土地增值税清算鉴证实务讲义

1、土地增值税清算算鉴证实务讲讲义郭洪荣目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc196127236 第一章 纳税税主体资格的的确认 PAGEREF _Toc196127236 h 1 HYPERLINK l _Toc196127237 第一节 房地地产开发业务务的证据资料料和审核评价价 PAGEREF _Toc196127237 h 1 HYPERLINK l _Toc196127238 1.1 房地地产常规开发发业务 PAGEREF _Toc196127238 h 1 HYPERLINK l _Toc196127239 1.2 房地地产非常规开开发业务 PAGERE

2、F _Toc196127239 h 2 HYPERLINK l _Toc196127240 第二节 非从从事房地产开开发业务的证证据资料和审审核评价 PAGEREF _Toc196127240 h 2 HYPERLINK l _Toc196127241 2.1 证据据资料 PAGEREF _Toc196127241 h 2 HYPERLINK l _Toc196127242 2.2 审核核评价 PAGEREF _Toc196127242 h 3 HYPERLINK l _Toc196127243 第三节 确认认纳税主体资资格的税法依依据 PAGEREF _Toc196127243 h 3 HY

3、PERLINK l _Toc196127244 3.1 国家家税务总局规规定 PAGEREF _Toc196127244 h 3 HYPERLINK l _Toc196127245 3.2 北京京市规定 PAGEREF _Toc196127245 h 4 HYPERLINK l _Toc196127246 3.3 广西西壮族自治区区规定 PAGEREF _Toc196127246 h 4 HYPERLINK l _Toc196127247 第四节 物权权的常识 PAGEREF _Toc196127247 h 5 HYPERLINK l _Toc196127248 4.1 物权权 PAGEREF

4、 _Toc196127248 h 5 HYPERLINK l _Toc196127249 4.2 完全全物权和限定定物权 PAGEREF _Toc196127249 h 5 HYPERLINK l _Toc196127250 4.3 自物物权和他物权权 PAGEREF _Toc196127250 h 5 HYPERLINK l _Toc196127251 4.4 动产产物权和不动动产物权 PAGEREF _Toc196127251 h 5 HYPERLINK l _Toc196127252 4.5 用益益物权和担保保物权 PAGEREF _Toc196127252 h 5 HYPERLINK

5、l _Toc196127253 第二章 应税税行为的确认认 PAGEREF _Toc196127253 h 5 HYPERLINK l _Toc196127254 第一节 常规规开发业务确确认应税行为为的证据资料料和审核评价价 PAGEREF _Toc196127254 h 6 HYPERLINK l _Toc196127255 1.1 确认认应税行为的的证据资料 PAGEREF _Toc196127255 h 6 HYPERLINK l _Toc196127256 1.2 确认认应税行为的的方法 PAGEREF _Toc196127256 h 6 HYPERLINK l _Toc196127

6、257 第二节 非常常规开发业务务确认应税行行为的证据资资料和审核评评价 PAGEREF _Toc196127257 h 7 HYPERLINK l _Toc196127258 2.1 确认认应税行为的的证据资料 PAGEREF _Toc196127258 h 7 HYPERLINK l _Toc196127259 2.2 确认认应税行为的的方法 PAGEREF _Toc196127259 h 8 HYPERLINK l _Toc196127260 第三节 非从从事房地产开开发性质销售售转让业务 PAGEREF _Toc196127260 h 8 HYPERLINK l _Toc1961272

7、61 3.1 确认认应税行为的的证据资料 PAGEREF _Toc196127261 h 8 HYPERLINK l _Toc196127262 3.2 确认认应税行为的的方法 PAGEREF _Toc196127262 h 9 HYPERLINK l _Toc196127263 3.3 案说说从事房地产产开发与非从从事房地产开开发的确认方方法 PAGEREF _Toc196127263 h 9 HYPERLINK l _Toc196127264 第四节 五项项交易行为的的审核评价 PAGEREF _Toc196127264 h 10 HYPERLINK l _Toc196127265 4.1

8、 取得得国有土地使使用权后仅进进行土地开发发 PAGEREF _Toc196127265 h 10 HYPERLINK l _Toc196127266 4.2 取得得国有土地使使用权后进行行房屋开发建建造再出让 PAGEREF _Toc196127266 h 10 HYPERLINK l _Toc196127267 4.3 确认认视同销售行行为 PAGEREF _Toc196127267 h 10 HYPERLINK l _Toc196127268 4.4 将已已投入使用的的房地产转让让 PAGEREF _Toc196127268 h 11 HYPERLINK l _Toc196127269

