计审定和工程验收。4.2每年至少两次水池（箱）进行清洗及消毒；4.3通知：维修班在每次水池（箱）清洗消毒计划实施前一天张贴停水通知；4.4放水：为确保用户的正常用水，放水时间必须提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小时，并记录在水池(箱)清洗及消毒记录表开始放水时

19、间和结束时间；4.5二次供水的清洗消毒程序：通过外委方进行，根据双方签定的协议，工作程序和施工安全由乙方负责，保证清洗后的水质达到国家卫生标准，并向项目部提供清洗后水质的国家卫生防疫机构的检测报告；4.6注水：在清洗工作结束后，开闸向水池（箱）注水，以达到标定水位高度。并加盖加锁；4.7记录和报告4.7.1由工程主管负责安排整个清洗消毒的工作的协调配合，并负责记录清洗、消毒工作的全过程监控；4.7.2卫生防疫站的卫生检测结果报告单、水池（箱）清洗检测报告单原件交由办公室存档备查。消防系统检查保养操作规程1、目的2、范围 适用于公司管理项目的消防系统管理。3 、职责3.1工程主管负责编制维养计划

20、，联系消防系统外委维保工作，并对系统运行情况进行检查、评定；3.2工程主管负责消防系统的外委维保的管理。对所反映的问题及时安排整改；3.3项目部主管负责抽查值班情况和值班记录，对相关问题进行解决。4 工作程序4.1维修人员每天至少一次对消防系统进行巡查，并填写值班记录，以了解设备运行情况，巡检内容如下：4.1.1喷淋头有无漏水，自动与手动报警器有无遗失，消火栓内水带水枪是否缺少；4.1.2防水箱内是否有充足的消防备用水，开关是否处于打开位置；4.1.34.1.44.1.54.1.64.2每月由维修班与保安部一起对消防系统进行一次全面检查，检查内容如下：4.2.14.2.24.2.34.2.44

21、.2.54.2.64.2.7开启一个末端试水阀放水，检查水流指示器、压力开关、水力警铃是否动作，消防控制室报警显示是否正常；4.2.84.2.94.2.10排烟、送风道有无锈蚀、损坏、阻挡现象，风机能否正常工作；4.3定期检查4.3.1除进行以上检查外，还应由工程管理部组织进行季检、年检，并填写设施设备季度检查评分表，检查内容如下：4.3.2启动消防水泵、排烟风机、正压风机，观察设备运行是否正常，各阀门启闭是否灵活，电控箱及消防联运控制台受各种显示是否正常；4.3.3备用设备自动投入功能试验，检查是否正常；4.3.4输入电源为双电源时，还应进行该功能检查；4.3.5火灾事故广播检查：检查选层广

22、播切换功能，采用喇叭强功能备用功放转换功能是否正常，有无不响喇叭；4.3.6检查声光讯响器有无不响不亮的现象；4.3.7消火栓放水试验，检查各阀门启闭是否正常，测试出水水压是否符合要求；4.3.8联运控制台功能是否正常；4.3.9消火栓泵、自动喷淋泵在联控台上显示是否正确，在各控制启动处，能否正常启动；4.3.10防火卷帘门手动和联运试验、检查其控制功能、延时、反馈、信号开启是否正常；4.3.11通风、空调防排烟设备联动控制检查，分别进行手动和联动试验，其联动逻辑关系和功能应符合要求；4.3.12消防电梯及其它联动设备均要求进行手动和联运控制检查，查其功能和显示应符合要求；4.3.13普查水系

23、统各阀门位置是否正常，有无锈蚀和卡死；4.3.14自动喷淋系统末端试水阀和消火栓箱阀，排放污水，冲洗管道；4.3.15水泵、风机及管道、阀门、防火卷帘门等应进行全面检查、维护、保养；4.3.16加装灭火器内干粉等。电梯运行维护管理规程1、目的确保电梯技术性能处于安全、良好状态，保证电梯的正常运行。2、范围适用于客梯、货梯、扶梯的管理。3、职责3.1物业管理中心负责对项目部电梯管理情况进行巡检、评价，审定维修保养方案，签定维保合同；3.2工程主管负责电梯设备的管理工作； 3.3电梯操作工负责电梯设备的日常维护、检修、故障排除。4、工作程序4.1维修管理制度4.1.1遵守公司各项规章制度，按照安全

