小区物业项目投标书范本

1、第一局部企业根本状况第一章 公司简介陕西XX物业效劳XX注册成立于2022年 713日用百货、五金交电、建筑材料的销售。为业主供给综合治理和多项特约效劳及其它经营配套效劳。XX 物业注册资300协会陕西协会会员单位。公司实行董事会领导下 的总经理负责制，设有工程2002010308030治理阅历，是一个集丰富的治理阅历、优秀的治理人才、先进的治理方式于理资格证书，高级治理人员经过了严格的专业培训，并具有多年物业效劳治理工作阅历，可为客户供给一系列专业、一流的物业治理效劳。25050的大型高档住宅小区”莱茵湖畔”、近10000名城等。XX以业主满足作为企业的最高原则，在治理中不断推出创效劳和增值

2、效劳。以“为业主或使用人长期供给安全、清洁、舒适、便利、高尚的工作和生活环境”为效劳目标，并不断创进取，完善专业效劳体系，以稳健的步伐效劳XX色的物业治理，使业主、客户享受“国际标准，外乡情”的专业物业治理效劳。公司组织架构图：董事会总经理其次章 企业理念总经理XX总经理室精神、文化激发员工奋勉向上的热忱与干劲，正是这样一支年轻并执着追求物业治理事业的优秀团队将XXXX行品工协客环干净、和物业治理服部部部部部部部部务，努力打造外乡物业治理行业的优秀品牌。XX管管管全心全意从客户角度动身，脚踏实地、兢。我们处处处的效劳持续B 越客户不断增长的物业效劳期望，从而提升客户满足度，为XX我们将以标准的

3、行为礼仪和优质的效劳，赢得客户的欣赏和敬重！XX物业品牌”日常工作准则“抓人心，促 XX，共进展”第三章 局部在管工程简介一莱茵湖畔工程位于南宁市凤岭区，北临民族大道琅东汽车客运站、东临青环路，用地以西为中房翡翠园区，毗邻东盟国际商务区，与青秀山风景区、青秀山高尔夫球场、石门森林公园、南宁国际会展中心所围绕，周边云集翡翠园、荣和山水美地、和美春天、恒大苹果园、塞纳维拉花园等高尚住宅社区，交通便捷、区位优势得天独厚。25850万平方米，商业物业建筑面积为万平方米，每栋住宅楼均设计有大型地下停核心组团与次入口景观严密连通一起，是集高档住宅、商业为一体的复合型商住集群社区。11+1、18+18宽的主

4、环路将其串联而成。整个小区建筑设计承受了欧洲古典主义，建筑外立面承受西班牙式坡屋顶建筑风格。内部环境设计引入“水”贯6000的人工湖为母体，引出支流延长到各个组团，奇异的运用私家花园及泊岸码头造型等元素造景，打造别具特色的亲水水岸景观。该小区完善运用欧式建筑、欧式园林景观、小品、水系将工程打造为南宁极具异域浪漫风情的大型人文社区。二陕西县明祥路陕西开发区86面 积：占地面积为万平方米，建筑面积万平方米，工程状况：拥有别墅、商业、办公楼的综合性住宅小区，不仅可以丰富满足商业为一体的复合型商住集群社区。三陕西妇女大厦工程地址：位于陕西壮族自治区南宁市桂春路91号面厦建筑面积9300平方米物业类型：

5、综合型办公大楼工程状况：楼宇为陕西妇联用于贯彻落实中国妇女会议精神，开展广西妇女工作，优化妇女进展的社会环境、实现妇女维权社会化和基层妇女工作进展构建效劳平台的办公及活动的综合大楼。四翡翠园学校地址：陕西南宁市民族大道168号12220物业类型：公办学校学校依傍风景秀丽的青秀是凤岭区第一所现代化的九年制公办学校。学校功能设施齐全系统、多媒体教室、微机室、音乐教室、美术教室、科学试验200 米塑胶环形跑道运动场、小足球场、篮球场、网球场等其他体育运动设施。校园环境美丽，绿地面积达平方米，为孩子们营造了全面进展的成长空间，为教师们搭建了施展才华的人生舞台。第四章第五章治理特色XX提倡“以人文本、以

6、和为贵、以您为尊”的人性化效劳，时刻为业主供给真诚、细致、共性化的效劳过程中，形成具有XX具有国家二级资质，注册资金雄厚； ISO9001全面提高员工整体综合素养；效劳各类物业资产总值超过十多亿元，拥有良好的市场口碑；市场适应力量强，能准时准确把握市场及客户需求；已形成细致、周到的效劳意识，针对不同效劳对象供给共性化效劳。其次局部 工程实施方案第一章 工程概况五洲国际，是陕西五洲交通股份开发的楼盘.工程位于东盟商务区。地理位置优越，交通便利，为人杰地灵，生气洋溢之黄金绝版。工程住宅建筑面积平方米、商业建筑面积平方米、地下车位总建筑面积1500010514433商住综合楼，住宅、商业、地下车库及

