上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析

1、PAGE PAGE 15上海星级酒店评评估过程中收收益与成本测测算分析摘要：星级酒店店由于在市场场上很少发生生交易，且所所在地理位置置往往极佳，具具有级差地租租高的特点，不不适用以市场场比较法和成成本法进行评评估。但星级级酒店在建成成投入营业后后，每年都能能带来稳定的的收益，故适适合用收益还还原法进行评评估。星级酒酒店经营项目目多且性质各各异，各经营营项目在收益益和成本测算算上比较难以以统一，作者者通过对上海海某四星级酒酒店的价值评评估，对用收收益还原法评评估星级酒店店作了一些探探索。 关键词： 星星级酒店 收益与成本本， 测算分析 一、引言 上海某四星级酒酒店位于市中中心繁华黄金金地段上，酒

2、酒店楼高二十十五层，另有有三层地下室室，整个酒店店集商场、餐餐饮、娱乐、健健身、办公于于一体。酒店店底楼大堂采采用中西合璧璧的装饰风格格，装修考究究，金碧辉煌煌；五楼的宴宴会厅，可同同时容纳6000人用餐，是是各种酒会的的理想场所；六楼的大型型海鲜城，荟荟萃海鲜极品品，可同时容容纳800人人用餐，并设设有大型的观观赏玻璃鱼缸缸；七楼中庭庭西餐厅拥有有从七层至二二十五层的超超视野共享空空间；酒店的的豪华房和高高级豪华套房房均设有按摩摩冲浪浴缸、化化妆间等配套套设施。酒店店同时设有棋棋牌室、夜总总会、美容美美发、桑拿浴浴、商务中心心等各种服务务设施。酒店店除二十一层层至二十五层层为标准写字字楼对外

3、出租租外，其余经经营项目均由由酒店自营。 在评估过程中，考考虑到星级酒酒店在上海很很少有整体买买卖成交案例例，无法采用用市场比较法法进行评估，另另外如采用成成本法评估显显然不能体现现该酒店位于于上海繁华黄黄金地段的级级差地租价值值，由于酒店店在建成投入入运行后每年年能产生稳定定的收益，故故收益还原法法成为评估星星级酒店的首首选方法。但但星级酒店与与住宅、写字字楼、工业物物业相比，在在经营功能和和设备配置上上要复杂得多多，在管理上上也繁琐得多多，这给计算算酒店各经营营项目收益和和成本费用带带来困难。作作者现对该星星级酒店价值值评估过程中中所涉及的收收益和成本费费用的测算加加以整理，撰撰写此文，供

4、供同行们参考考，不当之处处，望同行们们予以指正。 二、星级酒店评评估过程中收收益与成本费费用测算 （一）、上海某某四星级酒店店工程概况列列表如下： 楼层 层高 (米) 用 途 工程概况 地下一层 6 台球厅、保龄球球厅、游艺厅厅、冷冻机房房、变配电室室、自行车库库、职工食堂堂 建筑：地下3层层，地上255层，1-77层为裙房，88-25层为为塔楼，酒店店空中造型类类似帆船，象象征酒店事业业一帆风顺 结构：钻孔灌注注桩，箱型基基础，框架-剪力墙结构构，主要受力力构件梁、柱柱、墙、楼板板全现浇 外墙面：干挂式式花岗石、玻玻璃幕墙 商场及大堂入口口：地面及墙墙身铺砌进口口磨光花岗石石、大理石，墙墙身

5、配进口高高贵灯饰、天天花板采用特特色石膏板及及铝合金薄板板 电梯大堂：地面面及墙身铺设设进口磨光花花岗石、大理理石，天花板板采用特色石石膏板配进口口高贵灯饰 公共部位：地面面铺设进口磨磨光花岗石，墙墙身为进口墙墙纸、天花板板采用进口铝铝合金薄板 洗手间：地面铺铺设进口防滑滑地砖、墙身身铺设进口光光面瓷砖、防防潮天花吊顶顶、进口大理理石洗手台盆盆及进口高级级洁具、五金金配件 电梯：进口三菱菱自动扶梯88台，自动客客梯4台，货货梯1台，工工作电梯1台台 通讯：美国ATT&T公司的的综合布线光光纤网络系统统、各层配有有充足的电话话线路 电视：三组卫星星接收系统及及公共电视天天线 空调：日本原装装三洋

6、中央冷冷暖空调机组组 热水：所有洗手手间均设中央央热水系统 消防：设置火灾灾自动报警系系统及自动噴噴淋灭火系统统 保安：在商场入入口、主要通通道、客房大大厅、电梯轿轿箱、车库等等设有摄像系系统 地下二层 3.2 机动车库 地下三层 3.2 机动车库 一层 4.5 商场及宾馆大堂堂、旅游商店店、精品屋、酒酒吧 二层 4 桑拿、美容美发发、健身房、舞舞厅、卡拉OOK 三层 4 影视厅、会议室室、商务中心心、棋牌室 四层 4 中餐厅、咖啡厅厅、啤酒城、夜夜总会 五层 4 风味餐厅、宴会会厅 五夹层 3 自用办公 六层 4 大型海鲜城 七层 4 中庭西餐厅 八层二十层 3.5 标准房、豪华套套房 二十