24、操作规程操作，杜绝事故发生；4.1.2熟悉电梯构造、原理，对电梯主机、控制屏定期检查，提高维修技能；4.1.3严格按照电梯维修保养计划表对电梯进行维修、保养，并作好记录；4.1.4应有两人同时对电梯进行维修保养，两人间要配合协调，互相提醒，确保安全；4.1.5每天上、下班时，应巡视电梯，发现问题及时处理；4.1.6对安全系统做到定期检查，及时处理电梯的突发故障，并作好记录；4.1.7做好电梯的清洁工作，特别对轿厢和厅、轿门地坎的清洁，保证厅、轿门的开、关顺畅；4.1.8做好电梯机房的“三防”工作，如机房门窗有损坏时，应及时修复；4.1.9出现火警时，应及时停用电梯消防电梯除外，将消防电梯降至一

25、楼，使之处于消防状态；4.1.10电梯机房、井道、底坑进水时，应及时切断电梯电源，并手动将电梯升到最高层；4.1.11协助、督促电梯维保单位搞好电梯的维修保养工作；4.1.12当电梯年检期临近时，通知维保单位对电梯进行年检保养，并根据电梯年检报告，督促维保单位整改不合格项目；4.1.13妥善保存电梯合格证、限速器、安全钳合格证和电梯年检报告；4.1.14保管好电梯机械钥匙、操作面板钥匙和机房钥匙。4.2安全操作规程4.2.1电梯维修人员必须经过国家相关部门的专业培训并取得上岗证后方可上岗工作；4.2.2电梯维修人员应按照电梯维修保养计划表定期对电梯进行检查；4.2.3开启厅门进入轿厢之前，需注

26、意轿厢是否停在该层；4.2.4严禁在电梯运行中开启厅门；4.2.5每日按照要求对电梯进行巡视检查，发现问题立即处理； 4.2.6电梯因故停用时，必须将轿内照明、风扇开关断开，必要时关断电梯主电源；4.2.7严禁在正常情况下用检修档来替代正常运行；4.2.8手动盘车，必须先将电梯总电源断开，同时注意轿厢位置，以免电梯冲顶或蹲底，盘车完毕将专用工具放回原处；4.2.9检修时，必须有两人以上，协调配合、相互提醒确保安全；4.2.10维修时，如机房无人必须锁上机房门；4.2.11进入轿顶、底坑作业时，必须切断急停开关，同时穿戴好防护用品，注意轿厢、配重的移动,以免挂伤；4.2.12检修时的短接跨线，完

27、工后必须拆除；4.2.13更换保险管（丝）必须与原规格相同，严禁用铜丝替代保险管（丝）；4.2.14电梯机械钥匙、操作面板钥匙必须由维修人员保管和使用。4.3维修工作制度4.3.1维修人员上岗前应做到不酗酒、不熬夜，上岗时保持精神饱满、头脑清醒，思维敏捷；4.3.2维修时须严格遵守电梯安全操作规程及电梯维修有关规定，并在电梯基站厅门前设置“电梯维修，请勿靠近”等告示牌；4.3.3维修中若需要切断电源，则必须在电源处悬挂“有人操作，严禁合闸”警示牌；4.3.4当电梯发生困人事故时，必须先救人，然后进行维修。救人时先通过各种方式联系被困人员，以稳定其情绪；4.3.5需要手动盘车时，须先关断总电源开

28、关，然后将轿厢就近平层；4.3.6严禁电梯正常运行时将安全回路和保护回路元件如安全窗开关、安全钳开关等用机械或电气方法短接。维修情况下进行短接，检修后必须立即恢复；4.3.7在轿顶作业时，应断开安全钳联动开关及轿顶检修急停开关。在底坑作业时，应断开限速器张紧安全开关及底坑检修急停开关。检修后各类开关要及时复位；4.3.8井道中作业时，必须戴安全帽。严禁作业时一脚踏在轿顶，一脚踏在井道中任何一支点上作业。并注意轿厢间和轿厢同配重交错时的距离。以防止人身及工具与配重发生碰撞；4.3.9检修作业时，严禁从井道外探身到轿厢内或轿厢顶作业；4.3.10检修时所用照明必须是36V安全电压；4.3.11除维