9、4.5 房地地产交换 PAGEREF _Toc196127269 h 11 HYPERLINK l _Toc196127270 第五节 不征征税和免税的的交易行为 PAGEREF _Toc196127270 h 12 HYPERLINK l _Toc196127271 5.1 房地地产的继承 PAGEREF _Toc196127271 h 12 HYPERLINK l _Toc196127272 5.2 房地地产的赠与 PAGEREF _Toc196127272 h 12 HYPERLINK l _Toc196127273 5.3 房地地产出租 PAGEREF _Toc196127273 h

10、12 HYPERLINK l _Toc196127274 5.4 房地地产抵押 PAGEREF _Toc196127274 h 12 HYPERLINK l _Toc196127275 5.5 房地地产的联建 PAGEREF _Toc196127275 h 13 HYPERLINK l _Toc196127276 5.6 房地地产的代建房房 PAGEREF _Toc196127276 h 13 HYPERLINK l _Toc196127277 5.7 房地地产的重新评评估 PAGEREF _Toc196127277 h 13 HYPERLINK l _Toc196127278 5.8 国家家

11、收回、征用用 PAGEREF _Toc196127278 h 13 HYPERLINK l _Toc196127279 第六节 确认认应税行为的的税法依据 PAGEREF _Toc196127279 h 13 HYPERLINK l _Toc196127280 6.1 确认认应税行为的的税法依据 PAGEREF _Toc196127280 h 13 HYPERLINK l _Toc196127281 6.2 确认认视同销售行行为的税法依依据 PAGEREF _Toc196127281 h 14 HYPERLINK l _Toc196127282 6.3 确认认不征税和免免税行为的税税法依据 P

12、AGEREF _Toc196127282 h 14 HYPERLINK l _Toc196127283 第七节 房地地产市场常识识 PAGEREF _Toc196127283 h 16 HYPERLINK l _Toc196127284 7.1 房地地产一级市场场、二级市场场和三级市场场来源 PAGEREF _Toc196127284 h 16 HYPERLINK l _Toc196127285 7.2 土地地一级开发市市场和土地二二级开发市场场 PAGEREF _Toc196127285 h 16 HYPERLINK l _Toc196127286 7.3 房地地产一级开发发市场 PAGER

13、EF _Toc196127286 h 16 HYPERLINK l _Toc196127287 7.4 房地地产二级开发发市场 PAGEREF _Toc196127287 h 17 HYPERLINK l _Toc196127288 7.5 房地地产三级开发发市场 PAGEREF _Toc196127288 h 17 HYPERLINK l _Toc196127289 7.6 房地地产、土地使使用权、建筑筑物和附着物物的概念 PAGEREF _Toc196127289 h 17 HYPERLINK l _Toc196127290 7.7 销售售方式的三种种转让行为 PAGEREF _Toc19

14、6127290 h 18 HYPERLINK l _Toc196127291 第八节 土地地储备制度 PAGEREF _Toc196127291 h 18 HYPERLINK l _Toc196127292 8.1 土地地储备制度概概述 PAGEREF _Toc196127292 h 18 HYPERLINK l _Toc196127293 8.2 土地地储备制度的的运作主体 PAGEREF _Toc196127293 h 19 HYPERLINK l _Toc196127294 8.3 土地地储备制度的的运行机制 PAGEREF _Toc196127294 h 19 HYPERLINK l

15、_Toc196127295 第三章 土地地增值税清算算单位的确认认 PAGEREF _Toc196127295 h 21 HYPERLINK l _Toc196127296 第一节 确认认土地增值税税清算单位的的证据资料和和审核评价 PAGEREF _Toc196127296 h 21 HYPERLINK l _Toc196127297 1.1 确认认清算单位的的证据资料 PAGEREF _Toc196127297 h 21 HYPERLINK l _Toc196127298 1.2 房地地产开发项目目的清算单位位确认 PAGEREF _Toc196127298 h 21 HYPERLINK

16、l _Toc196127299 第二节 确认认土地增值税税清算单位的的税法依据 PAGEREF _Toc196127299 h 23 HYPERLINK l _Toc196127300 2.1 清算算单位的税法法依据 PAGEREF _Toc196127300 h 23 HYPERLINK l _Toc196127301 2.2 普通通住宅认定的的税法依据 PAGEREF _Toc196127301 h 24 HYPERLINK l _Toc196127302 2.3 不属属于土地增值值税清算范围围的项目 PAGEREF _Toc196127302 h 26 HYPERLINK l _Toc1

17、96127303 第三节 与清清算单位审核核有关的常识识 PAGEREF _Toc196127303 h 26 HYPERLINK l _Toc196127304 （1）单项工程程 PAGEREF _Toc196127304 h 27 HYPERLINK l _Toc196127305 （2）单位工程程 PAGEREF _Toc196127305 h 27 HYPERLINK l _Toc196127306 （3）分部工程程、子分部工工程 PAGEREF _Toc196127306 h 27 HYPERLINK l _Toc196127307 （4）分项工程程 PAGEREF _Toc1961