7、相关配套齐全。工程得天独厚的地理五洲国际的兴建将为南宁地产呈现又一道亮丽的风景。五洲国际的独特需要具有星级效劳力量的物业公司供给与之相匹配的特色效劳。其次章 工程的整体治理设想XXXXXX色的物业治理模式。XXXX的开发理念，为“五洲国际”供给匹配的物业效劳，为“五洲国际”尊贵的业主供给专业、标准、周到、细致、人性化24 并使物业历久常、增值保值。XXXX体系，通过标准化、差异化、人性化的复合型效劳模式，为客户供给无时不在，无处不在的效劳。通过完善体系、扩张渠道、明确效劳理念、制定效劳标准、标准效劳行为、充实效劳举措等措施不断提高效劳质量，提升人员素养和业务力量，到达不断的自我完善和进展。传播

8、绿色效劳是XXXX关爱、绿色承诺、绿色责任。二、效劳定位1、表达人本思想,推行人性化治理，把“家庭式的关心”送到每家每户邻里和谐相处，社区生活活泼的气氛。确保商住综合楼长治久安、业主安居乐业。2 成立一支招之即来、来之能干、干之则好的应急效劳队和一支24成立一支招之即来、来之能干、干之则好的应急效劳队和一支24快速修理队。急修半小时内、其它报修按双方商定时间到达现场，有完整的报修、修理和回访记录。准时为业主供给效劳和帮助。而当业主没有效劳要求时,我们就要实行“隐性治理”,尽量不干扰业主的生活自由。例如物业治理公司只在固定执勤岗位安排穿着职业制服的安全治理员值勤 ,而其他保安员一律身着统一便服在

9、小区和商业街巡察。再如,不在业主和住户上下班人流顶峰期间安排保洁工作,尽量把清洁工作安排在人流稀有时进展。3、供给全方位的特色效劳,满足不同层次的需求。XX主、住户的文化素养、职业特征、进展目标、风俗习惯、个人爱好、年龄层次、家庭构造和消费需求等特点,细分用户、细分爱好、细分工程，供给全能满足业主的个体需求和特别需求。三、治理思路“以人为本，以和为贵，以您为尊”是贯穿XXXX/工作环境生气与活力、信念和期望。XX我们的治理思路是： 强调本钱把握意识和本钱治理程序 强调工作流程的有效运作和效劳流程的持续改进 强调公众效劳的标准化与特约效劳的共性化 致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升 致力于

10、培育员工的专业素养以及社区全员的参与意识 致力于文化功能的提升，塑造符合现代文明的人居抱负环境四、治理模式1、半开放式的充裕的设施和场所，小区安防人防结合，便利、独立且安全；2、安康的拉近人与自然的距离 ；开展多元的信息沟通渠道 ；3、便利的供给多种特色效劳 。1、专业治理原则；2、本钱严控原则；3、零干扰原则；4、松紧机敏原则；5、创优恒优原则； “效劳态度第一、客户满足第一、技术精湛第一、过程精品第一、岗位创第一”的“五个一”考核标准。六、绿色家园治理模式良好运行的九项措施学习资深的物业公司广州戴德梁行物业效劳公司治理阅历措施之二：超前性、制造性地实行SERVICS-Smil微笑；EExc

11、ellen精彩； R-Read预备好；V-Viewin对待； I-Invitin邀请；C-Creatin制造 E-Eye眼光。措施之三：实施“五层联防”安全维护体系；中心把握中心、各门岗、楼层巡逻岗、外围巡逻岗、机动巡逻岗；措施之四：建立一支稳定的高素养工程修理技术队伍；措施之五：ISO9002措施之六：实行专业技术保障效劳；措施之七：实施“首问负责制”治理制度；措施之八：措施之九：创立工作的督查机制。第三章 治理架构及人员配置XX五洲国际团队，作为供给共性化效劳的重要保障。通过实施精英人才组合战略，培训高素养、高标准、高品质的物业治理人才、经营治理人才、技术人才队伍，实现满足的员工制造满足的

12、业主、满足的业主制造满足的效率、满足的效率制造企业和员工更为宽阔进展空间的良性循环。一、拟定的治理机构运作方法“五洲国际”工程效劳中心工环协客户维 程绿境保管服机化协协协务修 电 班养组洁 班管 班组 班管中员编制及职班二三员部门人数部门人数编制依据治理处主任1负责全面治理工作出纳员1客服中心客服员2务跟进等工作。工程组主管1修理班3依据物业治理效劳合同制定各阶段建筑本体及建筑偿效劳。岗位培训效劳质量监岗位培训效劳质量监日常治理机构组建机电班2行方案等工作。组长1公共环境环境保洁班12分组绿化班2绿化班2负责组织实施绿化日常养护工作，环境美化。主管1组领班3组员21依据小区出入口、楼栋、停车场