29、修工作需要，严禁使用慢车；4.3.12维修中，严禁擅自更改系统电气线路，保证系统线路同图纸保持一致；4.3.13维修结束后，必须将各线路、开关等恢复到原始状态（正常运行状态），并清理干净工作现场，保证清洁。然后将电梯上下运行两次，正常后才能投入使用；4.3.14维修中无关人员严禁入内；4.3.15维修中做好故障状态和故障处理记录工作。4.4运行管理制度4.4.1轿厢内严禁吸烟，严禁嬉戏打闹等任何可能损坏轿厢及影响电梯正常运行的举动。严禁和杜绝一切发生在电梯内的不良和不法行为；4.4.2电梯严禁运载易燃易爆的危险物品及国家规定禁运的任何物品。特殊情况下，须请示公司经理；4.4.3非特殊情况下不允

30、许将客梯作为货梯使用，避免损坏轿厢；4.4.4电梯运行货物时，应安排专人操作电梯运行。装货时注意将货物分散、均匀堆放，避免集中放置和偏角堆放，使轿厢运行平稳。避免货物损坏轿厢内壁；4.4.5厅门开启后，人员在进入轿厢前，必须首先确认轿厢是否停在该层，以免人员坠入井道。电梯运行中严禁依靠轿厢门；进出轿厢动作迅速，避免在轿门和厅门之间长时间停留。避免电梯超载运行；4.4.6电梯正常运行时，严禁将检修开关作为正常运行开关使用。电梯的检修状态不能作为电梯的正常运行状态；4.4.7电梯在不使用时，必须停放在基站，关断轿厢内的控制开关，关好轿门和厅门；4.4.8电梯钥匙必须由维修部和保安部负责管理使用，任

31、何单位和个人不得私自加配和使用。4.5操作注意事项4.4.5.1.1进入停放在基站的电梯内，打开轿厢内的操作箱。打开轿内照明开关，将风扇开关打开，使风扇正常运行。将自动/4.5.1.2将自动/手动开关置于“自动厅门，按所需楼层，电梯即可正常运行；4.5.4.5.2.1将操作箱内自动/手动开关置于“手动4.5.24.5.24.5.4.5.34.5.34.5.34.5.34.5.4.5.44.5.44.5.44.5.44.5.44.5.44.5.4.5.5监控中心保安员打开迫降开关，将消防电梯全部降至基站，消防电梯自动进入消防状态，电梯维修人员应当迅速关闭无消防功能的电梯；4.5.5.2根据震前预

32、报由电梯维修人员关闭所有电梯，地震后开启时由专业电梯公司对电梯进行安全检测确认无异常后，方可运行；4.5.5底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源；当楼层被水淹而使井道边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源。电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。4.6维护保养4.4.6.2因维修保养停机时，须确认轿厢内无乘客方可停机；4.6.3在维修保养中必须注意工作协调和配合，有人协同工作时，行机、停机都必须扬声，得到对方的回答后方可操作；4.6.4在机顶做检修、保养工作时，除判断故障和调试需要外，禁行快车；4.6.5下底坑作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆设告

33、示牌，防止无关人员靠近；4.6.6在底坑作业时，首先开亮底坑灯，按下底坑急停开关，必须佩带安全帽；4.6.4.6.8序号项目责任人时间相关记录1电梯机房电梯维修人员一周电梯检查保养表2轿厢内面、地坎及厅门清洁工每班电梯检查保养表3井道电梯维修人员二周电梯检查保养表4.7电梯困人故障的救援步骤 4.7.1切断电梯机房总电源，并挂上“正在维修”的标示牌；4.7.2检查电梯机房内情况是否一切正常；4.7.3机房必须有足够的照明，查看钢丝绳上的楼层标记，确定停放的位置；4.7.4如果轿厢停于接近厅门位置，且高于或低于楼面不超过0.1米：用专用厅门钥匙开启厅门；轿顶用人力开启轿厢门；协助乘客离开轿厢；重