18、27307 h 27 HYPERLINK l _Toc196127308 （5）检验批 PAGEREF _Toc196127308 h 27 HYPERLINK l _Toc196127309 第四章 土地地增值税清算算条件的确认认和清算申请请 PAGEREF _Toc196127309 h 27 HYPERLINK l _Toc196127310 第一节 确认认土地增值税税清算条件的的证据资料和和审核评价 PAGEREF _Toc196127310 h 27 HYPERLINK l _Toc196127311 1.1 确认认清算条件的的证据资料 PAGEREF _Toc196127311 h

19、 27 HYPERLINK l _Toc196127312 1.2 确认认清算条件的的确认 PAGEREF _Toc196127312 h 28 HYPERLINK l _Toc196127313 第二节 确认认土地增值税税清算条件的的税法依据 PAGEREF _Toc196127313 h 29 HYPERLINK l _Toc196127314 2.1 国家家税务总局规规定 PAGEREF _Toc196127314 h 29 HYPERLINK l _Toc196127315 2.2 北京京市规定 PAGEREF _Toc196127315 h 29 HYPERLINK l _Toc19

20、6127316 2.3 广西西壮族自治区区规定 PAGEREF _Toc196127316 h 29 HYPERLINK l _Toc196127317 第三节 清算算申请的期限限和应报送的的资料 PAGEREF _Toc196127317 h 32 HYPERLINK l _Toc196127318 3.1 清算算申请的期限限 PAGEREF _Toc196127318 h 32 HYPERLINK l _Toc196127319 3.2 税务务机关受理清清算申请的条条件和处理方方法 PAGEREF _Toc196127319 h 32 HYPERLINK l _Toc196127320 3

21、.3 报送送税务机关资资料 PAGEREF _Toc196127320 h 32 HYPERLINK l _Toc196127321 3.4 委托托鉴证应提供供的资料清单单 PAGEREF _Toc196127321 h 33 HYPERLINK l _Toc196127322 第五章 收入入总额的确认认计量 PAGEREF _Toc196127322 h 35 HYPERLINK l _Toc196127323 第一节 确认认计量房地产产开发项目收收入总额的证证据资料和审审核评价 PAGEREF _Toc196127323 h 35 HYPERLINK l _Toc196127324 1.1

22、 确认认计量收入总总额的证据资资料 PAGEREF _Toc196127324 h 35 HYPERLINK l _Toc196127325 1.2 房地地产开发项目目收入总额的的审核评价 PAGEREF _Toc196127325 h 35 HYPERLINK l _Toc196127326 第二节 确认认计量房地产产开发项目收收入总额的税税法依据 PAGEREF _Toc196127326 h 36 HYPERLINK l _Toc196127327 2.1 转让让房地产收入入的形式 PAGEREF _Toc196127327 h 37 HYPERLINK l _Toc196127328

23、2.2 按交交易价格确认认房地产转让让收入 PAGEREF _Toc196127328 h 37 HYPERLINK l _Toc196127329 2.3 按评评估价格确认认房地产转让让收入 PAGEREF _Toc196127329 h 37 HYPERLINK l _Toc196127330 2.4 视同同销售收入 PAGEREF _Toc196127330 h 39 HYPERLINK l _Toc196127331 2.5 关联联交易收入 PAGEREF _Toc196127331 h 39 HYPERLINK l _Toc196127332 2.6 纳税税申报表收入入项目的填表表说

24、明 PAGEREF _Toc196127332 h 40 HYPERLINK l _Toc196127333 第三节 房地地产开发企业业主营业务收收入的核算 PAGEREF _Toc196127333 h 41 HYPERLINK l _Toc196127334 3.1 科目目设置 PAGEREF _Toc196127334 h 41 HYPERLINK l _Toc196127335 3.2 销售售收入的确认认 PAGEREF _Toc196127335 h 41 HYPERLINK l _Toc196127336 3.3 开发发产品销售收收入的核算案案例 PAGEREF _Toc19612

25、7336 h 41 HYPERLINK l _Toc196127337 3.4 分期期收款销售收收入的核算案案例 PAGEREF _Toc196127337 h 42 HYPERLINK l _Toc196127338 第四节 非从从事房地产开开发项目的收收入总额审核核评价 PAGEREF _Toc196127338 h 43 HYPERLINK l _Toc196127339 4.1 填表表说明 PAGEREF _Toc196127339 h 43 HYPERLINK l _Toc196127340 4.2 确认认计量收入的的证据 PAGEREF _Toc196127340 h 43 HYP

26、ERLINK l _Toc196127341 4.3 审核核评价方法 PAGEREF _Toc196127341 h 43 HYPERLINK l _Toc196127342 第六章 扣除除项目的确认认计量 PAGEREF _Toc196127342 h 45 HYPERLINK l _Toc196127343 第一节 房地地产开发项目目扣除项目确确认计量的证证据资料和审审核评价 PAGEREF _Toc196127343 h 45 HYPERLINK l _Toc196127344 1.1 扣除除项目计量的的证据资料 PAGEREF _Toc196127344 h 45 HYPERLINK