7、一层二十十五层 3.2 外租写字楼 屋顶层 3 屋顶水箱、屋顶顶电梯机房、闭闭路电视机房房等 （二）、大厦对对外出租写字字楼收益和成成本费用测算算（第21层层至25层）： 对外出租写字楼楼由于有租赁赁协议且附近近类似写字楼楼租金容易收收集，计算比比较简单，其其基本估价计计算过程如下下： 1、根据目前酒酒店附近类似似办公楼的客客观租金水平平及平均出租租率，结合酒酒店办公楼的的实际出租情情况，计算出出对外办公楼楼出租年有效效毛收益。 年有效毛收益=出租建筑面面积日租金金水平年平平均出租率360 2、以年有效毛毛收益为基础础分别计算出出管理费用、营营业税、城市市维护建设税税、教育费附附加、堤防费费、

8、房产税、维维修费、保险险费等，确定定年总费用。 各项费用标准为为： （1）管理费一一般为年有效效毛收益的22%-3% （2）营业税为为年有效毛收收益的5% （3）城市维护护建设税为年年有效毛收益益的0.355% （4）教育费附附加为年有效效毛收益的00.15% （5）堤防费附附加为年有效效毛收益的00.05% （6）房产税一一般为年有效效毛收益的112% （7）维修费一一般为重置成成本的2% （8）保险费一一般为重置成成本的0.22% 3、年有效毛收收益减去年总总费用计算出出各年净收益益 4、选取适当的的资本化率 5、确定收益年年限 6、将各收益年年限年净收益益分别折现到到估价时点累累加得到对

9、外外出租办公楼楼收益价值。 （三）、酒店自自营项目收益益和成本费用用测算 1、自营项目收收益测算 自营项目收益主主要包括： （1）酒店客房房出租收益 此项计算比较简简单，可根据据酒店标准客客房数量、豪豪华套房数量量、相应价格格表、折扣率率、年平均出出租率，求得得年客房出租租收益。 即年客房出租收收益=标准客客房数每天天标准房报价价折扣率平均出租率率360天天+豪华套房房数每天豪豪华房报价折扣率平平均出租率360天 （2）酒店商场场商品营业收收益 可根据商场每平平方米营业额额、商场营业业面积相乘计计算，即 年客房出租收益益=每天每平方方米商场平均均营业额商场营业面面积360天 （3）酒店各种种餐

10、饮收益 由于酒店有西餐餐、中餐、风风味餐厅、宴宴会厅、大型型海鲜城等，计计算比较复杂杂，但由于酒酒店客房计算算相对简单，且且数据较准确确，实际计算算时，可以按按年客房出租租收益为基数数乘以一定的的系数，根据据笔者调查，上上海四星级酒酒店中此系数数大约为0.9-1.00。 年餐饮收益=年年客房出租收收益系数 （4）酒店其他他营业收益 包括会议、娱乐乐、健身房、夜夜总会、洽谈谈等收益，这这部分收益涉涉及项目多，每每项数量小，为为了简化计算算，可根据酒酒店主营总收收益为基数乘乘以一定的系系数，主营收收益包括酒店店客房出租收收益、商场商商品的营业收收益、各种餐餐饮收益、对对外出租办公公楼收益。即即 其

11、他营业收益=（酒店客房房出租收益+商场商品的的营业收益+各种餐饮收收益+对外出出租办公楼收收益）系数数 根据笔者调查，上上海四星级酒酒店中此系数数大约为0.15-0.2。 2、自营项目成成本费用测算算 相对于自营收益益而言，自营营部分成本费费用测算要复复杂和难以把把握，据调查查，酒店成本本费用基本计计算公式应表表达如下： 年自营部分成本本费用=生产产成本+管理理费用+财务务费用+各种种税费+利润润 （1）生产成本本=商场商品品进货成本+餐饮进货成成本+客房周周转物品成本本+会议、娱娱乐、健身房房、夜总会、洽洽谈等周转物物品成本+燃燃料动力费+酒店所有人人员薪金 其中：商场商品品进货成本=商场营

12、业收收益百分比比（一般在880%左右） 餐饮进货成本=餐饮营业收收益百分比比（一般在445%左右） 客房周转物品成成本=客房营营业收益百百分比（一般般在15%左左右） 会议、娱乐、健健身房、夜总总会、洽谈等等周转物品成成本=酒店其其他收益百百分比（一般般在15%左左右） 燃料动力费=年年用水量用用水单价+年年用电量用用电单价+年年耗煤气量煤气单价+年耗燃油量量燃油单价价 酒店所有人员薪薪金=营业人人员数量营营业人员年平平均收入+管管理人员数量量管理人员员年平均收入入+辅助人员员数量辅助助人员年平均均收入 （2）管理费用用=摊销费用用+其他管理理费用 其中：摊销费用用为开办费及及土地使用权权摊销