13、、监控室、商场配置协管。轮休3人合计53拟定治理方安全监控安全巡察拟定治理方安全监控安全巡察保安服车辆疏导门岗执勤公共区域卫生消杀保洁绿化服垃圾收集清根底资修理养绿化养档案管修理服运行管维护保前期介入前期介入操作员下 达操作员下 达各种记各种记内部管内部管整体运作流程图说明：1、整体运作流程严格依据ISO90012、整体运作流程各环节紧接相扣，相互制约，确保治理无盲点。3、整体运作流程各环节有严格的监控措施，确保效劳质量的品质。二、信息反响处理机制政府主管部门同行其他政府主管部门同行其他信息的收集整理执行结果信息的收集整理执行结果反响五洲国际物业效劳中心反监五洲国际物业效劳中心反监达各效劳部门

14、执行过程馈控1、信息源集合与“五洲国际”小区物业治理有关的信息，充分利用现代化治理手段获得、整理、利用信息，使信息采集真实、科学。2、物业效劳中心的客服部是整个“五洲国际”小区的信息收集、把握调度枢纽，集各类业务信息处理中心、监控报警中心、指挥中心于一体，保证信息反响通道畅通、信息处理集中。3、物业效劳中心负责整个小区各类信息的收集，信息经分析整理，由物业效劳中心主任下达指令，调度并安排有关人员执行，保证指令、处理、检查权的相对统一。4、实行日常检查、专项检查、外部检查等监控方式和预先把握、现场把握、反响把握等把握措施，确保执行到位。三、员工鼓励机制工荣培奖情参鼓励机资图说明：誉养感与1励机制

15、是激励活动要素提进展过程励互制约及利制升制制机鼓励效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高“内聚机机机机效劳中心各级员工工作制情及旺盛的乐观性以提高效劳水平。2、工资福利机制：依据个人对企业的奉献大小进展考核评定，鼓励员工努力工作取得更好的工作绩效从而获得应得的酬劳。3 每年评比出年度优秀员工，予以表彰。4、培育提升机制：我们重视员工的培育，通过培育、培训、进修、提升等方式，将员工个人进展与企业进展结合，“能者上、平者让、庸者下”为人才的供给良好的进展平台。对工作表现突出的员工赐予破格晋升，提高员工乐观性。5、嘉奖机制：以奖为主，以惩为铺，奖惩清楚，动力压力结合，实行现金嘉奖和精神嘉奖，并将

16、现金嘉奖与工作表现和业绩挂钩，调动全员工作热忱。6、情感机制：管教结合，融情于管。关心员工思想，保持良好的工作心情；关心员工生活，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧。7、参与鼓励法。通过企业文化建设将员工个人目标与企业目标严密结合，通过一系列企业文化建设活动让员工在不同层次和不同深度上参与企业决策，吸取他们中的正确意见，增加员工自信念和企业的归属感、认同感。四、监视机制监视机制是实现物业治理各项工作顺当开展的必要外在约束条件，防止或订正工作中消灭的偏差，保证学院治理机构及其工作人员依法办事。通过自我约束，内外监视，使治理效劳工作始终保持在良好的状态下运行。 治理者对机构内部工作人员进展监视。顾

17、客对治理机构及工作人员进展广泛监视，形成多方面综合监视体系。通过信息反响等各种手段，实现监视治理的闭环机制，保证南宁职业技术学院物业治理监视机制的有效实现。1、内部监视检查查”相 结合的方法。工程不断地进展自查，觉察问题准时解决。部门主管巡查。部门主管除了以身作则带着员工做好工作外，每个工作日都要对自己的责任范围、工程进展巡回检查，对所属员工的表现状态进展检查。品质部质检员、公司领导进展的抽查。品质部质检员、公司领导随时抽查下属员工的工作表现，觉察准确时间、地点及当时的状况，并在第一时间查询当值员工，使员工时时养成遵守规章制度的良 好习惯，抑制缺乏责任心的不良风气。2、外部监视畅通顾客反映问题

18、及进展投诉的渠道。将监视部门及有关领导 号诉给上级领导，使员工在为顾客)效劳时不敢怠慢，也让领导准时知道员工的缺乏，准时赐予订正。由于供给效劳产品的主体之间 的共性差异，对于效劳产品的供给，不能简洁地只制造一种“准则是应当依据效劳需求的变化而不断 调整，也即效劳的层次、内容和方 向做出相应变化，其中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。因此，我们推出了“加油站式”的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标治理者就是培训者培训是公司对职员的最大福利并把这种意识在物业治理工作中贯彻始终。一、物业治理从工程规划设计、建设期间的前期介入效劳1、对物业的设计规划、公共设

