华柏商业广场建设可研报告

1、华柏商业广场建设项目可行性研究报告华柏商业广场建设项目可行性研究报告- .卜一、财务分析（一）财务评价基础数据与参数选取1、税率（1）营业税率：5%;（2）城乡建设维护税按营业税的7%；（3）教育附加按营业税的4%;（4）水利建设基金按营业额的0.6 %。；（5）印花税按营业额的0.5 %;（6）所得税率按利润总额的25%。2、基准收益率：ic=13%3、项目计算期：4年（含建设期）4、销售进度：第一年销售进度 24% ;第二年销售进度40% ;第 三年销售进度28%;第四年销售进度8%;（二）销售收入估算销售收入预计：本项目可销售住宅面积计 53565川，商业38200m2o预计销售项目内容

2、可售数量（m2单价（元/m2）销售总 价（万元）备注住宅53565530028389.45面积为原址还原有可售面积商业地面层65003000019500商业一层85002880024480商业二层85001800015300商业三层85001200010200商业四层620088005456扣四层商业服务用房合计91765103325.5（三）盈利能力分析1、静态指标分析根据损益与利润分配表与投资计划与资金筹措表计算以下静态 指标：投资利润率二年均利润总额 X100%全部投资投资利税率二年均利税总额X100%全部投资销售利润率二年均利润总额X00%年销售收入经计算，各项财务静态指标如下：投资利

3、润率：20.45%;投资利 税率：43.45%;销售利润率：28.78%。从静态指标看，项目具有很强 的获利能力。2、动态指标分析项目投资现金流量表计算得出以下指标：所得税前财务内部收益率（FIRR）为51.19%,财务净现值（ic=13% 时）为11248.54万元，投资回收期2.4年（含建设期）。所得税后财务内部收益率（FIRR）为47.42%,财务净现值（ic=13% 时）为10267.85万元，投资回收期2.6年（含建设期）。财务内部收益率所得税前、税后均高于行业基准收益率，财务净 现值均大于零，说明项目的盈利能力满足了行业最低要求。（四）财务生存能力分析由财务计划现金流量表可见项目计

4、算期内各年的资金盈余状况。项目投产当年开始出现盈余资金，计算期内累计盈余资金为104438万元。（五）不确定分析项目产生不确定性的因素有很多， 如国家的经济政策和法规、建 设的各种费用、建设工期、利率、汇率、通货膨胀等因素的变化，都 会对项目的经济效益产生影响。因此，应对投资项目的各个不确定性 因素进行分析，对未来情况做到胸中有数，并采取相应的措施。对投资项目进行不确定性分析就是对未来将要发生的情况加以 掌握，分析这些不确定性因素在什么范围内变化， 看这些因素的变化 对项目经济效益影响程度如何。 通过综合分析，就可以对所提出的投 资建议是否接受作出判断，或提出具体的论证和建议，对原投资方案 进

5、行修改，以便作出更切合实际的投资决策。此外，通过不确定性分析可以预测项目投资对某些不可预见的政 治、经济、自然等因素变化的抗冲击能力，从而说明项目的可靠性和 稳定性。尽量弄清和减少不确定性因素对项目的经济效益的影响，避免投产经营后不能获得预期的利润和收益的情况发生。不确定性分析一般根据项目的类型、 特点、复杂程度分三个步骤 进行：盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，本项目只需进行盈亏 平衡分析和敏感性分析即可。1、盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且房产售价按基准方案所设，则当利润 为零也即销售收入等于总成本时，则项目刚能保本，根据用实际销售 量表示计算盈亏平衡点得出，本项目盈亏平衡点的销售率

6、为71.22%。 通过盈亏平衡分析，项目也是可以接受的。从盈亏平衡分析，本项目 是可行的。2、敏感性分析为了进一步测算项目抗风险能力，现对建设投资和销售收入做增 加和减少5%的单因素变化分析，项目财务收益率（税后）变化详见 表11-1敏感性分析表。表11-1敏感性分析表项目基本万案投资变化销售收入变化+5%-5%+5%-5%内部收益率（）47.4232.1866.7969.1228.95根据敏感性分析表，项目对建设投资、销售收入的变化都比较敏 感，尤其是建设投资的变化影响更大，但均远高于 13%的基准收益 率，项目有很强的抗风险能力。（七）财务评价结论通过财务分析，本项目所得税后全部投资财务内