34、新将厅、轿门关妥。4.7.5用对讲机通知乘客保持安静，并说明轿厢随时可能移动，不可将身体任何部分探出轿厢外，以免发生危险，同时如果轿厢门处于半开闭状态，则应将其完全关闭；用抱闸扳手前：确保电梯总开关已切断；确保所有厅门、轿门已关好。使用抱闸扳手，必须由一人控制松闸而另一人转动手轮；将放在制动器上的抱闸扳手向下拉，使制动器慢慢松开，另一人转动手轮向左或向右，以比较易扳动方向为准；再次提醒乘客救援工作在进行中，然后慢慢绞动轿厢，轿厢会由于自重而移动，为了避免；轿厢上升或下降太快发生危险，操作时应断续动作使轿厢逐步移动，以免发生意外；慢慢提升或下降轿厢，直到接近楼层门。4.7.64.7.74.7.8

35、空调管理工作规程1、目的 通过空调管理，确保设备正常运行，延长设备使用寿命，满足用户使用需求。2、范围 适用于所接管项目的空调设备、设施管理。3 职责3.1 物业管理中心负责对项目部上述工作的巡检、评价，以及大、中修管理、维养计划审定；3.2工程主管负责空调设备设施的维保计划编制和实施，提供日常使用管理；3.3维修人员负责空调设备设施的使用操作和维护保养。4、工作程序4.1管理制度4.1.1非工作人员进入空调机房须经工程主管或项目部经理批准后，由空调维修人员陪同，方能进入；4.1.2空调机房内机电设备由空调维修人员负责操作，其他人员不得擅自操作；4.1.3运行中若出现停电等异常情况，应立即停机

36、。恢复供电半小时后，方能开机；4.1.4消防设备完好，机房内严禁吸烟；4.1.5保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物；4.1.6空调维修人员应根据气温变化，及时调节空调负荷，以达到节能的目的；4.1.7保持良好室内照明及通风、门窗开启灵活无破损。4.2中央空调操作规程4.2.1中央空调机房是重要设备机房，为保证中央空调系统安全、正常运行，必须严格遵照操作规程进行操作；4.2.2严格遵守中央空调机组操作手册要求，保证安全生产；4.2.3掌握中央空调系统各主要设备及管路系统的工作原理、构造和实际运行状况，在规定时期内巡视检查各运行参数是否在规定范围内，作好运行记录，保证数据准确无误；4.2.4发现

37、异常情况以及设备故障应迅速查明原因，正确处理，及时报告有关领导和部门，认真作好记录（内容应包括异常情况或故障的现象、过程、原由及处理方法、结果）。严格遵守设备检修记录归案制度；4.2.5及时掌握外界环境温度和内部各部分空调负荷需求，合理调整机组、水泵等投入的数量及有关参数，在保证安全生产和用户需求前提下，做到经济运行；4.2.6空调机组开启前的操作4.2.6.1首先检查所有电源（泵、风机、主机）处于正常状态，刀闸、开关使用灵活、电压、电流恒定； 4.2.6.2开启欲启动之机组冷却水进出阀门,开启欲启动之机组冷却塔阀门，手动或自动启动冷却塔分扇，手动或自动启动冷却泵；4.2.6.3开启欲启动之机

38、组冷冻水进出水阀门，手动或自动启动冷冻泵；4.2.6.4在上述步骤完成后，检查机组状态是否满足开机条件，确认无误后按照中央空调机组操作手册启动机组。4.2.7停机操作在空调机组停机515分钟后，按上述步骤反向操作。4.3空调运行日常巡视工作规定部 位项 目检查内容时间空调机房空调机组水泵、电机阀门及管路压力表、温度计控制柜电气装置检查并记录有关运行参数（温度、压力、电流等）有无不正常之声响、振动及温升。有无跑冒滴漏现象。指示是否正确。控制系统信号指示是否正确，开关状态是否正确。每小时一次空调末端装置风机盘管、新风机组、空调器电磁阀、温控器阀门管路保温自动排气阀冷凝水系统控制柜电气装置检查有无异