13、费用，一一般按10年年摊销。其他他管理费用项项目众多，涉涉及金额较小小，主要有： a.工会经费，一一般按酒店所所有人员薪金金总额的2%计算 b.保险费用，一一般按酒店年年营业总收益益的0.3%计算 c.广告交际费费用, 一般般按酒店营业业总收益的00.3%计算算 d.固定资产折折旧，建筑工工程折旧年限限按20年计计算，机电设设备折旧年限限按10年计计算，办公运运输设备折旧旧年限按5年年计算，残值值率取5% e.维修费用，一一般按酒店建建安成本的22.5%计算算 （3）财务费用用 主要为酒店日常常生产经营所所需流动资金金应支付的银银行利息，具具体测算应以以借款合同为为准。 （4）各种税费费 为营

14、业税、城市市维护建设税税、教育费附附加、堤防费费之和 a.营业税以营营业收益的55%测算 b.城市维护建建设税以营业业收益的0.35%测算算 c.教育费附加加以营业收益益的0.155%测算 d.堤防费附加加以营业收益益的0.055%测算 四项合计为营业业收益的5.55%。 （5）利润 根据上海市酒店店行业平均利利润率确定 3、计算自营部部分评估价值值 根据自营项目年年收益及年总总费用计算出出自营项目年年净收益、选选取适当的资资本化率、确确定收益年限限、将收益年年限各年净收收益分别折现现到估价时点点累加得到自自营项目收益益价值。 （四）、五夹层层自用办公楼楼及地下停车车库收益和成成本费用测算算

15、五夹层自用办公公楼收益与成成本测算方法法与对外出租租写字楼相同同，区别仅在在于楼层差异异，自用办公公楼租金可在在对外出租写写字楼的基础础上向下调整整10%-115%。 地下停车库可分分为酒店客户户租用车库和和社会车辆临临时租用车库库两部分，前前一部分车库库可按租约参参照对外出租租写字楼方法法计算收益和和成本费用，后后一部分车库库可参照酒店店客房方法计计算收益和成成本费用，当当然，资本化化率可略低于于写字楼和客客房资本化率率，因为上海海市中心车库库日趋紧张，供供远远跟不上上求。三、酒店各收益益项目资本化化率的选取 众所周知，资本本化率可以采采用以下四种种方法选取：1、市场提取取法；2、安全利率率

16、加风险调整整值法；3、复合投资资收益率法；4、投资收益益率排序插入入法。在上述述四种方法中中，后三种方方法均含有较较多的主观成成分，只有第第一种市场提提取法比较客客观，故越来来越被广大估估价人员所采采用。在星级级酒店评估中中，收益项目目众多（商场场、餐饮、客客房、写字楼楼、会议、娱娱乐等），每每一收益项目目从市场提取取的资本化率率数值应有所所不同，在实实际评估操作作中可通过收收集各收益项项目的市场交交易价格、市市场租金、房房屋重置成本本等参数，通通过计算租售售比得到资本本化率。现以以收益项目写写字楼为例，演演示如何从市市场中求取资资本化率。 通过市场调查，选选取酒店附近近若干个类似似写字楼市场

17、场交易价格、相相同楼层对应应的市场租金金、房屋重置置成本，具体体情况列表如如下： 案例 市场交易价格 （元元/M2） 市场租金（元/天M2） 房屋重置成本 （元元/M2） 写字楼A 20000 4 4000 写字楼B 18000 3.6 3800 写字楼C 23000 4.5 4500 写字楼D160003.23500 写字楼资本本化率计算过过程见下表： 单单位：元 项目 写字楼A 写字楼B 写字楼C 写字楼D年总收益 4*360=11440 3.6*3600=12966 4.5*3600=16200 3.2*3600=11522年总费用 营业税费（收益5.555%） 79.9 71.9 89

18、.963.9 房产税（收益12%） 172.8 155.5 194.4138.2 管理费（收益3%） 43.2 38.9 48.634.6 房屋维修费（重置成本22%） 80 76 9070 保险费（重置成本00.2%）8 7.6 97 小计 383.9 349.9 431.9 313.7年净收益(收益益-费用) 1056.1 946.1 1188.1 838.3市场交易价格 20000 18000 23000 16000资本化率年净收益/市场场交易价格 5.28% 5.26% 5.17% 5.24% 从上表可以看出出,写字楼AA、B、C、DD的市场资本本化率基本一一致,取其算算术平均值为为写字楼资本本化率: (5.28%+5.26%+5.177%+5.224%)/44=5.244% 四、结语 一般来说，