新型双创产业园区规划方案

1、新型双创产业园规划（大众创业万众创新）第1页234产业园区不一样发展阶段模式分析 产业园区发展几个趋势 讨论1产业园区规划方法和新规划理念 提 纲第2页问题背景差异化品牌化营销化同质化竞争怎样突围？差异化亮点怎样打造？品牌化园区怎样策划？让我们共同关注，共同思索！第3页产业园区不一样发展阶段解读第一个阶段 生产要素聚集 第4页产业园区不一样发展阶段解读 第二个阶段 产业主导特征第5页产业园区不一样发展阶段解读 第三个阶段 创新突破阶段 第6页产业园区不一样发展阶段解读 第四个阶段 当代科技城市 第7页产业园区发展几个趋势 趋势一、从重视优惠政策向发展产业集群转变 从世界高新技术产业发展来看，基

2、本经历了由“单个企业同类企业集群产业链产业集群”发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大能量。 从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行做法）。第8页产业园区发展几个趋势 趋势二、 由加工型高新区向研发型高新区转型 因为高新技术园区功效特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。未来高新技术园区发展在于比技术创新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体研发型高新技术园区。第9页产业园区发展几个趋势 趋势三、从强调引进大型企业向科技型中小企业集群转变 伴

3、随高新产业系统化、交叉性增大，使得科技研发与转化复杂性日益加大，从而大规模研发系统风险大大增加。而伴随科技预测性和可控性加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采取小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加紧科技研发速度。 第10页产业园区发展几个趋势 趋势四、由单纯土地运行向综合“产业开发”和“气氛培育”转变 产业园区发展，未来必定应该从孤立工业地产开发走向综合产业开发，经过土地、地产项目标产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来；一样也从片面环境建设走向全方位气氛培育，在打造一流硬环境同时，加强区域文化气氛、创新机制、管理服务等软环境建设。第11页产业园区发展

4、几个趋势 趋势五、由功效单一产业区向当代化综合功效区转型 当代产业发展不一样于传统工业发展模式特征智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新产业区功效综合性，不是单纯工业加工、科技产品制造区，还包含配套服务各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功效。第12页产业园区发展几个趋势 趋势五、由功效单一产业区向当代化综合功效区转型 当代产业发展不一样于传统工业发展模式特征智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新产业区功效综合性，不是单纯工业加工、科技产品制造区，还包含配套服务各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功效。第13页产业园区新规

5、划理念 一、新产业园区规划，首先要提倡以关键资源聚集为主要目标，空间规划是围绕关键资源服务需求而进行；示例：高新园区产业构建模式第14页产业园区新规划理念 比如：一个高新园区成长，更多会依赖人力资源、技术转移能力、信息及咨询服务能力以及展示交易服务能力，在这个关键要素驱动下，使一个产业研发、设计、中试、制造得到一定关键优势基础，经过这个平台功效对外部资源、包含科研机构、产业资本、院校及制造运行企业吸引，以到达一个循环成长有机过程。（参见下列图所表示）第15页产业园区新规划理念 二、当前产业园区开发是处于第二阶段和第三阶段之间，与未来所需要第四阶段有着本质不一样，需要进行一些规划上预判和修正，以

6、确保在未来规划实施中，有着更具备成长弹性空间设定；第16页产业园区规划方法 第一、 园区规划首先是以产业平台构建为关键导向，而不是以用地性质和规模设定为主要目标； 园区规划宗旨是围绕建设一个产业平台或者产业服务平台为关键，这就要求在规划初始，就着重分析和判定，这些平台构建实际需求和发展路径，比如：围绕一个产业技术构建平台，关键能力是研发或技术交易能力，就需要围绕这个能力去建立一个创新科技服务平台：第17页产业园区规划方法 第二、 要围绕构筑高端要素聚集能力为主要目标，包含城市服务功效配给以及宜居环境营造： 当前一轮全球产业分工，实际上是高端资源集聚向欧美、低端要素集聚向中国及东南亚过程，以成本

7、和规模取胜时代即将结束，通常意义上“微笑曲线”也将伴随“金融泡沫”破灭，开始新重构过程。我们需要在新一轮产业板块及分工中，尽可能取得高端战略实现，也需要在园区规划与发展中做到空间和服务平台适应性。第18页产业园区规划方法 一个主要观点：打造一个“吸引力中心”和宜居宜业空间环境一样是产业园区发展主要基础。第19页产业园区规划方法 第三、不但仅需要考虑园区本身利益，也更多需要考虑园区内企业成长性和二次成长培育。 园区服务是园区发展关键关键，不过，大部分园区依然愈加重视仅仅是“招商引资”初始过程，在园区内部企业发展服务方面做很不到位，也是园区发展、甚至在规划过程中也需要更多关注问题。我们依据企业成长