39、响，有无不正常振动，过滤网是否脏堵开启是否灵活，温度控制是否准确开启是否灵活，有无跑冒滴漏现象保温材料是否损坏排气是否正常，有无跑冒滴漏现象有无堵塞，滴漏控制系统信号指示是否正确，开关状态是否正确。每小时一次冷却塔电机、风扇、皮带布水器填料浮球阀集水盘，滤网控制柜电气装置冷却塔主体有无不正常声响、振荡；皮带是否过松打滑有无损坏、掉落有无损坏、有无堵塞位置是否正确、有无损坏是否脏坏控制系统信号指示是否正确，开关状态是否正确。有无跑冒滴漏现象每天二次4.4.1电动离心泵的运行操作4.4.1.1启动前的检查与准备检查水泵进水阀门应打开，水泵出水阀门应全关；水泵出口压力表应完好，指针指示“0”位，开启

40、（旋塞）；检查电动机及水泵轴承，应有足够润滑油；检查电动机接地线是否完好，停用已超过半年的，则在启动前应通知电工做绝缘检查；用手搬动靠背轮（联轴器），应能轻快转动，无摩擦及异声；启动前应开启冷却水阀门，检查冷却水是否畅通；检查填料箱压盖，应松紧适度，不偏不斜，不与轴接触；检查地脚螺丝是否牢固无松动。4.4.1.2起动合上开关，起动水泵，注意电流表，当空载电流正常，无异声、振动，而且水泵出水口压力正常后，开启出口阀门；注意补水泵出口压力应稳定；注意热水系统的循环水泵工作参数是否正常，如果压力低，可用补水泵向系统内补水。4.4.1.3正常运行的维护工作按巡回检查制的内容检查水泵及电动机，应无异声和

41、振动，轴承润滑良好，轴承处温度不应超过70注意各表指示稳定在正常工作范围内；水泵进、出口压力正常稳定；备用泵应处于随时可以投入使用的状态，每班应检查一次。4.4.1.4正常停机关闭水泵出口阀门；按停泵按扭停止电动机运转；关闭冷却水阀门。4.4.2空调运行操作程序4.4盘动引风机、鼓风机，轴应无摩擦和卡住现象；各轴承的润滑油应充足，加油设备应齐全，冷却水管应畅通，轴承箱不漏油，防护设备齐全良好；电动机地脚螺丝无松动，接地线可靠；风量调节器开关灵活好用，远距离操作机构齐全，动作灵活。4.4.2.2起动与运行风机启动前，一般将调节阀调到闭合的位置；按启动按钮，启动后达到正常转数时，再逐渐开大调节阀，

42、直至规定负荷为止；运行过程中，轴承温升不高于40，表面温度不高于80运行过程中，注意检查有无异声和振动。4.4.2.3风机的紧急停车运行中，风机有剧烈的噪声，必须紧急停车；运行中，轴承温度剧烈上升，必须紧急停车；运行中，风机发生剧烈的振动和有撞击的现象时，必须紧急停车。4.4.3压力表的维护与冲洗4.4.3.1压力表的使用维护：运行中，压力表的表管和旋塞均不应泄漏，压力表每周要冲洗一次，要保持压力表表面清洁，（在校表时应把工作压力用红线标在刻度盘上）使表针指示清晰可见。发现压力表有异常变化，应及时查明原因。在更换压力表时，必须使用经过检验，并有铅封的压力表，使用压力表每半年必须校验一次；4.4

43、.3.2冲洗压力表步骤关闭压力表的三通旋塞；开启压力表放水阀门冲洗两分钟；关闭放水阀门；停留三分钟后开启压力表三通旋塞，压力表投入运行。4.4.4安全阀的使用与维护4.4.4.1热水机组正式运行之前，要先校对安全阀；4.4.4.2安全阀的装置，零件必须齐全良好弹簧式安全阀要有提升手把和防止随意拧动调整螺丝的装置；杠杆式安全阀要有防止重锤自行移动的装置和限制杠杆越出的导架；运行中，未经主管人员的批准，严禁调整安全阀； 安全阀的维护须定期做手动或自动排气试验，操作时防止烫伤，应轻拉、轻放；如果发现安全阀严重泄漏，应停机检修；严禁将弹簧拧死或在杠杆上加压重物。4.4.5运行中临时停机因工程维修等原因