7、部收益率为47.42%，大于基准收益率。财务净现值（ic = 13% ）为10267.85万 元，大于零，投资利润率为20.45%，投资利税率为43.45%，项目在 财务上是可行的。通过盈亏平衡分析，项目也是可以接受的。通过敏 感性分析，项目有很强的抗风险能力。十二、社会评价（一）项目对社会的影响分析1、项目对所在地区居民收入的影响项目的建设将对项目区周边居民的收入产生积极影响。项目区 拆迁户和周边区域的居民，也会随着投资环境的优化，经商、服务等 收入也必然得到提高。2、项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响项目的实施会对改善项目区居民的生活质量和生活水平的提高 产生良好的影响。预测项目实

8、施后，项目区居住条件会有一个质的飞 跃。供水、燃气、供热的三通，和收入水平的提高，项目区居民生活 质量、生活水平必将得到明显的改善。3、项目对当地基础设施，社会服务容量和城市化进程等的影响 项目实施后，项目区内的道路，绿化美化，城建设施将同时得到根本的改变，加速本地区城市基础设施建设， 将项目区改造成环境 优美、功能齐全的城市居民社区。（二）项目与所在地区互适性分析1、不同利益解体对项目的态度及参予程度：对来项目的立项，以随机抽样形式走访了部分市民和项目区居 民。市民普遍认为项目的实施将为改善*市投资环境和城市风貌做出 积极贡献，表示热情的欢迎。认为项目实施运营后，一是可彻底改变自己的居住生活

9、条件，二是可提供更多的就业机会和收入来源。2、各级组织对项目的态度及支持程度基于*市委、市政府加大招商引资力度，加快城市转型步伐的 政策已深入人心，各级组织对项目的立项和实施都给予大力支持。* 市项目办派专人协助办理立项，征迁等各种手续。城建、供水、供电、 通讯等部门都承诺对项目实施给予积极支持和提供各种方便。（三）社会评价结论通过项目区对所在地区社会影响评价分析认为：本项目的实施、 运营，对优化*市公共建设发展，加快城市化的进程做出积极贡献。 对改善项目区居民居住条件，提高其生活质量、生活水平产生积极的 正面影响，有百利而无一害。所以也得到了各级组织的大力支持。所以本项目的社会评价结论是良好

10、的。十三、风险分析房地产投资是我国经济建设的一项重要内容， 而其投资又具较大 的风险。有效规避投资风险，降低风险损失，提高房地产投资风险管 理效率，已成为当前房地产投资风险管理的重要任务。所以必须对房 地产投资风险因素进行识别和分析，才能有效地防范这些风险。（一）项目主要风险识别1、政策风险产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政 策和房地产市场管理政策等，这些都会对房地产开发投资的收益目标 的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。由于国家加强了宏观 调控，有可能出台新的宏观调控政策。因此，本建设项目应当注意防 范政策风险。2、市场风险由于房地产具有不可移动的特征，一旦投资开

11、发就难以调整或改 变，且单位价值较高、流动性风险较大。一旦房地产市场出现拐点， 市场恶化，将损失惨重。市场风险已成为房地产项目的主要风险。3、经营风险由于房地产贷款的项目特征非常明显， 使得具体的项目风险在房 地产贷款的经营性风险中占有非常显著的位置。一旦该项目经营不 善，出现质量问题、事故或意外变故，必然导致企业资金链非常脆弱，将对企业产生决定性的影响。4、财务风险财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆， 即使用债务融资 而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。 我国房地产公司的负债率 达到80%以上，资金贷款利率很高，大部分是银行贷款。一旦市场恶 化，不能出售，企业将亏损，进而引发企业债务

