商业运营顾问计划书

1、商业运营顾问计划书顾问计划第1阶段：项目市场调研第2阶段：项目分析与定位第3阶段：项目产品规划第4阶段：项目营销策划第5阶段：项目营销执行与调整第6阶段：项目经营管理计划4045天计划20天 随改造设计同步按营销进度确定 按营销进度确定项目开业后计划3个月按进度进行计划6个月阶段一北京商业项目概念性策划报告大纲注：本服务大纲在项目实操过程中将按实际情况进行调整项目概况项目的研究方法项目主要技术经济指项目介绍本区域宏观经济环境分析本市宏观经济总体情况区域经济活动的情况和趋势本市城市规划及建设情况（含未来重要发展项目分析）房地产总体市场的发展趋势研判本市商业市场研究 商业物业历年发展轨迹 商圈特点

2、（商圈分布及经营） 商业物业供应量 租金/售价分析 经营模式 需求市场 未来发展预期和发展预测 客群特点（人口、年龄、人均收入、消费特征） 本项目商业物业发展竞争力分析本市商业市场研究 本市住宅楼市场研究 住宅楼整体市场综述 住宅楼分布及特点 本市住宅楼市场研究 住宅楼发展状况 单体规模 建筑形式 价格水平 产品特征（包括标准层面积、层高、间隔 实用率、配套设备、新型技术采用等） 主要入驻客户组成及特征本市住宅楼市场研究 住宅楼需求市场 住宅楼需求总体特征 住宅楼客户组成 住宅楼市场未来发展预测 项目竞争力分析 商圈内写字楼物业的特征及未来发展研判本市住宅楼市场研究 项目条件分析项目所在区域社

3、会特点综述 交通条件 景观等资源分析 市政配套设施 所在区域的未来规划 必要条件可比较地区的个案研究根据项目特征，选取并分析国内外相似案例 区位、交通状况及周边环境类型、档次及规模单位类型、设计及单位面积分配建成/入住日期销售价格/租金物业管理服务及收费/酒店管理公司配套设施推广方法（价格策略、广告策略、主要销售点及主题语）研究启示项目SWOT分析优/劣势分析 机会/威胁点分析 综合竞争力总结 项目发展目标和定位 项目发展目标 项目定位 整体定位 目标客户定位 整体形象档次定位 功能定位 项目总体运营模式建议式建议产品总体构筑和规划关键点初步建议 项目整体产品的构筑 总体规划设计建议 产品配套

4、设施建设 建筑环境、风格建议 功能面积分布建议总体营销推广策略建议推广策略建议招商策略建议 经济效益初步评价 运营收入及成本估算投资计划与资金筹措 项目经济效益评价项目经济评价结论及建议 项目开发建设成本估算 结论与关键控制点 阶段二北京商业项目概念性策划报告大纲 需求研究 商业物业需求特征研究-商户、投资者、消费者需求特征研究、行业专家意见住宅物业需求特征研究-行业专家意见酒店物业需求特征研究-专家、投资者、行业专家意见研究以直接问卷、访谈或间接（发展商转述营运商要求）的方式，由我司制订访问方式和执行方案，并由我行根据项目需要编制问卷，由专业问卷执行公司执行调查任务（部分商户及投资者访谈由我

5、司项目组成员执行），而数据分析和研究则由我行完成需求研究 项目发展定位 整体形象档次定位 档次定位 形象定位各层功能和主题定位 各层功能建议 功能细化定位业态组合项目主题主力店定位（名单、分布、使用面积规模、部分商家对 建筑物产品规划的特殊要求）产品构筑和规划建议 商业物业设计关键点建议规划建筑初步设计建议（出入口设置）单层面积、进深、层高功能面积分布建议建筑环境、风格（室内）建议项目营销推广建议结合项目定位和产品设计方案，提出具实操性和切合项目实际的营销策略建议，提出适合的推广时机建议。 入市时间 推广策略建议 营销价格及策略建议 招商策略建议项目经济效益分析 技术参考依据 项目开发成本估算 项目开发费用估算 项目投资进度及现金回收估计 资金筹措与投入计划 项目经济效益评估 盈利能力分析 盈亏平衡分析 敏感性分析项目风险评估及规避设计管理顾问内容评选、推举建筑师行，设定参与规则 制定时间表和委托合同方案评审组织与制定评审规则 设计任务书编制 确立优