44、临时停机，应由空调维修人员填写空调停机通知单，经工程主管、项目部经理批准后，由项目部提前24小时通知用户。因突发事件停机，应在1小时内联络有关部门经理，并在恢复供冷（暖）后24小时内向用户作出解释。4.5维护保养4.5.1新风柜4.5.1.1月保养清洗空气过滤器12次；更换破损过滤网；检查出风口避震喉，如有破损则更换。4.5.1.2季保养给风机轴承加黄油。加油时，用手动油枪加油，直到密封圈四周有小油珠出现；检查皮带松紧情况，若皮带紧但仍出现打滑现象，可将皮带擦净。4.5.1.3年度保养检查轴承是否良好，若磨损严重，则进行更换；检查机壳及附属设备的油漆是否剥落或腐蚀，若出现损坏，则应用优质防锈漆

45、重新油漆；清洗风机叶轮和轴，若轴上有锈斑，则可用砂皮将其磨光；检查接水盘中有无淤泥或其他外来物，若有应清除，以保证排水畅通；检查附属阀门（包括风阀）是否正常工作，如有损坏，则更换；检查管系是否漏气、漏水；清洗翅片，折卸外壳后，用水枪将清洗药水喷入翅片间，浸润数分钟，用清水冲洗干净；检查电机绝缘电阻、相间及相地间都应不大于0.5欧姆。4.5.2冷却水泵4.5.2.1月保养清洗扰流板，散热胶片上的外来杂物；清理洒水转头，洒水喉管处的污垢及藻类，以保证出水流畅；开启水盆之排水阀门，清理水盆，隔入网及入风网外的污垢、泥尘；检查皮带运行状况，若出现松动打滑，则应折下皮带，清洁皮带与皮带轮之间接触面；若皮

46、带变形、磨损严重或断裂，则应更换新皮带。4.5.2.2半年保养检查电机、减速器及分扇联接器上的螺丝及销子是否坚固；更换齿轮箱减速器内的润滑油；更换电机、风扇联接器内的润滑油；检查水盆、洒水系统是否漏水；检查浮球阀及其他阀门的工作是否正常。4.5.2.3全年保养清洗玻璃纤维外壳；折卸并全面清洗，检查齿轮箱减速器及联接器，更换磨损严重的轴承；4.5.3风冷冷水机组4.5.3.1月保养清洁机器外壳，清除进风口附近的杂物；打扫仪表盘，避免尘土杂物影响控制电路；检查温度计、压力表工作是否正常。4.5.3.2年度保养检查机组外壳，对油漆剥落或腐蚀处，应重新刷防锈漆；应加以更换清洗翅片，保证翅片间通道通畅，

47、无障碍物；清洗风扇叶片，确保处出风效率；检查风扇电机轴承，若磨损严重，应加以更换；更换风扇电机润滑油；检查压缩机油位，对于缺油者补充润滑油；检查机组内的制冷剂充灌量，视需要给予补充；检查控制机构的各设定值，对不合适者，加以重新设定；检查系统保温，对破损处应重新处理；检查各阀门工作情况（包括水流开关），确保处于良好状态。4.54水冷冷水机组4.5.4.1月保养擦拭机身外壳，保持机身干净整洁；检查各仪表工作状况是否正常，停机时对控制板及控制箱进行除尘；检查温度计、压力表工作是否正常。4.5.4.2年度保养更换润滑油及油过滤器；检查所有控制及安全装置的设置及运行是否正常；检查是否出现制冷剂泄漏；检查

48、启动接触器的磨损情况，需要时更换新的；检查电机绕阻的绝缘；清洗冷凝器铜管内壁；清洗蒸发器铜管内壁；检查管系是否漏水，各阀门运转是否正常，水流开关工作是否正常；检查保温层完好度。4.5.5离心式清水泵4.5.5.1月保养检查盘根是否漏水，若磨损严重，应更换；给轴承加油；给联轴器加油；检查地脚螺栓及主要连接螺栓是否有松动现象；清洁电机、水泵外壳；检查压力表工作是否正常。4.5.5.2年度保养检查水泵、电机轴承、轴套等运动部件磨损情况，若磨损严重，则应更换；检查密封件的密封情况，更换密封效果差的部件；检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳的内外表面；校对轴线，检查键磨损情况，若磨损严重，应于以更换