8、需要，提供这么一个服务平台和功效是必要，按照不一样发展阶段企业提供不一样关键服务：第20页产业园区规划方法和新规划理念 按照企业成长路线，提升创新创业综合服务能力和服务品质规划构建国际高科技企业孵化器，引进国际孵化项目，与基地产业形成互动设立大学科技园、留学生创业园建立为高成长企业服务加速器，建立孵化器和加速器对接机制, 形成从孵化器到加速器企业成长服务体系 搭建投融资服务平台：联合银行、证券企业和中小企业创业板等帮助企业上市设立基地创业投资专项基金与国内外知名风险投资机组成员建立联系、开展合作，主动引入国际专业风险投资机构开展投融资担保业务：借助国家中小企业转贷款平台，在基地设立中小企业贷款

9、信用担保业务窗口第21页案例： 苏州工业园区案例背景 苏州工业园区位于苏州东部新城中心，规划面积70平方公里。 苏州新城定位：城市商务办公集中地，集中发展金融、咨询、设计、研发等高端生产服务功效，并将其建设成为品质较高居住集中地。 园区产业及功效发展特点：工业与城市服务业互动发展，推进园区综合化提升。整体空间布局模式A圈层+轴线圈层 居住区 工业区 商业区 服务业走廊：商务区、行政服务区、休闲游憩区、生态绿化区 纵向轴线式规划不但确保了园区本身良好空间发展形态，也使得新区与老城区有机连成整体。B弹性空间 分为三个片区分期开发：西部公建配套区、中部居住配套区和东部工业组团区在规划中引入“白地”、

10、“灰地”、“弹性绿地”等理念，对于短期内不明确用途地块实施弹性控制，有效提升土地开发效益和集约利用水平。第22页 C生产与生活功效既分离又联络工业布局：依据产业类别和污染程度进行合理布局配套设施布局：分层级布置配套服务设施商服设施：集中布置和分散布置相结合。中小学等教育设施：遍布整个居住区合理设置配套设施。生态技术伎俩经过一系列生态环境保护办法塑造宜居宜业园区对本项目借鉴意义产业及功效：产业发展同时，需配套发展相关服务产业，既包含生产性服务，也包含生活性服务；服务设施大集中、小分散布局，有效地为园区进行服务。空间布局：生活区邻近工业区，只允许容纳无污染及轻工业，或经过有效隔离伎俩进行处理。生态

11、环境：经过清洁生产、中水回收等办法降低工业区污染，增强工业区与生活区融合程度。开发时序：基础设施先行，工业项目引进同时，适时发展配套服务项目，提升土地开发价值。 第23页2022/9/724园区概况 规模：行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，户籍人口27万，从业人员31.57万，中新合作开发区规划发展面积80平方公里；发展目标：建设成为含有国际竞争力高科技工业园区和当代化、国际化、信息化创新型、生态型新城区；建成全国水平最高、竞争力最强园区之一 中新合作：中国和新加坡两国政府间主要经济技术合作项目；开创了中外经济技术互利合作新形式,对其它地域工业园发展含有主要示范意义；交通：苏州工业园区位

12、于苏州古城东侧，经过周围发达高速公路、铁路、水路及航空网与中国和世界各主要城市相连。机场： 上海虹桥机场（距苏州80公里）上海浦东国际机场（距苏州120公里）南京国际机场（距苏州200公里）苏州光福机场（距苏州10公里）铁路：京沪铁路京沪高速铁路已列入国家十五计划海运港口：上海港：距苏州100公里；年吞吐量1.65亿吨，104个万吨级泊位张家港：距苏州96公里；综合性港口，年吞吐量800万吨，18个万吨级泊位太仓港：距苏州70公里；石油港口，预计万吨级泊位30个常熟港：距苏州60公里；化工港口，预计年吞吐量150万吨，建有12万标箱码头和30万吨通用码头各1座苏州工业园是中新两国政府合作，以建

13、设含有国际竞争力高科技工业园和创新性、生态型新城区为发展目标，交通便捷，战略发展空间巨大苏州工业园位置交通图太湖常州80KM至杭州150KM无锡42KM张家港90KM常熟90KM常熟港60KM刘家港60KM太仓港70KM太仓50KM昆山50KM上海80KM虹桥机场80KM浦东机场120KM至南京200KM苏州苏州工业园第24页2022/9/725中新两国政府多层组织保障，园区特殊政策支持促进了苏州园区快速发展，对其它园区发展含有示范意义。政策支持 拥有较大项目标自行审批权 享受国家经济技术开发区和高新技术产业开发区优惠政策 全国首家综合保税区试点 全国首个勉励技术先进型服务企业优惠政策试点区域