19、施设备配置、园林景观设计等供给相关建议。2、对物业的隐蔽工程施工、配套设施安装、园林景观施工进展介入并供给相关建议。3、对物业工程销售人员供给物业治理根底学问的培训效劳。4、在物业工程销售中心供给物业治理询问效劳。5、对物业工程销售中心供给清洁、绿化景观维护、现场秩序维护效劳。6、参与并帮助开发商对物业工程进展竣工验收。7、参与并帮助开发商交楼。二、物业工程交付后的治理运作效劳1、物业共用部位的维护和治理效劳2、物业共用设备设施及其运行的维护和治理效劳3、公共安全防范和公共秩序维护和治理效劳4、二次装修、入住治理效劳5、公共卫生清洁保洁效劳6、公共绿化养护和治理效劳7、交通秩序、车辆行驶和停靠

20、治理效劳8、物业及物业治理档案、资料的治理效劳9、开展社区文化消遣活动及特约效劳10、法规和政策规定治理的其它事项第六章 治理工作目标一、工作目标效劳中心将按南宁市一般住宅小区物业治理效劳等级标准二级效劳以上的标准供给效劳，并将效劳内容与标准，分解给各个单位和部门，为工作目标达标去开展工作。二、工作方式效劳中心的全体治理人员，均以全职的方式聘请到小区工作，不将工作托付给社会上兼职人员。员工的工作时间：每个工作日为8个小时，节假日轮休。效劳中心客户效劳部，实行轮休制，中午及晚上21:00日派人值班。工程修理部，24小时值班，实行轮休制，白天正常上班，中午及晚上安排人员值班，节假日派人值班。协管部

21、，安排24小时巡逻，分早、中、晚三班倒，每个班次8个小时。8:00-17:30。环境部，每天均有人上班，实行轮休制，节假日派人值班。第三局部工程报价及费用测算第一章 物业治理费用测算依据及报价一、经费收支测算依据：陕西壮族自治区物业治理条例；南宁市本地的具体状况及有关规定自治区物价局、建设厅关于印发陕西壮族自治区物业效劳收费治理暂行方法的通知桂价格2022122的有关规定本公司治理同类型物业的成功阅历；贵单位供给的小区建筑面积。二级的收费标准物业综合效劳费：住宅物业效劳费含电梯费：元月平方米；商业物业效劳费： 元/月平方米；经营性车位效劳费：30 元/月位。已购车位：元/月平方米我公司将按二级

22、以上效劳标准为业主供给优质效劳。其次章“五洲国际”物业治理费用测算一、经费收支测算说明：100%的抱负状态来测算。二、收入测算表五洲国际物业治理费收入预算表序号工程治理大小(M2)/月/平米)月费用(元)年费用(元)1商业(M2)2住宅(M2)3费(M2)390合计三、费用支出测算表小计五洲国际物业治理费支出预算表小计(一)序号人员工资工程人数工资标准月工资合计(元)年工资合计(元)1主任12,2治理员兼出纳31,3工程主管11,4工程员51,5保安主管11,6保安领班31,7保安员248环境组长19保洁员1110绿化员3二小计53福利费用序号工程标准月费用元年费用元1福利费按工资的 14%计

23、提2员工社保费按政府规定计提3服装折旧费两年一换4员工培训20/月/人三行政办公费用序号工程标准月费用元年费用元1 费办公 费2通讯费治理人员手机费3办公费书报资料等4水电费小计四工程修理养护费序号工程标准月费用年费用1公共设施维护费综合测算2消消耗综合测算3加压系统维护费综合测算4给排水系统维护费综合测算5综合测算6综合测算7供配电系统维护费及油费综合测算8避雷设施维护费综合测算9综合测算10劳保用品12小计五保安费用序号工程标准月费用年费用1维护费综合测算2保安用品综合测算3对讲机频占费100/台年计小计综合测算六清洁绿化费用序号工程标准月费用年费用1化粪池清理费122环境消杀23 次3清

24、洁费用购清洁工具用品4绿化费用易耗品、化肥、农药等5绿化补苗费综合测算6检测费综合测算7劳保用品12小计注：生活区垃圾费按市政府规定由住户向环卫部门交纳，本公司不另外收。 (七)电梯维保费17,1500/1电梯日常小修费台年2125255002电梯维保费17,500/台月85001020223电梯年检费台年17000小计144500八社区活动费序号工程标准月费用年费用1社区活动费综合测算小计九固定资产折旧费按三年折旧计(十)不行预见费按以上费用的 2计十一治理者酬金按上述收入的 8%计提十二法定税费按上述收入的%提以上一至十项合计总计一至十二项：以上一至十项合计总计一至十二项：五洲国际物业治理

25、费盈亏分析表序序收入支出收支差额号月差1工程月收入年收入工程月支出年支出额年差额商业2(M2)人员工资住宅3(M2)福利费用车位行政办公费4(个)用工程修理养5护费6保安费用7清洁绿化费用8电梯维保费9社区活动费10固定资产折旧费11不行预见费12治理者酬金13法定税费合计注：依据“天域100%的收缴率，进展盈肯定的压力和不稳定因素。第三章 风险推测由于“天域香格里拉”为商住综合楼，治理难度较大，人员配置齐全，支出本钱投入大，受初期业主入住率低等因素影响，物业效劳费很难到达100%的收缴率。结合该工程状况，我们就此进展了充分的论证和推测。在充 种风险，确保工程的各项工作顺当开展，最大限度的削减