12、危机，后果不堪设想。5、利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影 响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营 者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地 产市场将形成一方面生产成本增加； 另一方面市场需求降低。这无疑 会给投资者经营者带来损失。6、资金变现风险资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。房地产投资的变现性能较差，房地产资金变现风险主要是指在交易过程 中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或 延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。7、完工风险完工风险是指由于房地产项目开发周期长， 投入的人

13、力、物力巨 大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导 致的项目未按期完工和超支的可能性。 由于本项目工期较长，不可预 见的因素很多，因此项目建设存在着完工风险。（二）风险程度分析本项目涉及到的政策风险、市场风险、利率风险、技术风险等,但是最主要的影响因素是市场风险。表13-1风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大一般1政策风险V2社会风险V3技术风险V4自然风险V5财务风险V6经营风险V :7市场风险V本项目要重 视市场风险8利率风险V9资金变现风险V10完工风险V（三）风险防范措施房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、 不同概率和不同规模的

14、风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地 产投资过程中的风险减到最低程度。1、投资分散策略房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。 房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区 经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分 散则是要确定一个合理的投资时间间隔， 从而避免免因市场变化而带 来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率， 人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降， 而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升， 预示着房地产业周期将

15、进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共 同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开要求全作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资 各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、 大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟， 即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。2、投资组合策略房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年 获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同 类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商 可以投入一部分资金在普通住宅，投资

16、一部分在高档写字楼等等。因 为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险 大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险 就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就 会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地 产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。3、保险策略对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少 房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者 的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十 分重要的意义，尤其对于房

17、地产投资者的信誉，促进房地产经营活动 的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产 权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险 时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种， 确定适当的保险 金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等 几方面的因素。十四、工程招标根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令， 建设项目可 行性研究报告增加招标内容，本工程项目应按国家有关文件和政策进 行工程招标。（一）发包方式招标的工作范围是指招标文件中约定承包方完成的工作内容， 工 作内容可以由一个承包方完成包括勘察设计、 施工、试运等全部工程 内容，也可以

18、由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。 前者 称为工程项目的建设全过程总承包或 交钥匙工程承包”，简称总承 包；后者称为单项工作内容承包。何种发包方式最适合项目的投标，取决于项目的性质和复杂程度、投资来源、业主的技术和管理能力。（二）招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。 具备编制相应 招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不 具备条件的业主应委托具有相应资质证书的建设工程招标投标机构 代理招标。本项目的业主拟自行招标，这需要按照工程建设项目招 标试行办法（国家发展计划委员会第5号令）的规定向项目审批部 门报送书面材料。（三）招标方式 招标方式可分为

19、公开招标、邀请招标和议标。1、公开招标公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、 电视等新闻媒体发布招标广告，凡具备相应资质，符合投标条件的单 位不受地域和行业限制均可以申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施 单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交于可靠的 承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人 的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因 此招标的时间长、费用高。2、邀请招标邀请招标亦称有限竞争性招标，是指业主向预先选择的若干家具 备相应资质、符合投标条件的单位发出邀请函，将招标工程的情况、 工作范

20、围和实施条件等做出简要说明， 请他们参加投标竞争，被邀请 单位同意参加投标后，从招标单位获取招标文件，并按规定要求进行 投标报价。邀请投标对象是项目法人对其资质信誉、 技术水平、过去承担过 类似工程的实践经验、管理能力等方面比较了解，信任他有能力完成 所委托任务的单位。3、议标议标是指招标单位与两家或两家以上具备相应资质，符合投标件 的单位，分别就承包范围内的有关事宜进行协商， 直到与某一单位达成协议，将合同工程委托他去完成。议标与前两种招标方式比较，招标程序简单、灵活，但由于投标 的竞争性较差，往往导致合同条件和合同价格对承包方较为有利。 议 标方式仅适用于不宜公开招标或邀请招标的特殊工程或限定条件下 的工作内容，而且必须报请建设行政主管部门批准后才能采用。本工程勘察设计、监理、建筑安装等工程均宜采用公开招标方式， 可以根据不