27、l _Toc196127345 1.2 扣除除项目确认计计量的方法 PAGEREF _Toc196127345 h 45 HYPERLINK l _Toc196127346 第二节 扣除除项目计量的的税法依据 PAGEREF _Toc196127346 h 50 HYPERLINK l _Toc196127347 2.1 国家家税务总局规规定 PAGEREF _Toc196127347 h 50 HYPERLINK l _Toc196127348 2.2 北京京市规定 PAGEREF _Toc196127348 h 53 HYPERLINK l _Toc196127349 2.3 广西西壮族自

28、治区区规定 PAGEREF _Toc196127349 h 57 HYPERLINK l _Toc196127350 2.4 云南南省规定 PAGEREF _Toc196127350 h 57 HYPERLINK l _Toc196127351 第三节 扣除除项目的会计计核算 PAGEREF _Toc196127351 h 58 HYPERLINK l _Toc196127352 3.1 科目目设置 PAGEREF _Toc196127352 h 58 HYPERLINK l _Toc196127353 3.2 开发发成本的构成成 PAGEREF _Toc196127353 h 59 HYPE

29、RLINK l _Toc196127354 3.3 开发发成本确认时时间 PAGEREF _Toc196127354 h 60 HYPERLINK l _Toc196127355 3.4 土地地开发成本的的核算 PAGEREF _Toc196127355 h 60 HYPERLINK l _Toc196127356 3.5 房屋屋开发成本的的核算 PAGEREF _Toc196127356 h 63 HYPERLINK l _Toc196127357 3.6 主营营业务成本核核算案例 PAGEREF _Toc196127357 h 66 HYPERLINK l _Toc196127358 3.

30、7 竣工工开发产品的的核算案例 PAGEREF _Toc196127358 h 66 HYPERLINK l _Toc196127359 第四节 非从从事房地产开开发项目的扣扣除项目审核核评价 PAGEREF _Toc196127359 h 69 HYPERLINK l _Toc196127360 4.1 填表表说明 PAGEREF _Toc196127360 h 69 HYPERLINK l _Toc196127361 4.2 确认认计量扣除项项目的证据 PAGEREF _Toc196127361 h 69 HYPERLINK l _Toc196127362 4.3 审核核评价方法 PAGE

31、REF _Toc196127362 h 69 HYPERLINK l _Toc196127363 第五节 金融融机构常识 PAGEREF _Toc196127363 h 71 HYPERLINK l _Toc196127364 第七章 税款款计算与缴纳纳 PAGEREF _Toc196127364 h 72 HYPERLINK l _Toc196127365 第一节 税款款计算与缴纳纳的证据资料料和方法 PAGEREF _Toc196127365 h 72 HYPERLINK l _Toc196127366 1.1 税款款计算与缴纳纳的证据资料料 PAGEREF _Toc196127366 h

32、 72 HYPERLINK l _Toc196127367 1.2 税款款计算与缴纳纳的方法 PAGEREF _Toc196127367 h 72 HYPERLINK l _Toc196127368 1.3 有多多个清算单位位的，应分别别申报 PAGEREF _Toc196127368 h 73 HYPERLINK l _Toc196127369 第二节 税款款计算的税法法依据 PAGEREF _Toc196127369 h 74 HYPERLINK l _Toc196127370 2.1 增值值额的含义 PAGEREF _Toc196127370 h 74 HYPERLINK l _Toc1

33、96127371 2.2 应纳纳税额的计算算方法 PAGEREF _Toc196127371 h 74 HYPERLINK l _Toc196127372 2.3 填报报说明 PAGEREF _Toc196127372 h 75 HYPERLINK l _Toc196127373 第三节 土地地增值税税款款缴纳的税法法依据 PAGEREF _Toc196127373 h 75 HYPERLINK l _Toc196127374 3.1 国家家税务总局规规定 PAGEREF _Toc196127374 h 75 HYPERLINK l _Toc196127375 3.2 广西西壮族自治区区规定

34、PAGEREF _Toc196127375 h 77 HYPERLINK l _Toc196127376 3.3 云南南省规定 PAGEREF _Toc196127376 h 78 HYPERLINK l _Toc196127377 第四节 土地地增值税会计计核算 PAGEREF _Toc196127377 h 80 HYPERLINK l _Toc196127378 4.1 会计计科目设置 PAGEREF _Toc196127378 h 80 HYPERLINK l _Toc196127379 4.2 应交交土地增值税税的核算 PAGEREF _Toc196127379 h 80 HYPER