14、 中国服务外包示范基地 拥有充分授权外事管理权 拥有预筹积累个人账户为主公积金制度组织保障 第一层面是中新两国政府联合协调理事会，负责协调苏州工业园区开发建设和借鉴新加坡经验工作中重大问题。由两国副总理担任理事会共同主席 第二层面是中新双边工作委员会，由苏州市市长和新加坡裕廊镇管理局主席共同主持，苏州市政府和园区管委会及新加坡相关部门和机构责任人组成 第三层面是联络机构，由新加坡贸工部软件项目办公室和苏州工业园区借鉴新加坡经验办公室负责日常联络工作 第25页2022/9/726功效板块园区在规划上形成了功效完善分区，不一样功效分区在园区发展中负担不一样功效和作用，为园区快速发展奠定了基础国际科

15、技园区出口加工区 信息产业园独墅湖高教区中央商务区出口加工区当代物流园中新生态科技城阳澄湖休闲度假区金鸡湖独墅湖阳澄湖 苏州工业园区初步形成了国际科技园、中央商务区、出口加工区、独墅湖高教区、信心产业园、出口加工区、当代物流园、中心科技生态城、阳澄湖休闲度假区等功效完善分区； 苏州园区规划上形成功效完善分区，不一样功效分区在园区发展中负担不一样功效和作用，为园区快速发展奠定了基础。第26页2022/9/727苏州工业园创造了跨越腾飞发展奇迹；近年来因为产业结构百分比失衡和进出口下滑，优二进三转型发展成为今后发展重点产业发展区位十五年发展历程中，苏州工业园以高起点、大手笔创造了以后居上、跨越腾飞

16、发展奇迹。因为外资导向型带来产业结构百分比失衡和因为金融危机造成进出口下滑，优二进三，深化中新合作转型发展，成为园区今后发展重点。酝酿开启期1992-1994奠定基础期1994-中方财团股比由35%调整为65%，负担园区开发企业大股东责任和园区管理主要工作开始湖东地域开发建设园区产业体系已经初步形成。中新联合协调理事会第九次会议，国务院副总理吴仪提出苏州工业园区要加紧建设成为四个示范区，园区二次创业正式提出；中新政府合作开发建设苏州工业园区由新加坡帮助招商，引入多项总投资超出1亿美元大项目奠定组织基础：从三个层面建立领导和工作机构。中新两国政府联合协调理事会；中新双边工作委员会；联络机构奠定物

17、质基础：中新双方财团合资组建了中新苏州工业园区开发有限企业 奠定招商基础：新方向中方提供了丰富招商经验和现有招商网络 奠定“软件”基础：编制68项表达园区特色规章制度和管理方法 加速发展期-转型发展期-园区开始二次创业，转型发展。工业园区将今年工作重点概括为：制造业升级、科技跨越、服务业倍增、生态优化。 苏州工业园以后发展方向：一个是优二进三，一个是深化中新合作。第27页2022/9/728配套发展邻里中心起步期99年98年97年借鉴新加坡经验第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成。，贵都大厦邻里中心建成苏州总体规划2004-2020提出市域c bd在园区概念。邻里中心快速发展，师惠等

18、五座邻里中心修建，截止到，园区7座邻里中心，总建面超出12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区 陆续出现。Cbd商业办公功效完善，李公堤 商业街，圆通时代广场、东方之门修建等邻里中心发展期、CBD建设期CBD扩展期邻里中心首先担负园区配套功效职责；借鉴新加坡经验第一个邻里中心新城大厦98年建成，CBD规划建设，园区配套愈加完善；苏州总体规划-提出市域c bd在园区概念，园区发展上升到城市高度；与此同时，邻里中心发展愈加成熟，大型商场开始进驻园区，特色商业街开始形成。CBD功效逐步完善；李

