8203估价师协会网站cms案例分析

1、第一部评估项目一、本次估价我公司接受委托方的委托，对其第一部评估项目一、本次估价我公司接受委托方的委托，对其涉及德拟投资入账工业用地土地权价格评估进行评估二、宗地概本次估价对象托克托县双河镇，土地使用证登记为工业儿用地。估基准日利用现状为仓储用地其地上建筑物为车间及办公平建造于 年-1996 年，建筑面积约 2737 平方米，容积率为 0.17。本次评估根据待宗地国有土地使用证的登记用途和托克托县城镇建设的总体规划，按估基准日规划利用条件下工业用途为最佳利用进行评估测算第二部评估项目估价方法的技术难点及解决方1、评估方法的选根据城镇土地估价规程规定，估价方法的选择应按照地价评术原则，根据当地地

2、产发育状况，并结合该项目的具体特点以及评估目等，选择适当的估价方法地位于托克托县双河镇基准地价覆盖域内，可以采用基准地价系数，又由于托克托县双河镇于近期有量的工业用地以出让方式向土地使用者供地，根据替代原则，可以采用本近法。根据本次估价目的以及估价对象的实际情况，通过实，认真分收集到的资料，在遵循估价原则的基础上，本次评估采用准地价系数近法2、基准地价系中难点问题及解决方法基准地价系数是利用城镇基准地价和基准准地价系数近法2、基准地价系中难点问题及解决方法基准地价系数是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表替代原则，就地的区域条件和个别条件与其所处区域平均条件相较，并对照修正系数表选取相应的修正

3、系数对基准地价进行修正，从而法。基本计算公式得地在估价基准日价格式中：V地地Vib某一用途土地在某一土地级别的基准地Ki影响地修正值之K1某一用途土地在某一土地级别的基准地K4开发程度修正在评估过程中，着重考虑了下面几个方面：1）地的基准地价确根据托克托县城关镇建成区土地估关于工业用地基准的内涵为设定工业用地基准地价的评估基准日为2000 12 1 程度为“三通（宗地外通电、通路、通讯，红线内场地平整条件下同级别无限年期的平均价格。根据托克托县城关镇建成区工业用地定与基准地价图和地的实际所处位置确定其基准地价2）期日修正系根资源部关于发布实施工业用地出标准，标准为60 元/。托克托县城关镇建成

4、区规定托克托县工业用基准根资源部关于发布实施工业用地出标准，标准为60 元/。托克托县城关镇建成区规定托克托县工业用基准日2000 12 1 日末级工业用地的基30 元/两基相隔近6 年。本次估价首先计算出工业用地地价年平均增长速度，然后根据评估基准日与托克托县城关镇建成区基准地价的基准日相隔年限确定地期日修正系3、成近法中难点问题及解决方成近法指以土地取得和土地开发过程中发生的客观、正常费基础加上应计投资利息、利润和应纳税费以及土地增值收益，在此基础综合确定土地价格的估价方在评估过程中，考虑了下两方面的重点问题1）土地取得土地取得费是指用为取得土地使用权而支付的各项客观费从市场购入土地时，土地取得费就是价格，若从一级市场取得土地，其土地取得费就是土地出让金。托克托县双河镇于 2000 年 12 月 日实施的工业用地基准地价：一级工业为 元/，三级工业用地的地价为30 元/工业用地出标准年1 月1 日实施的托克托县工业用地最低出让金标准为 60 元/，两基日相隔近 6 此计算确定托克托县末级工业用地地价年平均增按照末级工业用地地价增长速度计算确定地取得费2）价格修正与由于地位于托克托县心区域内，通十分便利，具备优越十分便利，具备优越的区位优势，故本次评估在