35、LINK l _Toc196127380 4.3 交纳纳土地增值税税的核算 PAGEREF _Toc196127380 h 81 HYPERLINK l _Toc196127381 4.4 预交交土地增值税税的核算 PAGEREF _Toc196127381 h 81 HYPERLINK l _Toc196127382 第五节 税款款计算案例 PAGEREF _Toc196127382 h 81 HYPERLINK l _Toc196127383 5.1 商品品房整体销售售 PAGEREF _Toc196127383 h 81 HYPERLINK l _Toc196127384 5.2 成片片

36、开发，分块块销售 PAGEREF _Toc196127384 h 82 HYPERLINK l _Toc196127385 5.3 竣工工前整体销售售 PAGEREF _Toc196127385 h 83 HYPERLINK l _Toc196127386 第六节 清算算审核案例：项目已竣工工，已售面积积超过85% PAGEREF _Toc196127386 h 84 HYPERLINK l _Toc196127387 6.1 清算算申请情况 PAGEREF _Toc196127387 h 84 HYPERLINK l _Toc196127388 6.2 鉴鉴证报告披披露内容 PAGEREF

37、_Toc196127388 h 84 HYPERLINK l _Toc196127389 6.3 税务务机关审核情情况 PAGEREF _Toc196127389 h 88 HYPERLINK l _Toc196127390 6.4 对东东园小区项目目审核后有关关的附列情况况： PAGEREF _Toc196127390 h 89第一章 纳税税主体资格的的确认第一节 房地地产开发业务务的证据资料料和审核评价价1.1 房地地产常规开发发业务根据土地增值税税清算的需要要，可以将房房地产开发业业务分为常规规开发业务和和非常规开发发业务两大类类。这里仅介介绍常规开发发业务，非常常规开发业务务在下一部分

38、分介绍。所谓常规开发业业务，是指房房地产开发企企业按照正常常程序，从事事房地产开发发和经营的业业务活动。常常规开发业务务应填报土土地增值税纳纳税申报表（一一） （从事事房地产开发发的纳税人适适用。房地产开发企业业，是从事房房地产开发和和经营的营利利性组织。房房地产开发企企业又称开发发商或发展商商，在有些法法律中也称为为建设单位。房房地产开发企企业是以营利利为目的的企企业组织，通通常它组织为为公司，因此此又称为房地地产开发公司司。房地产开发企业业的特殊性在在于从事房地地产开发和经经营。房地产产开发是指在在取得土地使使用权的土地地上进行基础础设施和房屋屋建设的行为为；房地产经经营是对所从从事开发的

39、项项目处分和转转让、租赁或或抵押其建设设的房地产的的交易行为。房地产开发业务务土地增值税税纳税主体的的认定条件有有两个：一是形式条条件，是指土土地使用权出出让协议、付付款结算单证证、收款收据据发票等书面面形式证据；二是实质条条件，是指受受让人对土地地使用权取得得直接支配的的物权，即受让人对土土地使用权享享有占有、使使用、收益、处处分的权利。房地产开发一般般经过立项阶阶段、前期开开发阶段、工工程建设阶段段、营销阶段段。房地产开开发过程需要要办理有关手手续，并取得得“五证”等证明。1.1.1 五证的内容容根据房地产常规规开发业务的的流程，确认认房地产开发发企业是否为为纳税主体的的条件，主要要看形式

40、条件件，就是开发发商取得有关关部门颁发的的下列“五证”。（1）建设用用地规划许可可证；（2）建设工工程规划许可可证；（3）建设工工程开工证；（4）国有土土地使用证；（5）销售许许可证。1.1.2 取得“五证”一般需要办办理下列手续续（1）取得立项项批复（发改改委）；（2）发改委的的项目可行性性研究报告批批复（发改委委）；（3）办理土地地使用权出让让手续，取得得土地使用权权证书（国土土局）；（4）建设用地地规划许可证证（规委）；（5）建设用地地批准书（国国土局）；（6）方案批准准通知书（规规委）；（7）获得计划划任务（发改改委）；（8）征得政府府有关部门的的认同意见（人人防、消防、园园林、教育、

41、市市政、河湖、交交通）；（9）建设工程程规划许可证证（规委）；（10）施工许许可证（建委委）；（11）办理预预售登记，取取得预售许可可证（国土局局）。1.2 房地地产非常规开开发业务房地产非常规开开发业务的开开发商，是否否认定为土地地增值税纳税税主体，主要要看实质条件件。实质条件件是指受让人人对土地使用用权取得直接接支配的物权权，即受让人对对土地使用权权享有占有、使使用、收益、处处分的权利。这这项物权是限限定物权，是是他物权，是是不动产物权权，是用益物物权。这项物物权解决了两两个实质问题题：一是土地使使用权的归属属，二是土地地使用权的利利用。尽管开开发商没有取取得土地使用用权证书，但但是这并不