49、；检查电机绕阻的绝缘；检查管道是否漏水，各阀门是否工作正常；给控制系统除尘，检查电路动作的可靠性。缺陷设备运行管理规程1、目的为了更准确的了解设备带病运行状况以及在缺陷状态下预防性运行。2、适用范围物业管理中心管理范围内的所有设备设施。3、职责3.1工程维修人员负责对管辖范围内的所有设备设施的巡查、维保及更换；3.2工程维修主管负责上报需更换的设备设施的申报、采购与三包单位的联系；3.3负责将更换后设备设施的运行情况及时上报项目部。4、工作程序4.1在每日的例行巡查中，将有缺陷的设备设施记录于缺陷设备设施登记表中；4.2对一般的轻微的影响不大的缺陷应立即更换，以免造成更大的损失，并立即发出通知

50、，报批工程维修主管；4.3对一般的轻微的影响面宽的缺陷应尽量的将维修时间安排在下班后或住户休息后进行，在此之前应将需更换的材料全部准备好，并将维修时间通告所有商家/业主，而且以书面形式上报工程主管；4.4对缺陷已很严重的设备设施应立即口头通知工程维修主管和所有商家/住户，同时着手进行维修，并以书面形式将通知张贴于通告栏，维修完毕后立即书面形式上报工程维修主管。4.5对暂时无法维修而缺陷已很严重的设备设施，应立即上报公司，同时将停止使用的原因及恢复使用时间公告于告示栏，并在限期内维修完毕；4.6对需进行外委修理的设备设施，应上报公司与管理，并限期维修完毕。精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品

51、文档房屋渗漏维修规程1、目的规范渗漏处理程序，确保渗漏处理质量。2、范围适用于物业管理中心所管项目的渗漏处理。3、职责工程主管负责具体渗漏问题的处理实施。4 工作程序4.1门窗四周渗漏4.1.1 原因：上下口坡度不够，形成倒坡。处理方法：将饰面及基层打掉，重新找坡，达到坡度要求；坡度够但砖缝不密实的重新勾缝；4.1.2 原因：两侧、下口有空缝，补缝不密实，窗下口变形大，铝合金框与墙交接处开裂；处理方法：将缝剔开（清水冲洗干净），增加填充材料，密实为止。用水泥砂浆补缝，待干后，打密封胶；4.1.3原因：铝合金型材及胶条质量差，下口泄水孔不够，下框两侧未开口，胶开裂；处理方法：在下边框增加泄水孔，

52、并在两边开口，重新打胶。4.2屋面渗漏4.2.1原因：排水不畅，排水口过高，水排不出去。造成积水渗漏。处理方法：面层凿开，重新找坡（），泄水孔过高的降低，保证屋面不积水。4.2.2原因：防水层用料与做工不符合要求造成渗漏。处理方法：凿开防水层，将基层清理，用清水冲洗干净，重做防水。4.2.3原因：防水层未做保护层或保护破裂。处理方法：重做防水后，用1：2水泥砂浆做保护层。4.2.4排水管周边渗漏。原因：出屋面管道处漏水，系细部节点处理不规范。处理方法：先将管道四周凿开，用清水冲洗干净；用细石砼分层补洞密实，然后重做防水并提高泛水高度。4.3外墙渗水4.3.1原因：砖空鼓或脱落。处理方法：将空鼓

53、的砖剔掉，重新基层并贴砖。4.3.2原因：勾缝砂浆标号不够，表面未拖光。处理方法：用钢丝刷将砖缝清理干净，1：1水泥砂浆勾缝，表面拖光，RG补缝，并在表面刷聚安脂防水胶或直接用勾缝剂勾缝。4.4卫生间及厨房4.4.1原因：给水管接头处或有砂眼渗漏。处理方法：重新连接或更换管件。4.4.2原因：装修破坏防水层。处理方法：防水修补或重做。4.4.3原因：排水管周围处理不细致，管与砼楼板间开成空隙面渗漏，排水管接头松动渗漏。处理方法：管与穿楼板套管间重新填缝及局部重做防水。排水管接头处重新连接。4.4.5原因：浴盆安装方法不正确，造成盆底积水渗漏。处理方法：浴盆下留检查口，保证浴盆排水进入下水道。4