26、振荡，我们考虑如让我公司接收后，将在签订物业效劳合同中尽可能地结合物业治理条避开盲目投入过多的人力物力财力，乐观地与贵公司协作，引导好效劳好业主，尽快实现优质优价、质价相符、经营型、效益型的良性循环。物业治理行业在标准的市场下本身就是微利经营，从上述治理费用收支预算中可以看出收支略有盈余。我们在经营中以“一业为主，多元经营”为操作准则，公开本钱、公示承诺、诚信做人做事，以质量求生存，以信誉求域香格里拉”的物业治理中，我们在保证治理质量的根底上，最大限度的开源节流，以多种经营收入弥补局部治理费的缺乏，根本能保证收支平衡或微利经营。针对社区物业治理费用收支现状，我们拟实行以下增收节支措施：1、从提

27、高业主及使用人的生活质量动身，开展多种便民效劳盈利工程，比方为业主及使用人家庭供给家政效劳等特约效劳。2、公司从人员精干高效上考虑，部门间加强协调，相互帮助，节约人力物力，削减开支。3、以高素养治理人员和先进的治理设备为根底，合理配置各岗位员工，提倡一职多能，团结协作，从而节约人员开支和办公经费。4、严格治理，强化监视，削减人为损坏公共设施现象，以削减修理费用支出。5、加强各类消耗品物料的治理与把握，做到打算选购，专人保管，合理第四局部领用，杜绝积压、流失和铺张。第四局部“天域.香格里拉”前期物业治理技术文件第一章前期介入方案一、前期介入的必要性物业的前期介入，是指物业治理公司在接收物业以前的

28、各个阶段(工程可行性阶段、建筑物规划方案设计阶段、施工阶段等)就参与决策，制定出物业治理方案，并从治理的角度为开发商提出从楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋销售、工程交接等多方面有建设性的意见。物业治理效劳最好是在物业开发的初期，即根底工程建设开头就介入，但此时不是全面介入，通常只是由一些熟谙工程和设备的专家参与，该专家将依据物业治理局部工程的施工监管。由于大多数建筑设计院在规划设计时，往往带着抱负化的理念去设计，未能充分或准确考虑日后的物业治理给住户带来的麻烦，治理阅历熟知这些问题，因而能在前期介入时就提出专业意见，对于日后物业维护治理工作将起着重要的意义。二、工程前期介入方案依据

29、物业治理前期介入的方式和内容，通常将前期介入划分为三个阶段：(一)早期介入阶段削减返工，防止后遗症。物业治理公司在工程设计和施工阶段，从业主和使用人的角度，凭专业人士的阅历对所管物业进展打量，对不当之处提出解决(二)中期介入阶段参与施工阶段的质量监视治理，以及生疏工程状况，有利于提高施工质量。“质量是企业的生命”，这句话同样适用于房地产开发，物业治理前期加强对隐敝工程的验收，并依据日后治理、修理、保养、效劳的需要，准时向开发商提出设想和建议，防患于未然，变“事后”为“事前”就显得尤为重要。对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环物业治理的前期介入阶段，有利于加强对所管物业的

30、全面了解。 提出设备的设置和效劳方面的改善意见及设计遗漏工程工程的建议； 分析物业建筑选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期治理的压力； 审查有关工程包括绿化工程的优劣，供给改善意见； 供给机电安装及能源安排的有关专业技术治理意见； 供给功能布局或用料更改的有关专业技术治理意见； 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避开施工对材质造成损伤； 提前生疏房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部构造、管线布置及所用建材的性能； 检查工程施工进度依据需要参与建筑期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等； 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的局部提出建议； 协作设备安装、管线布置，进展

31、现场监视，确保安装质量； 提出遗漏工程工程的建议； 对小区公建配套设施设备的进展探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的进展需要，削减投入本钱和今后的物业治理本钱。三晚期介入阶段参与竣工验收，进展移交接收验收，预备入伙。物业治理公司要想做到对物业及其附属设施、设备安装等状况了如指掌，就得对图纸改动或增、减局部作出认真记录。例如，管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有肯定差距，假设布置管线时不在现场作记录，在后期治理中，可能就会消灭脱节的现象。相对来说，物业治理人员对土建构造局部不用了解得太深，而对设备安装、管线布置等状况则应充分把握，便于后期治理。 参与托付方的房屋、设备、设施的竣工验收，并