42、能能改变开发商商实质上已拥拥有土地支配配权的事实，根根据实质重于于形式的原则则，对于房地地产非常规开开发业务的开开发商，应确确认为土地增增值税的纳税税主体。所谓非常规开发发业务，是指指房地产开发发企业未按照照正常程序，从从事房地产开开发和经营的的业务活动。比比如，协议出出让方式取得得开发用地后后再转让的行行为；又如，先先开发后审批批的行为。非非常规开发业业务应填报土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人适用。协议出让方式是是指出让方与与受让方就出出让特定地块块的土地使用用权进行协商商，最终达成成出让协议，经经登记受让人人取得土地使使用权的出让让方式。拍卖卖、招标和挂挂牌是通过竞竞价或

43、竞标方方式选择土地地使用权受让让人的。相对对而言，协议议出让缺乏公公开性、竞争争性，受具体体经办人的主主观因素影响响较大，容易易出现出让金金偏低等不正正常现象，故故国家对协议议出让的适用用范围进行了了严格的限制制。招标拍拍卖挂牌出让让国有土地使使用权规定第第4条明确规规定：“商业、旅游游、娱乐和商商品住宅等各各类经营性用用地，必须以以招标、拍卖卖或者挂牌方方式出让。其其他用途的土土地的供地计计划公布后，同同一宗地有两两个以上意向向用地者的，也也应当采用招招标、拍卖或或者挂牌方式式出让。”在2002年77月1日以前前，国家尚未未推行土地储储备制度，土土地一级市场场交易方式主主要是通过协协议出让方

44、式式。房地产开开发企业在协协议出让土地地方式下，会会出现两种特特殊交易情况况：一是应登登记未登记而而未取得土地地使用权证书书。由于种种种原因，开发发商在协议出出让方式取得得土地后，未未按规定的程程序缴纳出让让金，办理土土地使用权登登记手续。这这项交易的特特点是开发商商能办登记却却不办登记，造造成取得了不不完整的土地地使用权。二二是申请登记记不能登记而而未取得土地地使用权证书书。开发商协协议出让方式式刚刚取得土土地，由于政政策变化，国国家停止办理理土地使用权权登记手续。这这项交易特点点是开发商想想办登记因停停办登记，造造成取得了不不完整的土地地使用权。交易的共同点是是：开发商取取得的不完整整土地

45、使用权权，必须通过过“招、拍、挂挂”程序，取得得完整土地使使用权或转让让土地使用权权。新建楼房差不多多销售一空，开开发商才开始始补办土地使使用手续。这这是典型违背背土地管理法法规的逆向操操作。有些地地方甚至已将将“先开发后审审批”，这种违规规操作方式当当作一种“惯例”。地方政府府没有严格执执行房地产开开发法规，普普遍是采取“土地跟着项项目走”的“潜规则”。具体做法法是，在土地地出让前，基基本确定了开开发单位，并并将前期本应应由政府承担担的拆迁费用用推给开发单单位，最后在在交土地出让让金时统一结结算。第二节 非从从事房地产开开发业务的证证据资料和审审核评价2.1 证据据资料从事非房地产开开发业务

46、的纳纳税人，填报报土地增值值税纳税申报报表（二）（非非从事房地产产开发的纳税税人适用）申申报表时，应应取得下列证证据：（1）税务登记记证复印件；（2）土地使用用权转让协议议复印件；（3）存量房买买卖合同复印印件；（4）土地使用用权、房屋转转让发票复印印件；（5）营业税、城城建税、教育育费附加、印印花税缴款书书复印件；（6）工程竣工工验收备案表表复印件；（7）房产证、土土地使用证复复印件；（8）取得土地地使用权的出出让金单据和和出让合同；（9）取得房产产证、土地使使用证时交付付的契税单据据；（10）取得土土地使用权时时支付的补偿偿费单据合同同；（11）建造成成本的发票或或房屋评估报报告；（12）

47、根据项项目情况应取取得其他有关关证据。2.2 审核核评价非从事房地产开开发性质销售售不动产转让让土地使用权权，不仅发生生在没有房地地产开发资格格的非从事房房地产开发企企业，房地产产开发企业也也会发生非从从事房地产开开发性质的销销售不动产转转让土地使用用权，对这类类业务均应填填报土地增增值税纳税申申报表（二）（非非从事房地产产开发的纳税税人适用）申申报表。非从事房地产开开发企业销售售不动产转让让土地使用权权，申报缴纳纳土地增值税税时一般不会会发生错用土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人适用的情况；但是房地产开发企业，对自身发生的非从事房地产开发性质的销售不动产转让土地使用权等业务，