54、.4.6原因：墙面未做防水层，从墙上渗漏。处理方法：墙面防水层高度不低于1.8m土建维修操作规程1、目的规范房屋土建问题处理程序，达到快速、准确地处理问题的目的。2、 范围： 适用于物业管理中心所管理的房屋、设施的土建维修。3、职责 工程主管负责本规程工作内容的具体实施。4、工作程序4.1勒脚4.1.1墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落的处理办法:4.1.1.1清除疏松部分，至实体为止；4.1.1.2用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水；4.1.1.3恢复勒脚饰面。4.2梁柱板主体4.2.1露筋的处理办法：4.2.1.1剔除露筋周边杂物，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉；4.2.

55、1.2用钢丝刷清洁干净；4.2.1.3充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层；4.2.1.4用20豆石砼修复，根据需要恢复饰面。4.2.2裂缝的处理办法:4.2.2.1裂缝处凿开，用清水清洗干净；4.2.2.2用纯水泥浆涂刷；4.2.2.3水泥砂浆打底找平；4.2.2.4恢复做面层。4.3墙体4.3.1墙体裂缝的处理办法： 4.3.1.1将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿成外八字形；4.3.1.2清除槽内杂物，然后充分喷水湿润；4.3.1.3均匀地涂刷一道素水泥浆；4.3.1.4用1:3水泥砂浆填缝、抹平；4.3.1.5墙体饰面修复。4.3.2墙体饰面缺损的处理办法：4.3.2.1将缺损饰面及

56、周边松散层一并凿除；4.3.2.2清除周边杂物；4.3.2.3充分喷水湿润破损面；4.3.2.4均匀地涂刷素水泥浆；4.3.2.5用1：2的防水水泥砂浆填平后修复饰面（室内则不需加防水剂）。4.4.楼梯间及门窗4.4.1踏步缺损的处理办法：4.4.1.1将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层，清扫干净后充分喷水湿润；4.4.1.2均匀地涂刷一遍素水泥浆；4.4.1.3用1：2水泥浆作好基层；4.4.1.4：修复饰面。4.4.2栏杆（扶手）破损的材料办法4.4.2.1检查施工工艺；4.4.2.2按原工艺进行修复；4.4.2.3饰面恢复。4.4.3门窗损坏的处理办法：4.4.3.1检查门窗的附件是否

57、齐全；4.4.3.2检查有无配件损坏；4.4.3.3更换配件；4.4.3.4检修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声或卡塞。4.5天线、避雷设施4.5.1屋面避雷设施锈蚀的处理办法：4.5.1.1用砂纸除锈；4.5.1.2均匀涂刷两遍防锈漆和一遍铝银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上道漆干为准。4.5.1.3如锈蚀特别严重，应将严重锈蚀部分更换，并刷上防锈漆。4.6小区道路4.6.1饰面破损的处理办法：4.6.1.1凿除破损的面层及基层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。待表面积水完全渗入后，涂刷素水泥浆(如为人行道板砼预制块，无需此道工序)；4.6.1.2将饰面材料充分洒水或浸湿后，加1：2

58、.5水泥砂浆，并用木锤或胶锤锤平、锤直。抹去砖鏠多余泥浆；4.6.1.3勾缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面；4.6.1.4修补工作完毕后，把饰面表面清扫干净。4.7雨水管道堵塞、渗漏的处理办法：4.7.1如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞，应清除杂物，使之通畅；4.7.2如因管道坡度不够或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做砼垫层，使管道放置平稳；4.7.3如因管道接口错位，应开挖接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道的平稳。4.7.4如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换接口，应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌接；4.7.5最后修复地坪及饰面。4.8化粪池池水外溢、池体损坏的处理办法：4.8.1如池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞杂物；4.8.2如井盖缺损，应及时更