32、建立验收档案； 觉察可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程； 参与重大设备的调试和验收； 制订物业验收流程； 指出工程缺陷，就改进方案的可能性及费用提出建议。(四)楼盘销售介入在房屋销售中，很多开发商都亮出“业主至上，承诺是金”的信条，但求销售业绩，对顾客作了很多物业治理的空白承诺，试图以此来吸引顾客，以至造成了承诺的很多事项偏离了现实。物业公司在此阶段介入时，可对销从物业治理的角度上制订可行性的方案，并依据开发楼盘的总体规划，拿出业品牌形象和知名度。因此，物业治理前期介入人员将依据实际状况，帮助房地产公司的物业销售和宣传推广。1、售楼部前期介入治理大厅效劳部、门童、协管员、保洁、绿化人员进驻售楼

33、部，进展日常治理及检查具体进驻时间由房地产公司确定。大厅效劳员、门童、协管、保洁、绿化人员、客服人员由物业公司在下属治理处选择阅历丰富的人员组成，派驻人员的工作力量、形象、敬整建议权。大厅效劳员负责大厅上茶效劳，门童负责开门引导；协管人员负责售楼部、示范单位等岗位的保安工作，同时负责客户看楼的相关接待、指客服人员还可为看房客户供给幼童看护工作。物业公司会定期派出培训专家从操作、实务、礼仪、效劳标准等方面对上述人员进展培训。2、销售协作帮助制作整个小区的标识系统、导向系统，树立小区尊贵形象。定期安排高级物业治理人员到销售现场答复客户询问。定期对现场物业治理人员与销售之间的协作效果进展评价，据此进

34、展改进。的协作。3、对售楼人员进展物业治理根本学问培训方案和内容投标方自本工程签约后，即成立员工培训工作小组。特别是抽调物业治理学问比较专业、综合业务力量较全面的特地人员，由治理处主任亲自挂帅，与售楼部协调后，定期或不定期和利用售楼部的工作间隙，在保证每月不少于四次的培训时间根底，强调效果质量，实行不定期或定期考试。建议其考试分数与工资挂钩，杜绝形式主义，定期向分管领导做出书面培训工作汇报，建议个人校训档案。培训内容A、物业治理法律法规。B、业主临时治理规约范本。C、前期物业治理效劳合同范本。D、物管收费治理方法。E、物业治理方案。4、对售楼现场供给解答询问的工作方案售楼现场物业治理解答询问是

35、投标增加客户对楼盘今后物业治理的了解和信念，全面呈现物业公司的品牌，增加与客户的沟通等方面，意义都格外重大。同时，依据招标文件的精神，投标方中标后一周内，即成立售楼现场参谋询问小组，抽出相应专业人员，专预约询问、登门询问等和开展宣传栏、宣传册、宣传单等形式，变被动询问为主动宣传，争取客户对物业治理的了解和对今后物管工作的信念，促进楼盘的销售和单位售楼的提升。5、开展业主效劳需求调查查以了解居住区内业主的年龄构造、文化层次、兴趣爱好及各类效劳需求，并将调查结果进展统计、分析，准时修订和调整物业治理效劳方案，确保日后物业治理效劳的适用性，使以后的物业治理工作更加贴进业主。同时，与开发商共同举办准业

36、主联谊活动，集中了解业主反响的信息。6、供给有形呈现在销售现场，我们将依据销售部门的要求，在适当时候进展物业治理公司形象呈现或协管员会操表演等，增加销售现场的气氛。序序号项目备注1成立介入工作小组，开展介入工作入2全面了解工程的规划、设计、施工现场，提出补充早期介或改进方案与开发商落实前期介入工作的操作方法入 早期介入售楼部现场效劳早期介入为售楼人员进展物业治理工作讲解期介入对主要的施工安装工序进展跟班跟踪，帮助进展施工质量的监视治理全面收集物业的各种资料，同时生疏各个局部，为日后治理作充分的预备组建治理处队伍中期介入中期介入中期介入完善物业治理方案中期介入完善入伙资料中期介入物业治理生活用房

37、、物资预备充分期介入建立外部联系中期介入参与竣工验收中期介入进展移交接收验收晚期介入进展入伙模拟演示晚期介入16布置欢送业主入伙场面晚期介入17接待业主入伙晚期介入物业治理前期介入工作可以分为以下几个时段与工作流程：施工期的介入设施设备调试期的介入其他前期预备工作一施工期的介入1修口预留位置状况并做具体记录。2置，环境清洁用水预留接口等。3量隐患或影响使用和治理的问题，与进展商协商，进展前期协商改进。4的问题，准时与进展商洽谈解决，尽量不留后患；一时无法解决的出整改报告，提交进展商备案处理。二设施设备调试期的介入在设施设备调试期，公司将派工程修理部主管带队，各专业工程师组成的小组来现场帮助工作