48、就很可能习惯性的发生错用土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人适用的情况。对于如何区分房房地产开发企企业从事的是是开发业务还还是非开发业业务，简单地地说具备房地地产常规开发发业务和非常常规开发业务务条件的，就就属于房地产产开发业务，凡凡不具备两类类开发业务条条件的，都应应作为非房地地产开发业务务的进行处理理。第三节 确认认纳税主体资资格的税法依依据3.1 国家家税务总局规规定3.1.1 纳税义务人人根据下列规定，房房地产开发企企业如果“转让国有土土地使用权、地地上建筑物及及其附着物(即转让房地地产)并取得得收入”，就是土地地增值税的纳纳税义务人。中华人民共和和国土地增值值税暂行条例

49、例（以下简简称条例）第第二条规定：“转让国有土土地使用权、地地上的建筑物物及其附着物物并取得收入入的单位和个个人，为土地地增值税的纳纳税义务人，应应当依照本条条例缴纳土地地增值税。”3.1.2 土地增值税税纳税义务人人有关概念对条例第二二条的规定，中中华人民共和和国土地增值值税暂行条例例实施细则（以以下简称细细则）解释释如下：“第二条 所称称的转让国有土土地使用权、地地上的建筑物物及其附着物物并取得收入入是指以出售售或者其他方方式有偿转让让房地产的行行为。不包括括以继承、赠赠与方式无偿偿转让房地产产的行为。第三条 所称的的国有土地是指按国家家法律规定属属于国家所有有的土地。第四条 所称的的地上

50、的建筑筑物是指建于土土地上的一切切建筑物，包包括地上地下下的各种附属属设施。所称的附着物物是指附着于于土地上的不不能移动，一一经移动即遭遭损坏的物品品。第五条 所称的的收入包括转让房房地产的全部部价款及有关关的经济收益益。第六条 所称的的单位是指各类企企业单位、事事业单位、国国家机关和社社会团体及其其他组织。所称个人包包括个体经营营者。”3.1.3 纳税义务人人的企业类型型国家税务总局关关于印发的的通知（国国税函发119951110号）文文件规定：“土地增值税税的纳税义务务人是有偿转转让国有土地地使用权、地地上的建筑物物及其附着物物的单位和个个人。包括各各类企业单位位、事业单位位、机关、社社会

51、团体、个个体工商业户户以及其他单单位和个人。根根据国务院院关于外商投投资企业和外外国企业适用用增值税、消消费税、营业业税等税收暂暂行条例的有有关问题的通通知的规定定，土地增值值税也同样适适用于涉外企企业、单位和和个人。因此此，外商投资资企业、外国国企业、外国国驻华机构、外外国公民、华华侨，以及港港澳台同胞等等，只要转让让房地产并取取得收入，就就是土地增值值税的纳税义义务人，均应应按条例的的规定照章纳纳税。”3.1.4 土地增值税税的含义国税函发199951110号文件规规定，土地增增值税是以纳纳税人转让国国有土地使用用权、地上的的建筑物及其其附着物所取取得的增值额额为征税对象象，按照规定定的税

52、率计征征的一种税。国国务院在19993年122月13日发发布了中华华人民共和国国土地增值税税暂行条例，财财政部于19995年1月月27日公布布了中华人人民共和国土土地增值税暂暂行条例实施施细则，土土地增值税从从1994年年1月1日起起在全国开征征。本市自细细则公布之之日起实施土土地增值税。3.2 北京京市规定京地税二199962551号文件规规定：“条例第第二条明确转让国有土土地使用权、地地上的建筑物物及其附着物物并取得收入入的单位和个个人，为土地地增值税的纳纳税义务人。包括：各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体、个体经营者。根据国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税

53、等税收暂行条例的有关问题的通知的规定，外商投资企业、外国企业、外籍个人、华侨、港澳台同胞等，只要有转让房地产行为并取得增值收入的，都是土地增值税的纳税义务人，都要按照条例的规定缴纳土地增值税。”3.3 广西西壮族自治区区规定桂市地税发220061113号文件件规定：“凡在桂林市市转让国有土土地使用权、地地上的建筑物物及其附着物物并取得收入入的单位和个个人，为土地地增值税的纳纳税义务人，均均应按照本办办法缴纳土地地增值税”。第四节 物权权的常识纳税主体审核的的形式条件比比较好理解，实实质条件因涉涉及物权问题题，如果不能能把握物权的的有关常识，对对实质条件的的运用就存在在一定的难度度。下面介绍绍一

54、下物权的的有关常识。4.1 物权权物权，是指自然然人、法人直直接支配不动动产或者动产产的权利，包包括所有权、用用益物权和担担保物权。物物权是一种重重要的财产权权，与债权、知知识产权等其其他财产权不不同，物权的的客体主要是是动产和不动动产。物权，顾名思义义就是权利人人对物享有的的权利。在法法律上，物权权是权利人在在法律规定的的范围内，直直接支配物并并排除他人干干涉的财产性性权利。民法法上的物不同同于现实生活活上的物。民民法上的物指指在事实上、法法律上能供人人占有、使用用、收益和处处分的物质实实体和自然力力。4.2 完全全物权和限定定物权物权是一种对物物支配权，根根据对物支配配范围的大小小，物权有

