房地产市场细分

1、.实用文档实用文档.第四章 房地产市场细分本章学习目标1、识记房地产市场细分的概念；2、理解房地产市场细分的依据；3、掌握房地产市场细分的程序；4、掌握房地产市场细分的评估原那么。本章教学内容1、房地产市场细分的概念与作用2、房地产市场细分的依据3、房地产市场细分的程序和评估本章重点1、房地产市场细分的概念2、房地产市场细分的依据3、房地产市场细分的程序4、房地产市场细分的评估原那么本章难点1、房地产市场细分的依据2、房地产市场细分的评估原那么第一节 房地产市场细分的概念和作用一、房地产市场细分的概念所谓房地产市场细分，是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据消费者求和欲望的房地产消费者群的市

2、场分类过程，其中每个消费者群即为一细分市场。随着科学技术和社会经济的开展，人们的生活水平日益提高，房地产需求的地产市场进行细分。二、房地产市场细分的作用场的前提与根底，其根本目的是为房地产企业实施有效的目标市场营销战略效力的细分市场。房地产市场细分具有如下作用：第一，有利于房地产企业分析、发现新的市场时机房地产市场是一个容量大、品种多、配套效劳性强、需求多样化、存在着很市场细分是房地产企业不断发现新的市场时机的有效手段。在对房地产市场第二，有利于中小房地产企业开发市场中小型房地产企业的人力、物力、财力和信息资源有限，在整体房地产市场产品或效劳，往往能获得较好的经济效益。第三，有利于集中资源，提

3、高房地产企业的竞争力，制定适当的营销组合策略，取得良好的经济效益无论规模多大、实力多雄厚的房地产企业，其人力、物力和财力也总是有一第四，有利于调整房地产企业的市场营销策略房地产市场细分可以帮助房地产开发企业及时了解房地产消费者群的特殊需效的房地产市场营销策略。第二节 房地产市场细分的依据在房地产市场中，购置者或租赁者对房地产产品有不同的欲望和需要，而不根底上选择好企业的目标市场。房地产细分参数主要包括：区域地理参数。以下结合住宅市场对细分参数予以描述。一、工程位置住宅市场是个区域性市场，但它的购置者并不局限于该房地产个案所在的区域，尽管其消费必然是在这个区域内完成的。按照简单的地理划分方法，可

4、以将住宅的购置者划分为：本城市的购置者和非本城市的购置者。非本城市的购置者又分为： 1、省内购置者2、国内其他省购置者3、境外购置者境外购置者又有两种分类法：第一种：按国家地区可分为：中国台湾人、中国香港人、东南亚人、日本人、美国人、其他国家地区人；第二种：按从事业务情况分类：已在国内有投资工程的境外人士，已在国内有贸易业务的境外人士，其他境外人士。房地产的区位环境具有三重性质：自然地理环境，如地形、地貌以及气候条件等；经济地理环境，如距离市中心的远近、文通便利程度等等；分房地产市场时，应充分考虑到人们对房地产需求的环境评价与偏好。二、购房人数一家庭规模家庭规模主要指家庭人口数量的多少以及家庭

5、组织范围的大小。家庭规模是随着社会经济开展而不断变化的，社会经济开展水平越高，家庭规模就越小。19824.5419904.0619973.2二家庭类型家庭类型是指家庭成员间的关系。根据家庭成员的血缘关系，一般分为 6 种类型：1、单身家庭，指独居者；2、夫妻家庭，由一对夫妻组成的家庭；3、核心家庭，由对夫妻与其未婚子女组成的家庭；4、主干家庭，由两代以上的人组成，而每代只有一对夫妻组成的家庭；5、联合家庭，由两代以上的人而同一代中又有两对夫妻以上组成的家庭；6、其他家庭，即上述 5 种类型家庭以外的其他家庭。在不同类型的家庭中，由于家庭人口数量以及家庭辈数的不同，对住宅的居住面积、附属空间面积

6、以及公共活动空间面积所占比重会有不同的需求。与家庭结构密切相关的另一个因素是城市的新婚人数，他们是城市家庭结构10的居住动态对房地产市场影响很大，不可无视。三家庭代际数家庭代际数指家庭成员由几代人构成。按这种方法划分家庭，一般分为3种类型，即一代户，由单身家庭和夫妻家庭构成；二代户，由核心家庭构成；三代及三代以上的家庭，由主干家庭和联合家庭构成。根据对武汉某居民区及烟台、无锡三地抽样调查的资料，可以看出家庭代际数以二代户为主，约占60% 三代户及一代户共占四代户以及四代以上户所占比例甚小由于各个家庭由不同的代际人员组成一般都要求分开居住从而增加了对住宅的需求。三、购房行为行为参数是指人们对住宅

7、的知识、态度、使用或反响。以行为参数为根底来立细分市场的最正确起点。一使用时机使用时机是指根据人们对住宅产生需要、购置或使用的时机加以区别。抓住开辟“动迁周转用房市场。二追求利益追求利益是根据购置者对住宅所追求的不同利益而形成的一种有效的细分方三购前阶段一般情况下，人们总是处在对某种住宅的购前阶段。如有的消费者不知道有发企业应将处于不同购前阶段的消费者进行细分，然后采用适当的市场营销措 总之，细分住宅消费者市场是一个以调查研究为根底的分析过程。住宅市场细分应循序渐进，每一次细分可以只取其中两个或几十参数作为分析依据。第三节 房地产细分市场的评估房地产市场细分有许多方法，但并不是所有的市场细分都是有效的，要使市场细分对房地产经营企业有效，那么房地产市场细分应遵循以下 4 个根本原那么：一、可衡量性可衡量性是指各个细分市场的现实或潜在购置力和市场规模大小应是可供制定营销策略时参考。二、可进入性31、企业具有进入这些细分市场的条件2、能够将产品推广到该市场的消费者面前3、产品能进入该市场如果某物业管理公司发现需要它提供物业管理特色效劳的消费者群分散在相域相对集中并具有一定的规模，公司才能进入这个分市场。三、可赢利性可赢利性是指房地产经营企业所选定的分市场的规模足以使本企业有利可 当的开展潜力。如果细分市场无利可图，也没有开展潜力，那么，这种细分市场是没有实际意义的，因为它违背