38、，除进展专业培训工作外，与治理机构的修理人员一起，共同开展以下工作：1、对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进展检查，包括各种管线的预埋等。2、出席有关工程的会议，参与机电设备的测试检查，建立调试档案。3工程，从物业治理专业角度提出相应的整改意见，准时通报进展商。4包括消防供水等、弱电包括消防自动报警、保安电视监控、综合布线等等工程的调试，把握设施设备的性能、构造、参数、工作环境条件和操作要领，进展具体的记录。在进展调试观摩的同时，依据了解的实际状况，编制今后的设施设备操作修理规程和各项作业指导书。设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。具有保修期的设施设备施工或购置合同保修协议

39、也可。公共区域各通道门、设备及治理用房、检查管井、信报箱钥匙等。三其他前期预备工作1、室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入依据工程室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套打算，治理治理方参考。2、清洁卫生与环境卫生前期介入在工程启用前，施工治理方将组织施工单位负责进展全面清洁工作，治理处应当予以全面协作。在此项工作中，治理处要留意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成业主的损失及后续物业治理工作的困难。3、消防及安全治理前期介入治理处将对施工治理方进展严格巡查，准时觉察危急隐患，报告施工治理方实行措施，以保证生命财产的安全。

40、4、外部公共关系建立为保证今后物业治理的顺当开展，治理处主任须在工程全面启用前，与本，并获得当局的批准。其次章 工程的接收验收方案一、接收验收工作的重要性一物业的接收验收是对建物业竣工验收的再验收。二依据国家建设部公布的房屋接收验收标准对已竣工物业进展物业治理工作能否正常开展的一个重要步骤。三物业的接收验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。1、公司选派素养好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参与验收工作；2、既应从今后物业维护保养治理的角度验收，也应站在业主的立场上，对物业进展严格的验收，以维护业户的合法权益；3、接收验收中

41、假设觉察问题，要明确记录在案，商定期限催促开发商对存在的问题加以解决，直到完全合格；4、落实物业的保修事宜。依据建筑工程保修的有关规定，如由开发商负责保修，则应向物业治理公司交付保修保证金，或由物业治理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用。二、接收验收的作用1、明确交接双方的责、权、利关系2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益3量到达要求，削减日常治理过程中的修理、养护工作量。另一方面依据接收有关物业的文件资料，可以摸清把握物业的性能与特点，预防治理中可能消灭的问题，有利于打算安排好各项治理，为以后的物业治理制造了条件。 三、接收验收应提交的资料一综合资料工程土地使用合同、红线

42、图、立项文件、工程申报批建文件及打算批准二土建资料主体隐蔽工程验收记录；建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录等资料。三给排水、消防资料开、竣工报告及中间交工验收证明书；试水、闭水试压试验记录；设备调试记录等资料。四电气资料开、竣工报告及中间交工验收证明书；防雷电阴接地实测记录；绝缘电五弱电系统资料各弱电系统的操作和维护保养手册(包括消防自动报警系统、防盗监控系统、有线电视系统、 和综合布线系统、背景音乐系统、停车场自动化治理系统等)； 弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证； 设备原理图、电脑软件程序和说明等。六电梯验收提交资料市建委质检站签发的“电梯运行证电梯技术规格说明书

43、等资料。七施工图总平面布置图包括综合系统图竣工图；构造施竣工图等。八声像资料建筑前后的现状、侧、立面照片；内外景观照片；工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像等。九竣工验收应供给的操作和修理保养手册承包单位在物业移交前，须移交设备/系统的操作和修理保养手册，以确保物业治理公司操作人员能尽快把握验收设备/的操作和治理。十其他资料全部的已经公布的各专业的验收标准和质量标准包括国家、行业和地方的，较为完备的标准、标准；前期施工合同协议前期施工阶段竣工验收报表包括政府部门和监理公司出具的；设备试压、试运行合格报告等。四、接收工作程序一接收工作预备阶段1、生疏接收各层面的状况2、接收工作应

44、备文件3、验收接收流程4、相关验收文件5、相关验收表格6、成品保护方案7、接收人力与器具预备8、接收前人员培训二接收工作运行阶段1、进入接收层面现场，由物业公司、进展商及有关人员共同进展。2、依据预备阶段中所制各类验收表格分别进展接收。3、接照接收原则与表格，将不合格局部进展汇总，并通知开发商限期整改。4、对整改状况作进一步跟进，并作出记录。5、对整改状况进展检查，并对整改状况作出定论。6、填写表格，重要现场应进展照相，一式二份，一份交开发商，一份由物业公司存档备案。7、接收合格，钥匙移交治理处。8、对已接收楼栋安排人员定时或不定时巡察，确保楼宇各功能及设施设备运作正常。9、对局部成品如：地面