55、完完全物权和限限定物权之分分，不同物权权有不同的支支配力。完全全物权指所有有权，它有全全面的支配力力，保障物的的所有人能够够依法按照自自己的意志，对对自有物享有有占有、使用用、收益、处处分的权利。限限定物权则只只有部分的支支配力，保障障权利人能在在法律或合同同所限定的范范围内，对他他人的物享有有占有、使用用、收益、处处分中的部分分权利。4.3 自物物权和他物权权按照权利人是对对自有物享有有物权还是对对他人之物享享有物权，将将物权分为自自物权和他物物权。所有物物是自物权，所所有权之外的的其他物权就就是他物权。4.4 动产产物权和不动动产物权根据标的物是动动产还是不动动产，将物权权分为不动产产物权

56、和动产产物权。不动动产指土地、附附着于土地的的建筑物等不不能移动或虽虽可移动但移移动就会损害害价值的物。不不动产之外的的物就是动产产。因为土地地的重要性和和有限性，不不动产物权的的重要性高于于动产物权。他他物权制度主主要就是为不不动产设定的的。4.5 用益益物权和担保保物权他物权根据设定定目的不同，又又可分为用益益物权和担保保物权。用益益物权顾名思思义就是以实实现对物的使使用、收益为为目的而设立立的他物权，如如士地承包经经营权、国有有土地使用权权等。担保物物权是指为担担保债务履行行而在债务人人或第三人的的物上设立的的他物权。如如抵押权、质质押权、留置置权等。物权权分类中最主主要的就是自自物权与

57、他物物权。第二章 应税税行为的确认认只有发生了土地地增值税应税税行为的房地地产开发商、其其他单位及个个人，才是土土地增值税的的纳税义务人人。从事房地地产开发的开开发商，应按按国税发220061183号文件件规定进行土土地增值税清清算。房地产产开发商、其其他单位及个个人，非从事事房地产开发发性质的转让让房地产行为为不适用国税税发200061833号文件。前面说过从事房房地产开发性性质的业务，有有两个类型：一是常规开开发业务，二二是非常规开开发业务。纳纳税人、中介介机构、税务务机关等在土土地增值税申申报审核时，均均应注意区分分一项转让房房屋土地行为为，是属于从从事房地产开开发性质的业业务还是非从从

58、事房地产开开发性质的业业务。第一节 常规规开发业务确确认应税行为为的证据资料料和审核评价价1.1 确认认应税行为的的证据资料审核房地产开发发企业的经营营行为，是否否属于应税范范围，所需要要的证据类型型是与三个认认定条件相对对应的。主要要有以下三种种：1.1.1 转让行为发发生的证据（1）清算项目目的销售许可可证。（2）销售商品品房有关证明明资料，以商商品房购销合合同统计表并并加盖公章的的形式，包含含：销售项目目栋号、房间间号、销售面面积、销售收收入、用途等等。1.1.2 转让国有土土地使用权的的证据（1）国有土地地使用权证书书；（2）取得土地地使用权时所所支付的地价价款有关证明明凭证及国有有土

59、地使用权权出让或转让让合同。1.1.3 取得转让收收入的证据（1）与转让房房地产有关的的完税凭证，包包括：已缴纳纳的营业税、城城建税、教育育费附加等。（2）销售发票票；（3）银行交款款书或确认应应收帐款的结结算单据。1.2 确认认应税行为的的方法所谓纳税的认定定条件，也可可以称为认定定标准，主要要是三个方面面，：一是发生转转让行为，；二是转让对对象是国有土土地使用权，；三是转让取取得增值收入入。取得了征征税行为的有有关证据后，应应当根据三个个确认条件，就就所审核的项项目是否属于于征税范围，做做出分析评价价。下面就分分析评价的三三个要求，做做出具体说明明。1.2.1 交易行为，开开发商是有转转让

60、行为的主主体土地使用权、地地上的建筑物物及其附着物物是否发生转转让，是判定定开发商是否否应缴纳土地地增值税的第第一个条件。发生了转让国有有土地使用权权、地上建筑筑物及其附属属物行为的开开发商，根据据土地增值税税的有关规定定，应对转让让行为征税；对出让、出出租等非转让让行为不征税税。这里有两层含义义：第一，土地增值值税征税范围围不包括国有有土地使用权权出让所取得得的收入。国国有土地使用用权的出让是是指国家以土土地的所有者者的身份将土土地使用权在在一定年限内内让与土地使使用者，并由由土地使用者者向国家支付付土地使用权权出让金的行行为。这种行行为属于由政政府垄断的土土地一级市场场。土地使用权出让让的