19、公堤商业街圆通时代广场、东方之门修建邻里中心湖东大厦邻里中心贵都大厦邻里中心新城大厦邻里中心玲珑大厦邻里中心沁苑大厦邻里中心师惠大厦金鸡湖商业广场李公堤风情商业水街青积案湖商业广场左岸商业街中央商业广场圆通时代广场久光百货苏杭时代购物广场湖滨新天地东沙湖商业广场苏州园区配套图苏州园区配套发展先于产业和住宅发展，邻里中心首先担负园区配套功效职责；园区CBD规划建设使得园区配套功效愈加完善第28页2022/9/729房地产市场开启期发展期加速发展期加速发展期加速发展期加速发展期成熟期，园区属于城市功效延伸区域，即金鸡湖西区域房地产市场首先发展；左右，因为金鸡湖强势景观资源和邻里中心商业配套，湖西区

20、域发展快速；，伴随湖西区域发展完善，房地产市场沿金鸡湖发展；，开始向东部区域扩散发展；园区房地产历经十年发展，产品力水平越来越高，产品多元化、复合化程度不停增加发展阶段代表项目发展特点沿老城区向园区发展，借助于城市配套，属于城市功效延伸沿湖西cbd发展，湖西cbd具备一定配套功效，资源强势特点沿金鸡湖向南向西发展，伴随湖东cbd建设向东南延伸向园区东部发展，开发项目快速扩散开启期发展期加速发展期成熟期师惠乐章、湖滨公寓、瑞嘉商业广场等。普通住宅商住楼，住宅档次不高，商住楼提供底端配套。东方春晓、湖滨公寓、天翔花园等产品以低密和湖景公寓为主，产品力较大提升阳澄名邸、星湖国际、半岛华庭等伴随著名开

21、发商进驻，产品多元化，复合化国际小区、尚玲珑、朗诗国际等高端化、科技化、多元化、复合化左右，属于城市功效延伸金鸡湖西区域房地产最先发展，然后逐步往东扩展；历经十年发展，产品水平越来越高，多元化、复合化程度不停增加老城中心 第29页2022/9/730房地产板块湖西Cbd板块独墅湖板块湖东Cbd板块新双湖板块板块特点：苏州园区最早开发房地产板块，最早属于城市功效延伸区，以后因为金鸡湖强势资源和湖西cbd配套，产品开始高端；发展前景：发展成熟，用地空间有限；产品特色：市场现行产品主要是湖景住宅和综合体，主要大户型豪宅和小户型公寓，精装为主平台价格：0元/平米板块特点：主要属于湖西延伸发展板块，拥有

22、独墅湖强势资源和教育配套；发展前景：发展前景看好，但用地空间有限；产品特点：产品比较复合，产品面积较大，小户型公寓产品数量较少。平台价格：14000元/平米板块特点：主要属于湖西延伸发展板块，拥有金鸡湖强势资源和cbd配套；发展前景：发展前景看好，大量开发商进驻，开发强度较高产品特点：产品比较复合，产品线丰富：从一居到别墅，板块内都有供给平台价格：1000元/平米板块特点：属于园区内最新发展板块，拥有阳澄湖、青剑湖资源，产业附近区域；发展前景：用地空间大，属于未来发展区域；产品特点：产品力较为底端，产品主要以紧凑型住宅为主；平台价格：6500元/平米湖西CBD板块关键词：湖景资源、cbd配套、

23、产品高端新双湖板块关键词：湖景资源、产业配套、产品底端独墅湖板块关键词：湖景资源、教育配套、产品复合湖西CBD板块关键词：湖景资源、CBD配套、产品复合伴随房地产市场完善，园区形成四大房地产板块，各个板块依据不一样资源和区域情况，形成了不一样发展特点依据板块特点比较，与河口湾相同板块为湖西或湖东CBD板块，与黄泥川相同板块为新双湖板块第30页2022/9/731苏州工业园人口统计，人口开始快速增加，产业人口大量进驻；1994年至1999年，园区人口增加迟缓，甚至一度出现负增加。产业人口数量逐年增加，苏州园区人口自以来连续增加，产业工人数量增加；板块客户组成年纪组成（35以下）湖西CBD市区及周

24、围占50%、园区占40%、外地占10%占40%独墅湖市区及周围占50%、园区占40%、外地占10%占40%湖东CBD市区及周围占30%、园区占60%外地占10%占50%新双湖市区及周围占20%园区占70-80%外地占5%以下占60%自西向东，园区内客户所占百分比逐步加大，成为客源主流。从西向东，购房客户年纪逐步年轻化。外地客户占到一定百分比，表明外地客户对园区区域价值和未来发展前景看好；购房客户自西向东呈梯度分布，基本上表达了与园区各个板块价值对位人口演变左右，园区产业人口开始大量进驻，而且人口数量逐步增加；购房客户自西向东呈梯度分布，基本上表达了与园区各个板块价值对位西东第31页2022/9/732发展小结区域初步认知期