45、、墙面、天花、电梯等进展保护。第三章 入伙效劳方案一、入伙流程图二、帮助开发商交楼的工作方案1、布置好欢送业主收楼的场景。2、接待业主及验证业主身份。3、发放由开发商供给的房屋质量保证书、房屋使用说明书、室内构造及管线布置图。45、对业主在验房时觉察及提出的房屋质量问题，进展核定后，准时列单将状况反响给开发商。6、交房屋钥匙给业主。72名公司领导亲临现场办公。8、帮助开发商，向业主做好有关的解释沟通工作。第四章 前期介入费用及治理用房入，且短时间内物业治理无赢利的可能，因此，依据国家及地方有关物业治理的法律法规，为了保证前期物业治理效劳的正常运行，在前期介入阶段物司在本工程的开办费用、前期限介

46、入费用、接收验收、帮助售楼费用，为此我公司提出前期介入相关费用由贵公司供给，具体报价为：一、前期介入费依据南宁物业效劳市场行规前期介入费为：工程总建筑面积1 元；我公司可依据实际状况适当优待。二、物资装备开办费物资装备费一、行政办公物资序号名称数量单位单价金额元1办公桌椅7套2,2客户用1套1,1,3文件柜4组1,4电脑桌椅2套5电脑2台3,6,6复印打印机1台5,5,7对讲机1台8电风扇2台9办公 3部小 计18,二、工程配备序号名称数量单位单价金额元1电锤1台1,1,2人字梯1部36M1部1,1,梯4水电修理工具4套1,5手电钻1台6管道疏通机2台1,7万用表2台8摇表2台9电流表2台10

47、应急水泵1台1,1,11工具柜2套12工程全套工具6套1,13对讲机6台3,小计13,三、保安物资配备序号名称数量单位单价金额元1充电式手电筒9只2警示牌30个3铁架床(上下17个2,架)4对讲机9台4,小 计8,四、清洁设备序号数量单位单价金额元1高枝剪2把1702背式剪草机1台30003,3绿化工具3套3004农药喷杀器2台100小计4,1保洁作业工具111保洁作业工具11套1001100清运垃圾三轮22辆车小计2,五、绿扮装备以上合计一至五项47,进展购置；2、由开方商购置配备给物业公司使用。其次节 物业治理用房使用方案工程使用功能所需面积依据国家及南宁市物业治理的相关规定，物业治理用房

48、应依据便利业 主、便利效劳的原则确定位置。建设单位应当在物业治理区域内配置物业治理企业办公用房、值班食宿用房和业主大会办公用房以下合称为物业治理用房30工程使用功能所需面积客户接待厅客户接待厅15、综合办公区25、主办公区域70m2任办公室15仓库室15宿舍区协管员住宿100m2卫生间按男卫生间冲凉房15 m230 m2冲凉房女卫生间冲凉房：15 m2估量合计200m2第五局部治理效劳日常运作第一章 效劳要求对于“天域.香格里拉”的常规期物业治理运作，效劳中心按南宁市一般住宅小区物业治理效劳等级标准二级以上的标准供给效劳，并将效劳内容与标准，分解给各个单位和部门，为工作目标达标去开展工作。在每

49、一个工作环节均制定一系列完善的规章制度，工作程序及标准以及检验、考核方法，并严格执行，标准治理。一、效劳根本要求一组织要求1、我公司依据国家规定取得企业法人资格和经营资质证书；2、有健全的物业效劳规程和人员治理制度，有安全生产、安全防范等各种措施和规定；3、物业效劳专业人员取得相应职业资格证书，专业技术人员取得相应专业技术职称及相关上岗证；二资质要求1、严格执行建设部物业效劳企业资质治理方法的有关要求。三财务治理1、严格执行国家进展和改革委员会和建设部颁发的物业效劳收费明码标价规定和南宁市相关政策法规；2、建立健全财务治理制度，对物业效劳费和其它费用的收支应严格依据政府相关政策进展财务治理，运

50、作标准，账目清楚；3、物业效劳收费可以实行包干制计费方式。四收费公示1、依法实行明码标价。我公司将在物业治理区域内的显着位置，将实示；2、收费工程和标准及收费方法应在经营场所或收费地点公示；3、承受业主、业主委员会或非业主使用人的监视。五效劳质量治理1、我公司应设立特地部门，依据效劳合同商定和政府颁发的效劳标准、标准等进展效劳质量治理；2、按合同商定定期检查效劳状况、承受业主投诉，订正效劳行为；32一急修：对严峻影响物业效劳区域正常生活秩序的设施设备故障进展准时的处理和修复。二完好率：设备设施能够正常运行状况占总体状况的比例。三业主满足率：业主对物业效劳企业效劳态度和效劳质量持满足和满足态度的人数占征询人数的比例。针对工程的特点结合实际状况制订效劳内容和指标：工程内容标准权重(%)1、依据业主需求，供给物业效劳合同之外的特约效劳和代办效劳等有偿便民效劳的，并公示效劳工程和效劳标准。2、签订标准的物业效劳合同，并依据合同商定公布物业治理效劳工程和标准，建立有财务治理公开、监视制度。3、设有效劳中心，每天8 24 小时受理住户的报修和投诉，业主或使用人的的投诉在 2 天内予以答复处理。业主急修 1 小时